ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 23 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01172 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PXUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 février 2023

Tribunal judiciaire de Béziers – N° RG 22/00373

APPELANTS :

Madame [O] [U]

née le 06 Janvier 1981 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Iris RICHAUD substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et M^e Willy BITEAU, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

Monsieur [Z] [J]

né le 20 Mars 1978 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Iris RICHAUD substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et M^e Willy BITEAU, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [D] [V]

née le 12 Mai 1974 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

lors de la mise à disposition : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour prévu le 16 janvier 2025 et prorogé au 23 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRETENTIONS ET MOYENS

1- Le 2 août 2018, Madame [D] [V] a vendu à Mme [O] [U] et M. [Z] [J] une maison d’habitation sise à [Localité 3] au prix de 227 500 €.

2- Au cours du mois d’octobre 2019, les consorts [U]-[J] ont constaté un affaissement du plafond et ont fait appel à un expert non judiciaire M. [M] lequel a rendu son rapport le 30 octobre 2019 et conclu que l’affaissement résultait soit d’un défaut d’origine, soit d’une surcharge en comble lorsque l’extension de la maison a été réalisée.

3- Le 11 février 2020, les consorts [U]-[J] ont fait assigner Mme [V] en référé expertise. L’expert, M. [K], désigné par ordonnance du 14 août 2020, a déposé son rapport le 27 septembre 2021.

4- C’est dans ce contexte que par acte du 7 février 2021, les consorts [U]-[J] ont fait assigner Mme [V] en paiement devant le tribunal judiciaire de Béziers sur le fondement principal de la garantie des vices cachés et celui, subsidiaire, des articles 1792 et suivants du code civil.

5- Suivant jugement du 13 février 2023, le tribunal judiciaire de Béziers a débouté les consorts [U]-[J] de leurs demandes et les a condamnés aux dépens et a également débouté Mme [V] de ses demandes.

6- Mme [U] et M. [J] ont relevé appel de ce jugement le 28 février 2023.

7- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 18 octobre 2024, Mme [U] et M. [J] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1641, 1137, 1112-1, 1792, 1231-1, 1240 et suivants du Code civil, de :

— Infirmer le jugement du 13 février 2023 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— Condamner Mme [V] à leur payer les sommes suivantes :

> 72 000 € à titre de restitution d’une partie du prix ou à tout le moins à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice matériel, indexé sur l’indice BT01 publié par l’INSEE à compter du 27 septembre 2021 (date de dépôt du rapport)

> 4 550 € au titre du préjudice de jouissance qu’ils ont subi jusqu’au 1er décembre 2020 et 866,67 € par mois à compter du 1er décembre 2020 jusque 3 mois après le complet paiement des condamnations mises à sa charge au titre de leur préjudice matériel

> 30 000 € au titre de leur préjudice moral

> 350 € au titre du constat de commissaire de justice du 2 septembre 2024

> 350 € au titre du constat de commissaire de justice du 5 septembre 2024

> 500 € au titre du rapport privé de M. [M] du 12 septembre 2024

> 12 000 € au titre des frais irrépétibles

> les entiers dépens, comprenant ceux de référé, première instance et d’appel, ainsi que le coût des opérations d’expertise.

8- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 23 octobre 2024, Mme [V] demande en substance à la cour de:

— Rejeter pour être irrecevable comme nouvelle et formulée après le délai de l’article 908 du code de procédure civile, la prétention de réduction du prix à hauteur de 72 000 € et toutes autres sommes.

— Rejeter toutes les demandes des époux [J].

— Confirmer le jugement dont appel sauf sur le rejet des dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Recevant l’appel incident de la concluante sur le rejet de sa demande de dommages et intérêts.

— Réformer sur ce point le jugement et condamner les appelants in solidum à la somme de 5 000 € au titre des dommages et intérêts.

Ajoutant au jugement,

— Condamner les époux [J] in solidum à la somme de 5000€ au titre de l’article 700 Code de procédure civile outre les dépens.

9- Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 octobre 2024.

10- Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS:

11- En vertu de l’article 1641 du code civil ' le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. '

12- L’article 1643 indique 'il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

13- L’article 1644 précise ' Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.

14- En vertu enfin de l’article 1645 du code civil, 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur'.

15- Si l’acte de vente liant les parties contient une clause précisant que le vendeur n’est pas tenu des vices cachés, il est de jurisprudence acquise que si le vendeur avait connaissance de l’existence du vice, il ne peut se prévaloir d’une clause exonératoire de garantie.

— sur l’existence d’un vice caché

16- M. [J] et Mme [U] font grief aux premiers juges d’avoir considéré que si le vice était bien antérieur à la vente et caché, il n’était pas établi que la venderesse en avait connaissance.

17- Il résulte du rapport d’expertise judiciaire dont les observations sont précises, circonstanciés et non contestées par les parties les éléments d’information suivants:

— la maison objet du litige a fait l’objet d’une réalisation en trois époques, la première en 2001 d’une construction sur un plan rectangulaire et couverture à deux pentes qui présentait dès ce stade une anomalie portant sur le volume libre d’usage sous plafond, puis la réalisation en 2006 et 2012 de deux extensions.

— deux mois seulement après la vente, au mois d’octobre 2018, une fissure est apparue au plafond du séjour lequel a fini par s’affaisser.

— ce plafond était un faux-plafond suspendu directement sur la charpente composée de 24 fermettes en bois s’est déformée sous la chaleur dans les combles, l’expert précisant qu’il s’agissait d’un phénomène de ' flamblement bien connu qui est dû à un sous-dimensionnement des pièces de bois des fermettes et du dispositif de contreventement général de la charpente et d’autre part à des contraintes de température d’été'.

— 'les désordres existaient au moment de la vente et leur cause date de la réalisation du premier bâtiment en 2001",

— 'la gravité des désordres n’était pas évidente pour un oeil non averti . Seul le début d’affaissement du faux-plafond était manifeste '

— le faux-plafond a fait l’objet d’une tentative de redressement par la pose de suspentes supplémentaires quelques mois avant la vente . ' les prémices du sinistre en cours étaient donc perçus bien avant la vente, mais n’ont pas été compris'.

— Répondant à un dire, l’expert précise ' ce qui est certain est que la ou les personnes qui ont redressé le faux-plafond ne pouvaient ignorer par simple constat visuel depuis les combles que l’entrait se déformait et causait la courbure du faux-plafond.'

18- Alors que la venderesse prétendait dans un premier temps dans un dire adressé à l’expert le 15 septembre 2021 n’avoir réalisé que des travaux de peinture en raison d’un dégât des eaux, elle a fini par reconnaître aux termes de ses écritures à hauteur d’appel qu’une 'intervention sur les faux-plafonds’ avait été effectuée antérieurement à la vente.

19- Le procès-verbal établi le 5 septembre 2024 par Mtre [I] commissaire de justice , à l’ouverture des travaux de dépose du plafond et les constatations faites à cette même période par M. [M] expert privé ingénieur en bâtiment mandaté par les appelants, ont confirmé qu’une partie du plafond avait bien fait l’objet de travaux antérieurement à la transaction au regard de la date de fabrication du 1er avril 2017 portée sur des plaques de plâtre utilisées.

20- Cette information, qui n’a dû sa révélation qu’à la dépose du plafond intervenue début septembre 2024 à la faveur des travaux entrepris par les acquéreurs n’a pu être soumise à l’analyse de l’expert judiciaire. Elle confirme en tout état de cause la tentative de redressement du plafond moins de dix-huit mois avant la vente, et le fait que cette information a été non seulement volontairement omise par la venderesse au moment de la vente, mais plus encore expressément déniée par celle-ci lors des opérations expertales, Mme [U] ayant tout au plus admis la réalisation de quelques travaux de peinture et été jusqu’à prétendre dans son dire à expert du 15 septembre 2021 que les fermettes avaient pu être brisées par les acquéreurs lors de la réalisation de travaux.

21- Bien plus, il ressort de la pièce 18 produite par l’intimée elle-même et des pièces 13 et 14 produites par les appelants que le compagnon de la venderesse, M. [C], dont il est précisé dans l’acte de vente qu’il est lié à cette dernière par un PACS, était salarié en qualité de conducteur de travaux de 2011 à 2017 au sein de l’entreprise PCL 'Charpente couverture’ sise à [Localité 5] (34) et formé en génie civil par l’IUT de [Localité 4] à en croire son profil tel que décrit sur le site ' Copains d’avant’ dont les mentions ne sont pas contestées par l’intimée, de sorte que si comme le précisait l’expert judiciaire ' la gravité des désordres n’était pas évidente pour un oeil non averti', M. [C] bénéficiait pour sa part du fait de sa formation et son expérience professionnelle et de son occupation de la maison de toutes les connaissances requises pour les déceler au plus tard lors de la réalisation des travaux de reprise du faux-plafond dès lors que quand bien même il ne les aurait pas personnellement réalisés, ce que Mme [V] se garde bien de tenter d’établir, il les a nécessairement suivis, et informé sa compagne propriétaire des lieux eu égard à sa qualité de professionnel des charpente et couverture, l’expert ayant précisé : ' ce qui est certain est que la ou les personnes qui ont redressé le faux-plafond ne pouvaient ignorer par simple constat visuel depuis les combles que l’entrait se déformait et causait la courbure du faux-plafond.'

22- Il résulte de l’ensemble de ces observations que tant la réalité que l’antériorité du vice affectant les plafonds et charpente de la maison vendue par Mme [V] sont établies et qu’elle ne peut sérieusement soutenir qu’elle ignorait tout de leur existence, ce qui la prive d’une part du droit de se prévaloir de la clause exonératoire insérée au contrat de vente et l’oblige d’autre part, en application des dispositions de l’article 1645 sus-cité, à restituer non seulement une partie du prix de vente mais également à réparer le préjudice subi par les acquéreurs.

23- Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a débouté de Mme [O] [U] et M. [Z] [J] de leurs demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés.

— sur la restitution d’une partie du prix

24- Contrairement à ce que soutenu par l’intimée, cette demande fondée également en première instance sur la garantie des vices cachés est recevable bien qu’initialement qualifiée de demande indemnitaire, dès lors qu’elle tend aux mêmes fins, la restitution d’une partie du prix étant à juste titre évaluée par les appelants suivant le coût de reprise des travaux résultant des vices cachés.

25- Ce coût sera fixé conformément à l’avis de l’expert à la somme de 53000 € à actualiser sur la base de l’indice BT 01 publié par l’INSEE à compter du 27 septembre 2021 date de la remise du rapport, celle de 60000 € incluant dans le calcul opéré par ce dernier outre le coût des travaux, le préjudice de jouissance et le coût du déménagement et du stockage.

— sur l’indemnisation du préjudice

26- L’indemnisation du préjudice de jouisssance des lieux en raison de la nécessité de poser des étais et de réaliser le remplacement complet de la toiture qui a rendu la maison partiellement inhabitable à partir de l’année 2020 puis totalement durant la période de réalisation des travaux de remise en état estimée à trois mois par l’expert, sera fixée à hauteur de 20000 €.

27- La nature des désordres a nécessairement induit de légitimes inquiétudes quant à un risque d’effondrement complet de la toiture, génératrice d’un préjudice moral qui sera réparé par la condamnation de la venderesse au paiement de la somme de 8000€.

28- Mme [U] et M. [J] justifient par ailleurs d’un préjudice financier d’un montant de 1200 € représenté par le coût des constats d’huissier et expertise amiable qu’ils ont été contraints d’exposer en réponse aux allégations de leur vendresse, au paiement duquel elle sera condamnée.

29- Mme [V] ayant succombé en ses prétentions, la cour confimera la décision du premier juge l’ayant déboutée de sa demande indemnitaire au titre d’un 'préjudice d’anxiété judiciaire'.

30- Partie succombante, elle sera condamnée en application de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce que Mme [V] a été déboutée de sa demande indemnitaire,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [D] [V] à payer à Mme [O] [U] et M. [Z] [J] les sommes de:

—  53000 € outre actualisation sur l’indice BT 01 publié par l’INSEE à compter du 27/09/2021 au titre de la restitution d’une partie du prix,

—  20000 € au titre du préjudice de jouissance,

—  8000 € au titre du préjudice moral,

—  1200 € au titre du préjudice financier

Déboute Mme [U] et M. [J] du surplus de leurs demandes.

Condamne Mme [V] aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

Condamne Mme [D] [V] à payer à Mme [O] [U] et M. [Z] [J] la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT