4ème Chambre

ARRÊT N° 219

N° RG 24/00631

N° Portalis DBVL-V-B7I-UPEZ

(1)

(Réf 1ère instance :

TJ [Localité 9]

Jugement du 19/12/2023

RG N° 20/04342)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Gildas ROUSSEL, vice-président placé, désigné par ordonnance rendue par le premier président rendue le 12 mars 2025

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025, devant M. Alain DESALBRES, Président de chambre, et Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, magistrats tenant seuls l’audience en la formation double rapporteurs, sans opposition des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 05 Juin 2025, prorogée au 28 Août 2025, au 11 Septembre 2025 puis au 25 Septembre 2025

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 12]', [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS PIVETEAU IMMOBILIER, [Adresse 5]

Représentée par M^e Jean-Marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

SMABTP S.A.

SAMCV prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 6]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Christelle GILLOT-GARNIER de la SELARL ARMEN, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Société BOUYGUES IMMOBILIER

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4]

Représentée par M^e Jean-Christophe SIEBERT de la SELARL TORRENS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.S. CLIMAT & [Localité 7] [X]

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 13]

Représentée par M^e Caroline RATURAT de la SELARL AXLO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Société QUADRA ARCHITECTES

S.A.S. prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 8]

Défaillante, assignée en appel provoqué le 04/06/2024 à personne habilitée par la SMABTP

Société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3]

Défaillante, assignée en appel provoqué le 22/07/2024 à personne habilitée par la société CLIMAT & [Localité 7] [X]

S.A. MMA IARD

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3]

Défaillante, assignée en appel provoqué le 22/07/2024 à personne habilitée par la société CLIMAT & [Localité 7] [X]

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La société par actions simplifiées unipersonnelle Bouygues Immobilier a fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier dénommé Novea composé de 67 logements collectifs répartis en trois bâtiments sis [Adresse 2] à [Localité 10].

Sont notamment intervenues aux opérations de construction :

— la société Quadra Architectes en qualité de maître d’oeuvre de conception,

— la société Quator en qualité de maître d’oeuvre d’exécution,

— la société par actions simplifiées Climat & [Localité 7] [X], assurée auprès de la SMABTP SA lors de la réalisation des travaux puis auprès des deux sociétés MMA (MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles), chargée du lot plomberie sanitaire ventilation – chauffage gaz,

— la société Socotec Construction en qualité de contrôleur technique.

Les travaux ont débuté au mois de décembre 2010 et ont été réceptionnés selon procès-verbaux des 29 octobre 2012 (bâtiments A et B) et 7 décembre 2012 (bâtiment C), avec réserves sans lien avec le présent litige.

Le syndicat des copropriétaires a reçu livraison des parties communes suivant procès-verbaux d’état des lieux et de remise des clés des 20 et 26 novembre 2012, avec réserves sans lien avec le présent litige.

Le syndicat des copropriétaires a confié à la société Idex Energies l’entretien et la maintenance de l’installation de chauffage et d’eau chaude de la résidence.

Evoquant l’existence de fuites et de dysfonctionnements de cette installation, le syndicat des copropriétaires a, par actes d’huissier des 31 juillet, 3 et 5 août 2015, assigné la SASU Bouygues Immobilier, la SAS Climat & [Localité 7], la société Idex Energies, la société Quadra Architecte et la société Quator devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes aux fins d’expertise, laquelle a été acceptée par ordonnance du 15 octobre 2015. M. [I] [Y] a été désigné pour y procéder.

Par ordonnance du 14 avril 2016, les opérations d’expertise ont été étendues à de nouveaux désordres concernant des fuites d’eau et des dysfonctionnements des régulateurs de pression.

Suivant une troisième décision du 26 mai 2016, les opérations d’expertise ont été étendues à la société Comptage Immobilier Services intervenue pour l’installation des compteurs d’eau au sein de la copropriété.

L’expert a déposé son rapport le 3 juin 2019.

Par actes d’huissier des 6, 7 et 8 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SASU Bouygues Immobilier, la SAS Climat & Confort [X], la société Quadra Architecte et la société Socotec Construction devant le tribunal judiciaire de Nantes en indemnisation de ses préjudices.

Suivant des exploits d’huissier du 16 juillet 2021, la SAS Climat et [Localité 7] [X] a fait assigner en garantie son assureur, la SMABTP SA.

Enfin, la SMABTP SA a fait assigner en garantie le 30 septembre 2021 les sociétés MMA Iard Assurances Mutuelles et MMA Iard devant le tribunal judiciaire de Nantes au motif qu’elle n’était plus l’assureur de la SAS Climat & Confort [X] au jour de la réclamation du syndicat des copropriétaires.

Les procédures ont été jointes par décisions des 1er décembre 2021 et 6 avril 2022.

Par jugement en date du 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— déclaré la société Bouygues Immobilier et la société Climat & [Localité 7] [X] responsables in solidum des désordres du système de production d’eau chaude sanitaire solaire de la résidence [11] (désordres n°11 à 15),

— condamné la SMABTP SA à garantir son assuré, la société Bouygues Immobilier, dans les termes et limites de la police d’assurance souscrite,

— rappelé qu’aucun plafond ni franchise n’est opposable au tiers lésé en matière d’assurance obligatoire et qu’ils sont opposables au tiers lésé s’agissant des garanties facultatives,

— condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Climat & [Localité 7] [X] et son assureur, la SMABTP SA à payer au [Adresse 14] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi à la suite des dysfonctionnements du système de production d’eau chaude sanitaire solaire, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à l’encontre de la société Bouygues Immobilier, la société Climat & [Localité 7] [X], la SMABTP SA pour le surplus,

— débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à l’encontre de :

— la société Quadra Architecte,

— la société Socotec Construction,

— la société MMA Iard Assurances Mutuelles et de la société MMA Iard,

— condamné in solidum la société Climat & [Localité 7] [X] et son assureur, la SMABTP SA, à garantir la société Bouygues Immobilier de l’intégralité de la condamnation prononcée à son encontre,

— débouté la société Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP de leurs demandes de garantie et de leurs demandes pour le surplus,

— condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire,

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Climat & [Localité 7] [X] et son assureur, la SMABTP SA, à garantir la société Bouygues Immobilier de la condamnation prononcée à son encontre au titre des dépens et frais irrépétibles,

— débouté la société Bouygues Immobilier, la société Climat & [Localité 7] [X], la société Quadra Architecte, la société Socotec Construction, la SMABTP SA, la société MMA Iard Assurances Mutuelles et la société MMA Iard de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [11] a relevé appel de cette décision le 31 janvier 2024, intimant la SAS Bouygues Immobilier, la SAS Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA.

La SAS Climat & [Localité 7] [X] a assigné en appel provoqué la SA MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles le 22 juillet 2024.

La société Quadra Architectes a été assignée en appel provoqué par la SMABTP le 4 juin 2024 conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions n°2 du 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [11] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré la société Bouygues Immobilier, la société Climat & [Localité 7] [X] responsables in solidum des désordres du système de production d’eau chaude sanitaire solaire de la Résidence [11] (désordre n°11 à 15),

— a condamné la SMABTP SA à garantir son assuré, la société Bouygues Immobilier,

— a condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Climat & [Localité 7] [X] et son assureur, la SMABTP à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi à la suite des dysfonctionnements du système de la production d’eau chaude sanitaire solaire,

— l’a débouté de sa demande au titre du paiement de la somme de 12 665,80 euros de dommages et intérêts,

— l’a débouté de sa demande au titre du paiement de la somme de 5 752,50 euros de dommages et intérêts,

— l’a débouté de sa demande au titre du paiement de la somme de 4 516,73 euros HT au titre de la mise en 'uvre en toiture de l’immeuble d’une passerelle de type 'saut de loup', et de la somme de 9 569,16 euros TTC au titre des interventions sur les installations de chaufferie,

Statuant à nouveau :

— condamner in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Climat [Localité 7] [X], la SMABTP SA, les deux sociétés MMA à lui payer les sommes de :

—  12 665,80 euros de dommages et intérêts au titre du dysfonctionnement du système de la production d’eau chaude sanitaire solaire en toiture, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

—  5 752,50 euros de dommages et intérêts au titre du coût de l’intervention du syndic,

— condamner in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA à lui payer les sommes de :

—  9 569,16 euros TTC au titre des interventions sur les installations de chaufferie,

—  4 516,73 euros HT au titre de la mise en 'uvre en toiture de l’immeuble d’une passerelle de type 'saut de loup', outre TVA applicable à la date de réalisation des travaux et indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction et intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Climat & [Localité 7] [X], la SMABTP SA et les deux sociétés MMA à lui payer une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, outre aux entiers dépens d’appel.

Selon ses dernières conclusions du 18 juillet 2024, la société par actions simplifée Climat & [Localité 7] [X] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— l’a déclarée responsable in solidum avec la société Bouygues Immobilier des désordres du système de production d’eau chaude sanitaire solaire de la résidence [11],

— l’a condamnée in solidum avec son assureur et la société Bouygues Immobilier à payer au [Adresse 14] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à la suite des dysfonctionnements du système de production d’eau chaude sanitaire solaire, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— l’a condamnée in solidum avec son assureur, à garantir la société Bouygues Immobilier de l’intégralité des condamnations prononcée à son encontre,

— l’a déboutée de ses demandes en garanties,

— l’a condamnée in solidum avec son assureur aux dépens en ce compris les honoraires de l’expertise judiciaire,

— l’a condamnée in solidum avec son assureur et la société Bouygues Immobilier à payer au [Adresse 14] la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée in solidum avec son assureur la SMABTP à garantir la société Bouygues Immobilier de la condamnation prononcée à son encontre au titre des dépens et frais irrépétibles,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses autres demandes et, statuant à nouveau :

A titre principal :

— débouter le syndicat des copropriétaires et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

— réduire dans leur quantum les sommes sollicitées,

— condamner la société Quadra Architecte à la garantir intégralement pour toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

A titre très subsidiaire :

— constater que la SMABTP SA alloue sa garantie dans les conditions et limites du contrat,

— condamner la SMABTP SA à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des préjudices matériels et immatériels ou des garanties facultatives mobilisables,

A titre infiniment subsidiaire :

— condamner les deux sociétés MMA à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des préjudices matériels et immatériels ou des garanties facultatives mobilisables,

En tout état de cause :

— condamner la SMABTP SA et, à défaut, les deux sociétés MMA à lui payer la somme de 32 145,55 euros HT à laquelle s’ajoutera la TVA en vigueur au jour du paiement, au titre des travaux de remise en état ou en service réalisés en cours d’expertise,

— condamner l’appelant au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Selon ses dernières conclusions du 14 janvier 2025, la société par actions simplifiée Bouygues Immobilier demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

Si la cour devait faire droit en tout ou partie aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires :

— condamner in solidum la société Climat & [Localité 7] [X] et la société Quadra Architectes à la garantir et la relever indemne de toute condamnation en principal, intérêts, frais, accessoires, susceptible d’intervenir à son encontre au titre de la demande en paiement de la somme de 9 569,16 euros TTC formée par l’appelant au titre des interventions situées sur les installations de chaufferie,

Pour le surplus :

— condamner in solidum la société Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA, ès qualités d’assureur de la société Climat & [Localité 7] [X], à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais, accessoires, frais irrépétibles et dépens prononcées à son encontre,

Si par impossible la cour devait retenir que les garanties de la SMABTP SA n’étaient pas mobilisables :

— condamner in solidum la société Climat & [Localité 7] [X] et ses assureurs SMABTP SA et les deux MMA, ou à défaut l’une de l’autre, à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais, accessoires, frais irrépétibles et dépens prononcées à son encontre,

En tout état de cause :

— débouter le Syndicat des copropriétaires, la société Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA, ès qualités d’assureur de la société Climat & [Localité 7] [X] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner in solidum la société Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA, ès qualités d’assureur de la société Climat & [Localité 7] [X] et/ou tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 17 janvier 2025, la SMABTP SA demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 19 décembre 2023 en ce qu’il l’a condamnée aux côtés de la société Climat & [Localité 7] [X] et de la société Bouygues Immobilier, à lui verser une somme de 8 000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu réaliser des économies par le système de production d’eau chaude solaire, et, statuant de nouveau :

— débouter le syndicat des copropriétaires ou toute autre partie de toute demande formée à son encontre en principal, frais et accessoires,

Subsidiairement :

— faire application des franchises prévues au contrat souscrit par la société Climat [Localité 7] [X] :

— au titre de la garantie dommages à l’ouvrage après réception : 10% des dommages, avec un minimum de 20 statutaires (1 statutaire = 170 euros pour l’année 2015), soit 3 400 euros,

— au titre de la garantie des immatériels : 9 statutaires, soit 1 570 euros,

A titre infiniment subsidiaire :

— condamner la société Quadra Architecte à la relever et la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

En tout état de cause :

— condamner l’appelant au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

La société Quadra Architectes n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires lui ont été signifiées le 25 février 2025 conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du Code de procédure civile. Les dernières conclusions de la SMABTP SA lui ont été signifiées le 4 juin 2024 et celles de SAS Bouygues Immobilier le 3 février 2025 conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du Code de procédure civile.

La SA MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles n’ont pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les dernières conclusions de l’appelant leur ont été signifiées les 18 février 2025 conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du Code de procédure civile. La SAS Climat & [Localité 7] [X] en a fait de même le 2 juillet 2024. La SAS Bouygues Immobilier en a fait de même le 16 janvier 2025 selon des modalités identiques.

MOTIVATION

Sur le désordre de la chaufferie en toiture du bâtiment B (désordre n°1)

Le tribunal a relevé que l’accès à la chaufferie en toiture du bâtiment B de la résidence [11] n’était pas conforme aux normes de sécurité et extrêmement dangereux, notamment pour les personnes en charge de l’entretien de l’installation. Il a ajouté qu’il pouvait être remédié à cette non-conformité par l’installation d’une passerelle dite 'saut de loup'. Prenant en considération les observations de l’expert judiciaire, il a considéré que cette situation était 'manifestement’ apparente tant au moment de la réception de l’ouvrage, que lors de sa livraison. Soulignant d’une part qu’aucune réserve n’avait été portée sur les procès-verbaux de réception et de livraison ainsi que d’autre part la proposition d’indemnisation formulée par la SAS Bouygues Immobilier en cours d’expertise ne valait pas reconnaissance de responsabilité, il a dès lors estimé que les règles relatives à la garantie décennale et celles relatives à la responsabilité contractuelle n’avaient pas vocation à s’appliquer.

Le Syndicat des copropriétaires conteste cette décision en soutenant que la responsabilité décennale des sociétés Bouygues Immobilier et Climat & [Localité 7] [X] est engagée dans la mesure où il existe un danger pour la sécurité des usagers de l’immeuble. Il prétend que les très grandes difficultés d’accès à la chaufferie ne se sont manifestées 'qu’à l’usage’ lors de l’intervention d’une équipe de maintenance de sorte que ce désordre ne peut être qualifié d’apparent. Il ajoute que le promoteur a reconnu sa responsabilité dans un dire adressé à l’expert judiciaire.

En réponse, la SAS Bouygues Immobilier insiste sur le caractère 'visible’ de la non-conformité lors de la réception de l’ouvrage et de la livraison des parties communes. Elle précise que la proposition amiable qu’elle a formulée en cours d’expertise judiciaire tendant à prendre en charge le coût de remise en état des lieux ne valait pas pour autant reconnaissance de sa responsabilité décennale ou même contractuelle. Elle réclame dès lors la confirmation du jugement entrepris.

Pour leur part, la SAS Climat & [Localité 7] [X] ainsi que la SMABTP SA entendent rappeler que l’expert judiciaire n’a retenu aucune responsabilité à l’encontre de la première nommée et demandent dès lors la confirmation de la décision déférée. L’assureur fait en outre valoir le caractère apparent de la non-conformité pour s’opposer à l’application des règles relatives à la garantie décennale.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Les trois bâtiments sont alimentés par une chaufferie unique située sur la toiture de l’immeuble B.

L’expert judiciaire a constaté la dangerosité de l’accès à la chaufferie et aux capteurs solaires en sortie du skydôme en raison de la présence d’un dénivelé important devant 'une nappe de réseaux pratiquement infranchissable'. Il a remarqué le pliage de la protection du calorifuge en tôle sur le premier réseau qui s’explique selon lui par cette situation. Il a de plus relevé l’absence de protection de l’acrotère après le franchissement des tuyaux.

M. [Y] a considéré que ce désordre 'était obligatoirement apparent’ lors de la réception tant pour le maître d’ouvrage que pour le maître d’oeuvre.

Au regard de l’importance de la dimension de l’installation de chauffage collectif et du caractère aisément identifiable des difficultés d’accès, l’appelant échoue à contester le caractère apparent de ce désordre. Le tribunal a donc justement écarté l’application des règles relatives à la responsabilité décennale.

L’effet de purge d’une réception sans réserve d’un désordre apparent s’oppose également à la mise en jeu de la responsabilité contractuelle de la SAS Bouygues Immobilier, de la SAS Climat & [Localité 7] [X] et à la condamnation in solidum de la SMABTP SA, dans l’hypothèse où sa garantie serait mobilisable.

La proposition de prise en charge, formulée par le vendeur en VEFA à titre amiable lors de l’expertise judiciaire, ne saurait valoir reconnaissance de responsabilité et venir ainsi contredire les éléments relevés ci-dessus.

En conséquence, la décision critiquée ayant rejeté les demandes sur ce point sera confirmée.

En ce qui concerne le système de production d’eau chaude (désordres n°11 à 15)

Sur la qualification du désordre

Le tribunal a considéré que le fonctionnement du système de production d’eau chaude n’était pas optimal et donc insatisfaisant. Soulignant que le raccordement hydraulique des champs des capteurs solaires était la source de ce désordre apparu après réception et non réservé, il a estimé que celui-ci présentait un caractère décennal.

L’appelant, la SAS Bouygues Immobilier, la SMABTP SA ne remettent pas en cause utilement la solution retenue par les premiers juges par la production de documents de nature technique.

L’expert judiciaire n’est en effet pas techniquement contredit lorsqu’il indique avoir constaté que le raccordement hydraulique des champs de capteurs solaires n’était pas conforme aux règles de l’art, avec une disparité des surfaces de capteurs et un vieillissement prématuré de ceux-ci, cette situation ne permettant pas selon lui d’obtenir un fonctionnement optimal de la production d’eau chaude sanitaire solaire.

La SAS Climat & [Localité 7] [X] soutient, sans cependant le démontrer, que ce désordre était apparent à la réception.

En conséquence, le caractère décennal de ce désordre est acquis. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur le montant du préjudice

Le tribunal a constaté qu’aucune demande n’avait été formée par le syndicat au titre de l’indemnisation du coût des travaux de reprise.

Au titre du coût des interventions

Le tribunal a en revanche rejeté la demande présentée par celui-ci tendant à obtenir la condamnation des parties adverses au paiement du coût des interventions sur les installations de chaufferie qui auraient été rendues nécessaires par l’existence de malfaçons ou de non-conformités. Il a estimé que cette prétention était imprécise quant à la nature desdites interventions et la caractérisation des désordres auxquelles elles se rattacheraient. Il a souligné en outre que certaines dépenses avaient été prises en charge par l’assureur dommages-ouvrage ou par la SAS Climat & [Localité 7] [X].

L’appelant conteste la solution retenue par les premiers juges en indiquant que l’expert judiciaire a validé le montant des interventions qui ont dû être diligentées pour remédier aux désordres affectant le système de chauffage de la résidence. Il renouvelle sa demande de condamnation des mêmes parties, ajoutant les deux sociétés MMA, au paiement de la somme de 9 569,16 euros.

La SAS Bouygues Immobilier rétorque que la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires demeure toujours imprécise et qu’aucune facture atteste les dépenses alléguées. Elle réclame la confirmation du jugement entrepris ayant rejeté cette prétention.

La SAS Climat & [Localité 7] [X] entend rappeler qu’elle a déjà pris en charge le montant de l’une des factures émise par la société Idex. Elle considère que l’appelant doit assumer les coûts restant à sa charge en fonction du contrat de maintenance régularisé avec la société chargée de l’entretien du système de chauffage. Elle sollicite en conséquence le rejet des prétentions indemnitaires de l’appelant.

Pour sa part, la SMABTP SA soutient que la SAS Climat & [Localité 7] [X] n’est pas responsable des désordres invoqués et dénie la mobilisation de sa garantie dans la mesure où le contrat d’assurance a été résilié avant la réclamation.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’expert judiciaire a observé que les nombreuses fuites en chaufferie pouvaient rendre impropre à destination, dans un délai assez court, le matériel correspondant. Leur cause est à rechercher dans une totale non-conformité des évacuations des soupapes de sécurité et du disconnecteur hydraulique, dont l’écoulement doit être visible. Il a estimé que la SAS Climat & [Localité 7] [X] était responsable de cette situation.

Des travaux de reprise ont toutefois été entrepris par la société Climat & [Localité 7] [X] durant la période du déroulement de la mesure d’expertise mais se sont montrés insatisfaisants en ce qui concerne l’évacuation des soupapes de sécurité. D’autres ont été pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage, s’agissant notamment de la fuite sur le carneau de fumée au-dessus de la chaudière.

L’expert judiciaire a dressé un tableau en page 51 de son rapport après réception de certaines factures adressées par le Syndicat des copropriétaires. Il a précisé que les interventions de la société de maintenance Idex ont été rendues nécessaires en raison des défauts d’étanchéité et s’est interrogé sur le fait de facturer aux copropriétaires des prestations réalisées afin de remédier aux malfaçons et non-conformités imputables à la SAS Climat & [Localité 7] [X].

Le préjudice du syndicat est donc avéré mais doit être limité à la somme de 5 242,72 euros TTC correspondant aux 5 premières factures du tableau et à la septième (toutes émises par Idex), le lien entre les autres montants exposés et les désordres n’étant pas suffisamment établi. Le jugement entrepris sera donc partiellement infirmé.

Au titre des conséquences des dysfonctionnements

Le tribunal a considéré que la demande présentée par l’appelante tendant à obtenir l’indemnisation de l’absence d’économie d’énergie résultant des dysfonctionnement du système de fonctionnement en toiture ne constituait qu’une perte de chance. Il a chiffré ce préjudice à la somme de 8 000 euros.

L’appelante considère avoir fourni à M. [Y] tous les documents utiles démontrant la perte financière résultant de l’absence d’économies qui étaient attendues par l’utilisation des capteurs solaires en toiture. Elle réclame le versement de la somme de 12 665,80 euros à ce titre.

Le vendeur en VEFA souligne que le Syndicat des copropriétaires fait toujours preuve de carence dans l’administration de la preuve de l’existence de ce préjudice.

Pour sa part, la SMABTP SA estime que la responsabilité de son assurée n’est pas engagée mais ne se prononce pas sur le chiffrage réclamé.

Enfin, la SAS Climat & [Localité 7] [X] ne conclut pas spécifiquement sur ce point, alléguant l’absence de commission de toute faute à l’origine des désordres.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’expert judiciaire a clairement précisé que les installations de production d’eau chaude sanitaire n’avaient jamais fonctionné entre les années 2012 et 2018 de sorte que les économies attendues par la mise en place de ce dispositif n’avaient pas été réalisées.

Contrairement à ce qu’indiquent les premiers juges, le tableau, certes quelque peu concis, établi en page 52 du rapport de M. [Y], a été élaboré sur la base des documents et éléments de nature technique fournis par le Syndicat des copropriétaires en réponse à sa demande formulée au cours de l’exercice de sa mission.

Seule la somme de 11 126,15 euros sera ainsi retenue, l’appelant ne justifiant pas suffisamment le montant complémentaire réclamé. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur le remboursement du coût de l’intervention du syndic

Relevant que l’examen du contrat de syndic démontrait que ce dernier avait exposé et facturé à la copropriété la somme de 5 674,50 euros correspondant au coût de la gestion et du suivi du litige, le tribunal a considéré que ces dépenses ne devaient pas faire l’objet d’une indemnisation spécifique mais qu’elles devaient être intégrées au titre des frais irrépétibles. Il a donc rejeté la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation du promoteur, de la SAS Climat & [Localité 7] [X], de la SMABTP SA, de la SARL Quadra Architecte, de la SAS Socotec Constructions et des deux sociétés MMA au paiement de la somme de 5 752,50 euros.

L’appelant renouvelle cette prétention en cause d’appel mais uniquement à l’encontre de la SAS Bouygues Immobilier, de la SAS Climat & [Localité 7] [X], de la SMABTP et des deux sociétés MMA. Il soutient que cette demande constitue un poste de préjudice à part entière ayant pour origine le contrat conclu avec son syndic.

La SAS Bouygues Immobilier considère pour sa part que les dépenses exposées par le syndic doivent être intégrées aux frais non compris dans les dépens qui sont prévus à l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour sa part, la SMABTP SA entend rappeler qu’elle n’était l’assureur de la SAS Climat & [Localité 7] [X] qu’à la date de l’ouverture du chantier et dénie dès lors toute mobilisation de sa garantie.

Enfin, la SAS Climat & [Localité 7] [X] n’a pas conclu sur ce point, contestant le refus de la SMABTP SA de la garantir en cas de condamnation.

Les éléments suivants doivent être relevés :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Ces chargent comprennent également les frais liés à l’administration de la copropriété, notamment les honoraires du syndic.

La somme de 5 752,50 euros correspondant aux honoraires du syndic et mise à la charge des copropriétaires, représentés par le syndicat, n’est pas remise en cause par les intimées.

Cette somme ne correspond pas à des frais exposés non compris dans les dépens et pouvant donner lieu au versement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle constitue un préjudice indemnisable en tant que tel. La décision déférée sera donc infirmée sur ce point.

Sur les responsabilités

Les désordres étant de nature décennale, le vendeur en VEFA est tenu à garantir le Syndicat des copropriétaires.

Ces désordres étant dans la sphère d’intervention de la SAS Climat & [Localité 7] [X], celle-ci doit également voir sa responsabilité engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civile.

Demeure la question de la responsabilité décennale du maître d’oeuvre de conception.

Certains désordres ne pouvaient être constatés que par un bureau d’étude technique, s’agissant :

— de l’installation d’un manomètre sur l’arrivée gaz ;

— la présence de nombreuses fuites en chaufferie ;

— le raccordement des capteurs solaires et le vieillissement de ces capteurs;

Pour autant, si l’expert judiciaire indique dans son rapport que l’absence de désignation d’un bureau d’étude technique peut être reprochée à la maîtrise d’oeuvre de conception et d’exécution, il n’explique pas en quoi l’intervention de ce bureau aurait nécessairement remédié aux problèmes résultant de l’installation des capteurs.

Si le problème de l’accès à la chaufferie évoqué ci-dessus n’a pas été envisagé par le maître d’oeuvre de conception, il a été relevé que ce désordre était purgé.

Contrairement à ce qu’affirme la société chargée du lot plomberie-sanitaire-ventilation-chauffage gaz, aucun élément de nature technique ne permet de mettre en cause la société Quadra Architecte.

Dès lors, les opérations de conception ne sont pas en lien avec les désordres, malfaçons et non-conformités. Le critère d’imputabilité n’est donc pas établi de sorte que le jugement déféré ayant rejeté les demandes présentées tant sur le fondement de sa responsabilité décennale que contractuelle (absence de faute caractérisée) doit être confirmé.

Sur la garantie de la SMABTP

Le tribunal a retenu que la SMABTP SA était l’assureur de la SAS Climat & Confort [X] tant au moment de l’ouverture du chantier qu’au jour de la réclamation formée contre son assurée. Il a donc estimé que celle-ci devait voir mobiliser sa garantie.

La SMABTP SA fait valoir que la police souscrite par la SAS Climat & [Localité 7] [X] auprès des deux sociétés MMA à compter du 1er janvier 2015 doit recevoir application de sorte qu’elle n’était plus son assureur à la date de la réclamation pour ce qui concerne les garanties facultatives. Elle soutient que la première réclamation invoquée par les autres parties ne concernent pas les désordres dont la prise en charge est sollicitée. Elle réclame dès lors l’infirmation de sa condamnation mais exclusivement au paiement de la somme de 8 000 euros.

La SAS Climat & [Localité 7] [X] fait valoir que la première réclamation a été adressée à son assureur avant la date de résiliation de la police et que les garanties souscrites concernent non seulement les désordres de nature décennale mais également ceux de nature contractuelle.

Le vendeur en VEFA reprend l’argumentation développée par la société chargée du lot plomberie-sanitaire-ventilation-chauffage gaz.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Suivant l’article L124-5 du Code des assurances :

La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans. Le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent ne peut être inférieur à celui de la garantie déclenchée pendant l’année précédant la date de la résiliation du contrat. Un délai plus long et un niveau plus élevé de garantie subséquente peuvent être fixés dans les conditions définies par décret.

Lorsqu’un même sinistre est susceptible de mettre en jeu les garanties apportées par plusieurs contrats successifs, la garantie déclenchée par le fait dommageable ayant pris effet postérieurement à la prise d’effet de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 de sécurité financière est appelée en priorité, sans qu’il soit fait application des quatrième et cinquième alinéas de l’article L. 121-4.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux garanties d’assurance pour lesquelles la loi dispose d’autres conditions d’application de la garantie dans le temps.

La réclamation est adressée à l’assurée ou l’assureur conformément aux dispositions de l’article A112 dudit Code.

Le contrat souscrit par la société chargée du lot plomberie-sanitaire-ventilation-chauffage gaz a pris effet le 1er janvier 2011 et a été résilié le 31 décembre 2014.

L’assureur ne conteste pas devoir indemniser le Syndicat des copropriétaires au titre des désordres de nature décennale imputable à son assurée.

Comme indiqué ci-dessus, l’absence de toute économie d’énergie qui était attendue du fait des dysfonctionnements répétés des capteurs solaires installés en toiture constitue un préjudice certain et avéré, présentant un caractère décennal, et non une simple perte de chance comme indiqué ci-dessus.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 octobre 2014, soit avant la date de l’expiration de la couverture assurantielle de la SMABTP SA, le Syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SAS Climat & [Localité 7] [X] de procéder, au plus tard le mardi 28 du même mois, à des interventions relatives aux installations de chauffage et d’eau chaude sanitaire de la résidence.

Ce courrier fait référence à de précédents envois de même nature demeurés sans réponse.

Si la liste des désordres n’est pas précisément mentionnée dans la correspondance du 24 octobre 2014, son contenu est bien afférent aux désordres de nature décennale qui sont visés dans la présente procédure, mais également ceux de nature contractuelle dont l’indemnisation n’est cependant pas sollicitée.

Il résulte de ces éléments que la mise en demeure susvisée était parfaitement explicite, complète quant à la nature des désordres relevés, et concernait l’ensemble des prestations effectuées par l’assurée de sorte que l’assureur ne peut arguer de son imprécision pour dénier la mobilisation de sa garantie.

En conséquence, la SMABTP SA doit être condamnée in solidum avec d’autres parties, au versement de sommes au profit du Syndicat des copropriétaires. Le jugement déféré sera donc confirmé et complété.

Sur les recours en garantie

Comme le relève justement le tribunal, aucune faute ne peut être reprochée à la SAS Bouygues Immobilier qui doit donc être garantie et relevée indemne par la société chargée du lot plomberie-sanitaire-ventilation-chauffage gaz et son assureur SMABTP SA.

Ces derniers, qui ne démontrent pas la commission de fautes de la part du vendeur en VEFA et de l’architecte chargé des opérations de conception seront déboutés de leur recours en garantie.

Enfin, la SAS Climat & [Localité 7] [X] demande dans le dispositif de ses dernières conclusions le versement par ses deux assureurs successifs de la somme de 32 145,55 euros HT à laquelle s’ajouterait la TVA en vigueur au jour du paiement, au titre des travaux de remise en état ou en service réalisés en cours d’expertise.

Aucun élément, pas même les conclusions expertales, ne permet d’aboutir à ce chiffrage, étant observé que les interventions dont le paiement est réclamé découlent des désordres et défauts d’exécution dont la société chargée du lot plomberie-sanitaire-ventilation-chauffage gaz est déclarée responsable.

En conséquence, cette prétention, qui n’a pas été présentée devant les premiers juges, sera rejetée.

Le dispositif du présent arrêt sera donc complété sur ce point.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Si la décision de première instance doit être confirmée pour ce qui concerne le rejet des demandes présentées par la SAS Climat & [Localité 7] [X], par son assureur et par la SAS Bouygues Immobilier, il y a lieu de le réformer quant au quantum alloué au Syndicat des copropriétaires, la somme devant être ramenée à 4 000 euros. La SAS Bouygues Immobilier devra être garantie de cette condamnation par la société chargée du lot plomberie-sanitaire-ventilation-chauffage gaz et la SMABTP SA, in solidum.

En cause d’appel, il y a lieu de condamner in solidum la SAS Climat & [Localité 7] [X], son assureur et la SAS Bouygues Immobilier au versement à l’appelant de la somme de 4 000 euros et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement. Les recours en garantie seront rejetés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société par actions simplifiée Bouygues Immobilier, la société par actions simplifiée Climat & [Localité 7] [X] et son assureur la SMABTP SA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Résidence [11]' la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi à la suite des dysfonctionnements du système de production d’eau chaude sanitaire solaire, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— débouté le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Résidence [11]' de ses demandes formées à l’encontre de la société par actions simplifiées Bouygues Immobilier, de la société par actions simplifiée Climat & [Localité 7] [X] et de la SMABTP SA pour le surplus ;

— condamné in solidum la société par actions simplifiée Bouygues Immobilier, la société par actions simplifiée Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Résidence [11]' la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Condamne in solidum la société par actions simplifiée Bouygues Immobilier, la société par actions simplifiée Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'résidence [11]' les sommes de :

—  11 126,15 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi à la suite des dysfonctionnements du système de production d’eau chaude sanitaire solaire, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

—  5 242,72 euros au titre du coût des interventions sur les installations de chaufferie de la résidence  ;

—  5 752,50 euros au titre des honoraires du syndic ;

—  4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne in solidum la société par actions simplifiée Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA à intégralement garantir et relever indemne la société par actions simplifiée Bouygues Immobilier des condamnations prononcées au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'résidence [11]' ;

— Dit que la SMABTP SA est bien fondée à opposer sa franchise contractuelle à son assurée en matière d’assurance décennale et à son assurée et aux tiers en matière d’assurance facultative ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Rejette la demande présentée par la société par actions simplifiée Climat & [Localité 7] [X] tendant à obtenir la condamnation de la SMABTP SA ou, à défaut, des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles au paiement de la somme de 32 145,55 euros HT, outre TVA en vigueur au jour du paiement, au titre des travaux de remise en état ou en service réalisés en cours d’expertise ;

— Condamne in solidum la société par actions simplifiée Bouygues Immobilier, la société par actions simplifiée Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'résidence [11]' la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne in solidum la société par actions simplifiée Bouygues Immobilier, la société par actions simplifiée Climat & [Localité 7] [X] et la SMABTP SA au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,