4ème Chambre

ARRÊT N° 248

N° RG 25/01271

N°Portalis DBVL-V-B7J-VW5M

(Réf 1ère instance : 24/00460)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2025

devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE '[Adresse 10]'

représenté par son syndic la SAS CISN SERVICES immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 338.902.877 dont le siège social est situé [Adresse 1], pris en la personne de ses représentants légaux demeurant en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Peggy MORAN de la SELARL O2A & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉ :

Monsieur [B] [J]

né le 15 Avril 1957 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Philippe GONET de la SELARL PHILIPPE GONET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 10 juillet 1998, M. [B] [J] a acquis un appartement duplex T3 au sein d’une copropriété horizontale située au numéro [Adresse 5] à [Localité 7], dénommée [Adresse 10].

M. [J] a constaté la présence de fissures pour lesquelles un premier traitement a été appliqué. Celles-ci étant de nouveau apparues, il a engagé une procédure de référé aux fins d’expertise, laquelle a été ordonnée suivant décision en date du 20 avril 2004, désignant M. [T] [E]. Les opérations d’expertise ont été étendues aux différents intervenants de la construction.

Par exploit d’huissier en date du 23 mai 2005, M. [J] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire.

L’expert, M. [E], a déposé son rapport le 6 avril 2006.

Par ordonnance en date du 29 juin 2006, le juge de la mise en état a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [J] une provision de 20 000 euros à valoir sur le préjudice subi par celui-ci.

Le syndicat des copropriétaires a appelé à la cause l’assureur dommages-ouvrage, Axa France Iard, la société Civile Immobilière (SCI) [Adresse 10] ainsi que la SMABTP en tant qu’assureur constructeur non réalisateur. Les instances ont été jointes.

Par jugement en date du 19 mars 2009, le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a notamment condamné le syndicat des copropriétaires et la SCI [Adresse 10] à verser à M. [J] les sommes de 18 670 euros au titre des pertes de loyers et 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Se plaignant de nouvelles infiltrations, M. [J] a, par acte du 6 octobre 2020, fait assigner le syndicat des copropriétaires en référé expertise, laquelle a été ordonnée suivant décision du 27 avril 2021, désignant Mme [N] [G] pour y procéder.

Par acte du 21 juin 2022, M. [J] a assigné le syndicat des copropriétaires en provision, demande rejetée par ordonnance du 21 octobre 2022.

L’expert, Mme [G], a déposé son rapport le 7 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, M. [J] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’expertise.

Par ordonnance en date du 4 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— ordonné une mesure d’expertise au contradictoire envers toutes les parties et désigné pour y procéder Avignon Architecte,

— dit que l’expert a pour mission :

— recueillir tous documents auprès des parties qu’il jugera utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi qu’entendre tout sachant ou témoin,

— après avoir convoquer les parties et leurs conseils, se rendre sur les lieux, [Adresse 6] à [Localité 7],

— examiner les désordres actuels au vu de ceux préalablement constatés,

— en rechercher l’origine, précises les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants du point de vue technique ces désordres, malfaçons ou inachèvement sont imputables, et dans quelles proportions,

— donner son avis sur les conséquences des désordres, malfaçons, non-conformités en et/ou inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment et, plus généralement, quant a I’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art,

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur la proposition, le cas échéant du maître d’oeuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles,

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non-conformités et sur leur évaluation, des lors que ces demandes sont présentées de manière motivée,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties,

— dit que conformément à l’article 278 du code de procédure civile, l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité différente de la sienne,

— fixé à la somme de 3 000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [J] à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire dans le délai d’un mois à compter de l’avis à consignation adressé par le greffe,

— dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 a 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 novembre 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du magistrat du contrôle des mesures d’instruction,

— précisé qu’une copie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie et que l’expert doit préciser dans son rapport ces diligences,

— dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le magistrat du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile,

— dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné ou d’inobservation par lui des délais prescrits, il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance prise par le président sur simple requête ou d’office,

— rappelé que :

— le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’a l’issue de la mesure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible de son coût prévisible,

— la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue d’une éventuelle procédure au fond,

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à verser à M. [B] [J], à titre de provision, la somme de 6 000 euros à valoir sur son indemnisation pour préjudice de jouissance,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé la charge des dépens à M. [B] [J],

— débouté les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires,

— Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre de provision.

Le [Adresse 12] [Adresse 10] a relevé appel de cette décision le 4 mars 2025.

Par conclusions d’incident en date du 31 mars 2025, M. [B] [J] a soulevé devant le conseiller de la mise en état l’irrecevabilité de l’appel du syndicat des copropriétaires, faute pour le syndic d’avoir été régulièrement habilité par une assemblée générale régulièrement réunie.

Par ordonnance en date du 28 avril 2025, le président de 4ième chambre de la cour d’appel de Rennes a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’appel soulevée par M. [J] ainsi que ses autres demandes et l’a condamné au paiement au Syndicat des copropriétaires d’une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’avis de fixation à bref délai du 11 mars 2025 a fixé la clôture et l’examen de l’affaire au 2 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 12 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle l’a condamné à verser à M. [B] [J], à titre de provision, la somme de 6 000 euros à valoir sur son indemnisation pour préjudice de jouissance,

— de constater que toutes les demandes financières de M. [B] [J], émises contre lui, se heurte à une contestation sérieuse,

— en conséquence, de débouter M. [B] [J] de toutes ses réclamations financières dirigées à son encontre,

Pour le surplus :

— de confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle :

— a ordonné une mesure d’expertise envers toutes les parties à l’instance,

— a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a laissé la charge des dépens à M. [B] [J]

Y ajoutant :

— de condamner M. [J] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens d’appel.

Selon ses dernières écritures du 19 août 2025, M. [B] [J] demande à la cour de déclarer l’appel recevable mais infondé, de déclarer recevable et bien fondé son appel incident et de :

— condamner l’appelant à lui payer les sommes de :

—  22 500 euros (550 x 41 mois) depuis le 14 décembre 2021 jusqu’au mois de mai 2025,

—  8 000 euros à titre de provision ad litem sauf à parfaire au-delà pour mémoire,

— au-delà à le condamner à payer à chaque échéance mensuelle la somme de 550 euros,

— condamner l’appelant au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

MOTIVATION

L’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire n’est pas contestée par l’une ou l’autre des parties.

Sur les demandes de provisions

Le juge des référés a indiqué que le Syndicat des copropriétaires ne démontrait pas que les désordres actuels dénoncés par M. [B] [J] rendant impossible de soumettre le bien immobilier de ce dernier à la location ont la même cause que ceux constatés durant l’année 2004. Il a estimé vraisemblable la non réalisation des travaux pérennes indispensables à la conservation des parties communes en tant que cause aggravante des désordres affectant le bien du copropriétaire concerné. Il a limité la provision au titre du préjudice de jouissance à la somme de 6 000 euros.

L’appelant estime que l’action de l’intimée intentée sur le fondement décennal est susceptible d’être atteinte de prescription. Il considère que le premier juge a inversé la charge de la preuve pour ce qui concerne la cause des désordres. Il conclut à l’existence d’une contestation sérieuse tant sur la recevabilité de l’action que sur son bien fondé.

M. [B] [J] rétorque que les désordres n’ont pas disparu et 'ont changé de nature et empiré', de sorte que son habitation ne peut plus être soumise à la location, ajoutant que son bien demeure vacant depuis le départ du dernier locataire à compter du 14 décembre 2021. Il fait valoir que l’inaction du Syndicat des copropriétaires quant à l’entretien des parties communes et la réalisation de travaux mettant fin aux dommages subis par son bien est à l’origine de la dégradation de son habitation. Il conteste toute prescription de son action et s’oppose à l’existence de contestations sérieuses. Il formule diverses demandes de versement d’indemnités provisionnelles.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de cinq ans'.

Il doit être constaté que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires est recherchée tant au titre de la garantie décennale qu’à celui d’un manquement à son obligation d’entretenir les parties communes.

Sur le premier point, M. [B] [J] reconnaît que les nouvelles fissurations qui affectent son bien immobilier découlent des causes déjà identifiées dans le rapport d’expertise judiciaire de M. [E] du 6 avril 2006, s’agissant de la mise en place de nombreux fourreaux à 50 cm de l’angle du bâtiment et à une profondeur supérieure à celle des fondations de ce même bâtiment.

Le second expert judiciaire, s’agissant de Mme [G], parvenait globalement aux mêmes conclusions (cf rapport du 7 mai 2023 p28).

Il doit être rappelé qu’au visa des articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, le point de départ de la prescription décennale est la date à laquelle la cause des désordres a été révélée (Civ., 3ème, 19 novembre 2015, n°13-19.999).

M. [E] observait en conclusion de son rapport précité que les remèdes permettant une stabilisation complète du bâtiment 'ne pouvaient pas être mis en oeuvre compte tenu de l’importance financière et technique que cela engendre', s’agissant de 'la reprise en sous-oeuvre de l’ensemble des maisons accolées à celles de M. [B] [J]'. Il a simplement préconisé une réparation ponctuelle des fissures représentant la somme totale de 9 295,64 euros.

Si les deux réseaux [Localité 8] en pignon Sud ont bien été raccordés à un réseau comme le recommandait le rapport de M. [E], il semble cependant que le pontage des fissures, également réclamé par le premier expert judiciaire, n’a pas été entrepris (cf note du troisième expert judiciaire M. [K] p10).

En outre, le départ du locataire de l’habitation appartenant à M. [B] [J] survenu au mois de décembre 2021 résulte bien de l’aggravation des fissures et autres dommages.

Pour autant :

— il n’est pas en l’état établi que l’absence de réalisation des travaux relatifs au pontage des fissures constitue une cause aggravante des désordres ;

— M. [B] [J] ne démontre pas que les graves dommages qui affectent son bien immobilier et le rendent incontestablement impropre à sa destination résultent de causes différentes de celles objectivées par le rapport [E].

Il existe donc une contestation sérieuse quant à l’éventuelle prescription de l’action introduite par M. [B] [J] qui s’oppose au versement de provisions à valoir sur le préjudice de jouissance de M. [B] [J] mais également à celle présentée ad litem.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de mettre à la charge de l’une ou l’autre des parties, tant au stade de la première instance qu’en cause d’appel, le versement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme, dans les limites de l’appel, l’ordonnance rendue le 4 février 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à verser à M. [B] [J], à titre de provision, la somme de 6 000 euros à valoir sur son indemnisation pour préjudice de jouissance ;

et, statuant dans cette limite :

— Rejette les demandes de versement de provisions présentées par M. [B] [J] à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 10] ;

— Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamne M. [B] [J] au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,