4ème Chambre

ARRÊT N° 46

N° RG 23/05640

N°Portalis DBVL-V-B7H-UEOF

(Réf 1ère instance : 21/01123)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Décembre 2024

devant Monsieur Philippe BELLOIR, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5]

pris en la personne du syndic de copropriété Madame [I] [G] épouse [X] (née le 25/11/1957 à [Localité 6] et demeurant [Adresse 4])

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arnaud GAONAC’H, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉE :

GARGESHER SCI

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gaëlle CLOAREC de la SELARL AODEN, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Depuis le 26 décembre 2014, la SCI Gargesher est propriétaire de lots au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] Fouesnant (29).

Le 17 mai 2021, faisant état d’impayés de charges de copropriété par la SCI Gargesher, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont mandaté le syndic de copropriété afin de récupérer les montants dus.

Par acte d’huissier du 22 juin 2021, le syndicat des copropriétaires du Roudou, représenté par son syndic bénévole, Mme [X], a assigné la SCI Gargesher devant le tribunal judiciaire de Quimper en paiement des charges de copropriété dues du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2021.

La SCI Gargesher a sollicité, à titre reconventionnel, la nullité des assemblées générales réunies les 29 avril 2017, 28 novembre 2017, 25 juillet 2018, 19 juin 2019, 3 octobre 2019, 22 octobre 2020 et 17 mai 2021.

Par conclusions d’incident, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état afin de voir déclarer irrecevable cette demande reconventionnelle.

Par ordonnance du 4 février 2022, le juge de la mise en état y a fait partiellement droit, ce qui a été confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Rennes du 10 novembre 2022, sauf en ce qu’elle a déclaré recevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 avril 2017.

Par jugement contradictoire du 7 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Quimper a :

— annulé les assemblées générales du 3 octobre 2019, du 29 octobre 2020 et du 17 mai 2021,

— annulé les résolutions relatives aux élections du président de séance, du scrutateur et du secrétaire de séance de l’assemblée générale du 29 avril 2017,

— débouté la société Gargesher de sa demande relative à l’annulation des assemblées générales du 19 juin 2019, et du 24 juillet 2015,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 38 405,03 euros au titre des charges de copropriété et de l’ensemble des travaux votés du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2021, déduction des provisions versées augmentées des intérêts en matière civile à compter de la mise en demeure de la sommation du paiement des charges de copropriété du 3 mai 2019,

— débouté les parties de leurs demandes de dommages-intérêts,

— rejeté les demandes plus amples des parties,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 7] à payer à la société Gargesher la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Gargesher sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 7] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires du Roudou a relevé appel de cette décision le 29 septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions du 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du Roudou demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris par rapport aux chefs de jugement critiqués,

— rejeter l’appel incident de la société Gargesher

En conséquence,

— débouter la société Gargesher de l’ensemble de ses prétentions et contestations,

— condamner la société Gargesher à lui payer les sommes suivantes :

* 36 023,87 euros suivant décompte au 1er janvier 2021 correspondant aux charges de copropriété du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2021 ainsi que l’ensemble des travaux votés pendant cette période déduction des provisions versées augmentées des intérêts en matière civile à compter de la mise en demeure de la sommation du paiement des charges de copropriété du 3 mai 2019.

* 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure sont imputables à la société Gargesher conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société Gargesher aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions du 25 mars 2024, la SCI Gargesher demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

* l’a déboutée de sa demande relative à l’annulation des assemblées générales du 19 juin 2019 et du 24 juillet 2015,

* a rejeté ses plus amples demandes et, notamment, l’a déboutée de sa demande d’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 29 avril 2017,

* l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau, réformer le jugement et :

— annuler les assemblées générales du syndicat de copropriétaires de la copropriété du Roudou suivantes et/ou leurs résolutions :

* l’assemblée générale du 24 juillet 2015, et subsidiairement de la résolution portant sur la désignation de Mme [C] ès qualités de syndic de la copropriété du Roudou, à défaut de vote de l’assemblée générale sur ce point,

* l’assemblée générale du 29 avril 2017,

*et subsidiairement les résolutions suivantes :

— approbation des comptes de l’exercice juillet 2014 – décembre 2015,

— quitus donné au syndic pour l’exercice juillet 2015- décembre 2015,

— point sur répartition des tantièmes suivant cabinet géomètre (CIT [Localité 6]),

— fixation du montant des charges mensuelles 2017,

* l’assemblée générale du 19 juin 2019

* et subsidiairement les résolutions suivantes :

— informations sur recouvrement créances Gargesher par huissier,

— décision de nomination d’un avocat pour recouvrement de créances Gargesher, Baux Kéraval et [K] médical par la société Gargesher,

— demande de calcul par Cabinet Cellérier suivant barème officiel d’indemnités et remboursement de frais au syndic bénévole,

— condamner le syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de ses agissements,

— confirmer le jugement pour le surplus et notamment en ce qu’il :

* a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 38 405,03 euros au titre des charges de copropriété et de l’ensemble des travaux votés du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2021,

* a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

* a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser à une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 et dispensé celle-ci de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

* a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

En conséquence et en tout état de cause :

— débouter le syndicat de copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 novembre 2024.

MOTIFS

Il importe de rappeler que le syndicat des copropriétaires sollicite le recouvrement à l’encontre de la SCI Gargesher de la somme de 38 405,03 euros au titre des charges échues impayées et des provisions sur travaux, pour la période du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 03 mai 2019.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel du jugement du 7 juillet 2023 uniquement

en ce qu’il l’a débouté de cette demande en paiement et de sa demande de dommages et intérêts.

Le jugement du 7 juillet 2023 est donc définitif en ce qu’il a annulé les assemblées générales du 3 octobre 2019, 29 octobre 2020 et 17 mai 2021 et les résolutions relatives aux élections du Président de séance du scrutateur et du secrétaire de séance de l’assemblée du 29 avril 2017.

A hauteur d’appel, pour s’opposer à la demande en recouvrement des charges de copropriété, la SCI Gargesher soulève l’annulation des assemblées générales du 24 juillet 2015, du 29 avril 2017 (dans sa totalité) et du 19 juin 2019.

I – Sur l’appel incident de la SCI Gargesher relatif à l’annulation des procès-verbaux des assemblées générales

1/ Sur l’infirmation du jugement en ce qu’il a débouté la SCI Gargesher de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 avril 2017 en son ensemble

Il est constant que l’assemblée générale doit désigner son président de séance, à la majorité de l’article 24 de la loi 1965 et de le mentionner dans le procès-verbal, sous peine de nullité de cette assemblée sans que le copropriétaire qui s’en prévaut ne soit tenu de faire la preuve d’un grief.

En l’espèce, le tribunal a annulé les délibérations de l’assemblée générale du 29 avril 2017 relatives à l’élection du Président de séance, du scrutateur et enfin du secrétaire de séance car aucune mention de vote n’était portée au procès-verbal mais a, cependant, débouté la SCI Gargesher de sa demande en annulation de l’ensemble du procès-verbal de l’assemblée, considérant que les autres résolutions demeuraient valablement prises.

Il sera observé que le tribunal n’a pas tiré les conséquences de l’annulation des délibérations relatives à l’élection du Président de séance, du scrutateur et du secrétaire

de séance en n’annulant pas l’assemblée générale du 29 avril 2017 dans son ensemble.

Mais surtout, le tribunal a jugé que la SCI Gargesher n’était « ni défaillante, ni opposante » à cette assemblée et que dans ces conditions, elle n’était pas « recevable à agir en annulation de l’assemblée générale litigieuse en son entier ».

Or, le tribunal a méconnu l’autorité de la chose jugée, non discutée par le syndicat des copropriétaires, tirée de l’arrêt de la cour de céans du 10 novembre 2022 en ce qu’il a considéré qu’il « (…) n’est pas justifié de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, et que le délai de forclusion de deux mois pour contester l’assemblée générale n’a pas commencé à courir, la SCI est recevable à contester et demander l’annulation de cette assemblée ».

En conséquence, la SCI Gargesher est fondée à solliciter l’annulation de cette assemblée générale du 29 avril 2017 dans son ensemble. Le jugement sera infirmé de ce chef.

2/ Sur l’infirmation du jugement en ce qu’il a débouté la SCI Gargesher de sa demande d’annulation des assemblées générales du 25 juillet 2015 et du 19 juin 2019

Sur l’assemblée générale du 25 juillet 2015

Pour débouter la SCI Gargesher de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 juillet 2015, le tribunal a considéré qu’elle n’était pas recevable à la contester aux motifs que seul le copropriétaire opposant ou défaillant peut agir en annulation de l’assemblée générale en son entier et que la SCI Gargesher était représentée par M. [K], même si celui-ci n’avait pas signé la feuille de présence et alors qu’il n’était pas soutenu que cette feuille était un faux.

Il résulte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions d’une assemblée générale, voire demander l’annulation d’une telle assemblée dans son ensemble.

Aux termes de l’article 18 du décret du 17 mars 1967, le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants(…).

La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de ladite loi.

Il appartient au syndic de faire la preuve de la régularité de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

En l’occurrence, la fiche de présence à l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 25 juillet 2015 mentionne que la SCI Gargesher a participé à cette assemblée, le procès-verbal mentionnant également la présence de M. [K] désigné comme représentant de la SCI. Pour autant, la fiche de présence n’est pas signée par le représentant de la SCI Gargesher alors que les autres copropriétaires présents ont signé la fiche.

Le procès-verbal de l’assemblée générale contestée ne précise en outre aucunement les modalités de vote des résolutions soumises aux copropriétaires et pas davantage le résultat des votes.

Dans ces conditions, il ne peut être déterminé avec certitude si la SCI Gargesher était présente et a voté en faveur des résolutions adoptées par l’assemblée.

En conséquence, la SCI Gargesher est fondée à solliciter l’annulation de cette assemblée générale du 25 juillet 2015 dans son ensemble. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 19 juin 2019

Le tribunal a considéré que la SCI Gargesher était forclose à agir en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2019 aux motifs qu’elle ne rapportait

pas la preuve que le procès-verbal de cette assemblée ne lui avait pas été valablement notifié suivant LRAR du 30 septembre 2019 invoquée par le syndicat comme étant la date de notification du PV.

En l’occurrence, le tribunal a de nouveau méconnu l’autorité de la chose jugée, non discutée par le syndicat des copropriétaires, tirée de l’arrêt de la Cour de céans du 10 novembre 2022 en ce qu’il a déclaré recevable la demande de la SCI en annulation de l’assemblée générale du 19 juin 2019 car « la notification du procès-verbal d’assemblée générale doit contenir le texte de la décision, indiquer le résultat du vote et reproduire le texte de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Or, le syndicat ne justifie pas de cette formalité substantielle de sorte que son absence empêche le délai de contestation de l’article de 42 précité de courir ».

En conséquence, la SCI Gargesher est recevable à solliciter l’annulation de cette assemblée générale du 19 juin 2019 dans son ensemble. Le jugement sera infirmé de ce chef.

En vertu de l’article 9 décret 17 mars 1967 applicable au jour de l’assemblée générale, sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

La convocation doit contenir 'l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée'.

Suivant l’article 11 du même décret, un certain nombre de documents qui doivent impérativement être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision, et notamment l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, le projet du budget et les conditions essentielles des contrats proposés.

En l’occurrence, il ressort des pièces soumises seulement une convocation par LRAR reçue le 17 juin 2019, soit deux jours avant la réunion des copropriétaires sans justificatif suffisant d’une urgence pour écourter le délai. Les documents visés par l’article 11 n’ont pas été notifiés. Et l’ordre du jour est imprécis.

La SCI Gargesher n’a donc pas régulièrement été convoquée et n’a pu participer aux votes.

En conséquence, la SCI Gargesher est fondée à solliciter l’annulation de cette assemblée générale du 19 juin 2019 dans son ensemble. Le jugement sera infirmé de ce chef.

II – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Il convient au préalable de préciser, que compte tenu de l’annulation des assemblées générales dans leur ensemble telle que retenue précédemment, le syndicat des copropriétaires n’a pu valablement approuver les comptes ni valablement donné mandat au syndic d’agir à l’encontre de la SCI Gargesher.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires produit un rapport comptable avec l’ensemble des charges de copropriété dus et avec la clause de répartition prévue au règlement de copropriété (pièce n°51), qui répondrait aux critiques du jugement, force est de constater qu’il ressort de l’examen de cette pièce l’imputation à la SCI Gargesher de travaux qui n’ont pas été votés par les assemblées générales de copropriété et qui ne concernent pas les parties communes mais les parties privatives des six lots.

Pour le surplus, la Cour approuve le jugement qui a fait une exacte appréciation des règles de droit, en retenant que la répartition des charges a été calculée par lots ainsi que cela résulte du récapitulatif de charges et non pas par millièmes, ce qui est contraire aux dispositions du règlement de copropriété qui lie les parties et non contesté par le syndicat. En outre, il n’y a eu aucune assemblée approuvant les comptes ou proposant un projet de budget, ni des appels de fonds conformes aux décisions prises en assemblées.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des charges et travaux.

III – Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Gargesher

La SCI Gargesher sollicite un montant de 10 000 euros en indemnisation du préjudice moral subi.

Elle invoque le caractère belliqueux du syndicat des copropriétaires et la perte de loyers, suite au congé donné par son locataire, liée aux « agissements malfaisants et illégaux du syndicat ».

Cependant, s’il est admis qu’une personne morale puisse subir un préjudice moral, dans la situation présente, la SCI Gargesher ne produit aucun document pouvant justifier de préjudices autres que purement matériels, et précisément d’un préjudice moral qu’elle aurait elle-même subi, causé par la faute du syndicat des copropriétaires. En conséquence, par voie de confirmation, il convient de rejeter sa demande présentée au titre de ce poste de préjudice.

IV – Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive du syndicat des copropriétaires

Compte tenu des développements qui précèdent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre et le jugement confirmé.

V – Sur les autres demandes

Il ne parait pas inéquitable de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Gargesher la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera débouté de sa demande à ce titre ainsi que de sa demande relative aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les dépens de l’instance d’appel seront à la charge du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Gargesher de sa demande relative à l’annulation des assemblées générales du 24 juillet 2015, du 29 avril 2017 et du 19 juin 2019 ;

Statuant des chefs infirmés

Annule dans leur ensemble les assemblées générales du syndicat des copropriétaires du Roudou du 24 juillet 2015, du 29 avril 2017 et du 19 juin 2019 ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant

Condamne le syndicat des copropriétaires du Roudou à payer la somme de 4 000 euros à la SCI Gargesher en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du Roudou aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,