26/11/2025

ARRÊT N° 587/2025

N° RG 23/04474 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P4ZS

SG/KM

Décision déférée du 23 Mai 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 12]

( 22/03768)

[V]

[S] [N]

C/

[G] [O] [W] [B]

[E] [B]

[F] [B]

CONFIRMATION

PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [S] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Laurie DELAS, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro [Localité 7].2024.008095 du 27/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

INTIMES

Monsieur [G] [O] [W] [B] Venant aux droits de [Z] [B]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représenté par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [E] [B] Venant aux droits de [Z] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [F] [B] Venant aux droits de [Z] [B]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K.MOKHTARI, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2006, Mme [Z] [B] veuve [J] a donné à bail à Mme [S] [N] un logement situé [Adresse 1].

Par décision du 7 avril 2021, Mme [Z] [B] veuve [J] a fait l’objet d’une mesure de tutelle qui a été confiée à Mme [F] [B].

Par acte du 3 février 2022, Mme [F] [B], es qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J] a fait signifier à Mme [S] [N] un congé pour vendre, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 19 septembre 2022.

Mme [S] [N] n’a pas quitté les lieux.

Par acte du 2 novembre 2022, Mme [F] [B], es qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J] a fait assigner Mme [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

— constater la validité du congé délivré à Mme [S] [N] en date du 3 février 2021 et la résiliation du contrat de location au 19 septembre 2022,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Mme [S] [N], ainsi que celles de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [S] [N] à payer à Mme [F] [B], ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J], jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives,

— condamner Mme [S] [N] à payer à Mme [F] [B], ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J], la sornme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire en date du 23 mai 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré valable le congé pour vente délivré à Mme [S] [N] le 3 février 2022,

— en conséquence, déclaré Mme [F] [B] , ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J], recevable en ses demandes,

— ordonné l’expulsion des lieux loués de Mme [S] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— condamné Mme [S] [N] à payer à Mme [F] [B], ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J], au paiement , jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives,

— condamné Mme [S] [N] à payer à Mme [F] [B], ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J], la somme de 2 574,37 euros au titre de l’arriéré des loyers,

— condamné Mme [S] [N] à payer à Mme [F] [B], ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [S] [N] aux dépens,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Mme [Z] [B] veuve [J] est décédée le 11 avril 2023, entre la date d’audience et celle du jugement, laissant pour lui succéder M. [G] [B], Mme [E] [B] et Mme [F] [B].

Par déclaration en date du 22 décembre 2023, Mme [S] [N] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique 18 septembre 2024, Mme [S] [N], appelante, demande à la cour au visa des articles 465, 505, 1343-5 et 1353 du code civil, les articles 112 et 649 du code de procédure civile, et des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

à titre liminaire :

— juger Mme [S] [N] recevable et bien fondée en son appel à l’encontre du jugement rendu le 23 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse,

à titre principal

— réformer le jugement rendu le 23 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

— prononcer la nullité du congé pour vendre signifié le 3 février 2022 à Mme [S] [N] à la requête de Mme [F] [B], ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J],

— déclarer que M. [G] [B], Mme [E] [B] et Mme [F] [B], venant aux droits de Mme [Z] [B] épouse [J], ne justifient pas d’un arriéré locatif à la charge de Mme [S] [N],

— débouter M. [G] [B], Mme [E] [B] et Mme [F] [B], venant aux droits de Mme [Z] [B] épouse [J], de l’intégralité de leurs demandes,

à titre subsidiaire

— accorder à Mme [S] [N] un délai d’un an pour quitter les lieux située [Adresse 3],

— autoriser Mme [S] [N] à régler toute condamnation qui serait mise à sa charge sur une période de 24 mois,

— déclarer que durant cette période les sommes dues ne produiront point d’intérêt,

en toute hypothèse

— débouter M. [G] [B], Mme [E] [B] et Mme [F] [B], venant aux droits de Mme [Z] [B] épouse [J], de l’intégralité de leurs demandes et appel incident,

— condamner solidairement M. [G] [B], Mme [E] [B] et Mme [F] [B], venant aux droits de Mme [Z] [B] épouse [J], à payer à Mme [S] [N] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [G] [B], Mme [E] [B] et Mme [F] [B], venant aux droits de Mme [Z] [B] veuve [J], aux entiers dépens.

Mme [N] fait valoir qu’en application de l’article 505 du code civil, aucun acte de disposition ne peut être accompli par le tuteur ès qualités à défaut d’autorisation spéciale du juge des tutelles d’accomplir cet acte, que dans la mesure où le congé pour vente vaut offre de vente, il s’analyse en un acte de disposition et non comme un acte d’administration, et qu’à défaut d’une telle autorisation la nullité du congé pour vendre doit être ordonnée. Elle soutient qu’en l’espèce, l’ordonnance de vente d’immeuble rendue le 10 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles n’autorise pas Mme [F] [B] à faire délivrer à la locataire un congé pour vendre mais vaut uniquement pour la signature du compromis de vente et pour la réitération par acte authentique devant notaire.

Elle estime que faute d’un congé pour vente valable, elle a bénéficié de la reconduction de son contrat de bail le 12 septembre 2022.

Sur l’arriéré locatif, Mme [N] soutient que des versements qu’elle a effectués ne figurent pas sur le relevé de compte établi par la société ADL Immobilier, gestionnaire du bien, pour un montant total de 3288,16 euros au 5 janvier 2023.

À titre subsidiaire, Mme [N] sollicite des délais tant pour quitter les lieux que pour se libérer des sommes mises à sa charge.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 13 mai 2025, M. [G] [B], Mme [E] [B] et Mme [F] [B], venant auxdroits de Mme [Z] [B] veuve [J], intimés et appelants incidents, demandent à la cour au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— débouter Mme [S] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse le 23 mai 2023 en ce qu’il a :

* déclaré valable le congé pour vente délivré à Mme [S] [N] le 3 février 2022,

* en conséquence déclaré Madame [F] [B], ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J], recevable en ses demandes,

* ordonné expulsion des lieux loués de Mme [S] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

* condamné Mme [S] [N] à payer à Mme [F] [B], ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J], jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives,

* condamné Mme [S] [N] à payer à Mme [F] [B], ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [S] [N] aux dépens,

En revanche, infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [S] [N] à payer à Mme [F] [B], ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J], la somme de 2.574,37 euros au titre de l’arriéré des loyers,

statuant à nouveau,

— condamner Mme [S] [N] à payer à M. [G] [B], Mme [E] [B] et Mme [F] [B] la somme de 6 360,50 euros au titre de l’arriéré des loyers,

en tout état de cause, compte tenu du décès de feue [Z] [B],

— déclarer valable le congé pour vente délivré à Mme [S] [N] le 3 février 2022,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Mme [S] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [S] [N] à payer à M. [G] [B], Mme [E] [B] et Mme [F] [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner Mme [S] [N] à payer M. [G] [B], Mme [E] [B] et Mme [F] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [S] [N] au paiement des entiers dépens en ce compris ceux de première instance et d’appel.

Les consorts [B] exposent que la vente du bien immobilier a fait l’objet d’une autorisation par le juge des tutelles par ordonnance du 10 janvier 2022 et que Mme [F] [B] avait bien qualité pour solliciter la vente du bien et délivrer un congé pour vendre à cet effet. Ils ajoutent que les actes d’administration ne sont pas soumis à autorisation du juge des tutelles et que la résiliation du bail d’habitation en tant que bailleur est bien un acte d’administration au sens de l’article 496 du code civil et du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008.

Sur l’arriéré locatif, ils expliquent qu’ils produisent un relevé de compte établi par l’agent immobilier gestionnaire du bien et que les règlements en espèces évoqués par Mme [N] apparaissent bien sur ce relevé avec un décalage de quelques jours.

Sur l’octroi d’un délai pour quitter les lieux, ils rappellent que le jugement qui a ordonné l’expulsion date du 23 mai 2023 et que la locataire a ainsi bénéficié d’un délai de plus d’un an pour rechercher un logement, qu’au moment du congé, Mme veuve [J] était en vie et avait besoin de l’argent de la vente pour payer sa maison de retraite, et que leur intention de vendre le bien demeure.

Ils s’opposent également à l’octroi de délais de paiement aux motifs que l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation ne fait que s’aggraver pour s’élever désormais à la somme de 6 360,50 euros au 12 mai 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2025, fixant l’affaire à plaider à l’audience du 04 juin 2025 à laquelle la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, prorogé au 22 octobre 2025. Par avis avant dire droit par simple mention aux dossier, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins de modification de la composition de jugement. À l’audience de réouverture du 03 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 465 4° du code civil, si le tuteur a accompli seul un acte qui aurait dû être fait par la personne protégée soit seule soit avec son assistance ou qui ne pouvait être accompli qu’avec l’autorisation du juge ou du conseil de famille s’il a été constitué, l’acte est nul de plein droit sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice.

L’article 505 du code civil dispose que le tuteur ne peut, sans y être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, par le juge, faire des actes de disposition au nom de la personne protégée.

En l’espèce, la mise sous tutelle de la bailleresse, Mme [Z] [B] veuve [J], a été prononcée le 7 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en qualité de juge des tutelles. Mme [F] [B] a été désignée en qualité de tuteur.

Par ordonnance en date du 10 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en qualité de juge des tutelles a autorisé Mme [F] [B] agissant en qualité de tuteur à représenter Mme [Z] [B] veuve [J] dans les opérations de vente du bien immobilier sis [Adresse 1], et dit que cette autorisation valait pour la signature du compromis de vente et pour la réitération par acte authentique devant notaire.

Par acte d’huissier en date du 3 février 2022, Mme [F] [B] ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J] a ensuite fait délivrer à Mme [S] [N] congé pour vendre ce bien immobilier par application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [N] soutient que le congé pour vendre constitue un acte de disposition au sens de l’article 505 du code civil qui aurait dû être autorisé par le juge des tutelles.

L’article 496 du code civil indique que la liste des actes qui sont regardés comme des actes d’administration relatifs à la gestion courante du patrimoine et comme des actes de disposition qui engagent celui-ci de manière durable et substantielle est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Le décret visé dans cet article est le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 qui précise en son article 1er que constituent des actes d’administration les actes d’exploitation ou de mise en valeur du patrimoine de la personne protégée dénués de risque anormal et que figure dans la colonne 1 du tableau constituant l’annexe 1 du présent décret une liste des actes qui sont regardés comme des actes d’administration. L’article 2 du même décret précise que constituent des actes de disposition les actes qui engagent le patrimoine de la personne protégée pour le présent ou l’avenir, par une modification importante de son patrimoine, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives de son titulaire et que figure dans la colonne 2 du tableau constituant l’annexe 1 du présent décret une liste des actes qui sont regardés comme des actes de disposition.

Il apparaît que figurent dans la colonne 1 'Actes d’administration’ de l’annexe 1 du décret 'la conclusion et le renouvellement d’un bail de neuf ans au plus en tant que bailleur (article 595 et 1718 du code civil ) ou preneur', ainsi que 'la résiliation du bail d’habitation en tant que bailleur'.

En conséquence, le congé pour vendre donné par la tutrice, qui vaut résiliation du bail, n’avait pas à être autorisé par le juge des tutelles, lequel devait en revanche autoriser la vente du bien litigieux, acte de disposition, ce qui a été fait antérieurement à la délivrance du congé pour vendre.

Le fait que le congé pour vendre vaille offre de vente est sans incidence sur cette analyse puisque la vente avait été préalablement autorisée par le juge des tutelles.

Mme [N] doit être déboutée de sa demande de nullité du congé pour vendre et de sa demande subséquente tendant à ce qu’il soit jugé qu’elle a bénéficié de la reconduction du contrat de bail.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— déclaré valable le congé pour vente délivré à Mme [S] [N] le 3 février 2022,

— ordonné expulsion des lieux loués de Mme [S] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— condamné Mme [S] [N] à payer à Mme [F] [B], ès qualités de tutrice de Mme [Z] [B] veuve [J], jusqu’au départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, sauf à préciser que cette indemnité doit être versée aux consorts [B] venant aux droits de Mme [Z] [B] veuve [J].

Sur l’arriéré locatif

Les consorts [B] produisent un relevé de compte établi par la société ADL Immobilier, gestionnaire du bien, arrêté au 12 mai 2025, dont il ressort qu’à cette date Mme [N] était débitrice de la somme de 6 360,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (pièce n° 25).

Les versements en espèces allégués par Mme [N] figurent bien sur ce relevé de compte, avec quelques jours de décalage par rapport aux dates qu’elle indique.

Doivent en revanche être supprimées de ce compte comme étrangères à l’arriéré locatif :

— le 6 juin 2023, la somme de 800 euros 'article 700 CPC',

— le 7 juillet 2023, la somme de 157,48 euros '[K] – cdt quitt lieux',

— le 1er décembre 2023, la somme de 157,80 euros 'Huissier [K] – commandement 28/11/23'.

Mme [N] doit en conséquence être condamnée à payer aux consorts [B] la somme de 5 245,22 euros par voie d’actualisation de la décision entreprise.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Mme [N] sollicite des délais pour quitter les lieux en application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle expose à cet effet qu’elle est âgée de 80 ans, qu’elle rencontre des difficultés pour procéder à son relogement et que la vente initialement projetée au profit de la bailleresse n’est plus d’actualité du fait de son décès survenu au mois d’avril 2023.

Il apparaît que Mme [N] avait reçu congé le 3 février 2022 pour le 19 septembre 2022 et qu’elle a donc déjà bénéficié d’un délai de trois ans à compter de cette date pour se reloger. En outre, le jugement ayant ordonné son expulsion, confirmé par le présent arrêt, est en date du 23 mai 2023, soit il y a plus de deux ans et l’appelante ne justifie d’aucune démarche en vue de son relogement à l’exception d’un rendez-vous avec une assistante sociale du conseil départemental en date du 22 avril 2024.

Dans ces conditions, compte tenu en outre du souhait légitime des ayants droits de Mme [B] de vendre le bien, sa demande de délais doit être rejetée.

Sur la demande de délais pour payer l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la position du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement de sommes dues.

Mme [N] sollicite les plus larges délais de paiement compte tenu de ses faibles capacités de remboursement.

Il apparaît que la dette locative s’est considérablement aggravée depuis la décision de première instance, passant de 2 574,37 euros à 5 245,22 euros et que Mme [N] a bénéficié d’une décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 28 février 2025 (pièce n° 26) qui a proposé un échelonnement de la dette à hauteur de 236,21 euros par mois en sus de l’indemnité d’occupation, échelonnement qui n’a pas été respecté au vu du relevé de compte ci-dessus analysé.

Dans ces conditions, il y a lieu de la débouter de sa demande de délais.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [N], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Constate que M. [G] [B], Mme [E] [B] et Mme [F] [B] viennent aux droits de Mme [Z] [B] veuve [J] décédée le 11 avril 2023,

— Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 23 mai 2023 sauf à actualiser le montant de la dette au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5 245,22 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 12 mai 2025,

Y ajoutant,

Déboute Mme [S] [N] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

Déboute Mme [S] [N] de sa demande de délais de paiement,

Condamne Mme [S] [N] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [S] [N] à payer à M. [G] [B], Mme [E] [B] et Mme [F] [B], pris ensemble, la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge,

Déboute Mme [N] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET