4ème Chambre

ARRÊT N° 239

N° RG 24/01661

N°Portalis DBVL-V-B7I-UTYZ

Jonction avec le

N° RG 24/01664

N°Portalis DBVL-V-B7I-UTZN

3

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

devant Madame Nathalie MALARDEL et Monsieur Philippe BELLOIR, magistrats tenant seuls l’audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 17 Octobre 2024 prorogée au 21 Novembre 2024

****

APPELANTES :

S.C.I. [Adresse 10]

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

Appelante sous les numéros RG 24/01661 et 24/01664

Représentée par M^e François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.N.C. ROISSY COTE A COTE

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 3]

Appelante sous le seul numéro RG 24/01664

Représentée par M^e François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame [K] [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Intimée sous les numéros RG 24/01661 et 24/01664

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Emeric BOULAIS de la SELARL SKOR AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [M] [N]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Intimé sous les numéros RG 24/01661 et 24/01664

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Emeric BOULAIS de la SELARL SKOR AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

SYNDICAT DES COPOPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic la Société LE MARREC IMMOBILIER SAS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

Intimé sous les numéros RG 24/01661 et 24/01664

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Emeric BOULAIS de la SELARL SKOR AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [Adresse 10] est propriétaire d’un lot au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 1], sur les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

M. [N] et Mme [E] sont respectivement propriétaires, au sein de cette copropriété, de deux appartements situés au 4ème et 5ème étage de cet immeuble.

Le 29 janvier 2020, la SCI [Adresse 10] a obtenu un premier permis de construire aux fins de réaliser un hôtel, exploité par la SNC Roissy Cote à Cote.

Ce permis de construire initial a, notamment, autorisé la création d’un restaurant, d’un rooftop ainsi que la suppression du pilier central de l’immeuble de la copropriété et des soupiraux permettant l’aération naturelle des caves.

Par recours gracieux du 18 mars 2020 et par requête du 2 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, M. [N] et Mme [E] ont sollicité l’annulation de ce permis de construire.

Le 4 novembre 2020, la SCI [Adresse 10] s’est vu délivrer un permis de construire modificatif.

Si ce deuxième projet supprime le restaurant et le rooftop, le permis de construire modificatif a autorisé la suppression du pilier central et des soupiraux.

Par requête du 18 décembre 2020, M. [N] et Mme [E] ont saisi le tribunal administratif aux fins d’annulation de ce permis de construire modificatif. Par mémoire distinct, enregistré le 11 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est intervenu volontairement à cette instance.

Par jugement du 2 mars 2022, le tribunal administratif de Rennes, joignant les requêtes dirigées contre le permis de construire initial et le permis de construire modificatif, les a rejetées.

Lors de l’assemblée générale du 3 mars 2022, la SCI [Adresse 10] a présenté un troisième projet prévoyant la conservation du pilier central de l’immeuble qui a été approuvé par le syndicat de copropriété, M. [N] et Mme [E].

Le 18 avril 2023, la cour administrative d’appel de Nantes a partiellement infirmé le jugement en prononçant l’annulation des arrêtés du 29 janvier 2020 (permis de construire initial) et du 4 novembre 2020 (permis de construire modificatif) au motif qu’ils méconnaissaient les dispositions de l’article 3 du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de [Localité 1], s’agissant de la hauteur de la construction, d’une part, et de la réalisation de places de stationnement pour deux-roues, d’autre part.

Par requête du 26 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, M. [N] et Mme [E] ont formé un pourvoi devant le Conseil d’État.

Entre temps, par acte du 12 décembre 2022, la SCI [Adresse 10] et la SNC Roissy Côte-à-Côte ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, M. [N] et Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins notamment d’évaluation par expertise des préjudices liés au retard de la mise en exploitation de l’hôtel et d’indemnisation provisionnelle.

Par conclusions d’incident du 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires, Mme [E] et M. [N] ont demandé au juge de la mise en état de déclarer le tribunal judiciaire de Rennes incompétent pour connaître de l’action en dommages et intérêts des sociétés [Adresse 10] et Roissy Côte-à-Côte au profit de la juridiction administrative.

Par ordonnance du 22 février 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rennes a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’estoppel ;

— déclaré le tribunal judiciaire de Rennes incompétent pour connaître des demandes de la SCI [Adresse 10] ;

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

— déclaré le tribunal judiciaire de Rennes compétent pour connaître des demandes de la SNC Roissy Côte-à-Côte ;

— condamné la SCI [Adresse 10] aux dépens ;

— débouté les parties de leurs demandes concurrentes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 18 avril 2024 pour conclusions au fond des défendeurs.

La SCI [Adresse 10] et la SNC Roissy Côte-à-Côte ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe de la cour d’appel de Rennes le 22 mars 2024, intimant Mme [E], M. [N] et le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1].

A la suite des déclarations d’appel formées le 22 mars 2024 (RG 24/01661 et RG 24/01664) et d’une autorisation d’assigner à jour fixe par ordonnance du 4 avril 2024, l’assignation à jour fixe a été délivrée le 16 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions en date du 3 juin 2024 (RG 24/01661), la SCI [Adresse 10] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a déclaré la juridiction judiciaire incompétente pour statuer sur l’action de la SCI [Adresse 10] et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance dont appel et déclarer le tribunal judiciaire de Rennes compétent pour statuer sur la demande de la SCI [Adresse 10] en tant, d’une part, qu’il est reproché une faute dans l’exercice d’une voie d’appel inappropriée et, d’autre part, que l’article L600-7 du code de l’urbanisme n’exclut absolument pas une action de nature civile fondée sur l’article 1240 du code civil ;

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, de leur demande de confirmation et de condamnation ;

— condamner les défendeurs, in solidum, au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Dans leurs dernières conclusions en date du 3 juin 2024 (RG 24/01664), la SCI [Adresse 10] et la SNC Roissy Côte-à-Côte demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de non-recevoir tiré de la méconnaissance du principe d’Estoppel ;

— condamné la SCI [Adresse 10] aux dépens ;

— débouté la SCI [Adresse 10] et la SNC Roissy Côte-à-Côte de leurs demandes concurrentes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence, statuant à nouveau,

— déclarer les défendeurs irrecevables en leur incident en ce qu’ils ont commis une faute en méconnaissance du principe d’Estoppel ;

— les débouter de toutes leurs demandes, fins et prétentions, de la demande de confirmation et de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— condamner les intimés, in solidum, au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident ;

— condamner les intimés, in solidum, au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Dans leurs dernières conclusions du 7 mai 2024 (RG 24/01661) et du 13 mai 2024 (RG 24/01661), Mme [E], M. [N] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société Le Marrec Immobilier, demandent à la cour de :

— débouter la société [Adresse 10] et la société Roissy Côte-à-Côte de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en tant qu’elle a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance du principe d’estoppel ;

— condamné la SCI [Adresse 10] aux dépens ;

— débouté la SCI [Adresse 10] et la SNC Roissy Côte-à-Côte de leurs demandes concurrentes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [Adresse 10] et la société Roissy Côte-à-Côte à verser au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à M. [N] et Mme [E] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [Adresse 10] Trouin et la société Roissy Côte-à-Côte aux entiers dépens.

L’instruction a été clôturée le 4 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la jonction des procedures

La connexité entre les deux procédures d’appel enregistrées sous les numéros de RG 24/01661 et 24/01664 justifie leur jonction dans un souci de bonne administration de la justice, l’instance se poursuivant sous le n° 24/01661.

Sur le principe d’estoppel

Il est constant que la fin de non recevoir tirée du principe de l’estoppel selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui suppose une véritable contradiction entre deux positions adoptées successivement et un avantage effectif retiré du changement de position.

En l’espèce, la SCI [Adresse 10] et la SNC Roissy Cote à Cote font grief aux intimés de s’être contredit en interjetant appel du jugement rendu par le tribunal administratif du 2 mars 2022, pour faire annuler un permis de construire qu’elles ont ensuite validé au cours de l’assemblée générale du 3 mars 2022.

Les intimés contestent s’être contredits, faisant valoir que leur position, visant la préservation du pilier central de l’immeuble, est constante depuis le début du projet.

Cependant, contrairement à ce que soutiennent les appelantes, pour être sanctionné par une fin de non-recevoir, le comportement procédural du plaideur doit être constitutif d’un changement de position, en droit, de nature à induire l’autre partie en erreur sur ses intentions, à condition que la contradiction affecte des actions de même nature et au cours d’une même instance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En effet, comme l’a justement rappelé le juge de la mise en état, les résolutions litigieuses de l’assemblée du 3 mars 2022, comme la requête en appel devant la cour administrative de Nantes du 26 avril 2023, sont des événements extérieurs et antérieurs à la présente instance, qui ne peuvent donc pas être utilisés pour justifier d’un estoppel.

En conséquence, l’ordonnance du juge de la mise en état sera confirmée en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de l’estoppel.

Sur la compétence du juge judiciaire

La SCI [Adresse 10] et la SNC Roissy Cote à Cote soutiennent que l’article L. 600-7 du Code de l’urbanisme n’est pas applicable au litige puisqu’il sanctionne les recours abusifs en première instance alors que le litige concerne l’appel à l’encontre d’un jugement consécutif à un accord transactionnel. Elles ajoutent que le texte n’exclut pas la compétence du tribunal judiciaire mais laisse plutôt le choix, selon la jurisprudence, au justiciable entre la voie administrative et judiciaire.

Les intimés répliquent que le recours intenté par les appelantes a pour objet de faire sanctionner les recours contre les deux permis de construire autorisant les projets n°1 et n°2 et non la violation d’un accord transactionnel. Ils ajoutent que les recours exercés sont postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi ELAN le 1er janvier 2019, laquelle s’applique au présent litige et excluant la compétence du juge judiciaire.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article L. 600-7 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur entre le 19 août 2013 et le 1er janvier 2019, disposait que lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en oeuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel.

L’article L. 600-7 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2019, applicable au litige, dispose que lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en oeuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel.

Les dispositions modifiées de l’article L. 600-7 du code précité, applicables à l’espèce, facilitent la sanction des recours abusifs devant le juge qui a connu du litige au principal, en ce qu’il résulte du texte modifié qu’il revient au juge administratif, qui a connu de la légalité du permis de construire, de sanctionner le recours abusif contre un permis de construire.

L’article L. 600-7 du code précité, tout comme l’article 1240, exige la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Désormais le bénéficiaire d’un permis de construire obtenu à compter du 1er janvier 2019, dont l’autorisation est contestée, est recevable à intenter une action en recours abusif uniquement devant le juge administratif, à l’exclusion du juge judiciaire.

En l’occurrence, il ressort des pièces versées à la procédure que la SCI [Adresse 10]

a porté trois projets différents.

Un premier projet, a fait l’objet d’un permis de construire initial délivré le 29 janvier 2020, lequel a été attaqué devant le tribunal administratif puis devant la cour administrative d’appel. Un deuxième projet, soumis au syndicat des copropriétaires le 16 mars 2020, refusé à l’unanimité par celui-ci, ayant fait l’objet d’un permis de construire modificatif délivré le 4 novembre 2020, a également été attaqué devant le tribunal administratif puis devant la cour administrative d’appel. Et un troisième projet, proposé en assemblée générale le 3 mars 2023, a été accepté par les copropriétaires mais n’a fait l’objet d’aucune demande de permis de construire.

Il s’évince de cette chronologie que Mme [E], M. [N] et le syndicat des copropriétaires n’ont pas régularisé un quelconque accord transactionnel contrairement à ce que soutiennent les appelantes.

Par conséquent, le recours que Mme [E], M. [N] et le syndicat des copropriétaires ont intenté a bien pour objet de faire sanctionner les recours introduits contre les deux permis de construire autorisant les projets n°1 et n°2 et non la violation d’un accord transactionnel.

C’est donc à juste titre que le juge de la mise en état a conclu à son incompétence quant l’action en recherche de responsabilité à l’égard de la SCI [Adresse 10] et au maintien du droit d’action de la SNC Poissy Cote à Côte en recherche de responsabilité à l’égard des intimés, en qualité de tiers, en ce qu’elle n’est pas partie à l’instance et qu’elle n’est pas bénéficiaire du permis de construire.

L’ordonnance du juge de la mise en état sera confirmée à ce titre.

Sur les autres demandes

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles doivent être confirmées. Les sociétés [Adresse 10] et Roissy Cote à Côte qui succombent doivent être tenues aux dépens d’appel. Elles sont condamnées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] ainsi qu’à M. [N] et Mme [E] une somme de 1 500 euros.

Les parties sont déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Ordonne la jonction de la procédure n° RG 24/01664 avec la procédure n° RG 24/01661,

Confirme les ordonnances du juge de la mise en état du 22 février 2024 en toutes ses dispositions,

Condamne les sociétés [Adresse 10] et Roissy Cote à Côte aux dépens d’appel ;

Condamne les sociétés [Adresse 10] et Roissy Cote à Côte à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] ainsi qu’à M. [N] et Mme [E] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,