1ère Chambre

ARRÊT N°.

N° RG 23/04978 – N° Portalis DBVL-V-B7H-UBJ5

(Réf 1ère instance : 22/01407)

M. [T] [Y]

C/

S.C.I. [20]

Société [25] DE [Localité 19]

S.C.I. [21]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et M^me Elise BEZIER, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Juin 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 29 octobre 2024

****

APPELANT :

Monsieur [T] [Y]

né le [Date naissance 2] 1989 à

[Adresse 12]

[Localité 19]

Représenté par M^e Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LPBC, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉES :

S.C.I. [20], immatriculée au RCS de QUIMPER sous le numéro [N° SIREN/SIRET 8], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège

[Adresse 7]

[Adresse 28]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne claire CAP, avocat au barreau de QUIMPER

SELARL [25] DE [Localité 19], venant aux droits de la SCP [15], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 19]

Représentée par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, avocat au barreau de RENNES

S.C.I. [21], immatriculée au RCS de QUIMPER sous le numéro [N° SIREN/SIRET 13], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVÉ ET ASS. avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant acte du 24 juillet 2017, la SCI [21] a fait l’acquisition auprès de la SCI [20], par l’intermédiaire de Me [K] [G], notaire à [Localité 19], d’un local commercial constituant le lot n° 1 d’une copropriété cadastrée section BT n° [Cadastre 11] ainsi que d’une cour cadastrée section BT n° [Cadastre 10], sise [Adresse 3] à [Localité 19] pour un montant de 70.000 €.

2. La SCI [21] a fait l’acquisition de ce bien en vue d’y installer une agence immobilière et a entendu réaliser des travaux dans le local. Cependant, lorsque les travaux ont commencé, à la fin de l’année 2017, la SCI [21] a constaté qu’une autre personne, M. [Z] [L], réalisait des travaux dans la partie arrière du local, à savoir la pièce dans le prolongement du dégagement donnant sur la cuisine et la cuisine donnant sur les combles (représentant une superficie loi Carrez de 4,6 m² et 9,9 m²).

3. La SCI [21] a donc fait dresser un procès-verbal de constat par Me [B], huissier de justice à Quimper, le 15 novembre 2017.

4. Le bien voisin, cadastré BT n° [Cadastre 9], propriété de M. [L], a été vendu le 28 juin 2019 à M. [T] [Y].

5. Le litige d’empiétement lié à la propriété d’une partie du local vendu n’ayant pas trouvé d’issue amiable, la SCI [21] a, par acte d’huissier du 21 juillet 2022, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Quimper la SCI de [20], M. [Y] et la SELARL [25] de [Localité 19], venant aux droits de la SCP [15].

* * * * *

6. Par jugement du 11 juillet 2023, le tribunal a :

— condamné in solidum la SCI [20] et la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] à verser à la SCI [21] la somme de 13.300 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. [Y] à supprimer l’empiétement et à restituer à la SCI [21] la surface de 4,6 m² propriété de cette dernière et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la décision et pendant un délai de six mois au delà duquel il sera de nouveau statué,

— condamné M. [Y] à verser la somme de 1 € à la SCI [21] à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

— débouté M. [Y] de sa demande de dommages et intérêts formée contre la SCI [21],

— condamné in solidum la SCI [20] et la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] à verser à la SCI [21] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI [20], la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] et M. [Y] aux dépens,

— condamné la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] à garantir la SCI [20] à hauteur de 50 % de l’ensemble des sommes mises à sa charge,

— condamné la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] à garantir M. [Y] de l’ensemble des sommes mises à sa charge,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— écarté l’exécution provisoire de la décision s’agissant du litige opposant la SCI [21] à M. [Y],

— rappelé que pour le surplus l’exécution provisoire est de droit.

7. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

— que le notaire a rédigé deux actes de vente concernant une même cuisine à deux

personnes différentes, c’est-à-dire le 24 juillet 2017 à la SCI [21] et le 5 octobre 2017 à M. [L], ce qui est constitutif d’une faute, la qualité de professionnel de l’immobilier de la SCI [21] n’étant pas de nature à exonérer sa responsabilité,

— que la SCI [20] ne pouvait ignorer qu’elle n’était pas propriétaire d’une partie du bien vendu, dont l’apparence a pu tromper tant l’acquéreur que le diagnostiqueur,

— que la perte de chance de contracter ou de ne pas contracter subie par la SCI [21] a abouti à une perte de superficie du cinquième, compensée à 95 %,

— que, même si M. [Y] n’est pas à l’origine de l’empiétement, il devra le faire cesser, sauf son recours contre son vendeur.

8. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 18 août 2023, M. [Y] a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

9. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe le 31 mai 2024, M. [Y] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

* l’a condamné à supprimer l’empiétement et à restituer à la SCI [21] la surface de 4,6 m² propriété de cette dernière et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de six mois à compter de la décision et pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera de nouveau statué,

* l’a condamné à verser la somme de 1 € à la SCI [21] à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

* l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts formée contre la SCI [21],

* l’a condamné in solidum avec la SCI [20] et la SELARL [25] de [Localité 19] aux dépens,

* a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— débouter la SCI [21] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles apparaissent mal fondées,

— condamner la SCI [21] au règlement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice subi, correspondant à la perte de chance de pouvoir vendre son bien du fait de la procédure en cours,

— à titre subsidiaire,

— condamner la SELARL [25] de [Localité 19] à le garantir de l’intégralité des condamnations mises à sa charge,

— condamner la SELARL [25] de [Localité 19] à assumer le coût de l’ensemble des frais inhérents le cas échéant à la suppression de l’empiétement mis à sa charge, en ce compris les frais de démolition et remise en état, frais de géomètre et frais de notaire,

— en tout état de cause,

— condamner la SCI [21], ou toute partie succombante, à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les entiers frais et dépens.

10. À l’appui de ses prétentions, M. [Y] fait en effet valoir :

— que les travaux de démolition réalisés par son auteur M. [L] aux fins de réalisation d’une terrasse et de rénovation de son bien l’ont été alors même que la SCI [21] était déjà propriétaire du fonds BT [Cadastre 11],

— qu’en janvier 2019, soit un an et demi après l’acquisition par la SCI [21] de la parcelle BT n° [Cadastre 11] et de la découverte de sa problématique de possession de l’appentis, le précédent propriétaire de la parcelle BT n° [Cadastre 9], M. [L], a déposé un permis de démolir auprès de la mairie de [Localité 19] concernant cet appentis et la bâtisse en ruine, permis accordé sans que soit abordée une quelconque question relative à la propriété de l’appentis, alors que la SCI [21] aurait pu se manifester à cette occasion,

— que la SCI [21] reconnaît n’avoir pas réagi lors de la réalisation des travaux réalisés par M. [L], considérant que cet espace ne lui appartenait pas,

— que l’analyse sur pièces réalisée par le tribunal est hasardeuse en l’absence de clarté des titres et d’avis donnés par un géomètre expert s’agissant des limites de propriété.

* * * * *

11. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe le 10 avril 2024, la SCI [20] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

* l’a condamnée in solidum avec la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] à verser à la SCI [21] la somme de 13.300 € à titre de dommages et intérêts,

* l’a condamnée in solidum avec la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] à verser à la SCI [21] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée in solidum avec la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] et M. [Y] aux dépens,

* a condamné la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] à la garantir à hauteur de 50 % de l’ensemble des sommes mises à sa charge,

* a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— débouter la SCI [21] et l’ensemble des parties à la procédure de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— à titre subsidiaire,

— condamner la SELARL [25] de [Localité 19] à la garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

— en tout état de cause:,

— condamner la SCI [20] ou toute autre partie succombante à lui régler une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

12. À l’appui de ses prétentions, la SCI [20] fait en effet valoir :

— qu’elle a fait l’acquisition du local sis [Adresse 3] à [Localité 19] par acte du 13 septembre 2002 qui précisait que la superficie privative du lot n° 1 était de 47 m² selon attestation de superficie du 11 juillet 2002 établie par M. [H], géomètre expert,

— qu’elle n’a jamais occupé le local puisqu’elle s’est contentée de le mettre à la disposition de son locataire, lequel a pu jouir paisiblement des lieux sans la moindre difficulté pendant toute la durée de son occupation,

— que les 'animateurs’ de la SCI [21] ont été à l’origine de la vente intervenue en 2017 par l’intermédiaire de [27], détenue par la SAS [22] dont ils sont également les gérants,

— que Me [G] aurait dû déceler l’erreur de superficie faite par la société [16],

— que les recherches et vérifications préalables à l’instrumentation de l’acte pèsent sur le notaire afin qu’il apprécie les risques éventuels de l’opération et qu’il exerce utilement son devoir de conseil et d’information à l’égard des parties,

— qu’elle est de bonne foi et n’a nullement agi de façon dolosive.

* * * * *

13. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe le 26 février 2024, la SELARL [25] de [Localité 19] demande à la cour de :

— à titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter la SCI [21] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées à son encontre,

— débouter la SCI [20] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées à son encontre,

— débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées à son encontre,

— subsidiairement,

— condamner la SCI [20] à la garantir de toutes condamnations prononcées

à son encontre,

— en tout état de cause,

— condamner M. [Y] ou tout succombant au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Y] ou tout succombant aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL [14] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

14. À l’appui de ses prétentions, la SELARL [25] de [Localité 19] fait en effet valoir :

— qu’il résulte de l’analyse des titres de propriété et du règlement de copropriété que la cuisine litigieuse ne pouvait être vendue par la SCI [20] à la SCI [21] puisqu’elle ne fait pas partie de l’assiette de la copropriété,

— que la SCI [21], professionnelle de l’immobilier, aurait dû alerter le notaire sur ces difficultés qu’il ignorait légitimement pour ne pas avoir négocié la vente,

— que cette erreur, si elle venait à être démontrée, provient uniquement de la mauvaise foi de la SCI [20] qui a fait visiter et a vendu une partie du bien qui ne lui appartenait pas, ce qu’elle ne pouvait ignorer,

— que la SCI [20] ne peut prétendre ne pas avoir connaissance de l’état du bien pour l’avoir loué (signature d’un bail, réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie).

* * * * *

15. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées et déposées au greffe le 13 février 2024, la SCI [21] demande à la cour de :

— à titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné in solidum la SCI [20] et la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] à lui verser la somme de 13.300 € à titre de dommages et intérêts,

* condamné M. [Y] à lui verser la somme de 1 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner in solidum la SCI [20] et la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP Alain Hascoet, Xavier Caugant, Bruno

Stephan notaires associés au paiement de la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [Y] à lui régler la somme de 5.000 € à titre de dommages et

intérêts au titre du préjudice de jouissance,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— à titre subsidiaire,

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris,

— en tout état de cause,

— condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens de procédure,

— débouter la SCI [20], la SELARL [25] de [Localité 19]

venant aux droits de la SCP [15] et M. [Y] de toute demande plus ample ou contraire.

16. À l’appui de ses prétentions, la SCI [21], fait en effet valoir :

— que, dans le cadre de l’exercice de ses missions, le notaire a une obligation de conseil à l’égard de son client et il doit veiller à l’efficacité des actes qu’il rédige, ainsi que faire preuve de loyauté et de prudence,

— que le notaire, tenu professionnellement de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente,

— que Me [G] ne peut se dédouaner de sa responsabilité en arguant que le dirigeant de la SCI [21] est un professionnel de l’immobilier, que l’action devait être fondée sur l’erreur de mesurage loi Carrez et que la vente est intervenue de gré à gré,

— que le fond du local (cuisine de 9 m²) était accessible par une porte intérieure, ce qui l’a conduite à croire qu’il faisait partie intégrante du lot, les plans fournis étant en parfaite cohérence avec le bien visité, pour finalement constater que le voisin faisait également des travaux dans le bien,

— qu’elle a cru acquérir un bien contenant une cuisine, pour un prix de 70.000 € et une surface de 53,37 m², alors qu’en réalité elle n’est pas propriétaire de ladite cuisine à hauteur de 10 m², étant par ailleurs privée de la jouissance d’une superficie de 4,6 m² lui appartenant mais dont le voisin a manifestement considéré qu’elle lui appartenait,

— que la valeur locative du bien dans sa totalité était estimée à 1.100 € HT par mois, tandis que la valeur actuelle est de 800 € HT par mois, soit un manque à gagner de 300 € HT par mois.

* * * * *

17. L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024.

18. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du vendeur

19. L’article 1112-1 du code civil dispose que 'celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.

20. L’article 1137 prévoit que 'le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.

21. Le dol peut être invoqué pour solliciter des dommages et intérêts, lesquels résultent d’une perte de chance de ne pas avoir contracté le contrat à des conditions plus avantageuses.

22. En l’espèce, suivant acte du 24 juillet 2017, la SCI [21] a fait l’acquisition d’un local commercial, en vue d’y installer une agence immobilière, auprès de la SCI [20], constituant le lot n° 1 d’une copropriété cadastré section BT n° [Cadastre 11] ainsi que d’une cour cadastrée section BT n° [Cadastre 10], sises [Adresse 3] à [Localité 19] pour un montant de 70.000 €.

23. Ce bien est ainsi décrit à l’acte : 'un local situé au rez-de-chaussée ayant un accès direct sur l'[Adresse 17], comprenant : accueil, bureau, dégagement, WC et deux pièces'. Un paragraphe 'loi Carrez’ précise que 'le vendeur déclare que la superficie de la partie privative du ou des lots entrant dans le champ d’application de cette loi est de 53,37 m² ainsi qu’il résulte d’une attestation loi Carrez dressée par la société [16] le 3 janvier 2017, laquelle est demeurée ci-annexée. D’autre part, le vendeur déclare sous son entière responsabilité qu’il n’a pas effectué de travaux qui auraient pu diminuer la superficie de la surface privative telle qu’elle a été précisée ci-dessus'.

24. Il ressort d’un procès-verbal de constat d’huissier établi le 15 novembre 2017 par Me [B] 'que le local du rez-de-chaussée comprend une surface commerciale côté rue, un dégagement, un WC, un bureau au sud du dégagement, une petite pièce rectangulaire (aspect couloir) à l’est du bureau et du dégagement'. L’huissier a également relevé 'que, dans le prolongement est de cette petite pièce, via un encadrement de porte, se trouve une autre pièce qui ouvre également sur la cour côté nord (et que) la configuration des lieux est conforme au plan annexé à l’acte'. Il observe enfin que 'M. [L] est présent dans cette pièce et que des travaux y ont été entrepris (pose d’un plancher sous combles et échelle de meunier pour y accéder)', avec la précision que 'cette pièce mesure une dizaine de mètres carrés'.

25. L’attestation de la société [16] du 3 janvier 2017 jointe à l’acte notarié de vente avait annexé un 'croquis du bien visité’ qui comprend la 'petite pièce’ (donnée pour 4,6 m²) derrière le bureau, une 'cuisine’ (donnée pour 9,9 m²) et des 'combles depuis lucarne'.

26. La société [16] a effectué le 28 janvier 2019 un nouveau mesurage du bien sans la petite pièce et la cuisine, qui donne une superficie loi Carrez de 38,13 m². Il en résulte une perte de surface de 15,24 m² par rapport au bien acheté par la SCI [21], soit plus de 28 % de la superficie acquise aux termes de l’acte notarié.

27. Il ressort de l’état descriptif de division de la copropriété établi le 14 mars 1998 que le lot n° 1 vendu à la SCI [21] comprend une 'pièce de 4 m² sans éclairage extérieur', alors que le lot n° 2 (parcelle cadastrée section BT n° [Cadastre 9] acquise par M. [L] en octobre 2017 et revendue en 2019 à M. [Y]) comprend 'une cuisine de 9 m² éclairée de l’ouest'.

28. La SCI [21] fait valoir que la SCI [20], qui était propriétaire du bien cadastré section BT n° [Cadastre 11] depuis 13 septembre 2002, savait parfaitement quelle était l’étendue de sa propriété mais lui a délibérément et sciemment fait croire qu’elle était propriétaire de la cuisine et que, par conséquent, elle achetait le bien avec cette pièce qui faisait tout l’attrait du bien immobilier, 's’agissant d’une pièce avec une jolie hauteur sous plafond et des poutres apparentes'.

29. Si la SCI [20] n’est pas responsable de l’empiétement commis par M. [L] sur la 'petite pièce’ de 4,6 m² qui fait bien partie du lot n° 1 qu’elle a vendu à la SCI [21] (infra § 53 et suivants), en revanche, elle ne pouvait ignorer que la 'cuisine’ de 9,9 m² ne faisait pas partie d’un lot dont elle était propriétaire depuis le 13 septembre 2002 et qu’elle avait donné à bail à la société [18] le 22 novembre 2002.

30. Certes, son titre du 13 septembre 2002 est moins précis que celui de la SCI [21] puisque le projet d’acte (elle ne produit pas l’acte lui-même) ne fait que mentionner 'le lot n° 1' avec toutefois une déclaration 'loi Carrez’ de 47 m² et renvoyer à l’état descriptif de division du 14 mars 1998 (dans lequel le lot est effectivement donné pour 47 m²), son attestation de propriété évoquant même, de façon incompréhensible, une 'superficie de 67 m²'. Le bail du 22 novembre 2002 passé avec la société [18] reprend les mêmes termes que ceux du projet d’acte, se contentant d’évoquer 'un local situé au rez-de-chaussée ayant un accès direct sur l'[Adresse 17]'. Il n’y est pas question d’une cuisine et encore moins de combles à l’étage. Aucun état des lieux n’est produit, qui aurait permis d’en savoir plus sur la connaissance que la SCI [20] pouvait avoir de la situation.

31. Quoi qu’il en soit, il était permis à la SCI [20] de s’interroger sur une surface loi Carrez passant de 47 m² à 53,37 m² dans l’acte de revente et sur l’intégration d’une cuisine dont elle n’a jamais été propriétaire, surtout lorsque son mandat de vente du 29 septembre 2016 donné à [23] évoque un 'local commercial d’environ 50 m²' et ne recense qu’une partie accueil, un bureau et un WC, à l’exclusion de toute cuisine.

32. Par ailleurs, le rapport de la société [16] a été effectué à la demande de la SCI [20] (même si cette dernière prétend sans le prouver qu’elle aurait été mandatée par la SCI [21] qui avait l’habitude de travailler avec cette société, alors que le rapport mentionne 'expertise demandée par M. [E]', gérant de la SCI [20]), dans des locaux lui appartenant et donc nécessairement sous son contrôle (même si elle prétend qu’elle était absente au moment de l’expertise). Elle ne pouvait donc pas ignorer qu’elle vendait une pièce de trop à la SCI [21] en laissant libeller 'deux pièces’ dans le paragraphe 'désignation’ de l’acte de vente du 24 juillet 2017.

33. La SCI [20] se contente de stigmatiser l’erreur commise par le diagnostiqueur qui aurait dû, selon elle, être décelée par le notaire qui s’est seul chargé de la description du bien. Or, de son côté, Me [G], en réponse à l’avocat de la SCI [21], lui écrit le 7 juin 2021 en ces termes 'M. [U] [V], gérant de la SCI [21], m’a effectivement appelé au téléphone, suite à cette vente, dans les semaines qui ont suivi son achat. Il m’indiquait s’être très vite aperçu qu’il y avait une erreur de mesurage Loi Carrez du lot de copropriété, qui comprenait par erreur une pièce supplémentaire à l’arrière. Il m’a indiqué que M. [E], associé de la SCI [20], s’était occupé pour le compte de ladite SCI de la vente desdits biens. À cet effet, M. [E] avait diligenté un diagnostiqueur, [16], ayant procédé au mesurage du lot de copropriété vendu à votre cliente et avait indiqué à ce professionnel, lors de son intervention, que la pièce litigieuse faisait partie de la propriété de la SCI [20] vendue. Le professionnel l’avait alors inclus dans son mesurage et son plan annexé, sur la base des dires de M. [E]. M. [V] m’indiquait aussi au téléphone, lors de son appel téléphonique de 2017, que c’était M. [E] qui lui avait fait visiter le bien, lui présentant également cette pièce comme faisant partie de la propriété'.

34. Pour être fait reste de droit, la cour observe que la SCI [20] n’a pas donné suite à la sommation délivrée le 31 janvier 2023 par la SCI [21] de communiquer :

— l’attestation établie par M. [H], géomètre-expert, le 11 juillet 2002, annexée à son titre de propriété du 13 septembre 2002, dont elle fait état dans ses conclusions (ce qui peut expliquer la production du seul 'projet’ de vente),

— l’autre mandat de vente donné à la SAS [22] dont elle fait également état dans ses conclusions.

35. Sans même la certitude que la SCI [20] se serait impunément accaparé la cuisine entre 2002 et 2017, notamment faute de précision suffisante du bail du 22 novembre 2022 sur la contenance exacte du local loué à la société [18], elle a manifestement utilisé la confusion sur la configuration d’un local permettant, via une simple porte, de passer d’un lot à l’autre (de la 'petite pièce’ du lot 1 à la 'cuisine’ du lot 2). Cette attitude est constitutive d’une manoeuvre dolosive.

36. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCI [20].

Sur la responsabilité du notaire

37. L’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

38. La nécessité d’assurer l’efficacité et la sécurité des actes juridiques dressés par le notaire est intrinsèquement liée au respect de l’obligation d’information et de conseil. Ce principe d’efficacité est en lien avec le devoir d’authentification qui comprend l’obligation d’instrumenter, le respect des règles relatives à la rédaction des actes et l’obligation de vérification, laquelle est le corollaire du respect du principe d’efficacité des stipulations de l’acte dressé dont le notaire est garant.

39. Il en résulte que le notaire, en tant que rédacteur de l’acte, doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité, même si il n’en a pas été le négociateur ou qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties. Il doit notamment effectuer les investigations nécessaires au sujet de l’étendue du droit de propriété du vendeur.

40. En l’espèce, Me [G], dans sa réponse du 7 juin 2021 à l’avocat de la SCI [21], rappelle que 'la vente est intervenue de gré à gré, hors (son) intervention', n’avoir 'prêté (son) concours qu’à l’établissement du compromis de vente et l’acte de vente en (son étude)' qui n’a pas négocié la vente et, ce faisant, n’avoir 'commis aucune faute', rejetant la responsabilité d’abord sur le vendeur, puis, dans un courrier du 27 juin 2022, sur l’acheteur, 'en sa qualité d’agent immobilier’ et sur le diagnostiqueur, professionnel ayant indiqué une superficie 'erronée'.

41. Toutefois, la divergence entre l’état descriptif de division pourtant rappelé à l’acte (47 m², avec l’indication d’une seule 'pièce de 4 m² sans éclairage extérieur') et la superficie calculée par le diagnostiqueur et reprise servilement par le notaire (53,37 m² et une pièce supplémentaire, la cuisine pour 9 m²) aurait dû alerter Me [G], qui ne va d’ailleurs pas davantage se soucier de la revente de cette même cuisine dans l’acte qu’il va lui-même dresser le 5 octobre 2017, c’est-à-dire deux mois plus tard, au profit de M. [L].

42. La qualité de professionnelle de la SCI [21] ne saurait exonérer Me [G] de la faute ainsi commise.

43. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de Me [G].

44. Par ailleurs, dans leurs rapports entre eux, c’est à bon droit que le tribunal, tenant compte des fautes de chacun, a condamné la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] à garantir la SCI [20] à hauteur de 50 % de l’ensemble des sommes mises à sa charge.

Sur le préjudice

45. Pour liquider le préjudice subi par la SCI [21], le tribunal retient qu’elle a payé 70.000 € pour une surface de 53,37 m², laquelle est en réalité amputée de plus du cinquième, ce qui représente une somme de 14.000 € au prorata du prix au m², la somme allouée finalement constituant la perte de chance de ne pas avoir contracté ou de ne pas avoir pu contracter dans de meilleures conditions au regard de la faute du notaire et des manoeuvres dolosives de la SCI [20], estimée à 95 %, soit 13.300 €.

46. La SCI [21] forme un appel incident sur ce point et sollicite le paiement de la somme de 25.000 € correspondant à la perte de chance de ne pas avoir contracté ou contracté à des conditions plus avantageuses en prenant en considération tant la valeur vénale du bien que la valeur locative de celui-ci.

47. Elle rappelle qu’ 'elle est, au surplus, privée de la jouissance de 4,6 m² lui appartenant car le voisin a manifestement considéré que cette partie lui appartenait'. Cet élément ne doit toutefois pas être pris en compte pour apprécier son préjudice puisqu’il a été mis fin à l’empiétement par le jugement attaqué.

48. La SCI [21] a acheté son local au prix de 1.311,60 € du m². Elle a donc déboursé en trop la somme de 12.984,84 € pour les 9,9 m² manquants.

49. La SCI [21] affirme qu’elle avait pour projet de donner à bail à une agence immobilière [27] le local mais que le bail commercial n’a pas pu être régularisé faute de surface suffisante pour l’agencement des lieux. La seule production de la charte d’aménagement du groupe [27] n’est pas suffisante pour établir une perte de chance d’avoir pu louer son local à de meilleures conditions.

50. Elle a finalement loué le local à une autre agence immobilière, la SARL [C] et [24], suivant bail à effet au 1er novembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 800 €. Au demeurant, cet atermoiement entre l’achat et la mise en location s’explique essentiellement par la nécessité d’effectuer des travaux dans le local (devis [26] du 13 octobre 2017 pour un montant de 31.073 €).

51. Si l’on ajoute à la perte sèche enregistrée (supra § 48) la perte de chance de négocier le m² à un meilleur prix si la SCI [21] avait eu connaissance de la superficie réelle du local, les premiers juges ont correctement arbitré le préjudice subi à la somme de 13.300 €.

52. Quant au préjudice de jouissance pour lequel la SCI [21] réclame une somme de 5.000 €, il n’est pas spécialement motivé, de sorte que le tribunal l’a, à tort, indemnisé même de façon seulement symbolique (1 €), ce chef du jugement étant donc infirmé.

Sur l’empiétement

53. Aux termes de l’article 544 du code civil, 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

54. L’article 545 dispose que 'nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité'.

55. En l’espèce, M. [Y] a, suivant acte notarié dressé par Me [G] le 28 juin 2019, acquis de M. [L], au [Adresse 3] à [Localité 19], 'une maison à usage d’habitation ayant :

— au rez-de-chaussée : cuisine ouverte sur salon-séjour, buanderie, WC

— à l’étage : palier, une chambre, salle de bains (douche et baignoire), WC

— au second étage : palier, une chambre, un bureau,

— terrasse,

figurant au cadastre BT n° [Cadastre 9]', pour une surface de 85 m².

56. L’état descriptif de division de la copropriété établi le 14 mars 1998 n’est pas mentionné à l’acte qui n’annexe aucun diagnostic 'loi Carrez’ ni aucun plan. Pourtant, cet état descriptif de division mentionne que le lot n° 1 vendu à la SCI [21] comprend une 'pièce de 4 m² sans éclairage extérieur', alors que le lot n° 2 (parcelle cadastrée section BT n° [Cadastre 9] acquise par M. [Y]) ne comprend pas cette pièce et est constitué d’un 'appartement de 55 m² situé au premier étage’ (de ce point de vue, l’état descriptif de division apparaît affecté d’une erreur matérielle puisque la cuisine se situe au rez-de-chaussée et constitue le seul accès à l’étage).

57. Le procès-verbal de constat d’huissier établi le 15 novembre 2017 par Me [B] mentionne 'que le local du rez-de-chaussée comprend une surface commerciale côté rue, un dégagement, un WC, un bureau au sud du dégagement, une petite pièce rectangulaire (aspect couloir) à l’est du bureau et du dégagement'. L’huissier a également relevé 'que, dans le prolongement est de cette petite pièce, via un encadrement de porte, se trouve une autre pièce qui ouvre également sur la cour côté nord (et que) la configuration des lieux est conforme au plan annexé à l’acte'. Il observe enfin que 'M. [L] est présent dans cette pièce et que des travaux y ont été entrepris (pose d’un plancher sous combles et échelle de meunier pour y accéder)'.

58. Il ressort d’un procès-verbal de constat d’huissier établi le 21 septembre 2022 par Me [X] que M. [Y] occupe au rez-de-chaussée de son habitation à la fois la cuisine (qui fait bien partie de son lot) et une 'pièce à usage de salon/séjour’ correspondant à la 'petite pièce’ d’environ 4 m² faisant parie du lot 1, propriété de la SCI [21]. Le mesurage effectué par la société [16] le 28 janvier 2019 confirme la perte de cet espace du côté de la SCI [21], qui fait tomber la superficie 'loi Carrez’de son lot à 38,13 m².

59. Il est manifeste que M. [L], à l’occasion des travaux de réhabilitation ayant notamment donné lieu au dépôt d’une demande de 'permis de démolir un appentis’ en janvier 2019, a intégré la petite pièce à son lot, laquelle pièce disposait d’une porte donnant sur la cuisine. Dans son acte de propriété du 5 octobre 2017, toujours établi par Me [G], le bien était désigné comme suit : 'un bâtiment à usage de grange et de courette comprenant :

— un bâtiment en pierre à rénover entièrement,

— une dépendance à usage de stockage auparavant utilisée comme cuisine,

— une cour',

le tout étant donné pour 85 m².

60. La 'petite pièce’ d’environ 4 m² attachée à la cuisine n’y figure pas davantage.

61. Cette situation est constitutive d’un empiétement auquel le tribunal a justement mis fin, ce chef du jugement devant être confirmé.

Sur l’action récursoire de M. [Y]

62. En premier lieu, l’action diligentée par la SCI [21] étant fondée, c’est à tort que M. [Y] sollicite de la cour qu’elle la condamne à lui payer la somme de 5.000 € 'correspondant à la perte de chance de pouvoir vendre son bien du fait de la procédure en cours'.

63. Le tribunal avait d’ailleurs rappelé le recours dont disposait M. [Y] contre son vendeur, M. [L] (en page 9 de l’acte de vente, ce dernier avait déclaré 'qu’il n’y a aucun empiétement sur le fonds voisin’ et qu’il garantissait l’acquéreur contre tout risque d’éviction) et exhorté les parties à rechercher une solution amiable par la régularisation d’un acte de vente entre la SCI [21] et M. [Y] relativement à la 'petite pièce’ en question.

64. S’agissant d’une voie de fait imputable à M. [L], il ne peut être reproché aucune faute au notaire de ce point de vue puisque la 'petite pièce’ que s’était appropriée l’intéressé n’a été reprise par Me [G] que sous une appellation diffuse ('cuisine ouverte sur salon-séjour', à la suite des travaux effectués) dans l’acte de vente au profit de M. [Y], la superficie habitable de 85 m² étant bien reprise de façon inchangée d’un acte à l’autre.

65. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] à garantir M. [Y] de l’ensemble des sommes mises à sa charge.

66. Statuant à nouveau de ce chef, la cour déboutera M. [Y] de sa demande de garantie formée contre le notaire.

Sur les dépens

67. Les dispositions du jugement relatives aux dépens de première instance seront confirmées. M. [Y], la SCI [20] et la SELARL [25] de [Localité 19], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

68. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées. L’équité commande de faire bénéficier la seule SCI [21] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 €, à la charge commune de M. [Y], de la SCI [20] et de la SELARL [25] de [Localité 19].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 11 juillet 2023, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [T] [Y] à verser la somme de 1 € à la SCI [21] à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

— condamné la SELARL [25] de [Localité 19] venant aux droits de la SCP [15] à garantir M. [T] [Y] de l’ensemble des sommes mises à sa charge,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute la SCI [21] de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance formée contre M. [T] [Y],

Déboute M. [T] [Y] de sa demande de garantie formée contre la SELARL [25] de [Localité 19],

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [T] [Y], la SCI [20] et la SELARL [25] de [Localité 19] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [T] [Y], la SCI [20] et la SELARL [25] de [Localité 19] à payer à la SCI [21] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT