ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 4 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01304 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QSRX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 MARS 2025

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER N° RG 24/30917

APPELANTE :

S.A.R.L. AKLAM Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 440 252 906 au capital de 8.000 euros prise en la personne de son gérant, domicilié es-qualité au dit siège social

[Adresse 7]

Représentée par M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e LEGROS, avocat plaidant

INTIMEES :

[Adresse 14], dont le siège social est [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL HERAULT IMMOBILIERE DE GESTION (HIG), dont le siège social est [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

Représentée par M^e Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. ISMAIL

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e SAHONET, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 06 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 OCTOBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

Le délibéré initialement prévu le 25 novembre 2025 a été prorogé au 4 décembre 2025; les parties en ayant été préalablement avisés;

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

La SARL Aklam est propriétaire d’un local situé au rez de chaussée de la résidence de l'[8] soumise au régime de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 9], local actuellement donné à bail commercial à la SARL Ismail dans le cadre d’une exploitation de boucherie.

Invoquant des infiltrations en sous-sol de l’immeuble constatées fin 2019, et provenant manifestement du local de boucherie exploité dans le lot de la société Aklam, le [Adresse 14] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier d’une demande aux fins d’expertise , demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 9 février 2023.

L’expert judiciaire désigné a déposé son rapport le l l mars 2024

Par actes de commissaire de justice des 3 et 12 juillet 2024, le syndicat des coproprietaires de la résidence l’Ecu a fait assigner la SARL Aklam et la SARL Ismail devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir sur le fondement de l’article 835-1 du code de procédure civile :

* condamner in solidum la société Aklam et la société Ismail :

— à réaliser les travaux de remise en état de l’étanchéité du local boucherie selon devis Casabel par une entreprise justifiant d’une assurance de responsabilité civile décennale, sous astreinte de 500 par jour de retard qui courra deux mois après la signification de la décision à intervenir

— à procéder à la suppression du piquage sauvage de la climatisation sur l’évacuation des eaux pluviales ainsi que la remise en état, par un professionnel, sous astreinte de 500 € par jour de retard qui courra 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

— à payer au [Adresse 14] une somrne provisionnelle de 3.297,50 € au titre du préjudice materiel outre une somme provisionnelle de 5000 € au titre du prejudice de jouissance, ainsi que par provision la somme de 500 € par rnois jusqu’à la réalisation effective des travaux d’étanchéité,

* Ordonner le retrait de la rotissoire et de tout autre encombrant sur les parties communes par la société Ismail dés la signification de la décision à intervenir, et condamner la société Ismail à une astreinte de 1.000 € par infraction constatée,

* condamner in solidum la société Aklam et la société Ismail à payer au [Adresse 14] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens qui comprendront par provision les frais de l’instance en référé expertise et lesfrais d’expertise judiciaire (3.839, 65 €) .

Par ordonnance en date du 3 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a :

* condamné in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail, sous astreinte provisoire de 150 € par jour dc retard, laquelle courra pendant 100 jours, et ce à compter de l’expiration d’un délai de 60 jours suivants la signification de la présente ordonnance, à faire procéder aux travaux de remise en état de l’étanchéité du local boucherie exploité an sein de la copropriété [Adresse 11], décrits en page 13 du rapport d’expertise de M. [N] [Z], correspondant à ceux décrits dans le devis de la société Casabel construction du 6 février 2024 ;

* condamné in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, laquelle courra pendant 100 jours, et ce à compter de l’expiration d’un délai de 60 jours suivant la signification de la présente ordonnance, à faire procéder aux travaux de suppression du piquage sauvage de la climatisation sur l’évacuation des eaux pluviales et de remise en etat, si nécessaire, de cette évacuation, au sein du même local, decrits en page 13 du rapport d’cxpertise de M. [N] [Z],

— condamné in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail, sous astreinte de 100 € par manquement constaté par commissaire de justice, à retirer la rotissoire située devant le local boucherie exploité au sein de la copropriété résidence l'[8], décrits en page 13 du rapport d’expertise de M. [N] [Z] ;

* dit n’y avoir lieu à nous réserver le pouvoir de liquider les astreintes ou d’en prononcer de nouvelles ;

* condamné in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail à payer au [Adresse 14], la somme de 3155,50 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel ;

* rejeté les demandes formulées au titre du préjudice de jouissance ;

* rejeté la demande de délais de paiement formulée par la SARL Ismail ;

* dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de la SARL Aklam tendant à être relevée et garantie par la société Ismail des condamnations mises à sa charge ;

* condamné in solidum la SARL Aklam, et la SARL Ismail à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence1'Ecu, la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* rejeté les demandes formulées par la SARL Aklam et la SARL Ismail au titre de1'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail aux dépens, qui comprendront les dépens de la présente instance, de l’instance enregistrée sous le numero de répertoire général 22/31504 et les frais de l’expertise de M. [N] [Z].

La SARL Aklam a relevé appel de cette décision par déclaration reçue au greffe de la cour le 5 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 12 août 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la la SARL Aklam demande à la cour de :

* réformer l’ordonnance de référé rendue le 3 mars 2025 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de la SARL Aklam tendant à être relevée et garantie par la Société Ismail des condamnations mises à sa charge ;

— condamné la SARL Aklam et la SARL Ismail, sous astreinte de 100 € par manquement constaté par commissaire de justice, à retirer la rotissoire située devant le local boucherie exploitée au sein de la copropriété résidence l'[8], decrits en page 13 du rapport d’expertise de M. [N] [Z] ;

* Statuant à nouveau sur ces points :

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de retrait sous astreinte de la rotissoire par la SARL Aklam ;

— condamner la société Ismail à relever et garantir la societe Aklam de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle.

* en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [1] de ses demandesd’augmentation de l’astreinte

— condamner la SARL Ismail aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour les dépens d’appel droit pour l’Avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même Code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir recu provision.

Dans ses dernières écritures signifiées par la voie électronique le 29 septembre 2025 dans les deux procédures et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SARLU Ismail demande à la cour de :

* confirmer la décision du Juge des référés près du Tribunal judiciaire de Montpellier rendue en date du 3 mars 2025 en ce qu’il a :

— condamné in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, laquelle courra pendant 100 jours, et ce à compter de l’expiration d’un délai de 60 jours suivants la signification de la présente ordonnance, à faire procéder aux travaux de suppression du piquage sauvage de la climatisation ;

— condamné in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail, sous astreinte provisoire de 150€ par jour de retard, laquelle courra pendant 100 jours, et ce à compter de l’expiration d’un délai de 60 jours suivants la suivant la signification de la présente ordonnance, à faire procéder aux travaux de remise en état de l’étanchéité du local ;

— condamné in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail, sous astreinte de 100€ par manquement constaté par commissaire de justice, à retirer la rôtissoire située devant le local boucherie exploitée au sein de la copropriété résidence l’Ecu à [Localité 9], décrits en page 13 du rapport d’expertise de M. [Z] ;

— rejeter les demandes formulées par le Syndicat de l’Ecu au titre du préjudice de jouissance ;

* Rejeter la demande additionnelle formulée par le Syndicat de l’Ecu tendant à voir les sociétés Ismail et Aklam condamnées à une astreinte définitive de 500 € par jour de retard qui courra à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à faire procéder aux travaux de suppression du piquage sauvage de la climatisation sur l’évacuation des eaux pluviales et de remise en état si nécessaire.

* En tout état de cause :

— condamner le [Adresse 13] et la société Aklam au paiement de la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— condamner le [Adresse 13] et la société Aklam aux entiers dépens dont les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 2 octobre 2025 9, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le [Adresse 14] demande à la cour de :

* rejeter les demandes de la société Aklam, toutes fins et moyens contraires,

* confirmer l’Ordonnance rendue par le Juge des Référés du Tribunal judiciaire de Montpellier en date du 3 mars 2025 en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne :

— le quantum des astreintes prononcées,

— le rejet de la demande provisionnelle du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance,

* Statuant à nouveau,

— condamner in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail à réaliser sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard laquelle courra pendant 100 jours à compter d’un délai de 60 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé du 3 mars 2025, à faire procéder aux travaux de remise en état de l’étanchéité du local boucherie décrit en page 13 du rapport d’expertise correspondant à ceux décrits au devis Casabel du 6 février 2024 ;

— condamner in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard laquelle courra pendant 100 jours, et à compter d’un délai de 60 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé du 3 mars 2025, à faire procéder aux travaux de suppression du piquage sauvage de la climatisation sur l’évacuation des eaux pluviales et de remise en état si nécessaire,

— condamner in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail sous astreinte de 1.500 € par manquement constaté par commissaire de justice à retirer la rôtissoire située devant le local boucherie exploité au sein de la copropriété

— condamner in solidum la société Aklam et la société Ismail à payer au [Adresse 14] une somme provisionnelle de 5.000 € au titre du préjudice de jouissance, et par provision à la somme de 500 € par mois jusqu’à la réalisation effective des travaux d’étanchéité

* Y ajoutant,

— condamner in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail à une astreinte définitive de 500 € par jour de retard qui courra à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à réaliser les travaux de remise en état de l’étanchéité du local boucherie décrit en page 13 du rapport d’expertise correspondant à ceux décrits au devis Casabel du 6 février 2024 ;

— condamner in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail à une astreinte définitive de 500 € par jour de retard qui courra à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à faire procéder aux travaux de suppression du piquage sauvage de la climatisation sur l’évacuation des eaux pluviales et de remise en état si nécessaire,

— condamner in solidum la société Aklam et la société Ismail à payer au [Adresse 14] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS :

Sur l’appel principal formé par la SARL Aklam au titre des dispositions relatives à sa demande de relevé et garantie

La SARL Aklam fait valoir qu’il n’existe aucun obstacle à l’application du protocole d’accord du 9 octobre 2024 liant les sociétés Aklam et Ismail et au terme duquel en son article 3, cette dernière s’engage à relever et garantir la société Aklam de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle dans le cadre de la procédure de référé initiée suivant acte en date du 3 juillet 2024, la signature de ce protocole n’étant pas contestée par la société Ismail et que le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sans critiquer la force obligatoire de ce protocole de sorte que l’obligation est non sérieusement contestable.

La SARLU Ismail expose que l’appel principal formé à ce titre était inutile dès lors que les parties ont signé le protocole d’accord du 9 octobre 2024 aux termes duquel elle s’engage à assumer la prise en charge des travaux sollicités mais également les frais d’avocat de la société Aklam et qu’elle a montré sa bonne foi en contactant les entreprises et en signant de nouveaux devis aux fins de réalisation des travaux, objet des condamnations.

Le [Adresse 14] soutient que le protocole d’accord invoqué lui est inopposable dès lors qu’il ne peut être privé de bénéficier d’une garantie de condamnation in solidum à charge pour la société Aklam d’exercer ensuite son action récursoire contre son locataire au titre du protocole et que la société Aklam n’ayant jamais entrepris la moindre mesure de coercition forcée à l’encontre de son preneur, elle est donc tenue de procéder aux travaux de remise en état si l’exploitant n’y procède pas.

Il ressort des termes du protocole d’accord signé par les sociétés Ismail et Aklam le 9 octobre 2024 et particulièrement en son article 3 que la société Ismail s’engage à relever et garantir la société Aklam de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle dans le cadre de la procédure de référé initiée suivant acte du 3 juillet 2024.

La société Ismail ne conteste pas la signature de ce protocole et l’obligation mise à sa charge par celui-ci de relever et garantir la société Aklam de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans le ca dre de la présente procédure de référé.

S’il est exact qu’en application de l’article 1199 alinéa 2 du code civil, un tel protocole ne peut créer d’obligations à la charge des tiers, ni priver ces derniers de leurs droits, il ne peut être contesté qu’il engage les parties qui l’ont signé.

La SARL Aklam est donc fondée à solliciter judiciairement l’application de ce protocole dans ses rapports avec la société Ismail, sa demande à être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure de référé étant conforme aux dispositions de ce protocole et ne remettant pas en cause les demandes formées par le syndicat des copropriétaires aux fins de condamnation in solidum des deux sociétés à effectuer les travaux sollicités et au paiement éventuel d’une provision, la société Aklam n’ayant d’ailleurs pas formé appel des dispositions de l’ordonnance entreprise ayant prononcé en faveur du syndicat sa condamnation in solidum avec la société Ismail, dont elle ne conteste pas le principe. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc prétendre être privé d’un droit quelconque par l’effet de cette demande de relevé et de garantie qui ne s’applique que dans les rapports entre les deux sociétés précitées et ne l’empêchant pas d’exercer son recours à l’encontre de la société Aklam.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge et aux allégations de la société Ismail, l’existence de ce protocole ne fait pas obstacle à que l’une des parties demande judiciairement l’exécution d’une obligation résultant d’un accord conclu entre elles.

Il convient donc d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu référé s’agissant de cette demande et statuant à nouveau, de dire que la SARL Aklam sera relevée et garantie par la société Ismail de l’ensemble des condmanations prononcées contre elle dans le cadre de la priésente instance en référé opposant ces deux sociétés au syndicat des copropriétaires de l’Ecu.

Sur la demande de condamnation tendant au retrait de la rôtissoire

La société Aklam soutient qu’en sa qualité de bailleresse, elle ne peut être condamnée à une obligation en nature alors que cette rôtissoire est la propriété de la société Ismail, sa locataire et qu’elle n’a aucune maîtrise sur cet élément.

Le [Adresse 14] fait valoir qu’au contraire c’est à bon droit que le premier juge a prononcé une condamnation in solidum du bailleur et de son locataire sur le fondement des articles 9 et 10 du règlement de copropriété, ce dernier article prévoyant qu’en cas d’inobservation des règlements par le locataire et après un deuxième avertissement donné par le syndic au copropriétaire, celui-ci sera tenu de donner congé à son locataire et d’en poursuivre l’expulsion et qu’en tout état de cause, le copropriétaire interessé demeurera responsable à l’égard du syndicat des agissements de son locataire, la jurisprudence consacrant régulièrement le principe de cette responsabilité. S’agissant plus particulièrement du retrait de la rôtissoire, elle expose que la société Aklam, laquelle est responsable des manquements de son preneur à cet égard, est responsable de l’empiètement des parties communes par son locataire, que la rôtissoire lui appartienne ou non.

Il résulte d’un procès-verbal de constat établi le 10 décembre 2024 par commissaire de justice, dont les constatations ne sont pas contestées en cause d’appel, qu’une rôtissoire a été installée sans autorisation de la copropriété par la boucherie 'du Maghreb’ faisant l’objet de l’exploitation des locaux donnés à bail par la société Aklam à la société Ismail et ce, devant la devanture de cette boucherie.

Le premier juge a relevé sans qu’aucune contestation ne soit soulevée à ce titre en cause d’appel qu’il ressortait du règlement de copropriété que les locaux commerciaux et notamment celui appartenant à la société Aklam ne disposait pas d’une partie privative ou à usage privatif devant leur devanture, ce qui est confirmé par le plan produit, que les cours, passages, voies de circulation et dégagements des bâtiments sont en vertu de l’article 4 des parties communes et que l’encombrement de ces dernières est, conformément à l’article 11 proscrit, ce qui constitue l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation du règlement de copropriété au préjudice du syndicat des copropriétaires.

Il convient, par ailleurs, de rappeler qu’aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Il en découle, comme l’a rappelé à bon droit le pemier juge, que le bailleur est de plein droit responsable des infractions commises par son locataire au règlement de copropriété et trouvant leur origine dans les locaux donnés à bail, la qualité de propriétaire du bailleur étant suffisante à engager par principe sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires et ce, sans qu’il soit besoin à ce dernier de d’apporter la preuve d’une faute qui lui serait imputable personnellement, pour autant bien évidemment que ces infractions et violations commises par le preneur soient établies.

Ainsi le seul fait pour la société Ismail d’avoir mis en place sans autorisation de la copropriété un équipement empiètant les parties communes suffit à engager la responsabilité de la société Aklam, en sa qualité de baillesse. Cette dernière ne saurait pour s’éxonérer de cette responsabilité invoquer le fait que la rôtissoire ne lui appartient pas mais appartient à sa locataire et qu’il lui serait impossible matériellement d’exécuter l’obligation de faire sollicitée par le syndicat aux fins de retrait de cet équipement qui ne dépend pas de lui, alors qu’il lui appartient en sa qualité de garant de la bonne exécution du contrat de bail de veiller au respect par son locataire du règlement de copropriété et qu’elle dispose des actions juridiques nécessaires pour contraindre son locataire à supprimer l’installation litigieuse. Or, la société Aklam ne justifie avoir entrepris, avant et même après le prononcé de l’ordonnance de référé dont appel, aucune démarche à l’encontre de la société Ismail, même amiable afin de l’inciter à retirer la rôtissoire en question et à respecter le règlement de copropriété à ce titre. La société Aklam n’établit, en conséquence, aucune impossibilité matérielle d’exécution de son obligation de faire.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail, sous astreinte à retirer la rôtissoire litigieuse.

Sur le quantum des astreintes provisoires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux annoncés par la société Ismail pour janvier 2025 n’ont jamais été réalisés, que celle-ci annonce désormais des travaux pour le 13 octobre 2025 mais en invoquant les mêmes arguments, démontrant sa volonté de ne pas exécuter la décision et justifiant la demande d’augmentation des astreintes provisoires prononcées par le premier juge à 500 € par jour de retard pour les travaux de remise en état de l’étanchéité et de suppression du piquage de la climatisation et à 1500 € par manquement constaté pour le retrait de la rôtissoire.

La société Aklam s’oppose à cette demande aux motifs qu’une augmentation du montant de l’astreinte ne peut être prononcée à son encontre alors que les travaux assortis de cette astreinte sont matériellement irréalisables pour elle et alors même qu’elle est totalement exonérée de responsabilité concernant l’origine des dommages, les manquements concernant les fuites n’étant imputables qu’au preneur. Elle considère ainsi que l’astreinte qui a un caractère accessoire ne peut donc viser que le responsable du dommage, fauteur du trouble à réparer. Elle ajoute que n’ayant aucune connaissance de la nature même de l’activité de boucher ou de rôtisserie, elle n’a pas les compétences nécessaires pour réaliser les travaux adéquats.

La société Ismail s’oppose également à cette demande aux motifs que le montant sollicité est manifestement excessif et incompatible avec la nature de l’affaire en ne prenant pas en compte les imprévus, la disponibilité des matériaux et des prestataires, les aléas du chantier, l’entreprise Casabel qui devait commencer les travaux en janvier 2025 n’étant toujours pas en mesure d’intervenir et qu’elle a dû solliciter une autre entreprise qui devrait commencer les travaux le 13 octobre 2025. Concernant l’astreinte relative au retrait de la rôtissoire, elle fait valoir que son montant ne peut être fixé en fonction du prix pratiqué par une seule étude de commissaire de justice au titre du constat réalisé pour chaque infraction constatée.

Les moyens invoqués par la société Aklam sur l’exclusion de sa responsabilité alors qu’elle n’a pas formé appel sur le principe de sa condamnation in solidum avec la société Ismail à faire réaliser les travaux, sont indifférents pour statuer sur le quantum des astreintes et il a, par ailleurs, été déjà répondu précédemment sur la responsabilité de plein droit du bailleur concernant les agissements du preneur causant un trouble manifestement illicite en violation du règlement de copropriétaire. Il en est de même de l’objection relative à son incompétence pour faire réaliser les travaux, un tel argument étant sans effet pour apprécier le montant de l’astreinte, alors même en tout état de cause que la nature de ces travaux est décrite par l’expert judiciaire dans son rapport du 11 mars 2024, auquel le premier juge a renvoyé pour l’exécution des obligations de faire.

S’agissant de la demande d’augmentation des astreintes provisoires relatives aux travaux, il est justifié par la société Ismail que celle-ci a contacté la société ACR 34 qui a confirmé par mail devoir débuter lesdits travaux le 13 octobre 2025, soit le jour de l’audience des plaidoiries. Il ne résulte pas des pièces produites que la société Ismail ait fait preuve d’une réticence abusive pour faire effectuer les travaux en cause alors qu’elle justifie avoir contacté deux entreprises, la première lui ayant fait part d’une hausse d’activité ne lui permettant pas d’intervenir avant janvier 2025, ainsi qu’il résulte de la mention figurant sur un devis du 23 juin 2024, la seconde, la société ACR 34 qui a confirmé pouvoir débuter les travaux le 13 octobre 2025, jour de l’audience des plaidoiries. Il n’est pas démontré l’existence d’une volonté de ne pas effectuer les travaux qui justifierait une augmentation du montant des astreintes, tel que fixé par le premier juge et qui apparaît suffisant pour faire exécuter les obligations de faire imposées aux deux sociétés en cause.

En revanche, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que la rôtissoire est toujours présente devant la devanture du local loué à la société Ismail, ainsi que le démontrent les procès-verbaux de constat de commissisaire de justice établis les 13 mars 2025, 6 et 15 mai 2025 et un email en date du 19 septembre 2025 de l’agence immobilière chargée de la gestion de la résidence faisant état des nombreuses plaintes des résidents à ce titre. Les sociétés Aklam et Ismail ne produisent aucune pièce établissant que cette rôtissoire aurait été retirée et n’invoquent aucune difficulté particulière faisant obstacle à ce retrait, la société Aklam ne justifiant pas, en outre, des diligences effectives mises en oeuvre auprès de sa locataire pour la contraindre à procéder à l’enlèvement définitif de cet équipement . Il se déduit de ces éléments que les dites sociétés ne manifestent aucune véritable volonté de satisfaire à leur obligation à cet égard, le montant de l’astreinte fixé par le premier juge à 100 € par manquement constaté s’avérant insuffisante pour parvenir à l’exécution de cette obligation, un montant de 700 € par manquement constaté étant plus adéquat pour les y contraindre.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a fixé à la somme de 150 € par jour de retard le montant de l’astreinte provisoire applicable à l’obligation de faire procéder aux travaux de remise en état de l’étanchéité et à 100 € par jour de retard le montant de l’astreinte provisoire applicable à l’obligation de faire procéder aux travaux de suppression du piquage sauvage de la climatisation. Elle sera néanmoins infirmée en ce qu’elle a fixé à à 100 € par manquement constaté le montant de l’astreinte provisoire applicable à l’obligation de retirer la rôtissoire et statuant à nouveau de la fixer à la somme de 700 € par manquement constaté.

Sur la demande de provision

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi d’une provision de 5000 € à titre de dommages et intérêts et de 500 € mensuel jusqu’à cessation du trouble au titre du préjudice de jouissance subi par la copropriété aux motifs que la présence de flaques d’eau dans les garages a été constatée à chaque venue du commissaire de justice, que les circulations dans les garages, parties communes, sont depuis 2019 perturbées par ces nuisances qui obligent les copropriétaires à zigzaguer pour éviter ces flaques et les graisses au sol, certains garages individuels ayant même été sinistrés. Il considère qu’il s’agit d’un trouble continu et persistant constituant un préjudice collectif.

La SARLU Ismail s’oppose à cette demande en l’absence de préjudice de jouissance démontré, le commissaire de justice ayant constaté que les garages peuvent être utilisés pour stationner les voitures malgré les fuites d’eau.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Il est constant que lorsque des troubles de jouissance sont causés aux copropriétaires pris individuellement mais qu’ils ont par leur importance et leur étendue un caractère collectif comme étant éprouvés par l’ensemble des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de ceux-ci.

En l’espèce, il ressort tant des constatations effectuées par l’expert judiciaire que celles réalisées par commissaire de justice aux termes des divers procès-verbaux de constat produits par le syndicat que les infiltrations provenant du local commecial loué à la société Ismail ont provoqué, outre de l’humidité sur les murs, des étendues d’eau au sol sur les voies de circulation des garages situées dans les parties communes, l’expert précisant que si les garages peuvent néanmoins être utilisés pour le stationnement des voitures, ils ne le peuvent pour y entreposer des effets sur le sol qui seraient détériorés les écoulements d’eau et l’humidité, le procès-verbal de constat du 5 janvier 2024 faisant apparaître une quantité importante d’eau en sous-so et de l’eau qui s’écoule du plafond et même à l’intérieur d’un des garages laissé ouvert par un copropriétaire.

Le syndicat de copropriétaires justifie en outre par la production de l’email précité de l’agence immobilière du 19 septembre 2025 que cette dernière ainsi que le syndic reçoivent des doléances régulières des résidents concernant les fuites dans les garages.

Le syndicat des copropriétaires établit en conséquence l’existence d’un préjudice de jouissance collectif dont il est fondé à solliciter réparation. L’obligation tendant à la réparation d’un tel préjudice collectif n’est donc pas sérieusement contestable et c’est à tort que le premier juge a rejeté la demande de provision en retenant qu’il ne disposait pas de suffisamment d’éléments pour apprécier le préjudice de jouissance allégué, tant la présence d’eau stagnante permanente de puis au sol que l’impossibilité d’entreposer des effets dans les garages occasionnant bien un tel préjudice aux copropriétaires, et ce, indépendamment de la possibilité de stationnement des véhicules. Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat produit par le syndicat en date du 5 janvier 2024 et confirmé par l’expert judiciaire lors de ses déplacements sur les lieux les 11 mai, 24 mai 2023 et 18 janvier 2024 que les infiltrations en sous-sol sont persistantes depuis plusieurs années et ont clairement pris une ampleur plus importante en comparaison du précédent constat de commissaire de justice établi le 28 septembre 2021, les sociétés Ismail et Aklam ne produisant quant à elles aucun document de nature à contredire les constatations du commissaire de justice et de l’expert judiciaire sur le caractère réccurrent, si ce n’est permanent des troubles litigieux.

Si un tel préjudice est moins grave que celui qui aurait découlé d’une impossibilité de stationnement des véhicules, la cour dispose d’éléments suffisants pour l’évaluer à la somme de 2500 € correspondant au préjudice de jouissance subi au cours des années 2023 et 2024, résultant avec l’évidence requise en référé des constatations précitées. Il convient, en conséquence, d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de provision formée par le [Adresse 13] et de condamner in solidum les sociétés Aklam et Ismail à lui payer une provision de 2500 € à valoir sur le préjudice de jouissance.

En revanche, la cour ne peut, avec l’évidence requise en référé, apprécier un préjudice de jouissance éventuel sur une période qui ne se serait pas encore écoulée. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision à valoir sur un tel préjudice calculée mensuellement jusqu’à cessation des troubles.

Sur la demande additionnelle au titre de la fixation d’astreintes définitives

Le syndicat des copropriétaires demande que les condamnations à effectuer les travaux d’étanchéité et de suppression du superpiquage soient assorties en sus des astreintes provisoires déjà fixées précédemment d’astreintes définitives.

Il convient de rappeler à cet égard les termes de l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose en ses alinéas 2 et 3 que l’astreinte est provisoire ou définitive et qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire, de telles dispositions faisant obstacle au prononcé dans le même temps d’un cumul de ces deux types d’astreintes, le prononcé d’une astreinte provisoire étant un préalable nécessaire avant d’envisager le prononcé d’une astreinte définitive qui ne peut intervenir qu’en cas d’inexécution de l’obligation de faire soumise à l’astreinte provisoire, comme le fait valoir à juste titre la société Ismail.

Il convient donc de rejeter cette demande nouvelle en cause d’appel formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les autres dispositions de l’ordonnance entreprise

Il convient de relever que la cour n’est saisie d’aucune critique concernant les autres dispositions de l’ordonnance entreprise relatives au principe de la condamnation in solidum des sociétés Aklam et Ismail à effectuer les travaux de remise en état de l’étanchéité du local boucherie et de suppression du surpiquage sauvage de la climatisation, à la condamnation de la société Ismail aux fins de retrait de la rôtissoire, à la condamnation in solidum des deux sociétés au paiement d’une provision de 3155, 50 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice matériel et au rejet de la demande de délais de paiement formée par la société Ismail. Il n’y a donc pas lieu de statuer à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il est inéquitable de laisser à la charge du [Adresse 14] les sommes exposées par lui et non compris dans les dépens. Les sociétés Aklam et Ismail qui succombent partiellement à cette instance seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire bénéficier à la société Ismail des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sera donc rejetée à ce titre.

Les sociétés Aklam et Ismail succombant partiellement à la présente instance d’appel seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions critiquées, sauf en ce qu’elle a ;

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de relevé et garantie formée par la SARL Aklam ;

— rejeté la demande de provision de 5000 € à valoir sur le préjudice de jouissance formée par le syndicat des copropriétaires de le [Adresse 12] ;

— en ce qu’elle a fixé à à 100 € par manquement constaté le montant de l’astreinte provisoire applicable à l’obligation de retirer la rôtissoire.

Statuant à nouveau, de ces chefs d’infirmation,

— dit que la SARL Aklam sera relevée et garantie par la société Ismail de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle dans le cadre de la présente instance en référé opposant ces deux sociétés au syndicat des copropriétaires de l’Ecu ;

— fixe à la somme de 700 € par manquement constaté le montant de l’astreinte provisoire applicable à l’obligation pour les sociétés Aklam et Isamil de retirer la rôtissoire ;

— condamne in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail à payer au [Adresse 15] une provision de 2500 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Y ajoutant,

— rejette la demande additionnelle formée par le syndicat des copropriétaires de le Résidence de l’Ecu aux fins de voir assortir les condamnations des sociétés Aklam et Ismail à effectuer les travaux d’étanchéité et de suppression du superpiquage d’astreintes définitives ;

— condamne in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail à payer au [Adresse 15] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette les demandes formées par la SARL Ismail au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum la SARL Aklam et la SARL Ismail aux dépens de l’instance d’appel ;

Le greffier La présidente