4ème Chambre

ARRÊT N° 82

N° RG 24/04448

N°Portalis DBVL-V-B7I-VBG3

(Réf 1ère instance : 24/00071)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 MARS 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Février 2025

devant Monsieur Philippe BELLOIR, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 13 Mars 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [A] [L]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olivier SEBAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Madame [O] [L]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier SEBAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉES :

Madame [F] [Z]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Mathilde TESSIER de la SELARL TESSIER HERVE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N352382024007485 du 16/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

S.A.R.L. CABINET ROUSSEL

[Adresse 2]

[Localité 4]

Signification de la déclaration d’appel par les appelants le 02/10/24 à étude

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représentée par M^e Agnès PEROT de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Elsa BEUCHER-FLAMENT de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.S. STGS

[Adresse 14]

[Localité 9]

Déclaration d’appel signifiée par les appelants le 24/09/24 à personne habilitée

Compagnie d’assurance SMABTP

[Adresse 12]

[Localité 11]

Déclaration d’appel signifiée par les appelants le 19/09/24 à personne habilitée

S.A.R.L. SOCIETE NOUVELLE DEMEURE

[Adresse 7]

[Localité 6]

S.E.L.A.R.L. LH & ASSOCIES

pris en la personne de Me [P] [M]

es qualités de mandataire liquidateur de la SARL NOUVELLE DEMEURE

[Adresse 3]

[Localité 4]

assignée en intervention forcée par les appelants le 02/10/24 à personne habilitée

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 12 décembre 2022, Mme [O] [L] et M. [A] [L] ont vendu à Mme [F] [G], par l’intermédiaire de l’agence immobilière Nouvelle Demeure, une maison sise [Adresse 10] à [Localité 6]-(35).

Le 29 septembre 2022, le Cabinet Roussel, assuré auprès de la compagnie Allianz, a réalisé un diagnostic de l’état parasitaire de la maison.

Postérieurement à la vente, Mme [G] a allégué plusieurs désordres affectant la maison, lesquels ont été signalés à son assureur.

Par actes d’huissier en date des 16, 19, 20, 21, 24 et 27 février 2024, Mme [G] a fait assigner M. et Mme [L], le cabinet Roussel et son assureur la société Allianz Iard, la société STGS et son assureur la SMABTP et la société Nouvelle Demeure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

— rejeté les demandes de mise hors de cause ;

— ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [I] [J], avec la mission suivante :

— visiter, en présence des parties où celles-ci dûment convoquées les immeubles litigieux,

les décrire et dire s’ils présentent les désordres d’infiltrations par la toiture et d’absence de raccordement des eaux usées au réseau collectif,

— énumérer et décrire, dans l’affirmative de présence de désordres, les mesures conservatoires pouvant et devant être appliquées, par quel(s) professionnel(s) et selon quelles techniques et règles de l’art, et ce sans préjudice de constatations et de d’application des mesures définitives en résolution définitive,

— énumérer et décrire les désordres constatés, en indiquer la cause, la nature et l’importance en précisant si ces désordres sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou l’un de ces éléments indissociables, ou encore à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou devant porter atteinte à la sécurité des personnes,

— dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en 'uvre ou toute autre cause que l’expert indiquera,

— donner son avis sur la connaissance des désordres par les vendeurs,

— dire et décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, à titre conservatoire et urgent, puis plus largement en résolution pleine et entière, en évaluer le coût, la durée et le calendrier d’exécution,

— dire si les biens demeureront habitables et conformes aux règles régissant la location à usage d’habitation, en ses règles de sécurité, de salubrité et de décence,

— évaluer le ou les préjudices subis par les requérants du fait des désordres, et de leurs conséquences,

— d’une façon générale et dans le cadre de la mission ci-dessus définie rechercher tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente d’apprécier les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis,

— répondre à tout dire écrit des parties auxquelles l’expert devra adresser un projet de rapport et en tant que de besoin entendre tout sachant qu’il requiert,

— ordonné aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission,

— dit que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine, en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de

ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de dix mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties,

— dit que les frais d’expertise seront avancés par Mme [G] qui devra consigner la somme de 2 500 euros dans le mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par chèque, libellé à l’ordre du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, ou par virement, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus,

— commis le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire,

pour surveiller l’exécution de la mesure,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dis que les dépens resteront à la charge de Mme [G], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Mme et M. [L] ont relevé appel de cette décision le 23 juillet 2024, intimant Mme [G] (RG 24/04417) puis par acte du 24 juillet 2024, enregistré le 25 juillet 2024, intimant Mme [G], la société LH & Associés, le cabinet Roussel, la société Allianz Iard, la société STGS, la SMABTP et la société Nouvelle Demeure (RG 24/04448).

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 1er août 2024.

Dans leurs dernières écritures du 2 août 2024, Mme et M. [L] demandent essentiellement à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné des opérations d’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner à leur verser une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures du 17 octobre 2024, la société Allianz Iard demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite de l’appel de Mme et M. [L],

— lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves sur sa garantie et sur la responsabilité alléguée du Cabinet Roussel, qui ne sont pas établies à ce stade,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement par maître Depasse pour ceux dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Dans ses dernières écritures du 14 janvier 2025, Mme [G] demande à la cour de :

— dire les présentes conclusions recevables,

— confirmer l’ordonnance rendue en toutes ses dispositions,

— condamner les époux [L] aux entiers dépens de l’instance,

— débouter les époux de leurs demandes plus amples et contraires.

La société Nouvelle Demeure, la société STGS, la SMABTP et le Cabinet Roussel n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’affaire a été fixée au 11 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

Il résulte du rapport d’expertise amiable du Cabinet Elex du 27 juillet 2023 réalisé à l’initiative de Mme [G] des infiltrations par la toiture. De la même manière, l’état parasitaire réalisé par le Cabinet Roussel du 29 septembre 2022 a fait apparaître plusieurs traces d’humidité au plafond.

S’agissant des désordres liés au raccordement des eaux usées au réseau collectif, le rapport de la société STGS du 30 septembre 2022 indique : « le raccordement des eaux usées présente une anomalie : toute ou partie des eaux usées ne sont pas raccordées au réseau collectif dédié ». Et par un courrier du 11 octobre 2024, la commune [Localité 6] a confirmé cette difficulté précisant : « Les techniciens présents ont fait le même constat, c’est-à-dire que votre maison n’est pas raccordée à l’assainissement collectif ».

S’agissant de la dégradation des murs pignons, Mme [G] produit le rapport d’expertise amiable établi le 27 juillet 2023 qui a relevé qu’elle avait effectué les travaux en rebouchant les trous présents dans les pignons et en posant des doublages en plaques de plâtre dans l’ensemble du rez-de-chaussée, de sorte que les désordres ne sont plus constatables.

Les constatations des experts amiables et le courrier de la commune [Localité 6] constituent le motif légitime requis par l’article 145 du code civil en sorte que c’est à juste titre que le juge des référés a ordonné une expertise.

De surcroît, postérieurement à la décision critiquée, et de manière non équivoque, les désagréments soulignés par Mme [G], notamment sur les infiltrations, ont été constatés par l’expert dans sa note au parties, sous titrée (projet de) pré-rapport du 14 décembre 2024. En effet, l’expert relève des difficultés sur l’intégralité de la toiture qui serait infiltrante, antérieure à la vente de la maison. Il indique que la maison de Mme [G] est impropre à sa destination.

Ces éléments postérieurs à la décision du juge des référés justifient le bien fondé de la demande d’expertise de Mme [G].

Il s’ensuit que l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a ordonnée une expertise.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [L] succombant en appel seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés du 11 juillet 2024,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [O] [L] et M. [A] [L] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,