5ème Chambre

ARRÊT N° 16

N° RG 21/00891 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RKVT

Mme [O] [C]

C/

Mme [P] [Y]

M. [K] [Y]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lahalle

M^e Gessat

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 JANVIER 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2023, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 17 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [O] [C]

née le 28 Septembre 1970 à [Localité 8], conseiller pénitentiaire

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marion JAFFRENNOU substituant M^e Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame [P] [Y]

née le 20 Janvier 1978 à [Localité 6], de nationalité française, conseillère commerciale

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [K] [Y]

né le 08 Février 1977 à [Localité 9], de nationalité française, intérimaire

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Sophie GESSAT de la SELARL GUILLOIS, plaidant/postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Par acte sous seing privé non daté, Mme [O] [C] a consenti, à compter du 14 janvier 2017, à M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] (les époux [Y]), la location d’un immeuble à usage d’habitation, sis [Adresse 4] à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, charges comprises.

Un état des lieux a été établi le 5 janvier 2017, Mme [O] [C] étant, pour la réalisation de cette formalité, représentée par Mme [I] [U].

Les époux [Y] ont quitté les lieux le 17 décembre 2018, après réalisation, le 16 décembre 2018, d’un état des lieux de sortie contradictoire, Mme [O] [C] étant à nouveau représentée par Mme [I] [U].

Par courrier recommandé en date du 3 mars 2019, les époux [Y] ont sollicité, auprès de Mme [O] [C], la restitution de leur dépôt de garantie d’un montant de 750 euros, le trop-perçu au titre du loyer de décembre 2018 pour un total de 362,90 euros, ainsi que le remboursement de deux factures réglées pour le compte de la propriétaire avec son accord pour un total de 513,70 euros.

En l’absence de réponse, Mme [O] [C] était relancée par l’assureur des locataires par courrier du 25 mars 2019.

Les époux [Y] initiaient une procédure de conciliation, qui ne pouvait avoir lieu, en l’absence de Mme [O] [C].

Par acte d’huissier en date du 15 juin 2020, les époux [Y] faisaient assigner Mme [O] [C] devant le tribunal judiciaire de Quimper.

Par jugement en date du 13 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Quimper a :

— condamné Mme [O] [C] à payer aux époux [Y] la somme de 750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné Mme [O] [C] à payer aux époux [Y] la somme de 1 275 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de l’indemnité de retard,

— condamné Mme [O] [C] à payer aux époux [Y] la somme 362,90 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du trop-perçu du loyer de décembre 2018,

— condamné Mme [O] [C] à payer aux époux [Y] la somme de 40,70 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du remboursement des frais avancés pour son compte,

— débouté les époux [Y] de leur demande au titre des travaux faits sur le toit,

— débouté les époux [Y] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné Mme [O] [C] à payer aux époux [Y] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [O] [C] aux dépens de l’instance.

Le 8 février 2021, Mme [O] [C] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 octobre 2021, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 13 novembre 2020,

— débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— la dire et juger bien fondée à conserver le dépôt de garantie versé aux époux [Y] d’un montant de 750 euros,

— condamner solidairement les époux [Y] à lui payer la somme de 2 128,41euros correspondant aux frais de remise en état du logement,

— condamner solidairement les époux [Y] à lui payer la somme 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux [Y] à lui payer la somme 384,09 euros correspondant aux frais d’huissier de justice,

— condamner solidairement les époux [Y] aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2021, les époux [Y] demandent à la cour de :

— les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes,

En conséquence,

— condamner Mme [O] [C] à leur payer :

* la somme de 750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* la somme de 2 325 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de l’indemnité de retard,

* la somme de 411,30 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du trop-perçu du loyer de décembre 2018,

* la somme de 513,70 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du remboursement des frais avancés pour son compte,

* la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution des obligations du bailleur,

— débouter Mme [O] [C] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— condamner Mme [O] [C] à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [O] [C] aux entiers dépens de la procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la restitution du dépôt de garantie

Mme [C] estime que l’état des lieux réalisé n’a pas pu permettre d’évaluer l’état du logement. Un huissier de justice est venu constater les désordres le 26 décembre 2018. Elle souhaite déduire du dépôt de garantie les frais relatifs à la vidange de la fosse septique (195,80 euros), au remplacement de l’olivier (732,61 euros), et au jardinage et entretiens extérieurs (1 200 euros) pour un total de 2 128,41 euros au titre des dégradations locatives et du devoir d’entretien incombant aux locataires.

Les consorts [Y] répondent que le constat des lieux qui leur est opposé en date du 26 décembre 2018 ne leur est pas opposable, les parties ayant procédé à un état des lieux contradictoire le 16 décembre 2018, que les frais présentés par le bailleur ne sont pas prouvés et ne relèvent pas de leur responsabilité. Ils contestent l’imputation des frais de vidange au motif que Mme [C] n’atteste pas de la dernière date de réalisation de la vidange. Ils réclament la restitution du dépôt de garantie ainsi que le paiement des intérêts de retard.

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que :

Il (le dépôt de garantie) est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

['] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile .

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 rappelle les obligations du locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives. Le locataire n’est toutefois pas tenu par ces dernières obligations si les dégradations ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil prévoit en outre : S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure .

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 5 janvier 2017.

L’état des lieux de sortie contradictoire en date du 16 décembre 2018 mentionne 'une tâche d’humidité due à la jointure du toit plat ' et pour le reste une conformité à celui d’entrée (y compris la terrasse très glissante). Une observation préconise néanmoins la vérification de l’olivier au printemps.

Le constat d’huissier du 26 décembre 2018 réalisé à la demande de Mme [C] postérieurement à l’état des lieux contradictoire n’est pas opposable aux locataires sortants.

Aucune dégradation extérieure n’est indiquée sur l’état des lieux de sortie du 16 décembre 2018, ce qui prive Mme [C] de la possibilité de se prévaloir de frais de remise en état ce chef.

Si l’appelante avance, à raison, que les locataires sont tenus de réaliser la vidange de la fosse sceptique, aucune observation n’est formulée relativement à la fosse sceptique dans les états des lieux d’entrée et de sortie ( ni d’ailleurs dans le constat d’huissier intervenu le 26 décembre 2018). La bailleresse ne justifie donc pas que la vidange de cette fosse doit être supportée en son intégralité par les époux [Y], qui sont restés dans les lieux de janvier 2017 à décembre 2018, et ce, à hauteur de 195,80 euros. L’appelante n’est pas fondée à réclamer le paiement de cette somme.

Concernant l’olivier, s’il est exact que la taille des arbres incombe aux locataires au cours de l’exécution du bail suivant le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, il n’est pas démontré par la bailleresse l’existence d’un manquement des locataires à leur obligation permettant de leur imputer, comme réclamé, la mort de l’olivier. La cour considère que la seule note inscrite sur l’état des lieux de sortie et le remplacement de cet arbre à la demande de Mme [C], ne peuvent apporter cette preuve. La bailleresse sera également déboutée de sa demande de déduction du dépôt de garantie de la somme de 732,61 euros.

Le dépôt de garantie doit donc être restitué dans son intégralité aux consorts [Y].

N’ayant pas été restitué dans le délai de 1 mois à compter de la remise des clés dans l’hypothèse d’un état des lieux conforme, soit au maximum le 16 janvier 2019, des pénalités s’appliquent à hauteur de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard. S’analysant en une clause pénale, la cour estime que ce manquement de la bailleresse justifie la fixation d’une indemnité justement évaluée par le premier juge à 1 275 euros.

Le jugement entrepris est confirmé sur ces chefs, les époux [Y] étant déboutés du surplus de leur demande au titre de ces pénalités.

— sur le trop-perçu du loyer

Les consorts [Y] ont payé la totalité du loyer du mois de décembre, soit 750 euros. Le bail a pris fin le 17 décembre 2018, ils ont quitté les lieux le 16 décembre 2018, et ils demandent par conséquent la restitution d’une partie du loyer au prorata temporis. Ils réclament la somme de 411,30 euros (750*17/31).

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l’obligation de paiement du loyer du locataire. Elle ne s’applique en revanche qu’en cours d’exécution du bail et prend fin au terme de celui-ci.

Les consorts [Y] sont en droit de demander le remboursement du trop-perçu pour les 15 jours non occupés du mois de décembre (et non 17 jours tel que réclamé par eux), soit la somme de 362,90 euros (750*15/31).

Les dispositions du jugement entrepris sont confirmées à ce sujet, les époux [Y] étant déboutés du surplus de leurs demandes à ce titre.

— sur le remboursement des frais avancés par les locataires

Les intimés réclament le remboursement des frais d’électricité (facture du 11 juillet 2018 de la société Legros pour des dysfonctionnements électriques d’un montant de 40,70 euros) et des frais d’étanchéité (facture du 10 octobre 2018 de la société Cyril Couverture d’un montant de 473 euros), au motif qu’ils ne relevaient pas du champ des réparations locatives défini par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 comme comprenant l’entretien courant ou les menues réparations.

L’appelante, qui conclut à l’infirmation du jugement, ne formule néanmoins aucune observation sur ce point dans ses écritures.

En application de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués .

L’entretien des toitures et les travaux relatifs à l’installation électrique caractérisent ainsi des frais à la charge du bailleur. Le locataire reste néanmoins chargé de rapporter la preuve des coûts effectivement engagés à cet effet.

En l’espèce, sur la facture d’électricité en date du 11 juillet 2018 est apposé un tampon 'payé’ ; de même, la facture relative à l’étanchéité porte la mention 'acquittée par virement le 21 décembre 2018". La bailleresse ne conteste pas la réalisation effective de ces travaux. Les locataires sont par conséquent fondés à demander le remboursement d’une somme totale de 513,70 euros au titre des frais payés en lieu et place de Mme [C].

Le jugement est infirmé en ce qu’il condamne de ce chef la bailleresse à payer aux époux [Y] une somme de 40,70 euros et les déboute de leur demande relativement aux frais engagés sur la toiture ; la cour condamne Mme [C] au paiement de la somme de 513,70 euros.

— sur l’inexécution contractuelle du bailleur

Les consorts [Y] demandent, au titre de l’inexécution contractuelle du bailleur, la somme de 1 000 euros. Ils attestent avoir subi un préjudice financier et moral.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inéxécution.

En l’espèce, si le bailleur a failli à ses obligations contractuelles, aucun préjudice distinct de ceux déjà réparés par les indemnités précédemment allouées, n’est démontré.

Les consorts [Y] sont déboutés de leur demande. La cour confirme le jugement.

— sur les frais d’huissier

Mme [C] réclame le remboursement des frais d’huissier d’une somme de 384,09 euros auprès des locataires.

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, l’état des lieux a été réalisé contradictoirement sans le recours d’un huissier, le 16 décembre 2018. Mme [C] a fait dresser seule un nouveau constat le 26 décembre 2018 hors la présence des consorts [Y] ; elle doit par conséquent en supporter la charge.

Mme [C] est déboutée de sa demande.

— sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant à la procédure, Mme [C] est condamnée au paiement des dépens, ainsi qu’à verser la somme de 800 euros aux consorts [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il condamne Mme [O] [C] à payer à M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] la somme de 40,70 euros au titre du remboursement des frais avancés pour son compte et en ce qu’il les déboute de leur demande au titre des travaux faits sur le toit ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Condamne Mme [O] [C] à payer à M. [K] [Y] et Mme [P] [Y] la somme de 513,70 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du remboursement des frais avancés pour son compte ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [O] [C] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Condamne Mme [O] [C] à payer à Monsieur [K] [Y] et Mme [P] [Y] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes des époux [Y] ;

Condamne Mme [O] [C] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente