1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/00725 – N° Portalis DBVL-V-B7I-UPTG

(Réf 1ère instance : 22/00318)

[T] [W] S.E.L.A.R.L.

C/

M. [V] [E]

M. [H] [O]

Mme [B] [K] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre entendu en son rapport

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 22 avril 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE

[T] [W] S.E.L.A.R.L., immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-MALO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [V] [E]

né le [Date naissance 5] 1961 à [Localité 24]

[Adresse 25]

[Localité 10]

Monsieur [H] [O]

né le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 27]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [B] [K] épouse [O]

née le [Date naissance 6] 1958 à [Localité 17]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tous trois représentés par M^e Rémi FONTAN, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Propriétaires à [Localité 23] (Ille-et-Vilaine) des parcelles ZB [Cadastre 4] et [Cadastre 12], M. [V] [E], M. [H] [O] et Mme [B] [K] épouse [O] (les époux [O]), ont, par convention du 21 mai 2018, confié à la SELARL [T] [W], géomètre-expert, une étude portant sur la création d’un lotissement.

2. Se plaignant du manque de diligences du géomètre et de la délivrance subséquente d’un refus d’aménager, M. [E] et les époux [O] ont, par acte d’huissier du 17 février 2022, fait assigner la SELARL [T] [W] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de la voir condamner en réparation des divers dommages subis en cette occasion.

3. Par jugement du 21 décembre 2023, le tribunal a :

— condamné la SELARL [T] [W] à payer à M. [E] les sommes suivantes :

* 275.590 € au titre du préjudice matériel foncier,

* 510 € au titre du remboursement des honoraires perçus,

* 1.500 € au titre du préjudice moral,

— condamné la SELARL [T] [W] à payer aux époux [O] les sommes suivantes :

* 308.605 € au titre du préjudice matériel foncier,

* 1.890 € au titre du remboursement des honoraires perçus,

* 2.500 € au titre du préjudice moral,

— condamné la SELARL [T] [W] aux dépens,

— condamné la SELARL [T] [W] à payer à M. [E] et aux époux [O] la somme globale de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le géomètre avait déposé son permis d’aménager avec un retard de six mois, exposant ses clients au risque, qui s’est réalisé, de révision du PLU qui a rendu les parcelles inconstructibles après leur classification en zone naturelle. Le tribunal s’est ensuite fondé sur une valeur de 155 € le m² ramené aux superficies concernées pour évaluer le préjudice matériel et a retenu un préjudice moral pour les propriétaires en raison de l’état d’anxiété généré par le manque de diligence et les réponses épisodiques du géomètre.

5. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 5 février 2024, la SELARL [T] [W] a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

6. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 31 mars 2025, la SELARL [T] [W] demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— débouter M. [E] et les époux [O] de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— à titre subsidiaire,

— fixer la probabilité de réalisation de la chance de vendre les lots constructibles à 50 %,

— en conséquence,

— limiter le préjudice de perte de chance de M. [E] et des époux [O] à la somme maximale de 45.310 € (50 % de la somme 90.620 €),

— en tout état de cause,

— condamner in solidum M. [E] et les époux [O] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

* * * * *

7. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 28 mars 2025, M. [E] et les époux [O] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— si, par extraordinaire, la cour venait à réformer le jugement en limitant l’indemnisation des intimés en ce qu’il s’analyse en un préjudice de perte de chance,

— fixer la probabilité de réalisation de la chance de vendre les lots constructibles à 99 %,

— condamner la SELARL [T] [W] à leur payer la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SELARL [T] [W] aux entiers dépens.

* * * * *

8. L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025.

9. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute du géomètre

10. La SELARL [T] [W] ne discute pas sa faute.

11. M. [E] et les époux [O] observent que la SELARL [T] [W] a déposé son permis d’aménager six mois après la péremption du certificat d’urbanisme, malgré plusieurs relances. Selon eux, l’appelante n’a pas su anticiper le changement de PLU, déposant au surplus un permis d’aménager incomplet.

Réponse de la cour

12. Aux termes de l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

13. L’article 1217 prévoit que 'la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution'.

14. Selon l’article 1231-1, 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'.

15. L’article L. 410-1 du code de l’urbanisme dispose en son 2ème alinéa que, 'lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique'.

16. L’article R. 410-17 prévoit en son 1er alinéa que 'le certificat d’urbanisme peut être prorogé par périodes d’une année sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé'.

17. Le géomètre-expert qui ne remplit pas la mission qui lui a été confiée avec la diligence et l’efficacité requises est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle.

18. En l’espèce, propriétaires à [Localité 23] des parcelles ZB [Cadastre 4] et [Cadastre 12], M. [E] et les époux [O], ont, par convention du 21 mai 2018, confié à la SELARL [T] [W], géomètre-expert, une étude portant sur la création d’un lotissement.

19. Faisant suite à une demande déposée le 10 août 2018 concernant la 'création d’un lotissement de 6 terrains à bâtir (usage d’habitation)', un certificat d’urbanisme opérationnel a été délivré le 10 octobre 2018 par la mairie de [Localité 23], l’opération envisagée étant alors estimée 'réalisable'.

20. La demande de permis d’aménager n’a été déposée par la SELARL [T] [W] que le 12 octobre 2020, c’est-à-dire six mois après la péremption du certificat d’urbanisme, avant d’être complété le 13 novembre 2020, sur la demande de la mairie de [Localité 23] faite le 6 novembre 2020.

21. Un refus de permis d’aménager a été opposé à M. [E] et aux époux [O] le 4 février 2021, en fonction des nouvelles règles du PLU

1: Bien qu’annoncé en pièce n° 6 des intimés (constituée uniquement de la demande de pièces complémentaires faite par la mairie de [Localité 23]), le refus de permis d’aménager n’est pas produit mais il est constant qu’il a été rendu par suite du changement de classification des parcelles concernées

.

22. Pourtant, entre-temps, M. [E] et les époux [O] avaient relancé la SELARL [T] [W] à plusieurs reprises, conduisant le géomètre :

— le 20 septembre 2019, à s’engager à déposer le dossier de permis d’aménager durant la 3ème semaine d’octobre 2019,

— le 20 décembre 2019, à s’engager à déposer la demande de permis,

— le 7 avril 2020, à indiquer que, dès la validation de la prestation architecturale du projet, la demande de permis d’aménager pourrait être déposée sous un délai d’une semaine environ.

23. Ces engagements n’ont pas été suivis d’effet, malgré de nouvelles relances faites les 4 et 15 mai 2020, puis le 16 juin 2020 et enfin le 16 juillet 2020.

24. Mme [I], conseillère en immobilier au cabinet [16] chargée de la future commercialisation des lots, ira jusqu’à s’étonner le 19 septembre 2019 du 'silence’ observé par la SELARL [T] [W] avant de mentionner le 17 septembre 2020 que 'cela n’est vraiment pas professionnel et surtout irrespectueux envers vos clients, comment pouvez-vous laisser ainsi un dossier au fond du placard ''.

25. Plus que tout autre, en sa qualité de professionnelle, la SELARL [T] [W] ne pouvait ignorer l’impératif de diligence auquel elle était soumise au regard du délai de péremption du certificat d’urbanisme opérationnel, le défaut de réponse aux questionnements légitimes de ses clients venant s’ajouter au manque de diligence, alors qu’elle aurait pu encore solliciter la prorogation des effets du certificat dans les conditions prévues à l’article R. 410-7 du code de l’urbanisme, ce qu’elle n’a pas davantage fait.

26. Ce défaut d’anticipation est aggravé par les qualités pourtant affichées par la SELARL [T] [W] sur son site internet dans lequel elle se décrit forte d’une expérience de plusieurs décennies manifestement peu mise à profit, cependant que l’article 4 de la convention signée avec ses clients l’obligeait à prendre en compte 'la réglementation applicable, notamment le règlement de la zone UE du PLU’ et prévoyait à cette fin une 'réunion avec des élus pour la présentation de l’esquisse'.

27. Enfin, le dépôt d’un permis d’aménager incomplet a conduit la mairie à proroger le délai d’instruction au 14 février 2021, le nouveau PLU entré en vigueur le 30 janvier 2021 ayant ainsi pu être opposé aux pétitionnaires le 4 février 2021.

28. La SELARL [T] [W] s’était engagée, aux termes de la convention, à établir une esquisse d’aménagement, à constituer le dossier administratif (permis d’aménager), à procéder à la régularisation foncière de 7 lots (bornage, arpentage du lotissement) et à assurer la maîtrise d’oeuvre de la voirie et des réseaux divers. Peu loquace sur la teneur de ses diligences, elle n’offre pas d’expliquer les raisons des délais anormaux observés, ne serait-ce que par une cause étrangère. L’appelante, pas plus en appel qu’en première instance, n’a entendu contester la faute ainsi commise et que le tribunal a, à bon droit, retenue contre elle.

Sur les préjudices et le lien de causalité

29. Pour la SELARL [T] [W], les terrains en cause pourraient à nouveau devenir constructibles, si bien que le préjudice de M. [E] et des époux [O] n’est qu’hypothétique et ne peut pas donner lieu à indemnisation, en l’absence de projet sérieux de vente de leurs terrains, d’autant moins qu’ils n’ont pas fait suivre leur recours gracieux d’un recours contentieux, de sorte qu’ils ont participé à la création de leurs préjudices. L’indemnisation de la perte de chance ne peut représenter qu’un pourcentage du dommage. Par ailleurs, l’appelante considère que la vente potentielle des terrains litigieux doit prendre en compte le coût de viabilisation des terrains et la surface réelle constructible. Pour elle, la valeur retenue au mètre carré est largement surestimée, le tribunal s’étant à tort contenté de l’avis unique d’une agence immobilière locale, sans tenir compte notamment du caractère submersible d’une bonne partie du terrain.

30. M. [E] et les époux [O] répliquent qu’il est irréaliste d’espérer un nouveau changement de PLU et qu’aucune chance sérieuse ne permettait d’envisager un succès dans un recours contentieux. Leur projet portait sur la création de six maisons individuelles. Ils affirment que la valeur du mètre carré à construire ne cesse d’augmenter sur la commune de [Localité 23], notamment en raison de la crise sanitaire de la Covid-19. Le calcul de la SELARL [T] [W] aboutit à diviser par deux, de façon parfaitement arbitraire, la superficie constructible, alors que les surfaces perdues sont déjà prises en compte. L’appelante se fonde sur des avis consultatifs de techniciens qui ne se sont pas déplacés sur les lieux. Les intimés font également état d’un préjudice moral dès lors que la SELARL [T] [W] les a laissés sans réponse, ne daignant même pas effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

Réponse de la cour

1 – le préjudice matériel foncier :

31. Il résulte de l’article 1231-1 du code civil déjà cité et du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime que le dommage consécutif à une perte de chance correspond à une fraction des différents chefs de préjudice subis, qui est déterminée en mesurant la chance perdue.

32. En l’espèce, c’est vainement que la SELARL [T] [W] considère que le préjudice allégué par ses clients est hypothétique, d’abord faute pour eux d’avoir engagé un recours contentieux contre le refus opposé par la mairie de [Localité 23] à leur demande de permis d’aménager et ensuite en raison de la possibilité d’évolution du PLU.

33. En effet, outre le fait qu’aucun argument solide n’est articulé à l’appui des chances d’aboutir d’un recours contentieux, ce dernier était manifestement voué à l’échec puisque le refus du permis d’aménager était fondé sur les dispositions du PLU nouvellement applicables.

34. Par ailleurs, rien ne permet d’envisager une modification du PLU à court terme (le précédent PLU datait du 10 juillet 2008, le nouveau est entré en vigueur le 31 janvier 2021), d’autant moins que le PLU actuel (classement des parcelles litigieuses en zone N, non constructible, en raison de la proximité immédiate du [Localité 15] Brillant qui est un canal drainant

2: La cour observe que la délibération du 26 décembre 2017 du conseil municipal de la commune de [Localité 23] prescrivant la révision du PLU consistait notamment à le mettre en conformité avec le plan de prévention des risques de submersion marine (PPRSM) du Marais de [Localité 18]

) répond à une tendance lourde observée un peu partout : celle de la préservation de l’environnement.

35. C’est bien une perte de chance d’obtenir un permis d’aménager -et, partant, de vendre des lots constructibles et non en terres agricoles- dont ont été définitivement privés les intimés en raison de la faute de la SELARL [T] [W]. Compte tenu du certificat d’urbanisme opérationnel dont ils étaient initialement nantis, cette chance peut raisonnablement être estimée à 90 %.

36. Il ressort de l’esquisse dressée par la SELARL [T] [W] le 8 octobre 2020 que ce sont en réalité 6 lots d’une superficie moyenne de 630 m², destinés à la construction de maisons individuelles qui étaient envisagés.

37. M. [E] et les époux [O] produisent, pour asseoir leur préjudice financier :

— une estimation de Mme [I] (supra § 24) du 20 mai 2021 dans une fourchette entre 678.420 et 753.800 € pour 4.484 m² de terrain constructible divisible en 6 lots, à partir d’un prix de 180 € le m², suivant 'une étude croisée du marché, avec des biens similaires dans un environnement comparable et sur une période donnée',

— une page internet de Ouest France, simulant une évolution annuelle des prix de + 70,5 des terrains à vendre à [Localité 23],

— une attestation notariée établie le 30 janvier 2020 portant sur la vente, par les époux [O], de trois parcelles d’une contenance totale de 502 m² pour un montant de 61.000 €, soit 121,51 € le m²,

— une annonce (non datée) de la mise en vente d’un terrain à bâtir de 378 m² à [Localité 23] au prix de 100.000 €, soit un prix au m² de 264,55 €.

38. De son côté, la SELARL [T] [W] verse aux débats :

— un avis consultatif du cabinet [26] daté du 26 février 2025 qui évoque un prix de 150 € au m² pour la partie de terrain constructible (avec une réduction du prix à 50 € pour la partie soumise au [29]) à partir de données de vente depuis les fichiers [28] et [20], déduit le coût des travaux d’aménagement estimé à 191.250 € et retient un préjudice global de 166.480 €,

— une annonce internet datée du 24 mars 2025 du même terrain de 378 m² à [Localité 23], dont le prix a été revu à la baisse à hauteur de 80.000 € (hors frais d’agence), soit 211,64 € le m²,

— un estimatif de viabilisation établi par l’entreprise [21] le 24 février 2025 pour un montant de 163.440 €,

— un 'rapport de risques’ établi le 28 janvier 2025 par l’entreprise [22] considérant comme 'existant’ le risque d’inondation des parcelles en cause.

39. L’avis du cabinet [G] retranche à raison la zone de 20 mètres pour constitution d’une servitude de passage au profit des digues et marais sur les lots n° 4 et 5, cette bande étant d’ailleurs intégrée dans le plan de lotissement qui ne détaille toutefois pas la superficie approximative des lots envisagés.

40. Par ailleurs, le cabinet [G] mentionne que 'les zones submersibles existantes d’après le plan de prévention des risques de submersion marine (PPRSM) du 25 août 2016 des marais de [Localité 19] impactent les lots 4, 5 et 6 en diminuant la surface constructible de 390 m² pour le lot 4, de 450 m² pour le lot 5 et de 285 m² pour le lot 6 (servitude indiquée dans le certificat d’urbanisme du 10 août 2018)'.

41. Le certificat d’urbanisme opérationnel, qui est en réalité daté du 10 octobre 2018, rappelle simplement en 'cadre 7' que 'la ville de [Localité 23] est impactée en partie ou en totalité par un PPRSM approuvé par arrêté préfectoral en date du 25/08/2016'. La cour ignore ce qui permet au cabinet [G] de retrancher, ainsi qu’il le fait, 390 m² du lot n° 4, 450 m² du lot n° 5 et 285 m² du lot n° 6 au titre du PPRSM

3: Le [30] n’est pas versé aux débats

.

42. Les mètres carrés constructibles seront donc établis à hauteur de 326 pour le lot n° 1, [Cadastre 9] pour le lot n° 2, [Cadastre 7] pour le lot n° 3 et [Cadastre 14] pour le lot n° 4, soit un total de 1.730 m² pour la parcelle [Cadastre 32] des époux [O], et à hauteur de [Cadastre 13] pour le lot n° 5 et de 750 pour le lot n° 6, soit un total de 1.375 m² pour la parcelle [Cadastre 31] de M. [E].

43. En l’absence d’expertise, la valeur de 180 € le m² constructible indiquée par Mme [I] apparaît comme étant la plus étayée, mais elle doit être entendue à partir d’un terrain identifié et viabilisé, ce qui n’est pas le cas du lotissement envisagé qui devait donner lieu à des travaux de bornage, de voirie et de raccordement. Une réfaction de 25 % sur ce prix sera donc opérée, le faisant passer à 135 € le m², ce qui correspond à la valeur moyenne entre la transaction attestée le 30 janvier 2020 et l’estimation retenue par le cabinet [G].

44. En tenant compte de la perte de chance de 90 % de vendre des terrains constructibles mais non viabilisés endurée par les intimés, leur préjudice foncier s’établit à :

—  90 % x 185.625 = 167.062 € pour M. [E]

—  90 % x 233.550 = 210.195 € pour les époux [O].

45. Cette perte de chance doit toutefois être diminuée de la valeur actuelle de ces mêmes superficies en nature agricole (20 € au m² selon le cabinet [G]).

46. Le préjudice final retenu sera donc de :

—  167.062 € – 27.500 = 139.562 € pour M. [E]

—  210.195 € – 34.600 = 175.595 € pour les époux [O].

47. Le jugement sera infirmé sur ce point.

2 – les honoraires :

48. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte sans réserve que les premiers juges ont considéré que M. [E] et les époux [O] avaient droit au remboursement d’honoraires inutilement exposés.

3 – le préjudice moral :

49. C’est encore par des motifs pertinents que la cour adopte sans réserve que les premiers juges ont considéré que tant M. [E] que les époux [O] ont subi un préjudice moral en raison de l’état d’anxiété généré par l’inertie de la SELARL [T] [W] et l’absence totale de réponse à certains de leurs messages.

50. En revanche, ce préjudice moral sera suffisamment compensé par l’octroi d’une somme de 1.000 € à chacun d’eux.

Sur les dépens

51. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. La SELARL [T] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

52. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier M. [E] et les époux [O] ensemble des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 21 décembre 2023 en ce qu’il a condamné la SELARL [T] [W] à payer :

— à M. [V] [E] les sommes de 275.590 € au titre du préjudice matériel foncier et de 1.500 € au titre du préjudice moral,

— à M. [H] [O] et Mme [B] [K] épouse [O] les sommes de 308.605 € au titre du préjudice matériel foncier et de 2.500 € au titre du préjudice moral,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la SELARL [T] [W] à payer :

— à M. [V] [E] les sommes de 139.562 € au titre du préjudice matériel foncier et de 1.000 € au titre du préjudice moral,

— à M. [H] [O] et Mme [B] [K] épouse [O] les sommes de 175.595 € au titre du préjudice matériel foncier et de 1.000 € chacun au titre du préjudice moral,

Le confirme pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la SELARL [T] [W] aux dépens d’appel,

Condamne la SELARL [T] [W] à payer à M. [V] [E], M. [H] [O] et Mme [B] [K] épouse [O] ensemble la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT