5ème Chambre

ARRÊT N°-154

N° RG 22/02775 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SWO3

(Réf 1ère instance : 11-21-0007)

M. [J] [P]

C/

Mme [B], [L] [C] NÉE [X]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats, et Madame Catherine VILLENEUVE, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Mai 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 25 Juin 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [J] [P]

né le 11 Mai 1958 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Dominique PIRIOU-FORGEOUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6611 du 15/08/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE :

Madame [B], [L] [C] née [X]

née le 09 Février 1936 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bertrand AUDREN de la SELARL AUDREN & MULLER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

A compter du 1er février 2018, Mme [B] [C] a donné à bail à M. [J] [P] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 340 euros.

Les loyers et charges n’ont pas été scrupuleusement réglés, malgré le signalement à la CAF et un commandement de payer la somme principale de 4 554,33 euros visant la clause résolutoire signifiée à M. [J] [P] le 21 juillet 2021 et transmis à la CCAPEX.

Par acte du 3 novembre 2021, transmis à la préfecture du Finistère le 5 novembre 2021, Mme [B] [C] a fait assigner M. [J] [P] devant le tribunal judiciaire de Brest.

Par jugement en date du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire de Brest a :

— condamné M. [J] [P] à payer à Mme [B] [C] la somme de 5 146 euros au titre des sommes dues arrêtées au 1er septembre 2021, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 novembre 2021,

— prononcé la résiliation du bail conclu entre M. [J] [P] et Mme [B] [C], à compter du 22 septembre 2021,

— dit qu’à défaut pour M. [J] [P] d’avoir libéré le logement, deux mois après sa notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais du défendeur dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou, à défaut par le demandeur,

— fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et avances sur charges qui auraient été dus en vertu du bail résilié, soit 340 euros et condamné M. [J] [P] au paiement mensuel de cette somme jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamné M. [J] [P] à payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] [P] à payer les dépens de l’instance,

— rejeté les autres demandes

— dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal judiciaire de Brest au préfet du département, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— en application des articles R.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, informé le défendeur qu’il pourra saisir le juge de l’exécution d’une demande de délai supplémentaire si son relogement ne peut être assuré dans des conditions normales alors que son expulsion forcée est entreprise,

— informé le défendeur qu’il peut télécharger le dossier recours Dalo pour la mise en oeuvre de son droit au logement à partir du site de la préfecture du Finistère (www.finistere.gouv.fr rubrique démarches administratives, sous rubrique habitat logement hébergement – sous rubrique droit au logement opposable Dalo) afin de l’adresser à la direction départementale de la cohésion sociale, secrétariat de la commission de médiation, [Adresse 7],

— constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

Le 29 avril 2022, M. [J] [P] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 mai 2025, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— réduire le loyer mensuel de 144,70 euros à compter du 21 septembre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux par lui,

— lui octroyer un délai pour le paiement des arriérés de loyer d’une durée de trois ans,

— condamner Mme [B] [C] à lui payer la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice de jouissance,

— débouter Mme [B] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Par dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025, Mme [B] [C] demande à la cour de :

— déclarer M. [J] [P] irrecevable en sa demande de réduction des loyers et subsidiairement l’en débouter,

— débouter M. [J] [P] de sa demande de délai de paiement,

— débouter M. [J] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

— débouter M. [J] [P] du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner M. [J] [P] à lui verser la somme de 2 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner M. [J] [P] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de diminution du loyer

M. [P] invoque les dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter une diminution de loyer à hauteur de 144,70 euros à compter du 21 septembre 2021 jusqu’à libération des lieux. Il soutient que le contrat de bail mentionne une surface habitable de 55m2 alors que le certificat de mesurage 'surface habitable’ mentionne une surface de 31,59 m2, ce qui constitue une différence de 24,41m2 entre la surface mentionnée au bail et celle réellement louée. Il demande à ce que l’écart constaté de 42,56 % vienne en déduction du loyer, ce qui représente une somme de 144,70 euros (340x42,56/100).

Il précise qu’il a sollicité cette diminution par mail le 21 septembre 2021 à l’huissier qui lui a délivré le commandement de payer.

Il répond à Mme [C], qui lui oppose le fait qu’avec la diminution sollicitée le loyer serait inférieur au prix du marché, qu’elle ajoute une condition qui n’est pas prévue pour l’application du texte invoqué. Il ajoute qu’elle ne démontre pas que le loyer serait particulièrement bas.

En réponse, Mme [C] soulève l’irrecevabilité de la demande présentée par M. [P] au visa des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 au motif que ce dernier n’a jamais formulé une demande de réduction de loyer. Elle relève que M. [P] a uniquement adressé un courrier à l’huissier le 21 septembre 2021 et non au bailleur et que ce courrier se bornait à contester le bien-fondé du commandement de payer qui lui avait été délivré. Elle ajoute que M. [P] n’a jamais saisi le juge suite à ce courrier puisque c’est elle qui a initié la procédure.

A titre subsidiaire, elle soutient que la demande de M. [P] n’est pas fondée. Elle expose que sa demande viendrait à fixer un loyer d’un montant de 195,30 euros par mois pour un bien de 31,59m2 et ce alors que les recherches sur les sites de ventes immobilières permettent d’établir que pour un logement de cette surface, le prix du loyer n’est pas inférieur à 400 euros par mois.

En application de l’article 3-1 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il ressort de la loi n° 2014 ' 366 du 24 mars 2014, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté ; à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution du loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution de loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution du loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Il s’en déduit que la diminution du loyer est automatiquement proportionnelle à l’écart de surface constaté et que cette diminution du loyer prend effet, soit au jour de prise d’effet du bail si la demande de diminution intervient dans les six mois de celle-ci, soit au jour de la demande de diminution si celle-ci intervient plus de six mois après la date d’effet du bail.

Il résulte du certificat de mesurage 'surface habitable’ en date du 18 mai 2021 que la surface habitable est de 31,59m2 alors que le bail mentionne un logement d’une superficie de 55m2 de sorte que la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location.

En application de ces dispositions, l’action en réduction du loyer ouverte au locataire en cas de discordance de plus de 1/20ème entre la surface du bien loué mentionnée au bail et la réalité, prévue par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 2014-366 du 24 mars 2014, dite Loi Alur, est enfermée dans un court délai de quatre mois à compter de la demande adressée au bailleur.

Il est constant que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur (Civ. 3ème, 9 novembre 2022, pourvoi n° 21-19.212 publié).

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [P] n’a adressé aucun courrier à sa bailleresse réclamant la modification du bail sur la surface louée et une diminution de loyer.

M. [P] a uniquement adressé un mail le 21 septembre 2021 à l’étude d’huissier qui lui a délivré le commandement de payer dans lequel il indique que la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée au bail, que la surface d’une chambre principale est de 9m2 et soutient que le décompte du 12 juillet 2021 n’est pas recevable. Il ne sollicite pas de diminution du loyer.

En tout état de cause et à supposer que le mail du 21 septembre 2021 puisse être considéré comme une demande de réduction de loyer, la cour relève que M. [P] n’a pas saisi le juge dans le délai de quatre mois qui lui était imparti pour le faire.

L’action est ainsi irrecevable.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à la résiliation du bail et l’expulsion, qui ne sont pas discutées dans leur principe, de sorte qu’il convient de les confirmer. De même, les dispositions du jugement entrepris relatives à l’indemnité d’occupation seront également confirmées.

— Sur la demande de délais de paiement

M. [P] sollicite les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette. Il expose qu’il a connu des difficultés financières à compter de novembre 2020 en raison d’une hospitalisation au cours de laquelle il lui a été diagnostiqué une maladie au long cours.

Il indique que son revenu fiscal de référence est de 8 177 euros composé par sa pension de retraite qu’il complète avec une activité salariée. Il indique qu’il ne perçoit pas l’intégralité de sa retraite et ne pourra entamer les paiements que lorsque le reliquat de celle-ci lui sera versé. Il affirme être de bonne volonté dans l’exécution de ses obligations. Il dit avoir la volonté de quitter le logement et avoir effectué des démarches de relogement depuis 2021 et être dans l’attente d’une mesure d’accompagnement social et d’accès au logement.

Mme [C] s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement. Elle relève que M. [P] n’a jamais évoqué ses problèmes de santé pour tenter de trouver une solution dès ses premiers incidents de paiements qui remontent à janvier 2019. Elle lui reproche également de n’avoir effectué aucun effort pour apurer, même partiellement, sa dette locative en ce qu’il n’a jamais contribué à la mise en place du plan d’apurement sollicité par elle auprès de la CAF. Elle considère que M. [P] est de particulière mauvaise foi notamment lorsqu’il a quitté le logement le 10 novembre 2023 en y laissant ses affaires, sans faire le ménage et sans lui rendre les clés l’obligeant à recourir à un huissier et à un serrurier pour procéder à la reprise du logement après abandon.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, cette possibilité n’est offerte au juge que lorsque le bailleur sollicite le bénéfice d’une clause résolutoire prévue au bail. Tel n’est pas le cas en l’espèce, la résiliation du bail n’étant pas la conséquence du jeu d’une clause insérée au bail.

A titre liminaire, il convient de relever que M. [P] ne formule aucune proposition de règlement pour apurer sa dette locative.

M. [P] invoque une situation financière difficile en lien avec des problèmes de santé. Il dit ne pas percevoir l’intégralité de sa pension de retraite mais il ne verse aucune pièce en ce sens. De même, il n’a pas produit de pièces actualisées sur sa situation de revenus, ce qui ne permet pas à la cour de connaître ses perspectives de gains à court ou moyen terme.

De plus, il n’est pas contesté qu’il n’a versé aucune somme au titre de sa créance locative de sorte qu’il ne peut être considéré comme de bonne foi. Par ailleurs, il doit être relevé qu’il a bénéficié des larges délais de paiement depuis le jugement entrepris du 8 mars 2022.

Au vu de ces éléments, M. [P] ne démontre pas qu’il rencontre des difficultés qui objectivement ne lui permettent pas de satisfaire à son obligation de paiement ni que les difficultés qu’il invoque résultent de circonstances indépendantes de sa volonté. Il sera, par conséquent, débouté de sa demande de délais de paiement.

— Sur le préjudice de jouissance

M. [P] expose qu’il a fait établir par le cabinet [H] un état de l’installation intérieure d’électricité en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes qui a mis en évidence des anomalies en contradiction avec les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 au niveau de la salle de bains outre la présence de matériel électrique dont des parties nues sous tension sont accessibles et un compteur électrique se détachant du mur. Il reproche à Mme [C] de ne pas avoir suivi les préconisations du cabinet de diagnostic et de n’avoir procédé à aucune remise en état du logement. Il considère qu’il ne peut jouir des équipements de la salle de bains en toute sérénité en raison du danger auquel il s’expose en en faisant usage et qu’il ne peut accueillir sa famille et notamment ses petits-enfants.

Il ajoute que son logement est classé énergivore et qu’il peine à régler ses factures d’électricité.

Il sollicite la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice subi.

Mme [C] rétorque que M. [P] n’a sollicité que le remplacement des radiateurs, ce qu’elle a fait. Elle demande de le débouter de sa demande qu’elle considère comme présentée pour les besoins de la cause.

Aux termes du premier alinéa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il résulte de l’état de l’installation intérieure d’électricité établi par le cabinet [H] le 20 mai 2021 que les anomalies suivantes ont été relevées :

— la continuité électrique de la liaison équipotentielle supplémentaire reliant les éléments conducteurs et les masses des matériels électriques de la salle de bains n’est pas satisfaisante. Toutefois, le technicien a considéré que les mesures compensatoires avaient été correctement mises en oeuvre.

— l’installation électrique comporte au moins une connexion avec une partie nue sous tension accessible dans l’entrée s’agissant du compteur EDF qui se détache du mur. Il s’agit donc de la seule anomalie constatée sans qu’une mesure compensatoire n’ait été mise en oeuvre. Toutefois, la cour relève que M. [P] n’a pas informé la bailleresse de cette anomalie de sorte qu’il ne peut être reprochée à cette dernière une éventuelle faute.

S’agissant du fait que le logement serait énergivore, M. [P] produit un diagnostic de performance énergétique du 11 mai 2025 en invoquant les règles applicables au 1er janvier 2023 sans apporter des éléments plus récents sur le seuil de consommation d’énergie dudit logement.

M. [P] échoue ainsi à démontrer la réalité du préjudice de jouissance invoqué. Il sera débouté de sa demande.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, M. [P] sera condamné à verser la somme de

1 500 euros à Mme [C] au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe :

Déclare M. [J] [P] irrecevable en sa demande de réduction du montant du loyer ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [J] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne M. [J] [P] à payer à Mme [B] [C] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne M. [J] [P] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,