5ème Chambre

ARRÊT N°-187

N° RG 22/03469 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SZZ7

(Réf 1ère instance : 11-22-0062)

E.P.I.C. [Localité 6] GOLFE HABITAT

C/

Mme [T] [P]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 17 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT 'MORBIHAN HABITAT’ venant aux droits de E.P.I.C. [Localité 6] GOLFE HABITAT [Localité 6] GOLFE HABITAT – Office Public de l’Habitat

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Séverine NIVAULT de la SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE :

Madame [T] [P], ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 902 et 911 du code de procédure civile par remise de l’acte à l’étude, n’ayant pas constitué avocat

[Adresse 3]

[Localité 1]

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2020, l’office public de l’habitat [Localité 6] Golfe habitat a donné à bail à Mme [E] [P] un local d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 327,37 euros, outre 43,04 euros à titre de provision sur les charges et 7,43 euros pour provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte d’huissier en date du 10 novembre 2021, l’office public de l’habitat [Localité 6] Golfe habitat a fait notifier à Mme [E] [P] un commandement de payer la somme de 1 404,03 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Par acte d’huissier en date du 19 janvier 2022, l’office public de l’habitat Vannes Golfe habitat a fait assigner Mme [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.

Par jugement en date du 19 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes a :

— constaté que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par Mme [E] [P] au 20 janvier 2022,

— dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail est en conséquence réputée n’avoir pas joué,

— débouté l’office public d’habitat [Localité 6] Golfe habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamné Mme [E] [P] aux entiers dépens, et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le 3 juin 2022, l’office public de l’habitat Morbihan Habitat, venant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 6] Golfe habitat, a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 mai 2025, il demande à la cour de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement rendu le 19 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Vannes en ce qu’il :

* a dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail est réputée n’avoir pas joué,

* l’a débouté de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

Statuant de nouveau :

— constater la résiliation du bail signé le 30 janvier 2020 entre lui et Mme [T] [P] à la date du 10 janvier 2022 par l’acquisition des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la locataire le 10 novembre 2021,

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [T] [P], de ses biens et de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 6], dont elle est occupante sans droit ni titre depuis le 10 janvier 2022, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [T] [P] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges soit la somme de 372,84 euros (330,89 euros + 41,95 euros de provision sur charges), jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Mme [T] [P] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Mme [T] [P] n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées à étude le 30 août 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’office public de l’habitat Morbihan Habitat, venant aux droits de l’office public de l’habitat [Localité 6] Golfe habitat, expose qu’il a demandé au juge des contentieux de la protection de constater, et non de prononcer, la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire présente dans le bail en cause au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il rappelle que si les effets du commandement sont acquis, le juge ne peut qu’accorder au débiteur de la dette de loyer des délais de paiement permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il reproche au jugement entrepris d’être allé au-delà des termes de la loi en refusant de constater la résiliation du bail par suite de l’acquisition des effets du commandement visant la clause résolutoire au seul motif qu’entre l’acquisition des effets du commandement et la date de l’audience prévue pour constater la résiliation du bail, la locataire avait réglé son arriéré de loyers.

Il indique qu’il avait précédemment assigné Mme [P] devant le tribunal judiciaire de Vannes par exploit du 26 mars 2021 pour voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers mais que la locataire ayant réglé le montant des arriérés avant l’audience, il s’était désisté de ses demandes et le tribunal avait constaté le désistement par jugement du 20 mai 2021. Mais dès l’échéance du mois de mai 2021, il soutient que Mme [P] a, à nouveau, cessé de payer son loyer. Il précise lui avoir adressé deux mises en demeure successives qui sont restées infructueuses avant de lui faire notifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 novembre 2021.

Il soutient que Mme [P] ne s’est pas acquittée des effets du commandement dans le délai de deux mois expirant au 10 janvier 2022 et n’a pas saisi le tribunal durant cette période.

Il en déduit qu’au 10 janvier 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire avait pleinement acquis ses effets et que le contrat de bail était rompu.

Il indique avoir néanmoins adressé un dernier courrier à la locataire le 14 janvier 2022 qui ne s’est présentée que le lendemain de la délivrance de l’assignation pour solder son impayé de loyers de 3 000 euros. Il fait valoir que cette exécution tardive n’est pas de nature à priver le commandement de payer visant la clause résolutoire de ses effets.

Il ajoute que Mme [P] n’a quasiment jamais payé son loyer et ses charges à échéance depuis son entrée dans les lieux en février 2021 et que depuis le versement de 3 000 euros le 20 janvier 2022, elle n’effectue toujours que des paiements très irréguliers et n’a toujours pas réglé les loyers de juin et juillet 2022. Il considère qu’il ne peut lui être reproché d’être de mauvaise foi dans l’usage de la clause résolutoire.

Il en déduit qu’il a suffisamment fait preuve de patience à l’égard de Mme [P] et demande d’infirmer le jugement et de constater la résiliation du bail au 10 janvier 2022, d’ordonner l’expulsion de Mme [P] avec le cas échéant l’assistance de la force publique et d’un serrurier et de condamner Mme [P] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges soit le somme de 372,84 euros par mois jusqu’à complète libération des lieux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail conclu le 30 janvier 2020 entre l’office public de l’habitat [Localité 6] Golfe habitat et Mme [P] contient une clause résolutoire en son article 5-1 selon laquelle 'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges à son échéance, du versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux ou d’une mise en demeure restée infructueuse, la présente location sera résiliée de plein droit.'

Deux mises en demeure en date des 6 juillet 2021 et 4 octobre 2021 ont été adressées à Mme [P] sans régularisation de la dette de loyer qui s’élevait à la somme de 1 404,03 euros.

Le commandement de payer signifié le 10 novembre 2021 à Mme [P] rappelle cette clause résolutoire et précise le montant des sommes dues à savoir 1 404,03 euros.

Il est acquis que Mme [P] n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois qui expirait au 10 janvier 2022. Le montant de l’arriéré locatif n’a jamais été discuté.

Mme [P] n’a versé le montant des loyers impayés que le 20 janvier 2022, le lendemain de la délivrance de l’assignation par l’office public de l’habitat [Localité 6] Golfe habitat.

L’office public de l’habitat Morbihan Habitat, venant aux droits de l’Office public de l’habitat [Localité 6] Golfe habitat, justifie que depuis l’entrée dans les lieux de Mme [P], celle-ci ne paie pas le montant du loyer et des charges régulièrement à leurs échéances. Le bailleur avait ainsi introduit quelques mois auparavant une précédente procédure pour voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers dont il s’était désisté suite à la régularisation de la situation par la locataire après l’introduction de la procédure.

Les causes du commandement n’ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois, la clause résolutoire a acquis ses effets au 10 janvier 2022 de sorte qu’il convient de constater la résiliation du bail entre l’Office public de l’habitat Morbihan Habitat, venant aux droits de l’Office public de l’habitat [Localité 6] Golfe habitat et Mme [P] au 10 janvier 2022. Le fait que la locataire a réglé l’arriéré de loyers postérieurement à la délivrance de l’assignation est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire. De surcroît, la cour n’est pas saisie d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Le jugement sera infirmé.

Il sera fait droit à la demande d’expulsion de Mme [P] présentée par le bailleur avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et à la demande de condamnation de Mme [P] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges soit la somme de 372,84 euros jusqu’à complète libération des lieux.

Succombant, Mme [P] sera condamnée à verser la somme de 1 500 euros à l’Office public de l’habitat Morbihan Habitat, venant aux droits de l’Office public de l’habitat [Localité 6] Golfe habitat au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens d’appel qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Le jugement, qui a condamné Mme [P] aux dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées part l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, sera confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt par défaut et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées part l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail signé le 30 janvier 2020 entre l’Office public de l’habitat Morbihan Habitat, venant aux droits de l’Office public de l’habitat [Localité 6] Golfe habitat, et Mme [T] [P] à la date du 10 janvier 2022 par l’acquisition des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la locataire le 10 novembre 2021 ;

Ordonne l’expulsion de Mme [T] [P], de ses biens et de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 6], dont elle est occupante sans droit ni titre depuis le 10 janvier 2022, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne Mme [T] [P] à payer à l’Office public de l’habitat Morbihan Habitat, venant aux droits de l’Office public de l’habitat [Localité 6] golfe habitat, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges soit la somme de 372,84 euros (330,89 euros + 41,95 euros de provision sur charges), jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamne Mme [T] [P] à payer à l’Office public de l’habitat Morbihan Habitat, venant aux droits de l’Office public de l’habitat [Localité 6] Golfe habitat, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [P] aux entiers dépens d’appel qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Le greffier, La présidente,