SM/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— la SCP ROUAUD & ASSOCIES

— le SCP SOREL

Expédition TJ

LE : 14 NOVEMBRE 2024

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

N° – Pages

N° RG 24/00588 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DU7B

Décision déférée à la Cour :

Jugement tribunal judiciaire de BOURGES en date du 10 Juin 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – SCI BABILLON, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités au siège social :

Représentée par la SCP ROUAUD et associés, avocat au barreau de Bourges

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 25/06/2024

II – S.C.P. [T] [M] prise en la personne de Maître [T] [M] es-qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI BABILLON

[Adresse 6]

[Localité 9]

N° SIRET : 439 439 076

Représentée par la SCP SOREL, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

III – CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités au siège social :

[Adresse 8]

[Localité 9]

N° SIRET : 398 824 714

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes d’huissier des 04/07/2024 et 31/07/2024 remis à personne habilitée

INTIMÉE

14 NOVEMBRE 2024

N° /2

IV- CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 10], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités au siège social :

[Adresse 1]

[Localité 10]

N° SIRET : 320 851 447

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes d’huissier des 03/07/2 et 31/07/2024024 remis à personne habilitée

INTIMÉE

V – SERVICES DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 9], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités au siège social :

[Adresse 2]

[Localité 9]

non représentée

à laquelle la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiés suivant actes d’huissier des 04/07/2024 et 01/08/2024 remis à personne habilitée

INTIMÉE

14 NOVEMBRE 2024

N° /3

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : REPUTE CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

Exposé :

Par jugement du tribunal judiciaire de Bourges en date du 26 décembre 2022, la SCI BABILLON a été placée en liquidation judiciaire sur conversion de la procédure de redressement judiciaire ouverte initialement à son égard le 27 septembre 2021.

Maître [M], nommé liquidateur, a sollicité, par requête en date du 29 janvier 2024, qu’il soit procédé à la vente par saisie immobilière du bien immobilier dépendant de ladite procédure et appartenant à la SCI BABILLON sis sur la commune de [Localité 12] (18) Cadastré ZI Lieudit « [Adresse 11] » pour 53 a 55 ca.

Par ordonnance en date du 10 juin 2024, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Bourges a autorisé la vente aux enchères publiques de cet immeuble sur une mise à prix fixée à 50'000 €.

La SCI BABILLON a interjeté appel par déclaration enregistrée le 25 juin 2024 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 23 septembre 2024, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Vu la requête déposée le 29 janvier par Maître [T] [M] afin qu’il soit procédé à la vente par saisie immobilière du bien immobilier appartenant à la SCI BABILLON sis commune de [Localité 12] CHER) : Lieudit « [Adresse 11] cadastré , ZI [Cadastre 7] Lieudit [Adresse 11]

Vu l’ordonnance rendue par le Juge-Commissaire du Tribunal judiciaire de BOURGES du 10 juin 2024,

Vu l’appel interjeté contre cette ordonnance par la SCI BABILLON,

Vu les pièces produites par la SCI BABILLON numérotées 1 et 2,

Vu les dispositions des articles L. 642-18 et s. et L 642-36 du Code commerce,

Vu les dispositions de l’article R. 642-37-1 du code commerce,

RECEVANT la SCI BABILLON en son appel contre l’ordonnance rendue par le Juge-Commissaire du Tribunal Judicaire de BOURGES le 10 juin 2024,

INFIRMER l’ordonnance rendue par le Juge Commissaire du Tribunal judiciaire de Bourges le 10 juin 2024 en ce qu’il a été dit :

·0 qu’il sera procédé à la vente à l’audience des saisies immobilières du Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bourges et à la mise à prix de 50.000€ des immeubles appartenant à la SCI BABILLON, immatriculée au RCS de Bourges sous le numéro 494 945 843 dont le siège est lieu dit « [Adresse 11] » à [Localité 12] prise en la personne de son représentant légal, sur la commune de [Localité 12] CHER) : Lieudit « [Adresse 11] », une propriété bâtie cadastrée comme suit : ZI [Cadastre 7] Lieudit [Adresse 11] pour 53 a 55 ca,

·1 que cette vente par voie d’adjudication judiciaire sera soumise aux dispositions des articles R 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatifs aux procédures de saisie immobilière et de distribution de prix d’un immeuble dans la mesure où il n’y est pas dérogé par les dispositions réglementaires du livre VI du code de commerce.

·2 Que la publicité se fera, eu égard à la valeur, la nature et la situation du bien, à l’initiative du mandataire liquidateur, dans les conditions définies aux articles R 322-31 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

·3 qu’un Commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble et faire visiter l’immeuble préalablement à la vente par les éventuels amateurs, la ou les date(s) de visite étant annoncée(s) dans les publicités

·4 que les taxes foncières échues depuis la liquidation judiciaire seront à la charge de l’adjudicataire

Et en ce qu’il a été constitué comme Avocat la Société civile professionnelle SOREL & Associés agissant par Me [L] ' [Adresse 4] à [Localité 9] à l’effet de poursuivre la vente, la dite constitution emportant élection de domicile de la SCP [T] [M] pour les suites de la procédure de saisie immobilière

·5 Et en ce qu’il a été dit que la somme à parvenir de cette réalisation sera remise entre les mains du liquidateur es qualité pour être utilisé comme de droit

ET STATUANT À NOUVEAU,

REJETER LA DEMANDE DE MAÎTRE [T] [M] tendant à ce qu’il soit procédé à la vente par saisie immobilière du bien immobilier appartenant à la SCI BABILLON sis commune de [Localité 12] CHER) : Lieudit « [Adresse 11] cadastré , ZI [Cadastre 7] Lieudit [Adresse 11]

AUTORISER LA VENTE DE GRÉ À GRÉ du bien immobilier sis Commune de [Localité 12] CHER) : Lieudit « [Adresse 11] », consistant en une propriété bâtie cadastrée comme suit : ZI [Cadastre 7] Lieudit [Adresse 11] pour 53 a 55 ca et dépendant de la liquidation judiciaire de la société SCI BAILLON

au profit de Monsieur [W] [O], né le [Date naissance 3] 1985 [Localité 13] (93), de nationalité française, demeurant [Adresse 5] avec faculté de substitution d’une Société Civile Immobilière ou toute personne physique ou morale que l’acquéreur se substituerait, tout en demeurant garant solidairement des engagements contractés, à l’exclusion des personnes mentionnées à l’article L.642-3 du code de commerce.

au prix de 60.000 euros net vendeur, s’entendant le cas échéant, hors charges, hors frais, hors taxes et payable comptant au plus tard le jour de la lors de la régularisation de la vente par acte authentique dont la rédaction sera confiée à tel Notaire qu’il plaira à la Cour,

à charge pour l’acquéreur de faire procéder à ses frais aux mainlevées amiables voire judiciaires des inscriptions grevant les biens,

Rappeler que le transfert de propriété sera effectif à la date de signature de l’acte de cession et fixer l’entrée en jouissance à la date de signature de l’acte de cession, à charge pour l’acquéreur d’assurer le bien à compter de la signature dudit acte de cession.

Dire que le rédacteur de l’acte devra remettre dès sa perception le prix de cession entre les mains du liquidateur, conformément à l’article R.643-3 du Code de commerce et procédera, au besoin, à la déclaration de plus-value, et au prélèvement de ladite somme à la source, sous réserve de l’accord du liquidateur,

Dire que le liquidateur judiciaire procédera à la distribution du prix de cession et que ses frais et honoraires ainsi que ses émoluments selon le barème de la procédure d’ordre, seront employés en frais privilégiés de distribution du prix ou réglés conformément aux dispositions de l’article R. 663-30 du Code de commerce,

Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure,

Condamner la SCP [T] [M] au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCI BABILLON soutient principalement que les diligences accomplies par le liquidateur étaient manifestement insuffisantes puisqu’elle est parvenue à trouver par ses propres moyens un acquéreur qui s’est engagé de manière ferme et définitive aux termes d’une promesse d’achat en date du 22 juillet 2024 pour un prix supérieur à la mise à prix fixée par le juge commissaire.

La SCP [T] [M], prise en la personne de Maître [T] [M] ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI BABILLON, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 24 septembre 2024, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, de :

Vu les articles 32, 122 et 564 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles L 642-18 et R. 642-22 et suivants du code de Commerce.

— DIRE ET JUGER irrecevable ou à tout le moins non fondé l’appel de la SCI BABILLON et l’en débouter ;

— CONFIRMER l’ordonnance du juge commissaire entreprise, sauf le cas échéant à dire que la mise à prix sera fixée à 60.000 € et prévoir une faculté de baisse de celle-ci à 50.000 € en cas d’enchères désertes.

— DIRE que les dépens du présent appel seront passés en frais privilégies de procédure collective ;

— REJETER toutes prétentions plus amples et contraires.

La Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10], la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire et le comptable du service des Impôts des particuliers de [Localité 9], créanciers inscrits, n’ont pas constitué avocat devant la cour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 24 septembre 2024, au cours de laquelle la cour a autorisé la production d’une note en délibéré dans un délai de 15 jours pour la SCI appelante, puis dans un nouveau délai de 15 jours pour le mandataire liquidateur.

La SCI BABILLON a déposé deux notes en délibéré, les 7 et 8 octobre 2024, indiquant qu’elle verse aux débats une nouvelle promesse d’achat de Monsieur [W] en date du 30 septembre 2024, ainsi qu’une attestation provenant de la Caisse d’Epargne Loire Centre relative à la disponibilité des fonds de celui-ci.

Par une note en délibéré en date du 21 octobre 2024, le mandataire liquidateur a indiqué maintenir l’intégralité de ses précédentes écritures, estimant que l’offre de Monsieur [W] n’était pas satisfaisante dès lors qu’elle était très proche de la mise à prix de l’immeuble.

Sur quoi :

I) sur la recevabilité de l’appel formé par la SCI BABILLON :

Selon les alinéas 1 et 3 de l’article L. 642-18 du code de commerce, applicable à la cession des actifs du débiteur en liquidation judiciaire, « les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code . Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. (…) Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère (') ».

Il résulte de l’article R. 642-37-1 du même code que « le recours contre les ordonnances du juge-commissaire rendues en application de l’article L. 642-18 est formé devant la cour d’appel », de sorte qu’il est admis que le recours contre les ordonnances statuant sur les cessions d’actifs est ouvert aux parties et aux personnes dont les droits et obligations sont affectés par ces décisions (Cass. com., 18 mai 2016, n° 14-19.622), ce qui est le cas du débiteur placé en liquidation judiciaire.

En l’espèce, si le mandataire liquidateur admet que « le débiteur liquidé peut effectivement contester en appel une ordonnance du juge-commissaire » (page numéro 5 de ses dernières écritures), il conclut toutefois à l’irrecevabilité de l’appel formé par la SCI BABILLON au motif, d’une part, que la demande tendant à la réalisation d’une vente de gré à gré de l’immeuble présenterait un caractère nouveau selon l’article 564 du code de procédure civile et, d’autre part, que la SCI appelante ne disposait d’aucun intérêt à interjeter appel le 25 juin 2024, dès lors que l’offre qu’elle communique a été établie postérieurement, soit le 22 juillet 2024.

Il doit être à cet égard observé que si selon l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour, à peine d’irrecevabilité, de nouvelles prétentions, ce texte écarte toutefois cette interdiction s’agissant des questions nées de la survenance ou de la révélation d’un fait postérieurement à la décision de première instance, ce qui est le cas en l’espèce de l’offre d’achat formulée par Monsieur [W] le 22 juillet 2024.

D’autre part, dès lors que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, il ne saurait être considéré que la SCI BABILLON ne disposait d’aucun intérêt à agir lors de la régularisation de sa déclaration d’appel le 25 juin 2024.

Enfin, il importe peu, contrairement à ce qui est soutenu par le mandataire liquidateur, que Monsieur [W] ne soit pas partie à la présente instance, dès lors que son intervention n’est nullement requise par les dispositions des articles L. 642-18 et R. 642-22 et suivants précités pour permettre au juge-commissaire d’autoriser une cession de gré à gré de l’immeuble considéré.

En conséquence, l’appel formé par la SCI BABILLON à l’encontre de l’ordonnance rendue le 10 juin 2024 par le juge-commissaire devra être déclaré recevable.

II) sur l’autorisation de cession de gré à gré sollicitée par la SCI BABILLON :

Il doit être rappelé que selon les dispositions des articles L. 642-18 précité et L. 642-19 du code de commerce, le juge-commissaire dispose de la possibilité d’ordonner la vente de gré à gré de l’immeuble aux conditions qu’il détermine « si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions » lorsqu’une telle vente est « de nature à garantir les intérêts » du débiteur.

En application du premier alinéa de l’article R. 642-36 de ce même code, « l’autorisation de vente de gré à gré d’un ou plusieurs immeubles, délivrée en application de l’article L. 642-18, détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente ».

En l’espèce, dans l’ordonnance dont appel, le juge-commissaire a dit qu’il serait procédé à la vente à l’audience des saisies immobilières du juge de l’exécution de l’immeuble appartenant à la SCI BABILLON situé sur la commune de [Localité 12] sur une mise à prix fixée à 50'000 €, après avoir indiqué, dans la motivation de cette décision, que « malgré les diligences du mandataire, du débiteur, et de son conseil, la recherche d’acquéreur amiable n’a pas abouti ».

Il est constant que, postérieurement à cette décision, la SCI BABILLON a produit une offre d’achat formulée par [O] [W] le 22 juillet 2024 au prix de « 60'000 € net vendeur », valable jusqu’au 31 décembre 2024, contenant les termes suivants : « cette offre est ferme et irrévocable, en cas d’acceptation la somme sera payée intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Dans la mesure où la présente offre indiquée peut retenir l’attention du propriétaire vendeur, nous serions en mesure une promesse de vente [sic] avec la condition suspensive suivante : capacité de substitution par une SCI, emprunt de 60'000 € à 5 % maximum auprès d’une banque notoirement solvable, signature d’un nouveau bail avec le loueur actuel soit la Serrurerie Val de Loire, entreprise de serrurerie métallerie » (pièces numéros 1 et 2 du dossier de la SCI appelante).

Il apparaît également que dans le dernier état de la procédure avant l’audience des plaidoiries, Monsieur [W] a rédigé une nouvelle offre le 20 septembre 2024, ayant pour objet : « offre d’achat parcelle ZI [Cadastre 7] d’une superficie de 5355 m² » et ainsi rédigée : « je soussigné, Monsieur [W] [O], fais suite aux premiers éléments que vous nous avez transmis et ai le plaisir de vous soumettre par la présente notre offre d’achat pour le local cité en objet : (') conditions financières : prix de proposition : 60'000 € net vendeur. Conditions générales : cette offre est ferme et irrévocable, en cas d’acceptation la somme sera payée intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Dans la mesure où la présente offre indiquée peut retenir l’attention du propriétaire vendeur, nous serions en mesure une promesse de vente [sic] avec la condition suspensive suivante : capacité de substitution par une SCI, signature d’un nouveau bail avec le loueur actuel, soit la Serrurerie Val de Loire, entreprise de serrurerie métallerie. Durée de validité de l’offre : cette offre restera valable jusqu’au 31/12/2024 ; passé ce délai, l’offre sera réputée caduque (') ».

Il convient donc de constater que cette dernière offre ne contient plus, à la différence de la première du 22 juillet 2024, la condition suspensive relative à la réalisation d’un emprunt bancaire de 60'000 € au taux de 5 % maximum.

Dans le cadre des deux notes en délibéré en date des 7 et 8 octobre 2024, la SCI BABILLON produit une nouvelle offre d’achat par Monsieur [W], ainsi qu’une attestation rédigée par le directeur d’agence de la Caisse d’Epargne Loire Centre de [Localité 14] selon laquelle Monsieur [W] est titulaire de divers comptes « dont les soldes disponibles représentent ce jour un montant de 63'765 € sous réserve des opérations en cours ».

Il convient de rappeler qu’en application de l’article L. 642-18 précité, la réalisation des actifs d’un débiteur placé en liquidation judiciaire s’effectue en principe par adjudication aux enchères publiques conformément aux articles L. 322-5 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, une vente de gré à gré ne pouvant être autorisée par le juge-commissaire que si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable « dans de meilleures conditions ».

Il appartient au liquidateur de procéder à la réalisation des actifs du débiteur en liquidation judiciaire de façon à permettre, dans les meilleures conditions, le désintéressement des créanciers.

En l’espèce, s’il résulte des différentes offres rédigées par Monsieur [W], ci-dessus rappelées, que celui-ci propose de se porter acquéreur de la parcelle ZI [Cadastre 7] d’une superficie de 5355 m² moyennant la somme de 60'000 €, il ne résulte nullement des éléments du dossier qu’une cession de gré à gré à son profit constituerait, au sens du texte précité, une cession « dans de meilleures conditions » qu’une adjudication par la voie des enchères publiques, le mandataire liquidateur faisant remarquer à juste titre que le signataire de l’offre est le gérant d’une SARL placée en redressement judiciaire le 5 février 2024 (pièce numéro 5 de son dossier) de sorte que la pérennité de sa solvabilité ne saurait être considérée comme acquise.

Il conviendra en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise, sauf à fixer la mise à prix de la vente par adjudication à la somme de 60'000 €, avec faculté de baisse à 50'000 € en cas d’absence d’enchères, observation étant faite qu’il demeurera loisible à Monsieur [W] de procéder à l’acquisition de l’immeuble en se portant enchérisseur.

La décision dont appel se trouvant ainsi confirmée en son principe, il n’y a pas lieu d’octroyer à la SCI BABILLON une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les entiers dépens d’appel devront être employés en frais privilégiés de procédure collective.

PAR CES MOTIFS :

La cour

' Déclare recevable l’appel formé par la SCI BABILLON

' Confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a fixé à 50'000 € la mise à prix de la vente par adjudication de l’immeuble appartenant à la SCI BABILLON situé sur la commune de [Localité 12] au lieu-dit « [Adresse 11] » cadastré section ZI [Cadastre 7] pour 53 a 55 ca,

Et, statuant à nouveau sur ce seul chef réformé,

' Dit que la mise à prix de la vente par voie d’adjudication dudit immeuble sera fixée à 60'000 € avec faculté de baisse à 50'000 € en cas d’absence d’enchères

Y ajoutant,

' Dit que les entiers dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de procédure collective.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

S. MAGIS O. CLEMENT