Cour d'appel de Rennes, 4e chambre, 4 décembre 2025, n° 24/03748

CA Rennes
Infirmation partielle 4 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Travaux d'entretien relevant de la majorité de l'article 24
La cour a estimé que les travaux de remplacement des menuiseries, bien qu'améliorant l'immeuble, relevaient de l'entretien et pouvaient donc être votés à la majorité de l'article 24.
Accepté
Application correcte des règles de majorité
La cour a confirmé que les résolutions litigieuses avaient été votées selon les règles de majorité appropriées, rendant ainsi leur annulation injustifiée.
Rejeté
Calcul irrégulier des honoraires du syndic
La cour a confirmé que les honoraires supplémentaires du syndic avaient été calculés de manière irrégulière, ne respectant pas les dispositions légales concernant un taux dégressif.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 4 déc. 2025, n° 24/03748
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	24/03748
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Gilles APCHERJean-Marc LEON
Cabinet(s) :	ROULLEAUX - LEON AVOCAT
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE DENOMME LES JARDINS [ Adresse 26 ] à [ Localité 31 ], son Syndic en exercice

Texte intégral

4ème Chambre

ARRÊT N° 280

N° RG 24/03748

N°Portalis DBVL-V-B7I-U5KN

(Réf 1ère instance : 22/00688)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Fabrice MAZILLE, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Rennes en date du 01/10/2025

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

devant M. Alain DESALBRES et M^me Gwenola VELMANS, magistrats tenant seuls l’audience en la formation double rapporteurs, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME LES JARDINS [Adresse 26] à [Localité 31] représenté par son Syndic en exercice, la société SYMPLICE dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal comicicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 23]

[Localité 14]

Représentée par M^e Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

Madame [M] [V] [S]

née le 11 Août 1976 à [Localité 27]

[Adresse 24]

[Localité 14]

Représentée par M^e Jean-Marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

La copropriété dénommée [Adresse 29] est située situé aux [Adresse 18], [Adresse 3], 5,7, 9, 11, 13, 15, 17, 19 et [Adresse 10] à [Localité 31] (entre les [Adresse 33] et [Adresse 30] à [Localité 31]).

Elle a été bâtie dans les années 1970 et comporte 281 appartements, 132 garages, 253 caves et deux locaux à usage commercial ainsi que divers locaux communs, soit un total de 771 lots.

Elle est composée de deux bâtiments d’inégale importance surmontant deux parkings souterrains et un parking aérien, outre des espaces verts.

Madame [M] [V] [S] est, depuis le 3 octobre 2014, copropriétaire de trois lots à savoir, d’un appartement, d’une cave et d’une place de parking, pour un total de 331 tantièmes.

Le 30 novembre 2021, l’assemblée générale annuelle qui a voté un certain nombre de travaux, a été tenue en son absence.

Par actes d’huissier du 11 février 2022, Mme [V] [S] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 29], devant le tribunal judiciaire de Nantes, afin d’obtenir l’annulation de certaines des résolutions adoptées par l’assemblée générale du 30 novembre 2021.

Le 17 mai 2022, une assemblée générale extraordinaire a été tenue afin de procéder au retrait de certaines délibérations votées lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 et faire revoter, sous une autre majorité, les mêmes travaux.

Par actes d’huissier du 10 août 2022, Mme [V] [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 29], devant le tribunal judiciaire de Nantes, afin d’obtenir l’annulation de résolutions adoptées par l’assemblée générale du 17 mai 2022.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 29 mai 2024, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— annulé la résolution n°12 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, portant principe de la réfection de l’ensemble de menuiseries, de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', situé entre les [Adresse 33] et [Adresse 30] à [Localité 31],

— rejeté la demande d’annulation des résolutions 13 et 13-1 à 13-5 relatives aux changements de menuiserie dans le bâtiment 1, de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', situé entre les [Adresse 33] et [Adresse 30] à [Localité 31],

— annulé les résolutions 14 à 14-5 relatives aux changements de menuiserie dans le bâtiment 2, de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', situé entre les [Adresse 34] à [Localité 31],

— annulé les résolutions 15 à 15-5 relatives aux changements de menuiserie dans les parties communes, de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', situé entre les [Adresse 33] et [Adresse 30] à [Localité 31],

— annulé les résolutions 21 à 21-5, relatives aux travaux de réfection de la dalle du dessus du parking n°2, de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', situé entre les [Adresse 33] et [Adresse 30] à [Localité 31],

— annulé les honoraires supplémentaires du syndic votés dans le cadre des résolutions 14-5, 15-5, 19-5, 20-5, 21-5 et 23-3 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 et des résolutions 10-3 et 11-3 de l’assemblée générale du 17 mai 2022, de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', situé entre les [Adresse 33] et [Adresse 30] à [Localité 31],

— rejeté la demande d’annulation des résolutions 13-5 et 18-5 relatives aux honoraires du syndic, de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', situé entre les [Adresse 34] à [Localité 31],

— condamné Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', aux dépens avec bénéfice de distraction au bénéfice du conseil de Madame [V] [S]

— condamné Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]' à verser la somme de 1.500 euros à Mme [V] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 29] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 7 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 29] conclut à la réformation du jugement en ce qu’il a :

— annulé les résolutions 14 à 14-5 relatives aux changements de menuiseries dans le bâtiment 2, de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', situé entre les [Adresse 33] et [Adresse 30] à [Localité 31],

— annulé les résolutions 15 à 15-5 relatives aux changements de menuiseries dans les parties communes, de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', situé entre les [Adresse 33] et [Adresse 30] à [Localité 31],

— condamné Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Roulleaux,

Il demande à la cour de :

— juger l’assemblée générale ordinaire en date du 30 novembre 2021 et l’assemblée générale spéciale en date du 17 mai 2022 de la Résidence '[Adresse 29]' valides en toutes leurs dispositions,

— En conséquence :

— débouter Madame [V] [S] de ses demandes au titre de l’annulation des résolutions votées lors de l’assemblée générale en date du 30 novembre 2021 portant les numéros 11, 12, 13, 13.1, 13.2, 13.3, 13.4, 13.5, 14, 14.1, 14.2, 14.3, 14.4, 14.5, 15, 15.1, 15.2, 15.3, 15.4, 15.5, 16, 18, 18.1, 18.2, 18.3, 18.4, 18.5, 19, 19.2, 19.3, 19.4, 19.5, 20, 20.1, 20.2, 20.3, 20.4, 20.5, 21.1, 21.2, 21.3, 21.4, 21.5, 23.3 et d’annulation des résolutions votées lors de l’assemblée générale spéciale en date du 17 mai 2022 portant les numéros 10, 10.1, 10.3, 11, 11.1, 11.3, 12 et 13,

— débouter Mme [V] [S] de toutes ses autres demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [V] [S] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance outre 5.000 euros au titre de la présente instance d’appel,

— condamner Mme [V] [S] aux entiers dépens d’instance de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 6 octobre 2025, Madame [V] [R] conclut au rejet des prétentions adverses et à :

— la confirmation du jugement en ce qu’il a annulé les résolutions n°12, 14 à 14-5, 15 à 15-5, 21 à 21-5, en ce y compris les honoraires supplémentaires du syndic votés dans le cadre de ces résolutions,

— la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 29] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 29] en tous dépens, dont distraction au profit de la SELARL Roulleaux-Leon Avocats.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 octobre 2025.

MOTIFS E LA DÉCISION

La cour relève à titre liminaire que le tribunal n’a pas statué dans son dispositif sur la totalité des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 et s’agissant de celles votées lors de l’assemblée générale spéciale du 17 mai 2022, ne l’a fait que pour celles relatives aux honoraires supplémentaires du syndic.

L’appel du syndicat des copropriétaires ne porte d’ailleurs que sur les résolutions N°12, 14 à 14-5, 15 à 15-5 21 à 21-5 et sur les honoraires supplémentaires du syndic votés dans le cadre des résolutions 14-5, 15-5, 19-5, 20-5, 21-5 et 23-3 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 et les résolutions 10-3 et 11-3 de l’assemblée générale spéciale du 17 mai 2022.

Madame [V] [S] conclut quant à elle à la confirmation du jugement concernant ces seules résolutions et ne forme pas d’appel incident sur le rejet par le tribunal de ses autres demandes d’annulation de résolutions 13 et 13-1 à 13-5 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, et 13-5 à 18-5 relatives aux honoraires du syndic votées lors de cette même assemblée.

Dès lors, la cour ne statuera pas sur les autres résolutions visées dans le dispositif de ses écritures par le syndicat des copropriétaires, mais uniquement sur celles visées par l’acte d’appel.

Sur les demandes d’annulation des résolutions relatives au changement des menuiseries

Le tribunal a annulé les résolutions N° 12, 14 à 14-5, 15 à 15-5 21 à 21-5 votées par l’assemblée générale du 30 novembre 2021 à la majorité de l’article 24, au motif que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas suffisamment de l’état de vétusté des fenêtres et de leur défaillance en termes d’étanchéité, ainsi que s’agissant de la réfection de la dalle du garage N°2, et que le diagnostic technique global réalisé en septembre 2018, faisait état de travaux d’amélioration.

Le litige porte donc sur le point de savoir si les travaux votés constituaient des travaux d’entretien relevant de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 comme le soutient le syndicat des copropriétaires, ou des travaux d’amélioration nécessitant un vote à la majorité de l’article 25 de ladite loi, comme l’affirme Madame [V] [S].

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

' I – Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II – Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi N°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat…'

Il est constant que des travaux imposés par l’usure ou la vétusté restent des travaux d’entretien même s’il y a objectivement amélioration par substitution d’installations plus modernes, fiables et performantes.

Il convient donc d’examiner les résolutions litigieuses au regard de ce texte, étant ici rappelé que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, c’est à lui et non à Madame [V] [S] qui conteste ces résolutions, de rapporter la preuve qu’elles relèvent de la majorité de l’article 24.

La résolution N°12

La résolution N°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 novembre 2021 concerne les travaux de remplacement des menuiseries des parties communes.

Le Diagnostic Technique Global (Pièce appelant N°9) réalisé en septembre 2018 à la demande des copropriétaires de la résidence '[Adresse 29]' versé aux débats, préconise le remplacement de la porte et des fenêtres du hall d’entrée par un ouvrant étanche à l’air et thermiquement isolant de la porte d’entrée et dans certains cas de la porte arrière, du fait de leur pathologie dégradée pour :

— le groupe '[Adresse 16]',

— le groupe '[Adresse 20]',

— le groupe '[Adresse 5]',

— le groupe '[Adresse 6]',

— le groupe '[Adresse 7]',

— le groupe '[Adresse 8]',

— le groupe '[Adresse 17]',

— le groupe '[Adresse 21]',

— le groupe '[Adresse 22]',

— le groupe '1 Chêne Cartier',

— le groupe '3 Chêne Cartier’ (m),

— le groupe '3 Chêne Cartier’ (n),

— le groupe '7 Chêne Cartier',

— le groupe '9 Chêne Cartier',

— le groupe '11 Chêne Cartier',

— le groupe '13 Chêne Cartier',

— le groupe '[Adresse 13]',

— le groupe '[Adresse 11] Jardins [Adresse 26]',

— le groupe '[Adresse 12]',

— le groupe '[Adresse 19]',

— le groupe '[Adresse 15]',

— le groupe '[Adresse 25]',

— le groupe '[Adresse 4]',

— le groupe '[Adresse 2]',

— le groupe '[Adresse 9]',

— la porte 1 du bâtiment commercial.

Ce document précise que leur remplacement est dû au fait que certaines sont dans un état de dégradation avancée (oxydation au niveau des dormants métalliques, endommagement des structures béton sur les pourtours).

Le fait que le rédacteur de ce diagnostic ait placé les travaux concernant leur remplacement dans un paragraphe relatif aux travaux d’amélioration, ne saurait constituer la preuve qu’il ne s’agit pas de travaux d’entretien qui au demeurant ne sont pas visés dans ce document, alors que le diagnostiqueur n’a pas qualité pour se prononcer sur la qualification juridique des travaux envisagés au regard de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires produit également un document intitulé 'proposition de mission’ établie par CETRAC Ingénierie daté du 11 avril 2019 (Cf. Pièce appelant N°11) qui indique que les portes de hall d’entrée sont en fin de vie (dormant métallique corrodé).

Il verse également aux débats une note technique sur travaux réalisés établie par la SARL ECGG, qui certes l’a été à la demande du syndicat des copropriétaires et est récente puisque datant du 24 juillet 2025, mais qui indique également que les menuiseries existantes avant travaux présentaient de nombreuses infiltrations en périmétrie et plus particulièrement en appui de menuiserie, les infiltrations touchant les modes de fixation des anciennes menuiseries en acier (pattes à scellement) celles-ci rouillaient et faisaient éclater la maçonnerie.

Ces documents produits par le syndicat des copropriétaires, se rejoignant sur le caractère dégradé des portes concernées, la cour estime qu’il ne s’agit pas de travaux d’amélioration mais que leur remplacement rentre dans la catégorie des travaux d’entretien visés par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, peu important leur ancienneté.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a annulé la résolution N°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 novembre 2021 et Madame [V] [S] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution N°12.

Les résolutions N°14 à 14-5

La résolution N°14 fait suite à la résolution N°12 et concerne plus spécifiquement les travaux de changement des menuiseries du bâtiment 2.

La résolution N°14-1 concerne le choix du fournisseur, la résolution N°14-2, la souscription d’un contrat de maîtrise d’oeuvre, la résolution N°14-3, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, la résolution N°14-4, l’échéancier des appels et la résolution N°14-5, les honoraires du syndic.

La cour ayant considéré que la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 avait été valablement appliquée au titre de la résolution N°12, dont les résolutions 14 à 14-5 sont la suite logique, le jugement sera infirmé en ce qu’il a annulé lesdites résolutions pour non-respect de la majorité requise.

Madame [W] sera donc déboutée de sa demande d’annulation de ces résolutions de ce chef, étant ici précisé que la demande d’annulation de la résolution N°14-5 qui concerne les honoraires supplémentaires du syndic sera de nouveau examinée ci-après sur un autre fondement.

Les résolutions 15 à 15-5

La résolution N°15 concerne les travaux de remplacement des salles communes ( salle conseil syndical/gym; salle ping-pong, salle employé immeuble, salle travaux manuels).

La résolution N°15-1 concerne le choix du fournisseur, la résolution N°15-2 la souscription d’un contrat de maîtrise d’oeuvre, la résolution N°15-3 la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, la résolution N°15-4 l’échéancier des appels et la résolution N°15-5 les honoraires du syndic.

La cour ayant considéré que la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 avait été valablement appliquée au titre de la résolution N°12, dont les résolutions 15 à 15-5 sont la suite logique, le jugement sera infirmé en ce qu’il a annulé lesdites résolutions,

le jugement sera infirmé en ce qu’il a annulé lesdites résolutions pour non-respect de la majorité requise.

Madame [V] [S] sera donc déboutée de sa demande d’annulation de ces résolutions de ce chef, étant ici précisé que la demande d’annulation de la résolution N°15-5 qui concerne les honoraires supplémentaires du syndic sera de nouveau examinée ci-après sur un autre fondement.

Les résolutions 21 à 21-5

La résolution N°21 concerne les travaux du parking aérien suite aux travaux d’étanchéité du garage 2 décrits à la résolution N°17.

La résolution N°21-1 concerne le choix du fournisseur, la résolution N°21-2, la souscription d’un contrat de maîtrise d’oeuvre, la résolution N°21-3, la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, la résolution N°21-4 l’échéancier des appels et la résolution N°25-5, les honoraires du syndic.

Le tribunal a estimé que les travaux d’étanchéité relatifs à la réfection de la dalle située au-dessus du garage N°2 n’avaient pas été considérés comme des travaux urgents lors du Diagnostic Technique Global réalisé en 2018 contrairement à ceux concernant le garage N°1, mais avaient été classés dans les travaux d’amélioration de telle sorte qu’ils ne pouvaient être votés à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’il n’était pas établi par le syndicat des copropriétaires que l’étanchéité de la dalle située au-dessus du garage N°2 était devenue urgente du fait de sa vétusté ou de sa défaillance.

Il sera relevé tout d’abord que l’urgence n’est pas visée par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. C’est donc à tort que le tribunal a fondé sa décision sur ce critère.

Comme il a été dit ci-dessus, le fait que le diagnostiqueur ait crû devoir classer ces travaux dans le paragraphe relatif aux travaux d’amélioration sans d’ailleurs faire référence aux travaux d’entretien, est indifférent dès lors qu’il n’a pas la compétence nécessaire pour qualifier juridiquement les travaux à réaliser au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte néanmoins du schéma directeur établi dans le cadre de ce diagnostic que s’il est fait état de travaux d’étanchéité sur le garage N°1, la seule mention concernant le garage N°2 n’a pas trait à des travaux d’étanchéité mais à des reprises sur dégradations (escaliers, rampe d’accès, murs…).

La note technique établie en 2025 par la SARL d’Economie de la Construction produite par le syndicat des copropriétaires ne précise pas si l’étanchéité fuyarde dont elle fait état, concerne le garage N°2, alors qu’il n’est pas contesté qu’une reprise d’étanchéité du garage N°1 s’est avérée nécessaire.

La proposition de mission établie par le CETRAC en 2019 n’est guère plus précise, puisqu’elle comporte des photographies du parking enterrré N°2 avec la mention suivante : ' Constat : protection du parking enterré N°02 altérée, infiltration au droit des cages d’escalier à ciel ouvert'.

Au regard de ces éléments, la cour estime que n’est pas rapportée la preuve de la nécessité de refaire l’étanchéité du parking aérien situé au-dessus du garage N°2.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a annulé les résolutions N°21 à 21-5.

Sur les honoraires supplémentaires du syndic

En vertu de l’article 18A de la loi du 10 juillet 1965, une rémunération spécifique complémentaire à la rémunération du syndic fixée de façon forfaitaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières qui ne relèvent pas de la gestion courante et sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Cette liste qui figure à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967, vise notamment les prestations relatives aux travaux et études techniques mentionnées à l’article 44 dudit décret qui concerne notamment les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance.

L’article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les honoraires spécifiques au profit du syndic sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés aux mêmes règles de majorité.

La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.

Le tribunal a estimé que le calcul de la rémunération du syndic pour les travaux autres que ceux pour lesquels il avait prononcé l’annulation des résolutions, soit les résolutions N°14-5, 15-5, 19-5, 20-5, 21-5 et 23-3 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, et 10-3 et 11-3 de l’assemblée générale du 17 mai 2022, était irrégulier car faisant apparaître un taux unique de 2,5% du montant des travaux quelle que soit l’importance de ces travaux pour la gestion administrative, auquel s’ajoute des frais de gestion technique basés sur des vacations.

Le syndicat des copropriétaires soutient que des résolutions ont été prévues pour chaque type de travaux pour satisfaire au principe d’autonomie des résolutions, mais que lesdits travaux concouraient tous à une réhabilitation globale. Il estime dès lors qu’il n’existait aucune obligation de prévoir un taux dégressif en fonction de la nature des travaux.

Madame [V] [S] conclut à la confirmation du jugement sur ce point.

En l’espèce, la cour constate que pour chaque type de travaux faisant l’objet des résolutions sus-visées, un seul et unique taux de 2,5% HT du montant HT des travaux est mentionné, sans qu’il soit fait état d’un taux dégressif en fonction de l’importance des travaux, pourtant prévu par la loi.

L’argument du syndicat des copropriétaires selon lequel, il n’y avait pas lieu de se conformer à cette disposition légale qui s’imposait à lui, est inopérant, quant bien même les travaux concernés étaient votés dans le cadre d’une réhabilitation légale.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a annulé les honoraires supplémentaires du syndic votés dans le cadre des résolutions N°14-5, 15-5, 19-5, 20-5, 21-5 et 23-3 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, et 10-3 et 11-3 de l’assemblée générale du 17 mai 2022.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 29]' à payer à Madame [V] [S] une somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs demandes à ce titre.

Chaque partie succombant partiellement conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 29 mai 2024 en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', aux dépens de, l’instance dont distraction au profit de Maître Roulleaux,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]' à verser la somme de 1.500 euros à Mme [V] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE CONFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant

DEBOUTE Madame [M] [V] [S] de sa demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021, portant principe de la réfection de l’ensemble de menuiseries, de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', situé entre les [Adresse 34] à [Localité 31],

DEBOUTE Madame [M] [V] [S] de sa demande d’annulation des résolutions 14 à 14-5 relatives aux changements de menuiseries dans le bâtiment 2, de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', situé entre les [Adresse 32], [Adresse 28] et [Adresse 30] à [Localité 31],

DEBOUTE Madame [M] [V] [S] de sa demande d’annulation des résolutions 15 à 15-5 relatives aux changements de menuiseries dans les parties communes, de l’assemblée générale du 30 novembre 2021 de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 29]', situé entre les [Adresse 33] et [Adresse 30] à [Localité 31],

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président