4ème Chambre

ARRÊT N° 221

N° RG 25/00248

N° Portalis DBVL-V-B7J-VRGT

(Réf 1ère instance : TJ St Nazaire

Ordonnance de référé du 19 novembre 2024 – RG 24/00384)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame [R] MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Madame Marie-Line PICHON, Conseillère chargée du secrétariat général de la première présidence, désignée par ordonnance rendue par le premier président rendue le 24 février 2025

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Juin 2025, devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, entendu en son rapport, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [L] [E]

né le 19 Février 1962 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [R] [J] épouse [E]

née le 08 Octobre 1963 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], située [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CABINET BRAS, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par M^e Bertrand LARONZE de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant un acte notarié du 22 juin 2017, Mme [R] [J] épouse [E] et M. [L] [E] ont acquis en état futur achèvement auprès de la société Lamotte Constructeur un appartement situé au dernier étage du bâtiment A de la résidence [5], soumise au régime de la copropriété.

Le procès-verbal de remise des clés a été signé le 28 juin 2017, avec réserves.

M. et Mme [E] ont emménagé en juillet 2017 et ont dénoncé auprès du syndic en exercice, la société Windal et Klein, des problèmes d’isolation phonique et thermique, en sus de non-conformités contractuelles.

La société Socotec, également contrôleur technique du programme immobilier, a été missionnée par le promoteur pour réaliser des tests acoustiques le 22 novembre 2017.

Un procès-verbal de constat a été établi par maître [S], huissier de justice, le 27 novembre 2017.

Par exploits en date des 10 et 12 janvier 2018, M. et Mme [E] ont assigné la société Lamotte Constructeur, son assureur la société Gan Assurances, et le syndicat des copropriétaires de la résidence [5] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins d’expertise.

Parallèlement, la société Gan Assurances a fait assigner les intervenants aux opérations de construction aux fins d’ordonnance commune.

Par ordonnance en date du 26 juin 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a ordonné une expertise et commis M. [A] [B] pour y procéder.

Une nouvelle décision du 25 juin 2019 rendue par le juge des référés a déclaré communes et opposables les opérations d’expertise à M. [X] [U], préalablement assigné par M. et Mme [E].

L’expert a déposé son rapport le 7 mai 2024.

Entre-temps, M. et Mme [E] ont dénoncé de nouveaux désordres tenant à des moisissures à l’angle du mur de leur chambre d’amis.

Face à l’ampleur des désordres et fuites, l’expert mandaté par l’assureur de la copropriété a renvoyé, en mars 2024, le syndic de copropriété vers l’assureur dommage-ouvrage, la société Gan Assurances.

M. et Mme [E] ainsi que le syndic ont régularisé chacun une déclaration de sinistre auprès de la SA Gan Assurances, laquelle a mandaté le cabinet Saretec en qualité d’expert.

Deux rapports ont été établis par ce cabinet les 1er mai et 15 mai 2024.

Suivant courrier recommandé en date du 16 mai 2024, la société Gan Assurances a accepté de mobiliser sa garantie concernant les infiltrations dans la salle de bain de l’appartement de M. et Mme [E]. Elle a en revanche dénié sa garantie pour ce qui concerne les autres désordres dénoncés.

Par courrier recommandé en date du 24 mai 2024, M. et Mme [E] ont mis en demeure le syndic en exercice, la société Bras Immobilier, de prendre toutes dispositions nécessaires pour reprendre le joint souple entre le béton de la façade et le bardage zinc, outre la reprise des éléments d’embellissements de la chambre d’ami.

Aucune résolution afférente à la réfection du joint souple n’a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 25 juin 2024.

Suivant un exploit de commissaire de justice du 2 août 2024, M. et Mme [E] ont assigné le [Adresse 6] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin d’une part d’obtenir le versement d’une provision et d’autre part, d’enjoindre celui-ci, sous peine d’astreinte, à faire procéder aux travaux de reprise des désordres.

Par ordonnance en date du 19 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— débouté M. [L] [E] et Mme [R] [E] de l’intégralité de leurs demandes de référé,

— condamné in solidum M. et Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Nouvelle Vague la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné in solidum M. et Mme [E] aux dépens de l’instance,

— débouté les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires,

— rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Mme [R] [E] et M. [L] [E] ont relevé appel de cette décision le 10 janvier 2025.

L’avis de fixation à bref délai du 28 janvier 2025 a fixé la clôture et l’examen de l’affaire au 17 juin 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions du 16 juin 2025, Mme [R] [E] et M. [L] [E] demandent à la cour de :

— s’entendre réformer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle :

— les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes de référé ;

— les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— les a condamnés aux dépens de l’instance,

— a débouté les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires,

— a rappelé que l’ordonnance bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire,

et statuant à nouveau :

A titre principal :

— s’entendre condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de reprise du joint souple entre le voile béton de la façade et le bardage zinc, outre la reprise des éléments d’embellissements de leur chambre d’amis, à savoir :

— nettoyer les moisissures,

— dépose/fourniture/repose d’un nouveau parquet (le modèle actuellement posé et dégradé n’existe plus : il faut donc procéder à son changement complet dans la chambre),

— fournir et poser les nouvelles plinthes,

— procéder à une remise en peinture des deux murs concernés par l’humidité,

sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Subsidiairement :

— s’entendre condamner le syndicat des copropriétaires à verser une provision de 2 955,46 euros à valoir sur les travaux de reprise de la peinture, des plinthes et du parquet de la chambre d’amis,

A titre infiniment subsidiaire :

— voir ordonner une expertise judiciaire entre les parties,

— voir désigner à cet effet tel expert qu’il plaira à la cour avec la mission suivante :

— se faire communiquer par les parties toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— les parties dûment convoquées, se rendre sur place,

— vérifier l’existence des désordres visés dans l’assignation,

— dire s’ils sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, s’ils en compromettent la solidité ou s’ils portent atteinte à la sécurité des personnes,

— dire à qui ils sont imputables, et d’une manière générale, d’apporter tous éléments permettant de déterminer les responsabilités,

— chiffrer le coût de reprise des désordres,

— autoriser le cas échéant les travaux de reprise qui seraient justifiés par l’urgence,

— donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis ou à subir par les maîtres de l’ouvrage, résultant notamment du retard à la livraison de l’ouvrage,

— apurer les comptes entre les parties,

— établir un pré-rapport, recevoir les dires et observations des parties et y répondre,

— déposer son rapport définitif dans un délai raisonnable,

En tout état de cause :

— s’entendre condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser :

— une provision de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— une provision de 1 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— s’entendre condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

— dire qu’ils seront dispensés de toute participation aux travaux de reprise et aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions du 19 février 2025, le [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet Bras, demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement l’ordonnance rendue, notamment en ce qu’elle :

— a débouté M. et Mme [E] de l’intégralité de leurs demandes de référé,

— a condamné in solidum M. et Mme [E] à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— a condamné in solidum M. et Mme [E] aux dépens de l’instance,

— débouter M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum M. et Mme [E] au paiement de la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il résulte des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 14 de la loi n°75-1334 du 31 décembre 1975, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose qu’à peine de nullité du sous-traité, les paiements de toutes les sommes dues par l’entrepreneur au sous-traitant, en application de ce sous-traité, sont garantis par une caution personnelle et solidaire obtenue par l’entrepreneur d’un établissement qualifié, agréé dans des conditions fixées par décret. Cependant, la caution n’aura pas lieu d’être fournie si l’entrepreneur délègue le maître de l’ouvrage au sous-traitant dans les termes de l’article 1275 du code civil, à concurrence du montant des prestations exécutées par le sous-traitant.

Sur les demandes de M. et Mme [E]

Le tribunal a considéré que l’unique rapport d’expertise amiable contradictoire du cabinet Saretec en date du 15 mai 2024, qui n’était qu’un copier-coller de celui dressé quinze jours plus tôt, n’était pas suffisant pour établir la démonstration d’un trouble manifestement illicite ainsi que d’un dommage imminent.

Invoquant un rapport d’expertise rédigé au mois de janvier 2025 par M. [Y], document qui n’avait donc pas été produit devant le premier juge, les appelants soutiennent que la présence d’une humidité très importante au sein de leur appartement est démontrée. Ils estiment que les désordres, manifestés par un décollement de la plinthe située en façade et l’apparition de moisissures, s’aggravent d’année en année. Ils prétendent que le Syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien des parties communes et s’est totalement désintéressé de la situation qu’ils dénoncent.

En réplique, l’intimé dénonce les atteintes personnelles figurant dans les conclusions de la partie adverse. Il fait valoir que les très nombreux griefs formulés par les acquéreurs en VEFA ont été écartés par l’expert judiciaire. Il soutient qu’aucun manquement à l’obligation d’entretien des parties communes n’est établi. Il conclut en adoptant les motifs retenus par le juge des référés pour solliciter la confirmation de l’ordonnance critiquée.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Il apparaît en l’état à la lecture des différents rapports versés aux débats :

— qu’aucune isolation n’a été prévue au toit de la partie salle d’eau de l’étage et est parfois discontinue dans les parois verticales ;

— que la non-conformité de la construction aux plans et CCTP n’est pas clairement établie et doit faire l’objet d’un débat au fond ;

— que le système de chauffage prévu dans l’appartement est bien dimensionné, voire sur dimensionné ;

— que les sensations de froid évoquées par les appelants proviennent en très grande partie d’un mauvais positionnement du thermostat d’ambiance et de mauvais réglages dans certaines pièces ;

— qu’aucune infiltration au sein des parties communes ou privatives n’est établie alors que le Syndicat des copropriétaires avait préalablement effectué le 11 mars 2024 une déclaration de sinistre à la suite d’un phénomène tempétueux survenu au mois de novembre 2023 ;

— que des traces de moisissures ont été repérées derrière une plinthe d’un mur de l’une des chambre ; que seuls les pourtours immédiats du parquet flottant noircissent ;

— qu’aucun élément en l’état ne permet de relier le désordre dénoncé par les appelants, s’agissant du décollement du joint souple entre le voile béton de la façade et le bardage zinc, et la persistance d’une légère moisissure derrière une plinthe de la chambre, étant observé que les murs, selon M. [Y] et le nouveau rapport Saretec du 3 mars 2025, ne présentent aucun taux d’humidité anormal ;

— qu’il apparaît contradictoire d’invoquer l’existence d’un trouble manifestement illicite, d’une situation d’urgence ou l’existence d’un dommage imminent alors que les acquéreurs en VEFA n’ont toujours pas saisi le juge du fond pour obtenir l’indemnisation de certains désordres allégués, alors que le rapport d’expertise judiciaire a été déposé au mois de mai 2024 ;

— que les travaux dont la réalisation est sollicitée par M. et Mme [E] n’ont pas été acceptés par l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2024 ;

— que le syndic de copropriété, représentant le syndicat, a désormais conclu avec la SMAC un contrat d’entretien de la terrasse-toiture à la suite de l’intervention de M. et Mme [E].

Ces éléments motivent la confirmation de l’ordonnance critiquée qui, en l’absence de tout manquement du syndicat à l’obligation d’entretien des parties communes à laquelle il est tenu, a justement indiqué que les conditions juridiques permettant de faire droit à la demande principale des acquéreurs en VEFA ne sont pas remplies.

Les demandes de versement de diverses indemnités provisionnelles se heurtent à des contestations sérieuses portant sur l’existence même des désordres allégués et sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires tirée d’un manquement à son obligation d’entretien des parties communes. L’ordonnance déférée sera donc également confirmée sur ce point.

Enfin, l’existence de plusieurs rapports d’expertise amiable désormais versés aux débats, venant compléter le document établi par M. [B], rend inutile l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire portant sur le désordre susvisé qui, comme le relève le juge des référés, aurait aisément pu être dénoncé peu avant la fin de mission exécutée par l’expert judiciaire. Le juge des référés a donc justement rejeté cette prétention.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de M. et Mme [E] en première instance, il y a lieu en cause d’appel de les condamner in solidum au versement au Syndicat des copropriétaires d’une indemnité complémentaire de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 19 novembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire ;

Y ajoutant ;

— Rejette les demandes de versement d’indemnités provisionnelles présentées par Mme [R] [J] épouse [E] et M. [L] [E] à l’encontre du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet Bras, au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral ;

— Condamne in solidum Mme [R] [J] épouse [E] et M. [L] [E] à verser au [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet Bras, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne in solidum Mme [R] [J] épouse [E] et M. [L] [E] au paiement des dépens d’appel qui pourront être directement recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,