5ème Chambre

ARRÊT N°-182

N° RG 24/06498 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VNT5

(Réf 1ère instance : 24/00630)

Mme [T] [L] épouse [K]

C/

COMMUNE DE [Localité 4]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [T] [L] épouse [K]

née le 08 Mars 1958 à [Localité 5] (92)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/8563 du 19/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE :

COMMUNE DE [Localité 4] représentée par Monsieur le Maire en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Gaëlle BERGER-LUCAS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par un contrat signé le 1er avril 2021, la commune de [Localité 4] a donné à bail à Mme [T] [L] épouse [K], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 350,82 euros, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la commune de [Localité 4] a fait signifier, le 9 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte délivré le 7 mars 2024, la commune de Conquereuil a fait assigner en référé Mme [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection de tribunal judiciaire de Saint-Nazaire.

Le diagnostic social et financier de la situation de la location a été reçu au greffe le 15 avril 2024.

Par ordonnance de référé en date du 25 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2021 entre la commune de [Localité 4] et Mme [T] [K], concernant un local à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (rez de-chaussée), sont réunies à la date du 10 décembre 2023,

— débouté Mme [T] [K] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à Mme [T] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la commune de [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [T] [K] à payer à la commune de [Localité 4], à titre provisionnel, la somme de 3 650,46 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 734,37 euros à compter du 7 octobre 2023 et sur le surplus à compter de la présente décision,

— condamné Mme [T] [K] à payer à la commune de [Localité 4], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné Mme [T] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023 et de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives,

— condamné Mme [T] [K] à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— débouté les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre de provision,

— dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture de [Localité 6]-Atlantique en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le 4 décembre 2024, Mme [T] [K] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 février 2025, elle demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et ses conclusions, la dire bien fondée et y faisant droit,

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 25 septembre 2024 dans

l’ensemble de ses dispositions, et particulièrement en ce qu’elle :

* a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2021 entre la commune de [Localité 4] et elle concernant un local à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (rez de-chaussée), sont réunies à la date du 10 décembre 2023,

* l’a déboutée de sa demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire,

* lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

* a dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la commune de [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* l’a condamnée à payer à la commune de [Localité 4], à titre provisionnel, la somme de 3 650,46 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 734,37 euros à compter du 7 octobre 2023 et sur le surplus à compter de la présente décision,

* l’a condamnée à payer à la commune de [Localité 4], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

* a fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

* l’a condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023 et de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives,

* l’a condamnée à payer la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

* a débouté les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

— lui accorder des délais de paiement à compter de la décision à intervenir,

— suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la commune de [Localité 4] et elle le 1er avril 2021, pendant le cours des délais accordés,

— débouter la commune de [Localité 4] de ses demandes plus amples et contraires,

— condamner la commune de [Localité 4] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— condamner la commune de [Localité 4] aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 28 mars 2025, la commune de [Localité 4] demande à la cour de :

— débouter Mme [T] [K], de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— confirmer l’ordonnance du 25 septembre 2024 en ce qu’elle a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2021, entre elle et Mme [T] [K], concernant un local à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] à [Localité 4] (rez-de-chaussée), sont réunies à la date du 10 décembre 2023,

* débouté Mme [T] [K] de sa demande de reconventionnelle de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la présente ordonnance,

* dit qu’à défaut pour Mme [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, elle pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* condamné Mme [T] [K] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clefs

* fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

* condamné Mme [T] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023 et de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives,

* condamné Mme [T] [K] à lui payer la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

* rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, * dit qu’une copie de la décision sera adressée par le greffe à la préfecture de [Localité 6]-Atlantique en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Y additant :

— condamner Mme [T] [K] à lui verser la somme de 2 000 euros toute taxe comprise au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

— condamner Mme [T] [K] aux entiers dépens de première instance qui comprendront en sus les coûts de l’assignation et de signification de l’ordonnance de référé, ainsi qu’aux dépens en cause d’appel, comprenant le timbre fiscal dématérialisé.

L’ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [K] expose qu’elle avait l’intention de déposer un dossier de surendettement lors de l’audience de plaidoirie devant le premier juge mais qu’elle n’a déposé ce dossier, dans lequel elle a déclaré notamment sa dette de loyer pour une somme de 3 764,65 euros, que le 15 novembre 2024 avec l’aide d’une assistante sociale postérieurement au jour du délibéré. Elle indique avoir été informée par courrier du 6 décembre 2024 de la décision de recevabilité de son dossier vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et être dans l’attente de la décision finale de la commission de surendettement des particuliers. Dans l’attente de cette décision, elle conclut, à titre conservatoire, pour solliciter l’infirmation de la décision entreprise et obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement.

Elle reproche au premier juge d’avoir fait application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil en vigueur au jour de l’audience qui prévoit désormais une condition quant à l’octroi de paiement, à savoir la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience, alors que la version applicable de ce texte est celle en vigueur lors de la conclusion du bail, soit le 1er avril 2021.

Elle ajoute qu’elle est désormais parfaitement en mesure de régler sa dette locative après avoir connu des difficultés financières liées à des soins dentaires conséquents non pris en charge. Elle rappelle qu’elle perçoit une pension de retraite de 1 141 euros par mois, que le Fonds de Solidarité pour le logement a accepté de verser la somme de 2 872,03 euros qui a apuré une partie conséquente de sa dette locative qui s’élevait à 5 903,03 euros et que suite à la recevabilité de sa demande de surendettement, il devrait être envisagé un effacement total de ses dettes dont sa dette de logement.

Elle affirme s’efforcer de régler le loyer courant et souhaiter rester dans le logement.

En réponse, la commune de [Localité 4] sollicite la confirmation de la décision déférée.

Elle rappelle l’obligation du locataire de payer le loyer et indique qu’à la date du commandement de payer délivré le 9 octobre 2023 et visant la clause résolutoire, l’arriéré locatif était de 5 744,05 euros et qu’il était de 6 427,74 euros au jour de l’assignation. Elle précise qu’au 3 mars 2025, si la dette de loyer n’était plus que 3 260,88 euros, cela n’était dû qu’au versement de la somme de 2 872,03 euros par le Fonds de Solidarité pour le logement et non à une reprise des paiements des loyers par la locataire.

Elle soutient que si les dettes de loyers étaient effacées suite au dépôt du dossier de surendettement, il est incontestable que lorsque la clause résolutoire est acquise, le moyen tiré de l’effacement de la dette locative à l’issue de la procédure de surendettement est inopérant. A ce titre, elle maintient sa demande de voir confirmer les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail. Elle ajoute qu’entre l’aide du Fonds de solidarité pour le logement et le rétablissement personnel, il ne subsiste plus de dette de loyer mais relève que la locataire n’a pas repris le paiement de son entier loyer et ne justifie pas être en capacité de le faire, les pièces produites datant de 2023. Elle fait également valoir que la locataire a rencontré des difficultés de paiement très rapidement après la conclusion du bail et qu’elle n’a pas respecté le calendrier de paiement mis en place en janvier 2023, justifiant la saisine de la juridiction.

S’agissant de la demande de délais de paiement sollicitée, elle avance que suite au rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, il ne subsiste dans l’immédiat plus d’arriéré de loyers de sorte qu’il n’est pas utile d’accorder des délais de paiement.

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu des dispositions des articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant qu’il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. En l’espèce, la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’article L.722-2 du code de la consommation dispose notamment que la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. L’article L.722-5 du même code fait interdiction au débiteur, à compter de la décision de recevabilité de sa demande, de régler tout ou partie des créances autres qu’alimentaires, y compris donc ses loyers impayés.

Le contrat de location comporte en page 7 une clause résolutoire qui stipule notamment qu’ 'à cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées et deux mois après commandement de payer infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, le contraindre par simple ordonnance de référé, nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus.'

Il est acquis que le commandement de payer le somme de 5 744,05 euros délivré le 9 octobre 2023 visant la clause résolutoire est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois, ce que ne conteste pas l’appelante.

Le 5 décembre 2024, la commission de surendettement de [Localité 6] Atlantique a prononcé la recevabilité du dossier de Mme [K].

Mme [K] indique que la décision finale de la commission de surendettement n’a pas encore été rendue.

En tout état de cause, il convient de relever que la décision de recevabilité de la commission de surendettement en date du 5 décembre 2024 est intervenue après l’expiration du délai de 2 mois suivant la signification du commandement de payer du 9 octobre 2023 de sorte qu’elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises au 10 décembre 2023, la décision, qui a constaté la résiliation du bail conclu le 1er avril 2021 entre Mme [K] et la commune de [Localité 4], sera confirmée.

S’agissant de la demande du bailleur de condamnation à paiement de sommes provisionnelles au titre de l’arriéré locatif, elle se heurte à une contestation sérieuse en raison de la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers et à l’orientation du dossier vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation faisant suite à la déclaration de Mme [K] portant notamment sur une dette de loyer de 3 764,75 euros.

L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [K] à verser, à titre provisionnel, à la commune de [Localité 4] la somme de 3 650,46 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 31 août 2024 avec intérêts.

Mme [K] ne justifie avoir repris le règlement des loyers courants postérieurement à la décision de recevabilité de la commission de surendettement de sorte qu’elle ne peut être considérée comme étant de bonne foi et sera, en conséquence, déboutée de sa demande de délais de paiement et de sa demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné à Mme [K] de libérer les lieux et de restituer les clés et en ses dispositions relatives à l’expulsion.

Le bail étant résilié, Mme [K] sera condamnée au versement d’une indemnité d’occupation. La décision qui a condamné Mme [T] [K] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation, au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi jusqu’à la libération définitive des lieux et restitution des clés sera confirmée sauf à préciser que l’indemnité mensuelle d’occupation sera due à compter du 5 décembre 2024, date de la décision de recevabilité et d’orientation vers un rétablissement personnel de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6]-Atlantique.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, Mme [K] sera condamnée aux entiers dépens d’appel. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes. Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Infirme l’ordonnance en ce qu’elle a condamné Mme [T] [L] épouse [K] à payer à la commune de [Localité 4], à titre provisionnel, la somme de 3 650,46 euros au titre de l’arriéré locatif ;

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à prononcer cette condamnation à l’encontre de Mme [T] [L] épouse [K] ;

Confirme l’ordonnance pour le surplus sauf à préciser que l’indemnité mensuelle d’occupation sera due à compter du 5 décembre 2024 jusqu’à la libération définitive des lieux et restitution des clés ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] [L] épouse [K] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Le greffier, L a présidente,