5ème Chambre

ARRÊT N°-212

N° RG 23/05382 – N° Portalis DBVL-V-B7H-UDDW

(Réf 1ère instance : 23/00162)

S.E.L.A.R.L. GOPMJ

S.A.R.L. [Localité 3] ENTREPRISE

C/

S.C.I. GUILLAIN

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 MAI 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2024

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 22 Mai 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

S.E.L.A.R.L. GOPMJ prise en la personne de Maître [W] [L] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [Localité 3] ENTREPRISE

ASSIGNEE EN INTERVENTION par acte du 13 février 2024 délivré à personne habilitée à le recevoir, n’ayant pas constitué avocat

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

S.A.R.L. [Localité 3] ENTREPRISE (en redressement judiciaire depuis le 29.11.2023 convertie en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de RENNES du 17 janvier 2024)

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Antoine CHEVALIER de la SELARL CMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.C.I. GUILLAIN

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laurine COINON de la SCP CAZIN COINON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Le 4 décembre 2019, la société Guillain, représentée par ses co-gérants M. [B] [R] et M. [O] [F], a donné à bail à la société [Localité 3] Entreprise, représentée par son gérant M. [P] [I], un local commercial et un local d’habitation situés au lot 36 du centre commercial [Adresse 7], afin que celle-ci y exploite une activité de restauration.

Le bail initial a été conclu pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er janvier 2020 pour se terminer le 31 décembre 2028, moyennant un loyer principal annuel de 1 200 euros HT, à concurrence de 700 euros HT pour la partie commerciale du local et de 500 euros HT pour la partie habitation personnelle.

Le 16 novembre 2020, M. [P] [I] a présenté à la société Guillain une demande d’annulation des loyers de la période allant du 1er octobre au 31 décembre 2020 pour faire face aux difficultés engendrées par les fermetures administratives liées à la pandémie de COVID 19.

Le 23 novembre 2020, M. [B] [R] a refusé d’accéder à cette demande car le compte de M. [P] [I] présentait des retards de paiement pour le premier trimestre 2020 et qu’un échéancier courant jusqu’à juin 2021 avait déjà été mis en place.

Le 26 avril 2022, la société Guillain a mis en demeure M. [P] [I] de payer la somme de 7 290 euros au titre des loyers, charges impayés et au titre de la taxe foncière pour l’année 2020.

En l’absence de réponse, la société Guillain a mis en demeure M. [P] [I] une nouvelle fois le 25 mai 2022 pour les mêmes sommes. M. [P] [I] a refusé de payer cette somme par un mail en date du 7 juin 2022, soutenant connaître d’importantes difficultés financières du fait des fermetures liées à la pandémie de COVID 19. Il a par la même occasion proposé de revoir l’échéancier à nouveau.

Le 30 juin 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société [Localité 3] Entreprise, la mettant en demeure de régler dans le délai d’un mois la somme de 9 159,06 euros ainsi détaillée :

—  700 euros : loyer de mars 2020

—  500 euros : loyer d’avril 2020

—  1200 euros : loyer de mai 2020

—  200 euros : loyer de décembre 2021

—  790 euros : taxe foncière 2021

—  1200 euros : loyer de janvier 2022

—  1200 euros : loyer de mars 2022

—  700 euros : loyer d’avril 2022

—  500 euros : loyer de mai 2022

—  1200 euros : 1oyer de juin 2022

—  169,06 euros : coût du commandement de payer.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 10 octobre 2022, la société Guillain a fait citer la société [Localité 3] Entreprise et M. [P] [I] devant la juridiction des référés de Rennes.

Par ordonnance en date du 25 août 2023, le président du tribunal judiciaire de Rennes a :

— déclaré la demande aux fins de constat de la résiliation du bail liant la société [Localité 3] Entreprise à la société Guillain recevable et bien fondée,

— constaté la résiliation de plein droit du bail mixte liant les parties, conclu le 4 décembre 2019 entre la société Guillain et la société [Localité 3] Entreprise par l’effet de la clause résolutoire prévue à l’article 18 du contrat, à compter du 30 juillet 2022,

— ordonné à défaut de libération volontaire des lieux l’expulsion de la société

[Localité 3] Entreprise et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné la société [Localité 3] Entreprise à payer à la société Guillain la somme provisionnelle de 26 045,44 euros, en deniers ou quittances valables, en principal et intérêts, au titre des loyers arrêtés au 31 mai 2023, des deux taxes foncières 2021 et 2022, et des intérêts conventionnels stipulés au contrat de bail,

— condamné la société [Localité 3] Entreprise au paiement des intérêts au taux légal échus sur les sommes dues à compter du 1er juin 2023 jusqu’a parfait paiement,

— condamné la société [Localité 3] Entreprise au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, depuis le 30 juillet 2022 jusqu’à son départ effectif des lieux loués,

— dit que l’engagement de caution souscrit par M. [P] [I] est nul et de nul effet, et rejeté toutes les demandes, fins et prétentions de la société Guillain dirigées contre lui,

— condamné la société [Localité 3] Entreprise aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire,

— condamné la société [Localité 3] Entreprise à verser à la société Guillain la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

Le 12 septembre 2023, la société [Localité 3] Entreprise a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 octobre 2023, elle demande à la cour de :

— réformer la décision prononcée par le juge des référés le 25 août 2023 en ce elle a :

* déclaré la demande aux fins de constat de la résiliation du bail liant la société [Localité 3] Entreprise à la société Guillain recevable et bien fondée,

* constaté la résiliation de plein droit du bail mixte liant les parties, conclu le 4 décembre 2019 entre la société Guillain et la société [Localité 3] Entreprise par l’effet de la clause résolutoire prévue à l’article 18 du contrat, à compter du 30 juillet 2022,

* ordonné à défaut de libération volontaire des lieux son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

* l’a condamnée à payer à la société Guillain la somme provisionnelle de

26 045,44 euros, en deniers ou quittances valables, en principal et intérêts, au titre des loyers arrêtés au 31 mai 2023, des deux taxes foncières 2021 et 2022, et des intérêts conventionnels stipulés au contrat de bail,

* l’a condamnée au paiement des intérêts au taux légal échus sur les sommes dues à compter du 1er juin 2023 jusqu’a parfait paiement,

* l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, depuis le 30 juillet 2022 jusqu’à son départ effectif des lieux loués,

* l’a condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire,

* l’a condamnée à verser à la société Guillain la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

— lui accorder un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter des provisions dues,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause :

— condamner la société Guillain à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Guillain aux entiers dépens.

Par jugement du 29 novembre 2023, le tribunal de commerce de Rennes a ouvert une procédure de redressement judiciaire de la société [Localité 3] Entreprise. Puis par jugement du 17 janvier 2024, le tribunal de commerce a converti la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire. La Sarl GOPMJ prise en la personne de Me [W] [L] a été désignée en qualité de liquidateur.

Par exploit du 13 février 2024, la société Guillain a assigné en intervention forcée devant la cour la Sarl GOPMJ, prise en la personne de Me [W] [L], désignée en qualité de liquidateur.

Par dernières conclusions notifiées le 13 février 2024, la société Guillain demande à la cour de :

— confirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes le 25 août 2023 ,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société [Localité 3] Entreprise sa créance au titre des loyers arrêtés au 31 mai 2023, des deux taxes foncières 2021 et 2022, et des intérêts conventionnels stipulés au contrat de bail, soit la somme de 26 045,44 euros, avec intérêts au taux légal échus sur les sommes dues à compter du 01 juin 2023 jusqu’à parfait paiement,

Y additant,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société [Localité 3] Entreprise sa créance au titre des loyers impayés et des intérêts conventionnels des mois de juin à novembre 2023, outre les intérêts conventionnels complémentaires dus sur les loyers impayés des mois de mars 2020 au mois de mai 2023, soit la somme totale de 10 467,84 euros, assortie des intérêts au taux légal,

— constater que le dépôt de garantie d’un montant de 1 200 euros versé par la société [Localité 3] Entreprise lui reste acquis à titre d’indemnisation,

En conséquence,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société [Localité 3] Entreprise sa créance à ce titre, soit la somme totale de 1 200 euros,

— rejeter les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulées par la société [Localité 3] Entreprise,

— condamner la société [Localité 3] Entreprise à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société [Localité 3] Entreprise sa créance à hauteur de 2 500 euros,

— condamner la société [Localité 3] Entreprise aux entiers dépens.

En conséquence,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société [Localité 3] Entreprise sa créance à ce titre.

La Sarl GOPMJ prise en la personne de Me [W] [L], assignée à personne le 13 février 2024, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aucune pièce n’a été produite au soutien de l’appel interjeté par la société [Localité 3] Entreprises.

L’appel ayant pour objet l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire, la cour ne peut que constater l’absence de tout élément permettant de démontrer le bien fondé de cette demande.

En tout état de cause, des délais ne peuvent être accordés que si le débiteur justifie pouvoir s’acquitter des sommes dues (ici, non contestées) au terme de ces délais.

Compte tenu de la situation actuelle de la société [Localité 3] Entreprise, aucun délai de paiement ne peut être octroyé et cette demande sera rejetée par la cour.

La société [Localité 3] Entreprise ne justifie pas avoir libéré les lieux. Elle ne discute pas l’absence de paiement des loyers et des taxes foncières 2021 et 2022.

Le contrat de bail a prévu une clause résolutoire (article 18) rédigée en ces termes :

' Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule de ses clauses ou un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former aucune demande en justice. Dans cette hypothèse, comme en cas de résiliation pour une quelconque cause imputable au Preneur, ce dernier devra au Bailleur une somme correspondant à trois mois de loyer à titre de premiers dommages-intérêts; cette somme s’imputera, s 'il y a lieu, sur le dépôt de garantie.

Dans le cas ou le Preneur ou tout occupant de son chef se refuserait à évacuer les lieux, l’expulsion pourra avoir lieu sans délai, sur simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance de la situation des biens, sans que des offres ultérieures puissent arrêter l’effet de cette clause.

Tous frais de procédure, de poursuite, d’honoraires et débours d’auxiliaires de justice ou de mesure conservatoire resteront à la charge du Preneur et seront considérés comme supplément de loyer.

En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance et du dépôt de garantie ou l’équivalent de deux mois de loyer s’il n’est pas stipulé de dépôt de garantie, restera acquis au Bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du Preneur ayant ou non provoqué cette résiliation.'

L’article 6.1.2 du bail prévoir que ' toute somme à titre de loyer, charges ou accessoires non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de ladite échéance, productive d’un intérêt conventionnelllement fixé à 2% par mois par retard jusqu’à complet paiement, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ou d’un commandement de payer préalable.'

La cour confirme l’ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail mixte consenti à la société [Localité 3] Entreprise le 4 décembre 2019 à compter du 30 juillet 2022, et a ordonné, à défaut de libération des lieux, l’expulsion de la société [Localité 3] Entreprise et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique.

Au regard de la liquidation judiciaire de la société [Localité 3] Entreprise, la cour fixera en outre au passif de celle-ci, la somme de 26 045,44 euros due au titre de la provision à valoir sur les loyers arrêtés au 31 mai 2023, des taxes foncières 2021 et 2022 et des intérêts conventionnels stipulés au contrat de bail, outre intérêts légaux à compter du 1er juin 2023, et infirmera les condamnations prononcées de ce chef.

De la même façon, la cour fixera au passif de la société [Localité 3] Entreprise les indemnités d’occupation équivalentes au montant du loyer augmenté de la provision, depuis le 30 juillet 2022 jusqu’au départ effectif des lieux et infirmera la condamnation prononcée à ce titre.

Il n’y a pas lieu de fixer au passif de la société [Localité 3] Entreprise une créance au titre d’intérêts conventionnels de 2% sur ces indemnités d’occupation, la clause précitée ne visant que les loyers et charges et non les indemnités d’occupation.

La société Guillain est déboutée de sa demande tenant à fixer au passif de la société [Localité 3] Entreprise une somme de 10 467,84 euros assortie des intérêts légaux.

En ce qui concerne le montant du dépôt de garantie, le juge des référés a très justement retenu qu’au regard des dispositions contractuelles, le montant du dépôt de garantie lui reste acquis. Il convient de fixer la somme de 1 200 euros, versé à ce titre, au passif de la société [Localité 3] Entreprise.

Il est équitable de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la bailleresse, de sorte qu’une créance de

2 500 euros de ce chef sera, comme les dépens de première instance et d’appel, inscrits au passif de la société [Localité 3] Entreprise.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle prononce des condamnations à l’encontre de la société [Localité 3] Entreprise ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Fixe au passif de la société [Localité 3] Entreprise :

— la somme de 26 045,44 euros due au titre de la provision à valoir sur les loyers arrêtés au 31 mai 2023, des taxes foncières 2021 et 2022 et des intérêts conventionnels stipulés au contrat de bail, outre intérêts légaux à compter du 1er juin 2023,

— les indemnités d’occupation équivalentes au montant du loyer augmenté de la provision, depuis le 30 juillet 2022 jusqu’au départ effectif des lieux,

— la somme de 1 200 euros,

— la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens de première instance et d’appel ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier La Présidente