4ème Chambre

ARRÊT N° 198

N° RG 24/00575

N°Portalis DBVL-V-B7I-UOZ2

(Réf 1ère instance : 21/02782)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 AOUT 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Madame Marie-Line PICHON, Conseillère, désignée par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 24 Février 2025

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Avril 2025

devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Août 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Monsieur [C] [G]

né le 22 Avril 1959 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Olivier MECHINAUD de la SCP MECHINAUD, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représenté par M^e Thomas CHABOUREAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [E] [L] épouse [P] [K]

née le 01 Juillet 1961 à [Localité 5] (ALLEMAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier MECHINAUD de la SCP MECHINAUD, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Thomas CHABOUREAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 25 septembre 2018, M. [C] [G] et Mme [E] [L] épouse [P] [K] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société en nom collectif (SNC) Cogedim Atlantique un appartement, une cave et un emplacement de stationnement au sein d’un immeuble situé à [Localité 6].

Il a été convenu d’une date de livraison qui devait intervenir au plus tard le 30 juin 2020.

Le 8 mars 2021, suite à plusieurs échanges de courriers, la SNC Cogedim Atlantique a informé les acquéreurs que la livraison interviendrait lors de la première quinzaine du mois de juin 2021 puis en septembre de la même année.

Par exploit d’huissier du 12 mai 2021, les époux [G] ont fait assigner la SNC Cogedim Atlantique devant le tribunal judiciaire de Nantes en indemnisation de leur préjudice résultant du non respect du délai de livraison.

Le procès-verbal de livraison a été signé en cours de procédure le 15 juin 2021.

Par jugement en date du 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— condamné la société Cogedim Atlantique à payer à M. [C] [G] et Mme [E] [L], épouse [G], la somme de 18 168, 79 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et leur capitalisation conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— débouté M. [C] [G] et Mme [E] [L] épouse [G] de leurs demandes pour le surplus,

— condamné la société Cogedim Atlantique aux dépens et à payer à M. [C] [G] et Mme [E] [L], épouse [G] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

La société Cogedim Atlantique a relevé appel de cette décision le 26 janvier 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 11 septembre 2024, la société en nom collectif Cogedim Atlantique demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer à M. [C] [G] et Mme [E] [L] épouse [G] les sommes de :

—  18 168,79 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et leur capitalisation conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

—  2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens ;

Et statuer à nouveau :

A titre principal :

— de débouter M. [C] [G] et Mme [E] [L] épouse [G] de toutes leurs demandes, fins et prétentions à son encontre,

— de déclarer l’appel incident formé par les époux [G] mal fondé et en conséquence le rejeter,

A titre subsidiaire :

— de réduire dans leur quantum les sommes sollicitées, en excluant du préjudice indemnisable les intérêts bancaires et en rappelant que le prétendu surcoût de loyer n’est qu’une perte de chance qui ne saurait être supérieure à 60 % du prétendu préjudice subi,

En tout état de cause :

— de condamner M. [C] [G] et Mme [E] [L] épouse [G] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Suivant leurs dernières conclusions du 18 mars 2025, M. [C] [G] et Mme [E] [L] épouse [G] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— considéré que l’appelante ne justifie pas le retard de livraison,

— a condamné l’appelante à leur verser une indemnité au titre du surcoût de loyers, des frais de parking, des intérêts intercalaires et des primes d’assurances, qui ont été payés par ces derniers durant la période de retard de livraison,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— écarté l’existence d’un préjudice de jouissance en raison du retard de livraison,

— évalué leur préjudice moral à la somme de 2 000 euros,

Statuant à nouveau :

— de condamner l’appelante au paiement des sommes de :

—  9 085 euros au titre de leur préjudice de jouissance qui résulte du retard de livraison,

—  1 000 euros au titre de leur préjudice moral, somme qui viendra s’ajouter aux 2 000 euros déjà versés par la SNC Cogedim Atlantique à ce titre en exécution du jugement déféré,

— de dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de leur assignation du 12 mai 2021 et que les intérêts seront capitalisés annuellement en application de l’article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause :

— de condamner l’appelante au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

MOTIVATION

Sur le retard de livraison

Sur la justification du retard

Le tribunal a quantifié à 350 jours le retard de livraison du bien vendu en l’état futur d’achèvement. Il a estimé que, si la SNC Cogedim Atlantique avait régulièrement informé ses acquéreurs du retard pris dans les opérations de construction, celle-ci ne justifiait aucunement leur avoir adressé avant le 30 juin 2020 une lettre du maître d’oeuvre justifiant l’existence d’intempéries et mentionnant les conséquences de la crise sanitaire du Covid 19 qui étaient susceptibles de légitimer ce retard. Il a considéré que les causes de retard alléguées par le vendeur n’étaient pas suffisamment démontrées par les pièces qu’il versait aux débats.

L’appelante soutient justifier d’une part des intempéries ayant retardé l’exécution des travaux entre les mois de juillet 2018 et juillet 2020 et met en avant d’autre part l’incidence de la pandémie ayant provoqué l’arrêt et la désorganisation du tout chantier entre le 16 mars et le 24 mai 2020, précisant que ce dernier événement présente les caractéristiques de la force majeure. Elle fait valoir que le retard peut être partiellement expliqué à raison respectivement de 78 jours et de 104 jours et que cette dernière durée doit être doublée au regard de la stipulation contractuelle figurant à l’acte de vente.

En réponse, les intimés prétendent avoir été informés très tardivement des causes de retard de livraison alléguées par le vendeur, ajoutant que celui-ci n’a pas exécuté ses obligations contractuelles de bonne foi et ne justifie pas suffisamment des raisons invoquées. Ils adoptent les motifs retenus par les premiers juges et sollicitent en conséquence la confirmation de la décision déférée.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 1601-1 du Code civil dispose que 'la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat'.

Aux termes des dispositions de l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au présent litige, le contrat doit préciser le délai de livraison.

Initialement prévue le 30 juin 2020, la livraison du bien acquis en VEFA est intervenue le 15 juin 2021 ce qui correspond effectivement à 350 jours de retard.

Une observation générale doit être formulée quant à l’obligation pesant sur l’appelante de justifier auprès des intimés l’existence de causes de retard de livraison contractuellement prévues.

En page 39 dudit contrat, il est stipulé que 'la justification de l’une de ces circonstances (justifiant le retard) sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre'.

Le tribunal a considéré que la SNC Cogedim Atlantique était fautive en raison de l’absence d’information des acquéreurs du retard par l’envoi d’une lettre du maître d’oeuvre avant l’expiration du délai initial de livraison.

Il s’agit d’une interprétation erronée de la clause contractuelle dans la mesure ou :

— il n’est pas expressément stipulé que l’information des acquéreurs doive intervenir avant l’expiration du délai de livraison initialement fixé ;

— il n’est pas expressément prévu que cette information doit provenir d’un courrier du maître d’oeuvre adressé par celui-ci directement aux acquéreurs.

Il sera ajouté que les intimés ne contestent pas avoir été destinataires au mois de novembre 2019 et en février 2020 de correspondances émanant de l’appelante, certes non accompagnés d’une lettre du maître d’oeuvre, les informant du retard des travaux dus à de nombreux jours d’intempéries. D’autres courriers adressés en juillet et décembre 2020, toujours dépourvus du document annexe, ne les ont pas laissés dans l’ignorance des retards d’exécution des travaux.

Ainsi, si l’obligation contractuellement prévue n’a pas été effectivement respectée par la SNC Cogedim Atlantique par l’adjonction à ses courriers de justificatifs émanant du maître d’oeuvre, ses clients ne sont pas demeurés dans l’ignorance des difficultés que leur vendeur invoquait. La mauvaise foi dans l’exécution des obligations contractuelles du vendeur alléguée par les acquéreurs n’est donc pas établie.

La SAS Simon Ingénierie, qui fait partie du groupement de maîtrise d’oeuvre du programme immobilier, a établi deux attestations datées des 25 mars 2020 et 3 mai 2021. Ces pièces, produites tardivement par le vendeur en VEFA, ont été certes communiquées aux acquéreurs après la délivrance de l’assignation introductive d’instance mais durant la période d’exécution du contrat et donc avant la date de livraison du bien qui est effectivement intervenue le 15 juin 2021.

Ainsi, s’il est possible de constater que la SNC Cogedim Atlantique a tenté de justifier quelque peu tardivement auprès de ses acquéreurs de l’existence de motifs du retard de livraison à la suite de la mise en demeure dont elle a été destinataire, cette situation n’a aucune incidence sur la validité et l’appréciation des causes de retard contractuellement prévues.

Sur les intempéries

Parmi les causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues en page 38 du contrat de VEFA, figurent 'les intempéries suivant le tableau climatologique mensuel publié par la station météorologique localement compétente, selon décompte établi par le maître d’oeuvre'.

Dans un courrier adressé au mois de mars 2021 par la SNC Cogedim Atlantique, cette dernière informait ses clients de la prise en considération de 146 jours ouvrés d’intempéries.

Cette correspondance n’était cependant pas accompagnée d’une lettre du maître d’oeuvre de sorte qu’elle est insuffisante à démontrer l’existence du retard allégué.

Selon le tableau certifié par la SAS Simon Ingénierie établi le 25 mars 2020, communiqué aux acquéreurs le 12 mai 2021, 73 jours ouvrés d’intempéries doivent être relevés entre les mois de juillet 2018 et de juillet 2020.

Ce document apparaît suffisant, au regard des stipulations contractuelles, pour permettre à l’appelante de justifier de l’existence des intempéries alléguées. N’y est en effet pas exigée l’annexion d’un tableau climatologique mensuel publié par la station météorologique localement compétente.

En conséquence, la SNC Cogedim Atlantique peut se prévaloir de la cause de retard de livraison qu’elle allègue à hauteur de 73 jours et non de 146. Le jugement entrepris l’ayant rejetée sera donc infirmé.

En ce qui concerne la force majeure

En page 39 du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, il est stipulé que s’il survenait en cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Aux termes des dispositions de l’article 1218 du Code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

L’alinéa 2 de ce texte dispose que si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Dans un courrier adressé au mois de mars 2021 par la SNC Cogedim Atlantique, cette dernière informait ses clients de la prise en considération de 104 jours en raison de la crise sanitaire du Covid 19. Aucune lettre du maître d’oeuvre n’y était cependant annexée au mépris de la clause contractuelle susvisée.

Cette correspondance n’étant cependant pas accompagnée d’une lettre du maître d’oeuvre de sorte qu’elle n’est pas suffisante pour justifier le retard allégué.

L’appelante produira le 12 mai 2021, soit durant la période d’exécution du contrat et avant la date de livraison du bien, un courrier émanant de la SAS Simon Ingénierie détaillant précisément les incidences de la pandémie.

L’apparition du virus de la Covid 19 et l’arrêt quasi-total de toute activité industrielle et commerciale non essentielle constitue un événement imprévisible. Cet situation présente également un caractère irrésistible résultant de l’impossibilité de se fournir en matériaux et main d’oeuvre compte tenu des restrictions légales à la libre circulation des personnes. Il ne pouvait être évité par le constructeur en VEFA au regard des mesures de confinement internationalement mises en oeuvre par de très nombreux Etats et ayant empêché la poursuite de la réalisation de son programme immobilier. La condition d’extériorité est donc remplie.

L’existence d’un cas de force majeure est en conséquence démontrée.

Au regard du courrier établi le 3 mai 2021 par le maître d’oeuvre d’exécution, il est démontré que 58 jours peuvent être défalqués (44 pour la période de confinement +14 pour une reprise très partielle et progressive). Pour ce qui concerne les 104 jours supplémentaires, le tribunal a justement observé que les événements qui sont mentionnés dans cette correspondance ne se rattachent pas directement au cas de force majeure, s’agissant davantage de difficultés d’approvisionnement ainsi que de la carence de l’une des sociétés intervenant sur le chantier.

Au regard du doublement de la période contractuellement prévue, il doit être retenu que l’appelante justifie des causes légitimes de suspension du délai de livraison à hauteur de 116 jours.

Le retard de livraison imputable à la SNC Cogedim Atlantique et non justifié par des causes contractuellement prévues est de 161 jours. La décision déférée sera donc infirmée sur ce point

Sur l’indemnisation du retard

Aux termes de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

Aux termes des dispositions de l’article 1611 du Code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Sur le surcoût du loyer et les frais de place de stationnement

Le tribunal a fait droit intégralement à la demande d’indemnisation présentée par M. et Mme [G] à hauteur de la somme de 11 448,36 euros calculée sur la base de 350 jours de retard de livraison.

L’appelante soutient que les intimés ne subissent aucun préjudice en l’absence de tout cumul entre le paiement d’une part des échéances de loyer dans le logement qu’ils occupaient antérieurement et d’autre part le versement de celles relatives au remboursement de l’emprunt qu’ils avaient souscrit pour acquérir leur bien. Elle réclame dès lors le rejet de cette prétention.

Les acquéreurs rétorquent soutiennent au contraire avoir été dans l’obligation de demeurer, en tant que locataires, dans le logement qu’ils occupaient, faute d’avoir emménagé dans le bien construit par la SNC Cogedim Atlantique du fait du retard de livraison. Ils réclament la confirmation du jugement entrepris.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Seule l’indemnisation de loyers non perçus en raison du retard du loyer constitue une perte de chance. O, les intimés réclament l’indemnisation d’un préjudice différent qui résulterait du montant des loyers qu’ils prétendent avoir acquittés dans l’attente de prendre possession de leur bien immobilier acquis auprès de leur vendeur. Il s’agit donc, à supposer établi, d’un préjudice certain.

M. et Mme [G] ont loué un appartement meublé à compter du 29 avril 2020 dans l’attente de la livraison de leur bien immobilier qui devait intervenir le 30 juin 2020. Le montant mensuel du loyer était de 950 euros.

Ils produisent un document de la société NGE daté curieusement du 20 août 2021 qui fait état de prélèvements mensuels de 52,30 (une échéance) puis de 52,34 euros pour l’occupation d’une place de stationnement durant une période comprise entre le 7 juin 2020 et le 7 mars 2021.

Les relevés bancaires versés aux débats par les acquéreurs font bien apparaître que :

— le paiement du loyer mensuel est bien intervenu alors que M. et Mme [G] acquittaient parallèlement le remboursement des échéances du prêt souscrit pour l’achat du bien immobilier dont la livraison a été retardée ;

— s’agissant de l’abonnement à un parking rendu nécessaire par l’indisponibilité de leur place de stationnement acquise en VEFA en raison du retard de livraison, seul un débit mensuel de la somme de 52,34 euros est constaté le 7 décembre 2020 alors que des prélèvements mensuels étaient prévus.

Au regard de ces éléments, les acquéreurs sont fondés à obtenir les sommes de :

—  5 025,50 euros (10 925 x 161 jrs = 1 758 925/350 jrs) au titre du préjudice relatif au loyer ;

—  52,34 au titre du coût de la place de stationnement.

En conséquence, le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

En ce qui concerne les intérêts intercalaires

Au regard des documents fournis par M. et Mme [G], ceux-ci ont acquitté des frais jusqu’à la date du déblocage complet du prêt immobilier à compter de la date de livraison du bien.

Sur une période de 350 jours de retard de livraison, le tribunal a évalué le montant des intérêts intercalaires à la somme de 4 720,43 euros.

AAu regard du retard de livraison d’une durée de 161 jours imputable à l’appelante, il convient de condamner celle-ci à indemniser les acquéreurs à hauteur de la somme de 2 171,40 euros. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance

Le tribunal a estimé que M. et Mme [G] ne caractérisaient pas l’existence d’un préjudice de jouissance distinct de ceux qu’il a réparés.

Si l’existence d’un préjudice locatif n’empêche pas l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qui est par nature distinct, les acquéreurs ne démontrent pas suffisamment le bien fondé de leur demande, les considérations relatives à la valeur locative de leur bien immobilier ne pouvant être invoquées pour tenter de le démontrer. La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur le préjudice moral

N’ayant pas été avisés conformément aux stipulations contractuelles durant une très grande partie de l’exécution des travaux du bien fondé du retard de livraison, M. et Mme [G] ont incontestablement subi un préjudice moral du fait du retard occasionnant des soucis et tracas résultant de cette situation. Le jugement critiqué leur ayant octroyé la somme de 2 000 euros à ce titre sera donc confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Les sommes allouées au titre de l’indemnisation de divers préjudices porteront intérêt au taux légal à compter du 12 mai 2021, date de l’assignation introductive d’instance, et seront capitalisés par année entière.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de la SNC Cogedim Atlantique en première instance, il y a lieu en cause d’appel de le condamner au versement à M. et Mme [G], ensemble, d’une indemnité complémentaire de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

— débouté M. [C] [G] et Mme [E] [L] épouse [G] de leur demande au titre de l’indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

— condamné la société en nom collectif Cogedim Atlantique au paiement :

— à M. [C] [G] et Mme [E] [L] épouse [G] des sommes de :

—  2 000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral ;

—  2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— au paiement des dépens de première instance ;

L’infirme pour le surplus et, statuant à nouveau :

— Condamne la société en nom collectif Cogedim Atlantique au paiement à M. [C] [G] et Mme [E] [L] épouse [G], ensemble, des sommes de :

—  5 025,50 euros au titre du préjudice résultant du surcoût du loyer ;

—  52,34 euros au titre du préjudice résultant du surcoût d’une place de stationnement ;

—  2 171,40 euros au titre du remboursement des intérêts intercalaires ;

— Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021 et seront capitalisés par année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Y ajoutant ;

— Condamne la société en nom collectif Cogedim Atlantique au paiement à M. [C] [G] et Mme [E] [L] épouse [G], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne la société en nom collectif Cogedim Atlantique au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,