RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 09 AVRIL 2026

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16144 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKB7F

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Septembre 2023 – Tribunal de Commerce de Paris – RG n° 2021062078

APPELANTE

S.A. UNITI

[Adresse 1]

[Adresse 1]

immatriculée au RCS de PARIS, sous le numéro 789 821 535

Assistée et représentée par M^e Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0145

INTIMÉE

S.A.S. SAPHIR TRANSACTIONS

[Adresse 2]

[Adresse 2]

immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro B 815 110 101,

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée de M^e Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 911

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5

M^me Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

M^me Solène LORANS, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Xavier BLANC dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Sonia JHALLI

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5 et par M^me Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. La société Uniti a pour objet la construction et la promotion immobilière, dans le secteur des logements intermédiaires et aidés.

2. La société Saphir Transactions, établie à [Localité 1], a pour objet l’activité de transactions sur immeubles et fonds de commerce.

3. A compter de l’année 2016, les sociétés Uniti et Saphir Transactions ont entretenu des relations commerciales, dans le cadre desquelles la société Saphir Transactions a présenté à la société Uniti des terrains à acquérir dans la région Nouvelle-Aquitaine.

4. Par une lettre du 30 juillet 2020, la société Saphir Transactions a mis un terme à ses relations contractuelles avec la société Uniti puis lui a demandé le paiement de commissions qu’elle estimait dues au titre de la présentation de trois terrains situés à [Localité 2], [Localité 3] et [Localité 4], pour des montants respectifs de 89 000 euros HT, 21 750 euros HT et 15 000 euros HT.

5. Le 18 décembre 2021, la société Saphir Transactions a assigné la société Uniti en paiement des commissions dues au titre de la présentation des deux terrains situés à [Localité 2] et [Localité 3], ainsi que d’une commission due au titre de la présentation d’un terrain situé à [Localité 5], pour un montant de 10 000 euros HT, renonçant en revanche à demander le paiement de la commission relative au terrain situé à [Localité 4].

6. La société Uniti a demandé, à titre reconventionnel, le remboursement de sommes payées mensuellement à la société Saphir Transactions, entre mars 2017 et juin 2020 pour un montant total de 252 000 euros TTC à titre, selon la société Uniti, d’avances sur commissions, diminuées, le cas échéant, de la commission éventuellement due au titre de l’acquisition du terrain situé à [Localité 3]. La société Uniti demandait en outre la condamnation de la société Saphir Transactions à l’indemniser d’un préjudice causé par sa mauvaise foi dans la négociation et l’exécution des contrats les liant.

7. Par un jugement du 18 septembre 2023, le tribunal a statué comme suit :

« – Condamne la SA UNITI à payer à la SAS SAPHIR TRANSACTIONS la somme de 21 750 € HT, majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2020,

— Ordonne la capitalisation des intérêts,

— Rejette les autres demandes de la SAS SAPHIR TRANSACTIONS,

— Rejette les demandes de la SA UNITI,

— Condamne la SA UNITI aux dépens dont ceux à recouvrer par le greffe, liquides à la somme de 70,86 € dont 11,60 € de TVA,

— Condamne la SA UNITI à payer à la SAS SAPHIR TRANSACTIONS la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que l’exécution provisoire de Ia présente décision est de droit. »

8. Par une déclaration du 26 octobre 2023, la société Uniti a fait appel de ce jugement. Par des conclusions du 24 avril 2024, la société Saphir Transactions en a relevé appel incident.

9. Après que l’affaire a été radiée par une ordonnance du 10 juin 2024, la société Uniti a exécuté les condamnations prononcées à son encontre par le jugement attaqué et l’affaire a été rétablie.

10. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 17 avril 2025, la société Uniti demande à la cour de :

« Vu les articles 1113 alinéa 2, 1985, 1188, 1368, 1363, 1372, 1363 du code civil,

Vu les articles 1302 alinéa 1 et 1303 du code civil,

Vu l’articles 1343-2 du code civil,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu les articles 563, 565, 72 du code de procédure civile

Vu la convention d’apporteur d’affaires signée par SAPHIR TRANSACTIONS et validée et exécutée par UNITI HABITAT à compter de mars 2017

[…]

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté la SAS SAPHIR TRANSACTIONS « de ses autres demandes » à savoir sa demande de paiement de la somme de 89.000 euros H.T avec intérêts au titre de la vente des terrains situés à [Localité 2] et de 10.000 euros H.T au titre de la commission sur la vente du terrain situé à [Localité 5]

INFIRMER le jugement pour le surplus,

Ce faisant et statuant à nouveau,

CONDAMNER la société SAPHIR TRANSACTIONS à rembourser à la société UNITI HABITAT la somme de 230.250 euros sur le fondement de la répétition de l’indu, après déduction de la somme de 21.750 euros au titre de l’opération SAINT SULPICE DE FALEYRENS ;

Subsidiairement,

CONDAMNER la société SAPHIR TRANSACTIONS à payer à UNITI HABITAT une indemnité de 230.250 euros sur le fondement de l’enrichissement injustifié.

En tout état de cause,

DEBOUTER la société SAPHIR TRANSACTIONS de son appel incident ;

DEBOUTER la société SAPHIR TRANSACTIONS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

ASSORTIR les condamnations prononcées à l’encontre de la société SAPHIR TRANSACTIONS des intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de la date des paiements indus pour chaque échéance à compter du 1er décembre 2017, et subsidiairement à compter de la demande formée par voie de conclusions en date du 2 mai 2022 ;

CONDAMNER la société SAPHIR TRANSACTIONS à payer à UNITI HABITAT une indemnité de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du manquement à l’obligation de loyauté contractuelle.

CONDAMNER la société SAPHIR TRANSACTIONS au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 8.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

CONDAMNER la société SAPHIR TRANSACTIONS aux entiers dépens tant de première instance que d’appel. »

11. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 24 avril 2024, la société Saphir Transactions demande à la cour de :

« Vu l’article 1101 du code civil,

Vu l’article 1170 du code civil,

Vu les articles 1302 et 1302-1 du code civil,

Vu les articles 1589 et 1304-6 du code civil,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 6 I alinéa 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet »,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le mandat de recherche en date du 19 octobre 2016,

Vu le contrat d’apporteur d’affaires en date du 3 janvier 2017,

Vu l’arrêt d’Assemblée Plénière de la Cour de Cassation du 7 juillet 2006

Vu le jugement de première instance du Tribunal de Commerce de Paris du 18 septembre 2023 RG n°2021062078

— DÉCLARER la SAS SAPHIR TRANSACTION recevable et bien fondée en son appel incident ;

Y faisant droit,

— INFIRMER le jugement du Tribunal de Commerce de Paris en date du 18 septembre 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de la SA UNITI, formulée par la SAS SAPHIR TRANSACTION, concernant le terrain situé à PAREMPUYRE

En conséquence, statuant à nouveau,

— CONDAMNER la SA UNITI à verser à la somme de 10.000 euros HT, en application du contrat régularisé et de la promesse en date du 14 décembre 2016.

— CONFIRMER le jugement du Tribunal de Commerce de Paris pour le surplus

En tout état de cause et y ajoutant,

— DECLARER irrecevable la demande de la SA UNITI tendant à la condamnation de la SAS SAPHIR TRANSACTION à la somme de 230 250 euros fondée sur l’enrichissement injustifié en application du principe de la concentration des moyens

— DEBOUTER la SA UNITI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la SA UNITI au paiement d’une indemnité de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens ».

12. La clôture a été prononcée par une ordonnance du 20 octobre 2025.

13. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de la société Uniti tendant à la répétition par la société Saphir Transactions de la somme de 252 000 euros, diminuée du montant des commissions éventuellement dues à cette dernière

14. Les articles 1103 et 1353 du code civil disposent :

— article 1101 :

« Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. »

— article 1103 :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

— article 1113 :

« Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. »

— article 1353 :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

15. En l’espèce, le 19 octobre 2016, les sociétés Uniti et Saphir Transactions ont conclu un mandat de recherche sans exclusivité, d’une durée de douze mois, aux termes duquel la première a confié à la seconde la mission de rechercher des terrains permettant la réalisation d’immeubles neufs de 20 à 200 lots, à des prix compatibles avec la réalisation d’opérations de promotion immobilière à caractère social, pour une rémunération fixée à 6 % HT maximum du prix de vente HT, en cas de pluralité d’intermédiaires, et à 4 % HT en cas d’intervention de la société Saphir Transactions seule.

16. Par une lettre datée du lendemain, 20 octobre 2016, la société Saphir Transactions a proposé ses services à la société Uniti, dans un cadre plus général, en distinguant quatre missions :

— recherche de terrains, en contrepartie de la rémunération prévue au mandat de recherche ;

— montage d’opérations jusqu’à l’obtention du permis de construire, en contrepartie d’une rémunération fonction du nombre de logements ;

— gestion de programme (relations avec la maîtrise d''uvre et les bureaux d’études, suivi de chantier, etc.), en contrepartie d’une rémunération fonction du prix de revient de l’opération,

— commercialisation, en contrepartie d’une rémunération fonction du prix de vente.

17. Cette lettre proposait, qu’en « contrepartie du caractère exclusif de la mission et du temps de travail consacré à Uniti », la société Saphir Transactions perçoive une rémunération d’un montant de 5 000 euros HT mensuel à compter du 1er janvier 2017 et jusqu’au 1er décembre 2017, selon une facturation « déductible de la masse des honoraires à percevoir », puis qu’à compter du 1er janvier 2018, un contrat de travail serait conclu selon des modalités à prévoir.

18. Plusieurs projets de contrats ont ensuite été soumis par la société Saphir Transactions à la société Uniti, et plus particulièrement une convention de montage de programme, une convention de commercialisation et une convention d’apporteur d’affaires, les exemplaires versés aux débats n’étant toutefois signés par aucune des parties, à l’exception de la convention d’apporteur d’affaires, signée par la seule société Saphir Transactions, à une date indéterminée.

19. Ce projet de convention d’apporteur d’affaires expose que le représentant de la société Saphir Transactions aurait pour mission : « – d’identifier et présenter à Uniti des opportunités foncières sur des communes ayant des besoins et une volonté en matière de logements sociaux ou aidés ; / – de participer à la négociation avec les vendeurs pour l’achat des terrains, de préparer et faire signer les offres d’achat correspondantes, puis les promesses de vente notariées ; / – de développer le réseau et assurer la relation avec les prescripteurs, les communes et bailleurs sociaux ou opérateurs pour des ventes en bloc, et accessoirement des programmes en accession ; / de réaliser les études de faisabilité et les bilans de promotion ».

20. Pour ce qui concerne la rémunération du mandataire, ce projet de convention prévoyait :

— pour la phase transaction et apport foncier, ainsi que pour la phase montage, une commission de 4 % HT du prix du terrain ou 6 % HT en cas de pluralité d’intermédiaires, renvoyant sur ce point au mandat du 19 octobre 2016 ;

— pour la phase commercialisation auprès d’un bailleur amené par la société Saphir Transactions, une commission de 1 % du chiffre d’affaires HT vente en bloc du bailleur.

21. Ce projet de convention prévoyait enfin le paiement « d’une avance mensuelle de rémunération de 5 000 € HT, à partir du 1er février 2017 et jusqu’au 1er novembre 2017, soit 10 factures pour un montant total de 50 000 € HT », avec cette précision selon laquelle « cette avance sera[it] déductible des honoraires dus pour l’ensemble des opérations et imputée à 100 % sur la ou les premières réalisations ». Ce projet stipulait enfin : « Les éventuels trop-perçus d’acomptes au titre d’une opération seront à valoir sur les commissions d’une opération suivante ou, le cas échéant, devront être remboursés à la société, ce à quoi SAPIHR TRANSACTIONS s’engage expressément ».

22. Le 3 janvier 2017, sans qu’il soit possible de déterminer si cette date est postérieure ou antérieure à la signature par la seule société Saphir Transactions du projet de convention précité, cette dernière et la société Uniti ont conclu un contrat d’apporteur d’affaires, pour une durée indéterminée, aux termes duquel :

— la société Saphir Transactions s’est engagée à présenter à la société Uniti des « programmes de construction de logements aidés, accession sociale et foyers d’étudiants en région Aquitaine », et plus particulièrement à « identifier et présenter à [la société Uniti] des opportunités foncières sur des communes ayant des besoins et une volonté en matière de logements sociaux ou aidés » ;

— en contrepartie de ses services, la société Saphir Transactions percevrait une commission d’un montant de 5 % HT du prix du terrain proposé.

23. Il résulte ensuite de courriels échangés aux mois de mars et avril 2017 par les deux sociétés que des négociations se poursuivaient, à cette date, pour la conclusion d’un contrat prévoyant des missions plus générales, dans des termes pour partie repris du projet de convention d’apporteur d’affaires précité, le représentant de la société Saphir Transactions évoquant, le 6 avril 2017, le fait que la rémunération « vente en bloc ['] (1 % HT sur le CA HT) » avait « sauté » dans le contrat qu’il venait de relire et ajoutant : « La partie intermédiaire (suivi du montage : négociation mairie et autres intervenants ['], bien qu’il était précisé qu’elle était comprise dans l’apport d’affaires compte tenu de l’avance. ».

24. Selon le courriel envoyé le 10 avril 2017 par le représentant de la société Uniti au représentant de la société Saphir Transactions, ce contrat devait être finalisé le 20 avril 2017.

25. Bien qu’en définitive, ni la société Uniti ni la société Saphir Transactions ne produise de contrat, signé par les deux parties, stipulant une rémunération mensuelle payée par la première au profit de la seconde, la société Saphir Transactions a émis des factures à compter du mois de janvier 2017 et jusqu’au mois de juin 2020, pour un montant de 5 000 euros HT chaque mois, soit 6 000 euros TTC, au titre de prestations de représentation régionale selon les mentions figurant sur l’échantillon de factures produites par la société Saphir Transactions. En paiement de ces factures, il est constant que la société Uniti a versé à la société Saphir Transactions la somme totale de 252 000 euros TTC.

26. Il est également constant que le représentant de la société Saphir Transactions, M. [Q] [U], disposait d’une carte de visite au nom de la société Uniti et d’une adresse de messagerie électronique la faisant apparaître comme représentant la société Uniti (« [Courriel 1] »), adresse que cette dernière société a utilisée, notamment en 2018 et 2019, pour transmettre à la société Saphir Transactions des directives sur la constitution des dossiers de présentation des offres, et que la société Saphir Transactions était susceptible d’utiliser pour échanger dans le cadre du suivi des opérations de promotion immobilière, comme en témoigne un échange de courriels intervenu en 2020 dans le cadre du suivi d’une opération menée à [Localité 2].

27. En l’état de ces éléments, comme les parties s’accordent à le considérer, la société Uniti en se fondant sur une convention d’apporteur d’affaires qui aurait été conclue, selon elle le 20 avril 2017, conformément aux termes du projet cité aux points 19 à 21, et la société Saphir Transactions en se fondant sur un accord de volonté qui n’aurait pas été formalisé, la première a confié à la seconde, outre la mission définie par le contrat du 3 janvier 2017, une mission de représentation correspondant à celle que prévoyaient la lettre de proposition du 20 octobre 2016 et le projet de convention d’apporteur d’affaires précité, et c’est en contrepartie de ces prestations de représentation que la société Uniti a payé à la société Saphir Transactions la somme mensuelle de 6 000 euros TTC, conformément aux factures émises par celle-ci, pour un montant total de 252 000 euros TTC.

28. S’il n’est pas établi, contrairement à ce que soutient la société Uniti, que le projet de convention d’apporteur d’affaires aurait été signé par la société Saphir Transactions le 20 avril 2017 et que ses stipulations auraient fait l’objet d’un accord des deux parties à cette date, il n’en demeure pas moins qu’il résulte de ce projet, soumis par la société Saphir Transactions à la société Uniti, comme de la lettre de proposition du 20 octobre 2016, que le représentant de la société Saphir Transactions a proposé qu’en rémunération des prestations de représentation réalisées par cette société, la société Uniti paie mensuellement la somme de 5 000 euros HT, soit la somme précisément facturée en définitive, à titre d’avances sur les commissions qui lui seraient dues. Le courriel du 6 avril 2017 de ce même représentant de la société Saphir Transactions, discutant les termes d’un contrat à régulariser, évoquait encore la stipulation d’une « avance ».

29. Ainsi, si la société Uniti, sans le formaliser dans un contrat, a confié à la société Saphir Transactions une mission de représentation régionale, et si c’est en contrepartie de ces prestations que la société Uniti a payé à la société Saphir Transactions la somme mensuelle de 6 000 euros TTC, il résulte néanmoins des échanges précités que ces paiements n’étaient prévus qu’à titre d’avance sur les commissions qui seraient dues par la société Uniti à la société Saphir Transactions, en rémunération d’autres missions prévoyant le paiement de telles commissions, notamment la mission de présentation de terrains à acquérir, prévue par le contrat du 3 janvier 2017.

30. Une telle interprétation de la commune intention des parties est, au demeurant, conforme à l’économie générale de leurs relations contractuelles, dès lors que les prestations de représentation tendaient, in fine, à la réalisation par la société Uniti d’opérations de promotion immobilière devant permettre à la société Saphir Transactions de lui facturer des commissions.

31. Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, rien n’indique que le contrat du 3 janvier 2017 se serait « substitué » à la lettre du 20 octobre 2016 et au projet de convention d’apporteur d’affaires et que les parties auraient décider d’ « isoler » la prestation de représentation régionale, alors qu’il résulte des échanges intervenus en avril 2017 que la société Uniti et la société Saphir Transactions, en dépit de la signature de ce contrat du 3 janvier 2017, ont poursuivi leurs discussions sur la base des propositions précédemment émises.

32. Par ailleurs, aucun élément ne permet de retenir qu’au cours de leur relation contractuelle, entre 2017 et 2020, les parties aient entendu modifier la nature des paiements mensuels reçus par la société Saphir Transactions, en particulier qu’elles aient convenu que les sommes en cause ne seraient plus payées à titre d’avances mais à titre de rémunération ferme et définitive.

33. A cet égard, il importe peu que la lettre du 20 octobre 2016 et le projet de convention d’apporteur d’affaires prévoient que ces avances ne seraient versées que pendant dix mois, pour un montant total de 50 000 euros HT, dans la mesure où le fait que les paiements mensuels se soient poursuivis au-delà de ce délai n’est pas susceptible d’en modifier la nature, rien ne permettant de considérer qu’à l’expiration de ce délai, les parties aient entendu faire de ces paiements des rémunérations définitivement acquises.

34. De la même manière, il importe peu que la société Uniti n’ait demandé le remboursement de ces avances qu’après avoir été assignée en paiement de ses commissions par la société Saphir Transactions, cette inertie de la société Uniti étant insuffisante pour contredire, d’une part, l’intention initiale des parties de qualifier ces paiements d’avances et pour établir, ensuite, qu’elles aient renoncé par la suite à cette qualification.

35. Par ailleurs, les éléments produits par la société Saphir Transactions pour établir la réalité de ses prestations, qui n’établissent qu’une intervention ponctuelle concernant un projet mené à [Localité 2] et la réception de directives pour la constitution des dossiers de présentation des offres, sont également insuffisants pour établir que les relations entre les parties auraient évolué dans une mesure telle qu’il devrait être considéré qu’elles seraient revenues sur les modalités de paiement initialement convenues.

36. Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que c’est à titre d’avances sur les commissions qui lui seraient dues que la société Saphir Transactions a reçu de la société Uniti les paiements mensuels de 6 000 euros TTC, facturés entre janvier 2017 et juin 2020, pour un montant total de 252 000 euros TTC.

37. Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la société Saphir Transactions est donc tenue de restituer cette somme, dont il convient cependant de déduire les commissions qui lui sont dues par la société Uniti.

38. Sur ce point, en premier lieu, la société Uniti ne conteste plus devoir la commission due au titre de l’acquisition d’un terrain située à [Localité 3], pour un montant de 21 750 euros HT, soit 26 100 euros TTC, que la société Saphir Transactions a dès lors vocation à conserver et qu’il convient de déduire du montant des avances à restituer, sans qu’il y ait lieu en revanche de condamner la société Uniti à payer le montant de cette commission à la société Saphir Transactions.

39. En second lieu, pour ce qui concerne la commission revendiquée par la société Saphir Transactions, sur le fondement des stipulations du mandat de recherche du 19 octobre 2016, au titre de la présentation d’un terrain situé à [Localité 5], il est constant que, bien qu’une promesse de vente de ce terrain ait été conclue le 14 décembre 2016, cette vente n’a pas été réitérée par un acte authentique.

40. Il s’en déduit qu’en application des stipulations du mandat de recherche, qui subordonnait le paiement de la commission due à la société Saphir Transactions à une telle réitération de la vente, conformément, au demeurant, aux dispositions de l’article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, la société Saphir Transactions ne peut prétendre à ce paiement.

41. Au surplus, dès lors que la promesse de vente du 14 décembre 2016 stipulait une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire par la société Uniti, que ce permis n’a été obtenu par la société s’étant substituée à la société Uniti qu’après l’expiration du délai prévu par la promesse de vente pour réitérer la vente, il en résulte qu’en dépit du fait que les discussions se soient poursuivies avec le vendeur après l’expiration de ce délai, la société Saphir Transactions ne démontre pas que la renonciation par la société Uniti, ou la société s’étant substituée à elle, à la conclusion de la vente lui ouvrirait droit à indemnisation, à supposer même que sa demande de paiement de la commission due au titre de cette opération puisse être ainsi requalifiée.

42. Il n’y a lieu, dès lors, ni de condamner la société Uniti à payer cette commission à la société Saphir Transactions, ni de la déduire des avances que cette société est tenue de restituer à la société Uniti.

43. En conséquence de l’ensemble des développements qui précèdent, le jugement sera infirmé en ce qu’il déboute la société Uniti de sa demande de restitution de la somme de 252 000 euros et en ce qu’il condamne la société Uniti à payer à la société Saphir Transactions la somme de 21 750 euros HT, et la société Saphir Transactions sera condamnée à payer à la société Uniti la somme de 225 900 euros TTC.

44. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2022, date des conclusions visées par le tribunal par lesquelles la société Uniti a formé cette demande de restitution de la somme de 252 000 euros, étant relevé que cette société ne justifie pas de la signification de précédentes conclusions avant cette date, notamment de la signification des conclusions qu’elle produit en pièce n° 11, avec capitalisation de ces intérêts dans les conditions prévus à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation de la société Uniti

45. L’article 1104 du code civil dispose :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

46. En l’espèce, la société Uniti ne démontre pas que ce serait de mauvaise foi que la société Saphir Transactions aurait émis les factures litigieuses, après l’expiration du délai de dix mois prévu dans les propositions que cette société lui avait soumises, alors qu’elle-même a payées les sommes ainsi facturées, et ce jusqu’au mois de juin 2020.

47. A cet égard, la société Uniti ne justifie pas d’une désorganisation de ses services, a fortiori connue de la société Saphir Transactions, dont cette dernière aurait tiré profit pour obtenir ces paiements.

48. Par ailleurs, en l’absence de contrat formalisé entre les parties, la société Uniti n’établit pas la mauvaise foi dont aurait fait preuve la société Saphir Transactions en contestant que ces paiements aient été effectués à titre d’avances, et encore moins que cette contestation caractériserait une résistance abusive.

49. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il déboute la société Uniti de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

50. Les articles 696 et 700 du code de procédure civile disposent :

— article 696 :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. […] »

— article 700 :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […] »

51. En application du premier de ces textes, compte tenu du sens de la présente décision, le jugement sera infirmé en ce qu’il condamne la société Uniti aux dépens de la procédure de première instance et la société Saphir Transactions sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

52. En application du second, le jugement sera infirmé en ce qu’il condamne la société Uniti à payer à la société Saphir Transactions la somme de 4 000 euros en remboursement des frais exposés dans le cadre de la procédure de première instance et non compris dans les dépens, la société Saphir Transactions sera déboutée de sa demande de remboursement des frais, non compris dans les dépens, exposés dans le cadre de la procédure d’appel et elle sera condamnée à payer à la société Uniti la somme totale de 6 000 euros en remboursement de tels frais exposés dans le cadre des procédures de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il condamne la société Uniti à payer à la société Saphir Transactions la somme de 21 750 euros HT, en ce qu’il rejette la demande de la société Uniti de condamnation de la société Saphir Transactions à lui restituer la somme de 252 000 euros, déduction faite des sommes éventuellement dues au titre de l’opération de [Localité 3], et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le confirme pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société Saphir Transactions à payer à la société Uniti la somme de 225 900 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2022, et capitalisation de ces intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute la société Saphir Transactions de sa demande de condamnation de la société Uniti à lui payer la somme de 21 750 euros HT ;

Condamne la société Saphir Transactions aux dépens des procédures de première instance et d’appel ;

Déboute la société Saphir Transactions de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamne, sur ce fondement, à payer à la société Uniti la somme de 6 000 euros euros au titre des frais exposés dans le cadre des procédures de première instance et d’appel et non compris dans les dépens ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,