1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/06786

N° Portalis DBVL-V-B7F-SFBQ

(Réf 1ère instance : 19/01598)

S.N.C. BATIMALO

C/

S.C.I. BONNEROCHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 3 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et Madame Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 3 septembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 12 novembre 2024

****

APPELANTE

S.N.C. BATIMALO, immatriculée au RCS de SAINT-MAL0 sous le numéro 507.741.122

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE

S.C.I. BONNEROCHE, immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 534.693.510, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Kristell CATTANI, plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

1. La Snc Batimalto est une filiale du groupe Sacib, promoteur immobilier à [Localité 9].

2. La Sci Bonneroche est une filiale du groupe Demeter, investisseur spécialisé dans l’immobilier de la restauration et de l’hôtellerie.

3. Le 28 juillet 2009, la Snc Batimalto a obtenu un permis de construire pour l’édification d’un immeuble de six logements sur une parcelle située à [Localité 9], à l’angle du [Adresse 7] et de l'[Adresse 6], cadastrée section A n° [Cadastre 5].

4. Ce permis de construire a été contesté devant les juridictions administratives par la Sci Jumax, propriétaire de l’hôtel La Villefromoy, voisin de l’immeuble à construire et dont la vue sur mer allait être obstruée par la nouvelle construction.

5. Le tribunal administratif de Rennes a annulé le permis de construire ainsi que le permis modificatif. Par un arrêt du 20 mars 2015, la cour d’appel de Nantes a réformé le jugement rendu par le tribunal administratif de Rennes et conforté le permis de construire. Le Conseil d’État a été saisi.

6. La Sci Bonneroche a souhaité acquérir l’hôtel La Villefromoy appartenant à la Sci Jumax. Informée de l’existence du contentieux en cours relatif au permis de construire, elle s’est rapprochée de la Société Batimalto afin d’envisager l’acquisition de l’immeuble que la Snc Batimalto avait pour projet de construire.

7. Le 18 septembre 2017, un protocole transactionnel a été signé entre la Snc Batimalto et la Sas Demeter.

8. Au titre de leurs engagements réciproques, la société Demeter s’engageait à faire le nécessaire pour que la Sci Jumax se désiste de son pourvoi devant le Conseil d’Etat et elle s’interdisait d’engager toute nouvelle instance, directement ou indirectement, contre la société Batimalto ayant pour objet les mêmes faits / prétentions que ceux du désistement.

9. De son côté, en contrepartie du désistement de la Sci Jumax, la société Batimalto s’engageait principalement à signer un contrat de réservation portant sur la vente en l’état futur d’achèvement des six appartements de l’immeuble dénommé «Résidence [8]» sis [Adresse 1] à [Localité 9] (35) pour le prix de 2.092.500€ HT. Les parties convenaient que la société Demeter participerait au processus d’élaboration du nouveau Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) et au choix des entreprises à l’issue de l’appel d’offres. Il était précisé que la société Demeter aurait la faculté de modifier la distribution intérieure des appartements (sans possibilité d’augmenter le nombre de logements) et de choisir un assistant maîtrise d’ouvrage tout au long de la construction dont les missions seraient déterminées par la société Demeter. Il était enfin prévu que : « les parties s’engagent à coopérer pleinement et à signer tout nouvel acte ou document, entreprendre toute démarche utile ou nécessaire à la bonne réalisation des opérations prévues au Protocole Transactionnel. »

10. La Sas Demeter a procédé à l’acquisition de l’hôtel La Villefromoy et a fait acter le désistement de son instance par la Sci Jumax.

11. Un contrat de réservation daté du 30 mai 2018 a été signé entre la Snc Batimalto et la Sci Bonneroche, aux termes duquel : « par le présent contrat, le réservant en cas de réalisation du programme s’engage à proposer au réservataire par préférence à toute autre, d’acquérir aux conditions ci-après fixées les biens ci-après désignés aux conditions particulières envisagées en leur état futur d’achèvement et les droits y attachés tels qu’ils résultent de la notice technique annexée au contrat et des plans prévisionnels tels qu’ils existeront et se comporteront après achèvement complet de la construction avec toutes leurs dépendances ». Il était également prévu que « l’achèvement prévisionnel de l’immeuble dans lequel se trouvent les fractions objet du présent contrat interviendra au plus tard au 4e trimestre 2019 ».

12. Alors que le programme était en cours de réalisation, la Snc Batimalto a par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 7 juin 2019, fait savoir à la Sci Bonneroche que faute pour elle d’avoir effectué le dépôt de garantie d’un montant égal à 5% du prix de vente, le contrat de réservation était nul en application des articles L261-15 et R261-29 du code de la construction et de l’habitation, de sorte qu’elle se considérait libérée de toute obligation à son égard.

13. Par acte d’huissier du 30 septembre 2019, la Sci Bonneroche a fait assigner la Snc Batimalto devant le tribunal de grande instance de [Localité 9] aux fins de voir ordonner la vente forcée de l’immeuble dénommé « Résidence [8]» sis [Adresse 1] à [Localité 9] (35) et subsidiairement, si la vente forcée n’était pas ordonnée, de voir condamner la Snc Batimalto à l’indemniser de tous ses préjudices.

14. La Sci Bonneroche a fait publier l’assignation au service de la conservation des hypothèques.

*****

15. Par jugement du 4 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

— déclaré la Sci Bonneroche recevable et bien fondée en son action tendant à obtenir la régularisation à son profit d’un acte de vente, relatif à l’ensemble immobilier sis « résidence [8] », [Adresse 7] à [Localité 9],

— dit que le contrat de réservation signé entre la société Bonneroche et la société Batimalto le 30 mai 2018 doit recevoir application,

— dit qu’aucun manquement contractuel grave ne peut être reproché à la société Bonneroche,

En conséquence,

— débouté la Snc Batimalto de sa demande en nullité du contrat de réservation, de sa demande de résiliation du contrat de réservation et par voie de conséquence, des demandes de dommages et intérêts en découlant,

— ordonné la vente de l’immeuble sis « résidence [8] », [Adresse 7] à [Localité 9] au profit de la société Bonneroche, pour le prix de 2.511.000 €, dans le délai de 45 jours, suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard, pendant un délai de deux mois,

— condamné la Snc Batimalto à verser à la Sci Bonneroche la somme totale de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure,

— dit que la Snc Batimalto supportera les dépens et ses frais irrépétibles,

— dit que le jugement était assorti de l’exécution provisoire.

16. Pour écarter la demande de nullité du contrat de réservation, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a considéré que la société Bonneroche avait suffisamment rapporté la preuve du versement du dépôt de garantie de 5 % au moyen d’un chèque que le réservant n’avait cependant pas encaissé.

17. Au visa de l’article 12 du code de procédure civile, le tribunal a retenu que :

— la raison d’être de l’opération était à rechercher dans le protocole transactionnel dont le contrat de réservation n’était qu’une étape,

— il était évident que la contrepartie du désistement ne pouvait consister uniquement dans la signature du contrat de réservation mais impliquait forcément la vente de l’immeuble,

— la commune intention des parties dépassait largement le cadre d’un simple contrat de réservation et visait en réalité à conférer à la convention du 30 mai 2018 une force équivalente à celle d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, étant précisé qu’un tel contrat ne pouvait être signé dans le cadre d’une VEFA,

— le réservant était donc engagé de la même façon qu’un promettant,

— la société Bonneroche était dès lors en droit de demander la réalisation forcée de la vente à son profit.

18. Enfin, le tribunal a écarté l’argumentation développée par la Snc Batimalto au soutien de sa demande subsidiaire de résiliation du contrat de réservation en considérant que les inexécutions contractuelles alléguées (principalement le défaut de versement du dépôt de garantie et le refus de collaboration dans le cadre du chantier) n’étaient pas établies et qu’en définitive, c’est la Snc Batimalto qui en mettant fin brutalement à la collaboration et en refusant sans motif légitime de signer l’acte authentique de vente avait fait preuve d’un manque de loyauté contractuelle à l’égard du réservataire.

19. Par déclaration du 27 octobre 2021, la Snc Batimalto a interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement.

20. Par acte d’huissier du 10 novembre 2021, la Snc Batimalto a fait assigner la Sci Bonneroche aux fins de suspension de l’exécution provisoire et en paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

21. Par ordonnance du 17 décembre 2021, le magistrat délégué du premier président a rejeté la demande de la Snc Batimalto aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire dont est assorti le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo et l’a condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 3.000 € à la Sci Bonneroche sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

22. La Snc Batimalto expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 30 janvier 2024 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

23. Elle demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Malo le 4 octobre 2021,

Statuant à nouveau :

— constater le défaut de versement du dépôt de garantie par la Sci Bonneroche,

— prononcer l’annulation du contrat de réservation conclu entre les parties,

— dire et juger que cette annulation procède de la faute de la Sci Bonneroche,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du dit contrat au vu des inexécutions contractuelles de la Sci Bonneroche et aux torts exclusifs de cette dernière,

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes de la société Bonneroche,

— dire et juger qu’elle a parfaitement respecté le protocole du 18 décembre 2017 en proposant la signature d’un contrat de réservation, finalement inexécuté par la société Bonneroche,

— condamner la Sci Bonneroche à lui verser la somme de 125.550 € au titre de la réservation du bien du 30 mai 2018 au 30 mai 2019,

— condamner la Sci Bonneroche à lui verser une indemnité d’immobilisation égale à la somme de 10.462,50 € par mois à compter du 30 septembre 2019 (date de délivrance de l’assignation) et jusqu’au jour de la décision à intervenir,

— condamner la Sci Bonneroche à lui régler la somme de 74.767,37 € au titre des frais financiers engagés dans le cadre de la construction de l’immeuble,

— condamner la Sci Bonneroche à lui verser à la société Batimalto la somme de 2.487,39 € au titre des frais d’électricité dépensés inutilement,

— condamner la Sci Bonneroche à lui verser la somme de 30.000 € au titre de l’abus de procédure,

— rejeter les arguments, fins et conclusions adverses,

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la cour confirmait la condamnation du tribunal à l’exécution forcée de la vente,

— condamner la Sci Bonneroche à régler, outre le prix provisoire de 2.511.000 €, une somme de 174. 860,82 € au titre des frais supplémentaires de construction, fixant le prix total à 2.685.860,82 €,

En tout état de cause,

— condamner la Sci Bonneroche à lui verser la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*****

24. La Sci Bonneroche expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 22 février 2022 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

25. Elle demande à la cour de :

— recevoir la Sci Bonneroche en ses conclusions et y faisant droit,

En conséquence,

A titre principal

— confirmer l’ensemble des dispositions du jugement,

A titre subsidiaire, si la cour décidait de réformer le jugement en ce qu’il a validé la formation du contrat de réservation :

— juger que la Snc Batimalto devait se conformer aux obligations du protocole,

— confirmer la signature du contrat de vente intervenu avec la Sci Bonneroche,

Par conséquent,

— enjoindre à la Snc Batimalto de transmettre tous les éléments techniques relatifs à la construction du bien,

— condamner la Snc Batimalto à garantir la Sci Bonneroche des vices du bien immobilier et la condamner à verser à la Sci Bonneroche les montants nécessaires au titre de la remise en état du bien immobilier et ce sur justificatifs,

A titre infiniment subsidiaire, et en cas de réformation et à défaut de cession de l’immeuble :

— condamner la société Batimalto à indemniser le préjudice de la société Bonneroche en lui versant :

' la somme de 48.000 € correspondant aux frais d’intermédiaires versés à la société KLG international et à la société Patrick Roulié pour un montant global de 48.000 €,

' la somme de 79.000 € HT correspondant aux honoraires versés à la société LBE Sarl Humbert & Poyet dans le cadre d’un contrat pour l’agencement et la décoration des appartements de la résidence dont la construction est réalisée par la Société Batimalto et qui profite aujourd’hui directement et uniquement à cette dernière,

' la somme de 37.950 € HT correspondant aux sommes versées au titre du contrat d’assistance à la maîtrise d’ouvrage avec la Société LBE pour un montant de 37.950 € HT,

' la somme de 1,6 millions d’euros correspondant au préjudice des murs et du fonds de laVillefromoy,

En toute hypothèse,

— débouter la Snc Batimalto de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Batimalto à verser à la société Bonneroche la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance,

— condamner la société Batimalto aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la demande de nullité du contrat de réservation du 30 mai 2018

26. La Snc Batimalto rappelle que le versement du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire est une condition de validité du contrat de réservation.

27. Elle soutient que la nullité peut être invoquée par le réservant y compris dans le cas où ce dernier a été à l’origine du défaut de remise du chèque à l’encaissement.

28. Elle expose qu’en l’occurrence, la Sci Bonneroche, sur qui pèse la charge de la preuve, ne justifie pas avoir adressé le chèque de réservation d’un montant de 125.500 € qui devait être déposé sur le compte ouvert au nom de la Sci Bonneroche auprès de la banque Areka, alors que l’envoi d’un chèque est un fait banal pouvant aisément être prouvé, par exemple par la production de la copie du chèque ou du courrier postal d’envoi ou encore par la justification de l’enregistrement du chèque dans les comptes sociaux de la société.

29. Elle ajoute que la Sci Bonneroche n’a jamais tenté de régulariser le versement du dépôt de garantie en lui adressant spontanément un chèque de 125.500 €, ce qui démontre sa réticence à régler le dépôt de garantie.

*****

30. La Sci Bonneroche soutient que la Snc Batimalto n’est pas en droit de se prévaloir de la nullité du contrat de réservation tirée du non versement du dépôt de garantie, en ce que la nullité d’ordre public encourue pour non-respect des règles impératives régissant la vente d’immeuble à construire est relative, l’objet de ces règles étant d’assurer la seule protection de l’acquéreur.

31. La société Bonneroche soutient avoir adressé le chèque de dépôt de garantie à la Sci Batimalto par lettre simple, à la demande du réservant, en même temps que le contrat de réservation lequel mentionnait le numéro du chèque et son montant. Elle estime que la société Batimalto ne peut se prévaloir de sa propre turpitude dès lors qu’elle n’a pas procédé à l’encaissement du chèque sur le compte spécial et qu’elle ne lui a fait aucune réclamation ni ne l’a informée de la moindre difficulté quant à la validité du contrat de réservation avant le 7 juin 2019, date à laquelle elle a dénoncé le contrat.

32. Enfin, la Sci Bonneroche soutient d’une part, que les dispositions du contrat concernant le dépôt de garantie sont nulles et d’autre part qu’elle a finalement versé des sommes supérieures à celles qui auraient été éventuellement dues au titre du dépôt de garantie. Selon elle, le dépôt de garantie aurait en effet dû être de 2% et non de 5%, au vu des délais prévisionnels de réalisation des travaux, à savoir le 4e trimestre 2019, le délai de réalisation étant ainsi défini dans le contrat de réservation : 'Le réservant déclare que, sauf intempéries, grèves ou cas de force majeure, l’achèvement prévisionnel de l’immeuble dans lequel se trouvent les fractions objet du présent contrat interviendra au plus tard au 4ème trimestre 2019.' Par ailleurs, elle chiffre les dépenses réalisées par la société Bonneroche au titre de cette opération à hauteur de 140.000 € soit bien au-delà du dépôt de garantie de 5 %.

Réponse de la cour

33. Le contrat de réservation préalable à une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est un contrat synallagmatique par lequel le vendeur s’oblige à réserver à l’acheteur éventuel un immeuble ou une partie d’immeuble, en contrepartie d’un dépôt de garantie. Ce contrat est strictement encadré par la loi et le règlement.

34. Selon l’article L 261-15 du code de la construction et de l’habitation : 'I.- La vente prévue à l’article L. 261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l’article L. 313-41 du code de la consommation n’est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire. II.- Le contrat préliminaire peut prévoir qu’en cas de conclusion de la vente, l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble.

Dans ce cas, le contrat préliminaire précise :

1° Le prix du local réservé mentionné au deuxième alinéa du I, décomposé comme suit :

a) Le prix de vente convenu,

b) Le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur,

c) Le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés aux a et b du présent 1°,

2° Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux mentionnés au premier alinéa du présent II. Si l’acquéreur exerce la faculté prévue au 2°, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l’exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent II, notamment la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution.

III.- Est nulle toute autre promesse d’achat ou de vente.'

Selon l’article R. 261-29 du même code, 'Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des réservataires des différents locaux composant un même immeuble ou un même ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique par réservataire.'

35. Selon l’article R. 261-28 du code de la construction et de l’habitation, « Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an, ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n’excède pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans. »

36. A titre liminaire, sur le montant du dépôt de garantie, le tribunal a justement rappelé que le seul délai visé par l’article R. 261-28 du code de la construction et de l’habitation est celui de la réalisation de la vente matérialisée par la signature de l’acte authentique de vente, lequel ne se confond pas avec le délai prévisionnel de réalisation des travaux. Il a ainsi conclu à juste titre que la vente étant prévue dans un délai d’un an à compter du contrat de réservation, le montant du dépôt de garantie pouvait légalement être fixé à 5% du prix prévisionnel de vente.

37. La Sci Bonneroche était donc bien tenue, en qualité de réservataire, d’une obligation de verser un dépôt de garantie d’un montant égal à 5% du prix prévisionnel de vente conformément aux dispositions des articles L.261-15 et R. 261-28 du code de la construction et de l’habitation.

38. Le versement du dépôt de garantie est une obligation du réservataire. En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, c’est donc à la Sci Bonneroche de démontrer qu’elle a bien adressé le chèque de 125.500 € au réservant. Le paiement est un fait juridique dont la preuve peut être faite par tout moyen ainsi que le rappelle l’article 1342-8 du code civil.

39. En l’espèce, il ne peut être fait grief à la Sci Bonneroche de ne pas avoir produit la copie du chèque si, comme elle l’affirme, celui-ci a bien été adressé au réservant. De même, il ne peut être tiré aucun enseignement du défaut de justification d’un envoi par courrier recommandé avec accusé de réception du dit chèque, dès lors que par courriel du 18 juillet 2018, la représentante de la société Demeter (Batimalto) interrogeait M. [N] (Sacib, Bonneroche) sur les modalités de transmission du contrat en original et du chèque: « chronopost, LRAR, courrier simple ' ») et que le 19 juillet 2018, M. [N] lui répondait par : « courrier simple ».

40. Pour justifier de l’envoi du chèque, la Sci Bonneroche apporte les éléments suivants :

— le contrat de réservation mentionne le montant du chèque libellé au nom d’Areka versé au titre du dépôt de garantie (125.500 €) ainsi que son numéro (n° 8187015),

— ce numéro correspond au talon du chèque adressé, la photocopie des talons des chèques précédant et suivant sont également produits, révélant une cohérence dans les numéros,

— l’enregistrement du chèque n° 8187015 de 125.500 € apparaît dans la comptabilité de la Sci Bonneroche dans son grand journal au compte fournisseur SACIB-Batimalto avec la mention 'Résa 5 % VEFA [8] sillon’ ainsi que dans le Grand livre des tiers et dans le Grand livre des comptes. Il est donc faux de dire que la Sci Bonnreoche dissimule ses comptes,

— un apport correspondant (125.500 €) a été reçu par virement de la société Demeter à la SCi Bonneroche pour couvrir l’encaissement du chèque,

— un accord de financement à hauteur de 2.300.000 € a été obtenu par la Sci Bonneroche auprès de la banque Areka en septembre 2018,

— un extrait du compte 512002 Areka Banque, faisant apparaître l’enregistrement du chèque n° 8187015 de 125.550 € et un solde comptable de 11.915,71 €.

41. Il résulte de ces éléments, que l’opération était entièrement financée. La Sci Bonneroche n’avait donc aucune raison de se soustraire au paiement du dépôt de garantie, dont elle n’ignorait pas, en sa qualité de professionnelle de la transaction immobilière, l’importance pour la validité du contrat de réservation. La réticence à payer cette somme alléguée par la Snc Batimalto ne présente aucune cohérence avec les dépenses parallèlement engagées par la société réservataire qui par exemple a signé dès le 15 janvier 2018 un contrat pour l’agencement et la décoration des appartements de la « Résidence [8] » pour un montant de 79.000 € HT.

42. Contrairement à ce que soutient l’appelante, la Sci Bonneroche a tenté de régulariser la situation en proposant par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 juin 2019, à sa cocontractante de lui adresser d’une part une lettre de désistement du chèque et d’autre part un relevé d’identité bancaire aux fins de procéder au règlement du dépôt de garantie par virement, en vain.

43. C’est également sans inverser la charge de la preuve que le tribunal a constaté à juste titre, que de son côté, entre le 30 mai 2018 (date de la signature du contrat de réservation) et le 7 juin 2019 (date à laquelle, arguant du non-paiement du dépôt de garantie, elle a invoqué la nullité du contrat), la Snc Batimalto n’a jamais indiqué à son cocontractant que le chèque n’avait pas été reçu. De fait, celle-ci s’est comportée tout au long de cette année comme si le versement avait été effectué, le projet ayant suivi son cours sans qu’aucune irrégularité du contrat de réservation ne soit soulevée. Il est observé que même lorsque des tensions ont commencé à poindre entre le réservant et le réservataire au sujet des plans d’exécution cotés non transmis, aucune allusion au défaut de versement du dépôt de garantie n’a jamais été faite, en particulier dans les lettres recommandées adressées à la Sci Bonneroche les 23 janvier et 4 avril 2019.

Avant la dénonciation du contrat le 7 juin 2019, la Snc Batimalto n’a donc jamais adressé aucune réclamation ou mise en demeure à la Sci Bonneroche au sujet du dépôt de garantie.

44. Il découle de l’ensemble de ces éléments que la Sci Bonneroche justifie s’être libérée de son obligation de paiement du dépôt de garantie et que le défaut d’encaissement du chèque sur un compte spécial ne lui est pas imputable.

45. Il est exact que le dépôt sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire est une condition de validité du contrat de réservation. La troisième chambre civile de la cour de cassation a jugé que l’absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation. (Cass. Civ. 3ème, 22 septembre 2010, n°09-16.512).

46. Cependant, il est constant que les dispositions de l’article R. 261-29 du code de la construction et de l’habitation relèvent d’un ordre public de protection, en l’occurrence des intérêts des acquéreurs ayant signé un acte de réservation d’un immeuble non encore construit.

47. La nullité ainsi instaurée, est une nullité relative de protection du réservataire.

48. Contrairement à ce que soutient la Snc Batimalto, la nullité qui découle de l’absence de versement du dépôt de garantie ne peut être demandée que par le réservataire. La Snc Batimalto n’est pas fondée à se prévaloir de sa propre négligence au regard des obligations auxquelles elle était tenue en application de l’article R.261-29 du code de la construction et de l’habitation.

49. La demande de nullité du contrat de réservation doit donc être rejetée.

2°/ Sur la demande de résiliation du contrat de réservation

50. La Snc Batimalto reproche essentiellement à la Sci Bonneroche le défaut de versement du dépôt de garantie qu’elle considère comme un manquement essentiel justifiant à lui seul la résiliation du contrat de réservation. Elle lui reproche également le refus de collaborer dans le cadre du chantier, notamment d’avoir obstinément refusé de lui adresser des plans côtés pour l’aménagement intérieur des logements, ce malgré l’envoi de deux lettres recommandées avec accusé de réception en date des 23 janvier et 4 avril 2019.

51. La Sci Bonneroche conteste toute faute contractuelle susceptible de justifier la résiliation du contrat. Elle soutient avoir activement participé au chantier et investi dans les travaux en rappelant qu’aux termes du protocole d’accord, sa participation n’était qu’une faculté.

Réponse de la cour

52. Aux termes de l’article 1217 du code civil, 'La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.'

53. Il ressort de la jurisprudence que l’inexécution doit être suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat, ce qui est le cas notamment lorsque le manquement porte sur une obligation essentielle du contrat, lorsque le préjudice subi par le créancier est substantiel ou lorsque le débiteur est, soit de mauvaise foi, soit adopte une conduite déloyale.

54. En l’espèce, au vu des développements qui précèdent, le grief tiré de l’inexécution par la Sci Bonneroche de son obligation tenant au versement d’un dépôt de garantie de 125.500 € ne peut être retenu.

55. Le refus de collaborer au chantier n’est pas avéré au vu des nombreux mails échangés entre M. [N] de la Sacib et l’architecte de la Sci Bonneroche même si le manque de réactivité de ce dernier est établie, notamment s’agissant de l’envoi pour le moins tardif des plans cotés, après l’envoi de deux lettres recommandées lui rappelant que le chantier risquait d’être arrêté. Pour autant, la collaboration du réservataire n’était que facultative. Il ne peut donc être considéré que la défaillance contractuelle de la Sci Bonneroche a porté sur une obligation essentielle du contrat, qu’elle a résulté d’un comportement déloyal ni même que le retard dans la transmission des plans a finalement causé un quelconque préjudice à la société Batimalto.

56. Le tribunal a donc rejeté à juste titre la demande de résiliation du contrat de réservation.

3°/ Sur le caractère définitif de la vente intervenue au profit de la Sci Bonneroche le 7 janvier 2022

57. En toute hypothèse, le constat de la nullité du contrat de réservation du 30 mai 2018 ou de sa résiliation aux torts de la Sci Bonneroche n’a en réalité plus aucun intérêt pour la résolution du litige au jour où la cour statue.

58. En effet, le contrat préliminaire de réservation n’est nullement obligatoire, en ce que l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation précise que 'la vente prévue à l’article L. 261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.' Il est donc possible de conclure directement une vente en l’état futur d’achèvement sans conclure préalablement un contrat préliminaire de réservation. Il n’existe aucune interdépendance entre ces deux contrats, ce que la cour de cassation a confirmé en jugeant que le contrat préliminaire de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement (Cass. 3ème civ. 27 avril 2017, n° 16-15.519 et Cass. 3ème civ. 21 mars 2019, n° 18-11.107).

59. En l’espèce, compte tenu de l’exécution provisoire, la vente en l’état futur d’achèvement de la « Résidence [8] » a été régularisée entre la Snc Batimalto et la Sci Bonneroche suivant acte authentique du 7 janvier 2022, reçu par Me [D].

60. Si l’acte de vente précise en page 7 qu’il intervient en exécution du jugement non définitif rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Malo le 4 octobre 2021, la cour constate que les parties n’ont pas entendu insérer dans l’acte authentique, une quelconque clause résolutoire, dans l’hypothèse où l’exécution forcée de la vente aux conditions fixées par le tribunal ne serait pas confirmée par la cour.

61. Il est observé que la société Batimalto avait pourtant pris la précaution de prévoir une telle clause résolutoire dans l’acte de vente portant sur l’immeuble litigieux, passé le 29 juillet 2021 avec la société Airis, devant le même notaire, dans l’hypothèse où une décision de justice définitive ordonnerait la vente forcée du bien au profit de la Sci Bonneroche. C’est donc en exécution de cette clause résolutoire, qu’avant la signature de l’acte authentique de vente au profit de la Sci Bonneroche en exécution du jugement, le notaire a reçu un acte constatant la résolution conventionnelle de la première vente du 29 juillet 2021.

62. La vente de l’immeuble intervenue le 7 janvier 2022 au profit de la Sci Bonneroche en exécution du jugement est à ce jour définitive.

63. C’est donc de manière inopérante que la Snc Batimalto fait grief au tribunal d’avoir requalifié le contrat de réservation en promesse de vente, pour contourner la jurisprudence établie selon laquelle le contrat de réservation ne comporte à la charge du réservant aucune obligation de vendre mais seulement une obligation de faire dont l’inexécution ne peut être sanctionnée que par l’octroi de dommages et intérêts au réservataire et non par la vente forcée de l’immeuble réservé.

64. Par conséquent, ne reste pour la Snc Batimalto, contestant la cession de l’immeuble ordonnée par le tribunal au prix de 2.511.000€, que la possibilité d’obtenir un complément de prix par le paiement des frais supplémentaires qu’elle dit avoir exposés en lieu et place du réservataire.

3°/ Sur les frais supplémentaires réclamés par la Snc Batimalto

65. A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait maintenir la vente intervenue, la Snc Batimalto entend obtenir le paiement de la somme totale de 174.860,82 € correspondant aux frais supplémentaires de construction (travaux supplémentaires hors marché, taxes, installations des cuisines) et d’effacement des réseaux, qui auraient dû être supportés par la Sci Bonneroche.

66. Elle fait valoir que le prix fixé ultra petita par le tribunal était provisoire et devait être augmenté des frais induits par les modifications de plans ou de descriptifs décidés et validés par le réservataire. Elle explique que l’inertie de la Sci Bonneroche l’a conduite à dénoncer le contrat ce qui l’a contrainte à assumer elle-même l’ensemble des travaux supplémentaires.

67. Elle conclut que du fait de l’exécution provisoire, la société Bonneroche a acquis un immeuble totalement terminé avec des aménagements conçus et financés entièrement par le réservant ce qui représente un enrichissement sans cause.

*****

68. La Sci Bonneroche réfute toute modification du prix de cession en rappelant d’une part que la Snc Batimalto n’avait jamais fait état avant la procédure d’appel d’éléments relatifs à une revalorisation du prix de cession et d’autre part, que le contrat ne prévoyait pas un prix « provisoire » mais seulement une possibilité de le modifier « par avenants eu égard aux modifications de plans ou de descriptifs ». Or, elle fait valoir qu’ aucun avenant n’a été signé. Elle souligne qu’elle pourrait au contraire se prévaloir de moins-values au regard des travaux réalisés par rapport à la notice descriptive.

Réponse de la cour

69. Le contrat de réservation fixait un prix de 2.511.000 € mais par mention manuscrite paraphée, les parties ont convenu que 'ce prix sera comme indiqué à l’art. 3 des CG [conditions générales], adapté pour tenir compte des modifications des plans et notice descriptive. Ces modifications s’effectueront par avenants au présent contrat de réservation.'

70. La Snc Batimalto ne peut obtenir un complément de prix sur le fondement du contrat de réservation, dès lors qu’il n’est pas contesté qu’aucun avenant n’a été régularisé entre les parties.

71. En revanche, il est certain que la Sci Bonneroche a obtenu un immeuble entièrement aménagé aux frais de la Snc Batimalto, ce qui doit conduire la cour à examiner la demande en paiement sur le fondement de l’enrichissement injustifié.

72. En droit, l’article 1300 du code civil énonce que 'les quasi-contrats sont des faits purement volontaires dont il résulte un engagement de celui qui en profite sans y avoir droit, et parfois un engagement de leur auteur envers autrui.

Les quasi-contrats régis par le présent sous-titre sont la gestion d’affaire, le paiement de l’indu et l’enrichissement injustifié'.

73. L’article 1303 dispose que, 'en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement'.

74. L’article 1303-1 prévoit que 'l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale'.

75. Selon l’article 1303-2, 'il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel.

L’indemnisation peut être modérée par le juge si l’appauvrissement procède d’une faute de l’appauvri'.

76. Il ressort de l’article 1303-3 que 'l’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription'.

77. Enfin, l’article 1303-4 édicte que 'l’appauvrissement constaté au jour de la dépense, et l’enrichissement tel qu’il subsiste au jour de la demande, sont évalués au jour du jugement. En cas de mauvaise foi de l’enrichi, l’indemnité due est égale à la plus forte de ces deux valeurs'.

78. Il résulte de ces textes que celui qui invoque l’enrichissement sans cause (devenu enrichissement injustifié) ne peut le faire qu’à trois conditions :

— l’absence d’une justification de l’enrichissement (hypothèse où il procéderait d’un contrat entre l’enrichi et l’appauvri ou entre l’enrichi et un tiers, d’une règle légale, d’une décision de justice ou d’une obligation naturelle),

— l’absence d’une autre action encore ouverte, qu’elle soit légale ou contractuelle, délictuelle ou quasi-contractuelle,

— l’absence d’un profit personnel de la part de l’appauvri, qui n’est pas remplie s’il a agi à ses risques et périls.

79. En l’espèce, la réitération de la vente s’est effectuée aux prix et conditions du compromis de vente qui ne tenaient pas compte des travaux complémentaires réalisés entre-temps. Par ailleurs, l’action en paiement desdits travaux ne peut s’inscrire ni dans le cadre de la vente, ni dans celui des avenants (non signés). Enfin, la Snc Batimalto a exécuté des travaux qui avaient été envisagés sur l’accord des parties, non formalisés, et il ne paraît pas s’être enrichi en les réalisant, au contraire.

80. Les conditions d’une action sur le fondement de l’enrichissement injustifiée sont donc réunies.

81. Cependant, la Snc Batimalto n’a pu s’appauvrir que des sommes correspondant aux dépenses qui auraient dû être prises en charge par la Sci Bonneroche, cette dernière s’étant corrélativement enrichie en faisant supporter au constructeur le coût des lots qu’elle s’était réservés dans le cadre de l’aménagement intérieur des logements.

82. Il ressort à cet égard d’un courriel du 22 février 2018 adressé par M. [N] ( Sacib/Batimalto) à Demeter (Sci Bonneroche) qu’au prix fixé dans le contrat de réservation, le réservataire pourrait agir sur les lots peintures, sols, électricité et plomberie.

83. La société Batimalto réclame la somme de 174.052,26 € au titre des frais supplémentaires par rapport au devis initiaux, dont elle justifie en produisant pour chaque entreprise, un décompte général et définitif faisant apparaître :

— les travaux fixés dans le marché,

— les « travaux supplémentaires »,

— les «travaux en déduction ».

84. Ne seront donc retenus que les travaux supplémentaires (après déduction des travaux 'en déduction') afférents aux lots relatifs à l’aménagement intérieur des logements, à l’exclusion des factures liées aux travaux de couverture, gros 'uvre, étanchéité, terrassement, charpente, et espaces verts.

85. La société Batimalto justifie donc avoir supporté en lieu et place de la Sci Bonneroche les travaux suivants :

Menuiseries intérieures : 8.197,46€

Cloisons/isolations : 1.583,85€

Plomberie/sanitaire, chauffage : 10.494,64€

Electricité : 12.682,12€

Courants faibles : 139,58 €

Métallerie/serrurerie : 2.657,40 €

Revêtements des sols : 13.281,25 €

Peinture et revêtements muraux : 2.988,60 €

Soit au total : 52.024,90 €.

86. Elle réclame en outre la somme de 2.982,56 € au titre de plusieurs aménagements et services supplémentaires mais la cour n’a aucun moyen de vérifier que ces sommes n’ont pas déjà été prises en compte au titre des travaux supplémentaires comptabilisés ci-dessus. Cette demande qui n’est pas suffisamment fondée sera rejetée.

87. L’appelante estime également avoir indûment réglé pour le compte de la Sci Bonneroche les taxes publiques liées à la construction de l’immeuble telle que les taxes d’assainissement, pour un total de 24 845 €. Cependant, il n’est pas démontré que ces taxes n’étaient pas incluses dans le marché initial et qu’elles constituent des frais supplémentaires à la charge de l’acquéreur. Le contrat de réservation ne précise pas que celles-ci ne sont pas incluses dans le prix (contrairement à l’effacement des réseaux). L’enrichissement injustifié de la Sci Bonneroche n’est pas établi.

88. En revanche, la Snc Batimalto a entièrement aménagé les cuisines des différents appartements. La Sci Bonneroche ne critique par ce poste qui n’était pas prévu dans la notice descriptive provisoire annexée au contrat de réservation, pour un montant total de 33.692 €. Il sera donc retenu.

89. En page 5 du contrat de réservation, il est précisé que le prix de 2.511.000 € TTC ne comprend pas le prix de l’effacement des réseaux chiffré à hauteur de 39.289 €. Il s’agit d’un coût que le promoteur aurait répercuté sur la Sci Bonneroche . Il sera donc retenu.

90. Au total, la Snc Batimalto est fondée à solliciter le paiement de la somme de 52.024,90 € + 33.692 € + 39.289 € = 125.005,90 €.

91. La Sci Bonneroche sera par conséquent condamnée à payer à la Snc Batimalto la somme de 125.005,90 €.

4°/ Sur les autres demandes de la Sci Bonneroche

92. La Sci Bonneroche demande qu’il soit « enjoint à la Snc Batimalto de transmettre tous les éléments techniques relatifs à la construction du bien » ainsi que la condamnation de la Snc Batimalto à « garantir la Sci Bonneroche des vices du bien immobilier et de la condamner à verser à la Sci Bonneroche les montants nécessaires au titre de la remise en état du bien immobilier et ce, sur justificatifs».

*****

93. La Snc Batimalto fait valoir que cette demande n’a aucun sens en ce qu’elle ne précise pas quels sont les « éléments techniques » sollicités. Elle ajoute que les constats d’huissier non datés et non réalisés de manière contradictoire que la Sci Bonneroche verse aux débats ne peuvent être retenus pour justifier un quelconque désordre. Elle conclut que la demande d’indemnisation, non définie, doit être rejetée.

Réponse de la cour

94. La Sci Bonneroche ne précise pas quels sont les « éléments techniques » qu’elle entend obtenir. Le caractère général et non précis de cette prétention conduit au rejet de celle-ci.

95. La Sci Bonneroche évoque des désordres découverts postérieurement à la vente : ardoises décrochées, fissures sur l’enduit, carreaux de carrelage fêlés, portes de garages pliées, volets roulants défectueux, sonnettes de palier ne fonctionnant pas.

96. Elle entend mobiliser la garantie d’achèvement et les garanties légales en l’état futur d’achèvement prévues par les articles R. 261-17 à R. 261-24 du code la construction et de l’habitation.

97. Toutefois, cette demande est particulièrement lapidaire en ce que la Sci Bonneroche ne précise pas pour chaque désordre quelle garantie elle entend mobiliser et au demeurant, elle n’est pas chiffrée. Surtout, elle ne repose que sur le constat d’huissier dressé par Me [W], lequel n’est pas daté, n’a pas été dressé contradictoirement et n’est corroboré par aucun autre élément, d’où il suit que la preuve des désordres allégués n’est pas rapportée.

98. La Sci Bonneroche sera déboutée de ces demandes.

5°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

99. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

100. Succombant en son appel, la Snc Batimalto sera condamnée au dépens d’appel et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

101. Au regard de la solution apportée au litige, il n’est pas inéquitable de dire que la Sci Bonneroche conservera la charge des frais irrépétibles exposés en appel. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

102. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 4 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Malo,

Constate que la vente intervenue le 7 janvier 2022 entre la Snc Batimalto et la Sci Bonneroche au rapport de Me [D], notaire à Rennes, est définitive au jour où la cour statue,

Condamne la Sci Bonneroche à payer à la Snc Batimalto la somme de 125.005,90 € au titre des frais supplémentaires avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

Déboute la Sci Bonneroche de sa demande tendant à enjoindre à la Snc Batimalto de transmettre tous les éléments techniques relatifs à la construction du bien et de sa demande de condamnation de la Snc Batimalto à la garantir des vices du bien immobilier et de la condamner à verser à la Sci Bonneroche les montants nécessaires au titre de la remise en état du bien immobilier,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne la Snc Batimalto aux dépens d’appel,

Déboute la Snc Batimalto de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sci Bonneroche de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE