1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 19/03877

N° Portalis DBVL-V-B7D-P3BM

(Réf 1ère instance : 17/02981)

M. [Z] [S]

Mme [F] [S]

C/

M. [W] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Marie-Claude COURQUIN lors des débats et M^me Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 19 mars 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 janvier 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 4 juin 2024

****

APPELANTS

Monsieur [Z] [S] venant aux droits de [C] [S] décédé

Né le [Date naissance 7] 1972 à [Localité 17] (94)

[Adresse 10]

[Localité 12]

Madame [F] [S] venant aux droits de [C] [S] décédé

Née le [Date naissance 11] 1970 à [Localité 17] (94)

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représentés par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e David LEMEE, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ

Monsieur [W] [S]

Né le [Date naissance 4] 1946 à [Localité 18] (94)

[Adresse 25]

[Localité 22] – PORTUGAL

Représenté par M^e Sandrine CARON de la SELARL BOEZEC CARON BOUCHE AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Mme [E] [J] veuve [S], née le [Date naissance 6] 1910, est décédée le [Date décès 9] 2011 en laissant pour lui succéder ses deux enfants :

M. [W] [S], né le [Date naissance 4] 1946,

M. [C] [S], né le [Date naissance 3] 1949.

2. Mme [J] a rédigé au profit de ses fils deux testaments olographes complémentaires les 4 janvier 2000 et 26 octobre 2009.

3. Me [U], notaire, a établi la déclaration de succession après le décès d'[E] [J] ainsi qu’un projet de liquidation partage de la succession qui n’a pas été accepté par M. [C] [S]. En conséquence, le 1er août 2012, M. [W] [S] a assigné M. [C] [S] en partage judiciaire de la succession de leur mère.

4. M. [C] [S] est décédé le [Date décès 8] 2014, ses deux enfants M. [Z] et Mme[F] [S] (ci-après dénommés les consorts [S]) sont intervenus volontairement à la procédure.

5. Par jugement en date du 4 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Nantes a :

— ordonné l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de la succession d'[E] [S] et désigné le président de la chambre départementale des notaires de la Loire-Atlantique pour y procéder avec faculté de délégation et sous contrôle du juge de la mise en état,

— dit que M. [W] [S] devra rapporter à la succession les sommes de 36.587,76 €, de 18.000 € et de 228.750 €,

— dit que Mme [F] [S] et M. [Z] [S], venant en représentation de leur père [C] [S], devront rapporter à la succession la somme non contestée de 120.265,56 €,

— fixé à la somme de 140.621,85 € la donation par préciput et hors part successorale effectuée par [E] [S] au bénéfice de M. [W] [S],

— fixé à la somme de 39.378,15 € le montant du legs attribué par [E] [S] à M. [W] [S],

— fixé la valeur du bien indivis sis [Localité 24] [Localité 19], cadastré

section BB n°[Cadastre 2] pour une contenance de 6,9 a et 15,1 ca à la somme de 400.000 €,

— dit que l’indemnité d’occupation due par Mme [F] [S] et M. [Z] [S] venant en représentation de leur père [C] [S] depuis le décès de Mme [S] est de 450 € par mois,

— dit qu’il appartiendra au notaire de déterminer la créance de M. [C] [S] à l’encontre de l’indivision au vu des justificatifs afférents à l’immeuble de [Localité 24], à l’exclusion des impôts afférents à l’immeuble qui restent à la charge de Mme [F] [S] et M. [Z] [S] venant en représentation de leur père [C] [S] depuis 2000,

— débouté M. [W] [S] du surplus de ses demandes,

— débouté Mme [F] [S] et M. [Z] [S] venant en représentation de leur père [C] [S] du surplus de leur demande.

6. Un procès-verbal de difficultés a été dressé le 17 mars 2017 par Me [D], notaire à [Localité 20], déléguée par le président de la chambre des notaires pour procéder aux opérations de liquidation et partage de la succession.

7. Par conclusions du 31 mai 2017, M. [W] [S] a saisi le tribunal de grande instance de Nantes aux fins qu’il soit statué sur les points de désaccord figurant dans le procès-verbal de difficulté.

8. Par jugement du 9 mai 2019, le tribunal de grande instance de Nantes a :

ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture du 15 janvier 2019,

ordonné la clôture au jour des plaidoiries en date du 5 mars 2019,

débouté les consorts [S] de leur demande de communication sous astreinte des relevés de comptes bancaires de janvier 2004 à décembre 2006,

dit n’y avoir lieu à rapport par M. [W] [S] de la somme de 57.873,59 € intégrée par le notaire et de la somme de 12.107,86 €,

dit que le compte d’administration de M. [C] [S] jusqu’au décès de sa mère doit être fixé à la somme de 15.610,61 €,

dit que les frais de Me [U] à hauteur de la somme de 5.536,21 € doivent figurer au passif de la succession,

dit que le testament d'[E] [J] en date du 4 janvier 2000 doit être interprété en ce sens que le bien immobilier de [Localité 24] doit être mis dans le lot des consorts [S] par représentation de leur père [C] [S],

débouté les consorts [S] de leurs demandes au titre des frais d’huissier et des frais de recherches bancaires,

constaté l’absence de contestation du projet de partage de Me [D] sur d’autres points et dit qu’il devra recevoir exécution pour les points non contestés,

débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage,

ordonné l’exécution provisoire de la décision.

9. Par déclaration du 14 juin 2019, les consorts [S] ont interjeté appel de ce jugement.

10. Par arrêt en date du 25 mai 2021, la cour d’appel de Rennes a :

confirmé le jugement du 9 mai 2019 en ce qu’il a :

débouté les consorts [S] de leur demande de communication sous astreinte des relevés de comptes bancaires de janvier 2004 à décembre 2006,

dit n’y avoir lieu à rapport par M. [S] de la somme de 57.873,59 € intégrée par le notaire et de la somme de 12.107,86 €,

dit que le compte d’administration de [C] [S] jusqu’au décès de sa mère doit être fixé à la somme de 15.610,61 €,

dit que les frais de Me [U] à hauteur de la somme de 5.536,21 € doivent figurer au passif de la succession,

dit que le testament d'[E] [J] en date du 4 janvier 2000 doit être interprété en ce sens que le bien immobilier de [Localité 24] doit être mis dans le lot des consorts [S] par représentation de leur père [C] [S],

débouté les consorts [S] de leurs demandes au titre des frais d’huissier et des frais de recherches bancaires,

constaté l’absence de contestation du projet de partage de Me [D] sur d’autres points et dit qu’il devra recevoir exécution pour les points non contestés,

débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage,

ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— l’a réformé pour le surplus et statuant à nouveau a :

* ordonné le rapport de M. [S] de la somme de 37.624, 41 €,

* dit que les consorts [S] venant en représentation de leur père [C] [S] sont, au titre du compte d’administration afférent à la période comprise entre le 30 juin 2011 et le 30 août 2014, débiteurs envers l’indivision, après imputation de l’indemnité d’occupation à la charge du défunt, d’une somme de 14.846 €,

* rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée contre les consorts [S] au titre de la jouissance de l’immeuble indivis de [Localité 24] pour la période postérieure au 30 août 2014,

* fixé la créance des consorts [S] au titre de leur compte d’administra-tion de l’indivision afférent à la période comprise entre le 31 août 2014 et le 25 décembre 2020 à la somme de 5.427,76 €,

* fixé l’indemnité due par l’indivision aux consorts [S], au titre de l’entretien du bien immobilier indivis depuis le 31 août 2014, à un montant annuel de 800 €,

* rejeté la demande de prise en charge par l’indivision des honoraires de maîtres [T] et [G], notaires de M. [C] [S],

avant-dire droit sur la valeur de l’immeuble attribué aux consorts [S], a :

* ordonné une expertise confiée à M. [H] avec pour mission de :

— convoquer les parties et se faire remettre par elles tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux,

— procéder à l’estimation de la valeur vénale du bien immobilier situé à [Localité 24], [Localité 19] cadastré section BB n° [Cadastre 2] d’une contenance de 69 ares 51 centiares en cas de cession en un seul lot,

— proposer une mise à prix en cas de vente de l’immeuble par adjudication,

* fixé à 3.500 € le montant de la provision à consigner par M. [S], demandeur à l’expertise, à la régie de la cour d’appel de Rennes à titre d’avance sur la rémunération de l’expert avant le 15 juillet 2021,

* rappelé qu’à défaut de consignation dans le délai, la désignation de l’expert sera caduque sauf décision contraire du juge chargé du suivi de la mesure,

* dit que l’expert devra adresser préalablement aux parties un pré-rapport de ses investigations, analyses et conclusions aux fins de recueillir leurs observations écrites dans un délai préalablement fixé par ses soins et les prendre en considération dans son rapport définitif conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile,

* dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement sur simple ordonnance,

* impartir à l’expert un délai de quatre mois à compter du jour où il sera avisé du versement de la consignation pour déposer son rapport,

* désigné Mme [L], conseiller, et à défaut tout magistrat de cette chambre, pour suivre les opérations d’expertise,

* dit qu’il appartiendra à l’expert désigné de solliciter en temps utiles auprès du magistrat chargé de suivre l’expertise, les prorogations de délai nécessaires à l’exécution de sa mission,

* dit que lors du dépôt de son rapport, l’expert devra mentionner dans sa lettre de demande de rémunération, la date à laquelle il a, par le moyen de son choix permettant d’en établir la date de réception, informé les parties de sa demande de rémunération,

* dit que les parties pourront, s’il y lieu, adresser au magistrat chargé du contrôle des opérations leurs observations écrites sur la demande de rémunération faite par l’expert dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie de la demande de rémunération,

* dit que le dossier sera renvoyé à l’audience de mise en état du 11 janvier 2022 à 9 heures aux seules fins de vérifier l’état des opérations d’expertise conformément aux dispositions de l’article 153 du code de procédure civile,

renvoyé l’affaire devant le conseiller de la mise en état pour conclusions après dépôt du rapport d’expertise,

rejeté le surplus des demandes,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les dépens de la procédure seront employés en frais privilégiés de liquidation et de partage.

11. L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 9 mai 2023.

12. Aux termes de ce rapport, M. [H] a fixé la valeur vénale de l’immeuble dépendant de la succession sis à [Localité 24] à la somme de 450.000 € avec une mise à prix en cas d’adjudication à la somme de 250.000 €.

13. La cour doit par le présent arrêt se prononcer sur le prix de vente de cet immeuble et son sort dans le cadre de la liquidation de la succession.

* * * * *

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

14. Les consorts [S] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 février 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

fixer la valeur de l’immeuble sis [Localité 24], [Localité 19], et cadastré section BB, n°[Cadastre 2], Lieudit [Localité 19] à la somme de 340.027 €,

rejeter les conclusions de l’expert judiciaire,

A défaut,

désigner tel expert qu’il plaira avec la même mission que celle fixée dans l’arrêt du 25 mai 2021 à l’exception de l’évaluation d’une mise à prix,

A titre infiniment subsidiaire,

— écarter le calcul effectué par l’expert au titre de la méthode de valorisation par sol et construction,

— fixer la valeur de l’immeuble sur la base de la superficie de 133 m² à la somme de 399.000 € (133 m² x 3.000 €) ou si le calcul par la méthode valorisation par sol et construction ne devait pas être écarté à la somme de 438.500 €,

En tout état de cause,

inscrire la somme de 1.020 € TTC au compte d’administration des consorts [S],

— rejeter toute demande de licitation de l’immeuble indivis,

— débouter M. [S] de ses plus amples demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [S] au paiement aux consorts [S] d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— employer les dépens en frais privilégiés de partage.

* * * * *

15. M. [W] [S] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 15 février 2024 aux termes desquelles il demande à la cour de :

fixer la valeur de l’immeuble [Localité 19] à [Localité 24] à la somme de 450.000 €,

à défaut de justifier d’une capacité financière suffisante, ordonner la vente du bien immobilier par les soins de maître [D], notaire désignée pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage de la succession, avec une mise à prix de 250.000 €,

— dire que maître [D], notaire, établira le cahier des conditions de la vente conformément aux dispositions de l’article 1275 du code de procédure civile,

désigner maître [D], notaire, en qualité de séquestre pour percevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage, sauf avance sur partage unanimement convenue entre les indivisaires ou judiciairement octroyée,

débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel venait à ordonner une nouvelle expertise du bien de [Localité 19] à [Localité 24], dire que les frais et honoraires de cette expertise seront à la seule charge des consorts [S],

— dire que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits,

dire que les dépens de la procédure seront employés en frais privilégiés de liquidation et de partage en ce que compris les frais et honoraires de l’expertise menée par M. [H].

* * * * *

16. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 20 février 2024.

17. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

1) Sur la valorisation de l’immeuble de [Localité 24]

18. Les consorts [S] demandent à la cour de ne pas homologuer le rapport d’expertise qu’ils critiquent et de fixer la valeur réelle du bien à la somme de 340.027 €. Ils estiment la cour souveraine pour fixer le prix du bien en considération de la modification de sa superficie réelle et de la trame de l’expert. A défaut, ils sollicitent une nouvelle expertise.

19. Pour critiquer la valorisation à hauteur de 450.000 € retenue par l’expert, ils font valoir :

— que le bien est difficile d’accès, étant mal desservi tant par la route que par le train,

— que la plage la plus proche est à 600 m (et non 500 m comme indiqué dans le rapport d’expertise) et que la plage de [Localité 19] disparait en fonction des marées, ce qui oblige à se rendre sur des plages plus éloignées,

— que le bien est en mauvais état, dépourvu de chauffage et d’isolation de sorte qu’il ne peut, sans une importante rénovation, être destiné qu’à un usage estival dans des conditions sommaires,

— que la superficie de 138 m² retenue par l’expert est erronée en ce que d’après le mesurage réalisé le 2 janvier 2024 par un géomètre-expert, la superficie totale est en réalité de 133m²,

— que la commune de [Localité 24] fait partie des communes visées par le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022 établissant la liste des communes dont l’action en matière d’urbanisme et la politique d’aménagement doivent être adaptées aux phénomènes hydrosédimentaires entrainant l’érosion du littoral, qu’elle est particulièrement concernée par le changement climatique et ses conséquences, ce qui induit une réglementation stricte en matière d’urbanisme, nuit à l’attractivité de la commune et impacte l’évolution du marché immobilier.

20. Ils font grief à l’expert de ne pas avoir justifié le choix des valeurs de référence retenues pour les deux méthodes de valorisation.

21. Pour la méthode par comparaison directe :

— ils reprochent la valeur au m² retenue : ils estiment que pour retenir 3.000 €/m² l’expert s’est fondé sur le prix des biens vendus dans le secteur sans tenir compte de la date de construction des biens, ces derniers étant majoritairement des constructions récentes, aux normes, ce qui n’est pas le cas du bien litigieux,

— ils suggèrent en outre que ces biens étaient certainement mieux aménagés et isolés que le bien litigieux,

— ils estiment que la vente de référence dans la liste présentée n’est pas légitime car elle ne concerne pas un immeuble comparable au bien litigieux.

— ils soulignent que plus la parcelle est importante plus son prix au m² baisse,

— ils concluent que rien ne justifie le prix de 3.000 €/m² retenu et suggèrent d’après leur calcul le prix de 2.538 € /m² correspondant à la moyenne entre le prix au m² de la maison la plus similaire (2.474 €) et la moyenne de toutes les ventes du secteur présentées par l’expert (2.638 € /m²), soit une valeur réelle de la maison s’établissant à : 133 m² x 2.538 € /m² = 337.554 € selon la méthode par comparaison avec modification de la superficie.

22. Pour la méthode par sol et construction :

— ils contestent la valeur unitaire retenue par l’expert soit 1.000 € du m² pour la maison et 50 € pour le terrain,

— sur la construction, ils estiment que l’usage est de retenir 1.200/1.300 € du m² pour une maison en brique et de réduire la réduction liée à la vétusté qu’ils estiment au minimum à 60 % en considération de l’état de l’immeuble litigieux de sorte que le montant de 1.000 € est trop élevé,

— sur le sol, ils exposent que les ventes de référence ciblent des terrains sans construction et demandent à ce que le prix soit fixé à 40 €/m²,

— en conséquence, ils retiennent les valeurs suivantes :

* pour la superficie de la maison : 133 m² selon leur étude person-nelle,

* pour le prix de la construction 1.250 €/ m² avec une réduction de 60% de vétusté, soit 500 € donc pour le bâti un total de 133 m² x 500 € = 66.500 €

* pour le prix du terrain 40 €/m² soit 40 € x 6.900 m² = 276.000 €,

soit une valeur réelle à 276.000 € + 66.500 € = 342.500 € selon la méthode par sol et construction,

— ils soutiennent que la valeur de 450.000 € ne correspond pas à la valeur réelle du bien et qu’elle doit être fixée en fonction d’une vente à un tiers en un seul lot en l’état,

— en conséquence, la valeur réelle du bien est de 342.500 € selon la méthode par sol et construction ou 337.554 € selon la méthode par comparaison. Soit une valeur moyenne à retenir : (337.554 + 342.500) / 2 = 340.027 €,

— ils ajoutent qu’il est certain qu’un éventuel acquéreur souhaiterait démolir la maison et qu’au prix des travaux, il préférerait certainement investir ailleurs tout en sachant que d’après le décret de 2022, tout projet immobilier serait interdit,

— ils estiment que les calculs de l’expert sont approximatifs et non motivés.

Subsidiairement, ils sollicitent cependant de reprendre ses chiffrages mais avec la superficie corrigée, soit :

— pour la méthode par comparaison : 133 m² x 3.000 €/m² = 399.000 €

— pour la méthode par le sol et la construction : 133 m² x 1.000 € = 133.000 € et 6.900 m² x 50 € = 345.000 €, pour un total de 478.000 €, soit une moyenne en retenant le changement de superficie et les critères de l’expert inchangés à (399.000 + 133.000) /2 = 438.500 €.

23. M. [W] [S] soutient que l’objectif des appelants est de minorer la soulte qu’ils auront à régler pour la reprise du bien dans leur lot dans le cadre des opérations de liquidation et partage.

24. Il estime que les critiques à l’encontre des valeurs de référence retenues par l’expert ne sont pas fondées en ce que :

— le secteur est certes moins prisé qu'[Localité 14] mais offre un cadre de vie privilégié dans une station balnéaire,

— la ville est accessible par la route et par le train (avec plusieurs départs journaliers) ainsi que par le bac,

— la maison est entourée de bois, ce qui lui offre un réel charme proche des plages et commerces,

— en tout état de cause, ces éléments ont été pris en considération par l’expert dans son rapport en page 24 pour fixer la valeur du bien immeuble.

25. Il fait en outre valoir qu’au cours des opérations d’expertise, un acquéreur ([21], professionnel reconnu du marché) a émis une offre pour un montant de 700.000 €, certes sous conditions suspensives mais que l’expert a qualifié de sérieuse.

26. Il rappelle que le géomètre-expert foncier (M. [N]) a évalué le bien à 705.000 € en 2019 considérant la possibilité de lotir.

27. Il ajoute qu’en possession de ces éléments, l’expert a maintenu une évaluation au prix de 450.000 €. Bien qu’estimant cette valorisation très inférieure au prix du marché, il a décidé de ne pas la discuter afin de ne pas rallonger les délais de procédure.

28. En revanche, il conteste les mesurages effectués non contradictoirement à la diligence de ses neveu et nièce par la société [I], minorant de 5 m² la surface habitable de la maison. Il rappelle que la surface de l’immeuble n’est pas le seul critère de l’expertise.

29. Il s’oppose enfin à l’organisation d’une nouvelle expertise considérant que la cour bénéficie désormais de tous les éléments pour apprécier souverainement la valeur du bien litigieux, étant rappelé qu'[E] [J] est décédée depuis maintenant plus de13 ans.

30. Sur la demande présentée à titre infiniment subsidiaire, aux termes de laquelle les appelants soutiennent que si la valeur de l’immeuble n’était pas fixée à 340.027 € et que n’était pas ordonnée une nouvelle expertise, la valeur de l’immeuble devrait être fixée à 438.500 €, il entend rappeler que le métrage retenu par les appelants ne se fonde sur une aucune expertise contradictoire et que le cabinet [I] n’est pas inscrit sur la liste des experts près de la cour d’appel. Il ajoute que l’expert a procédé lui-même et sur place aux mesures.

Réponse de la cour

a. Sur la superficie de l’immeuble

31. L’expert judiciaire a retenu une superficie totale de 138 m² pour le logement principal et les deux logements annexes en précisant qu’en cas de contestation, il sera nécessaire de faire intervenir un sapiteur géomètre pour procéder au mesurage précis des lieux.

32. Cette mention suggère que le mesurage effectué par l’expert, qui n’est pas géomètre et qui ne précise d’ailleurs pas la méthodologie ni les outils employés pour le calcul de la superficie de la maison, ne serait pas extrêmement précis.

33. Au cours de l’expertise, les consorts [S] ont contesté le mesurage effectué par l’expert judiciaire en se référant à un plan établi le 21 octobre 1957 par M. [L] [S]. Pour autant, aucun mesurage par un géomètre sapiteur n’ a été effectué. Ce n’est que postérieurement à l’expertise que les consorts [S] ont fait appel au cabinet de géomètre-expert [I] lequel a mesuré une surface habitable de 133 m².

34. Ce mesurage est certes non contradictoire.

35. Il est toutefois admis que le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ 3ème, 5 mars 2020, n° 19-13.509).

36. En l’espèce, il ressort du rapport du cabinet de géomètre-expert [I] en date du 3 janvier 2024 que les mesures ont été réalisées grâce à un scanner laser Trimble sous garantie constructeur jusqu’en juillet 2024 et que le mesurage répond à la définition de la superficie habitable de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation en ce qu’il exclut les terrasses notamment ainsi que les emprises inférieures à 1 m 80.

37. Par ailleurs, ce mesurage est corroboré par le plan coté du 21 octobre 1957 établi par M. [L] [S] dont il ressort que la construction alors composée de six modules présente une superficie de 134,4 m². Ce plan avait été soumis à l’expert judiciaire dans un dire du 17 février 2023 contestant la superficie mesurée à 138 m² mais avait été écarté de manière lapidaire par l’expert, qui s’était contenté d’affirmer que les 'cotes n’étaient pas nécessairement justes'.

38. Sous le bénéfice de ces observations, la cour décide d’écarter le mesurage de 138 m² effectué par l’expert judiciaire pour retenir le mesurage plus précis et techniquement non sérieusement contestable effectué par le cabinet de géomètre-expert [I] établissant la surface habitable de la maison à 133 m².

b. Sur les valeurs retenues par l’expert

39. Pour considérer que le prix de 450.000 € est excessif au regard du marché immobilier, les consorts [S] mettent notamment en avant les difficultés d’accès à la commune de [Localité 24], les enjeux climatiques pesant particulièrement sur cette commune du fait de l’érosion du littoral, les incidences en termes d’urbanisme ainsi que le caractère inhabitable en l’état de la maison et la taille importante de la parcelle.

40. La cour relève que tous les moyens développés par les consorts [S] pour critiquer l’estimation du bien retenue par l’expert judiciaire avaient d’ores et déjà été soulevés et discutés au cours de l’expertise.

41. L’expert indique ainsi en page 23 de son rapport que 'la plupart des arguments développés par les conseils des parties dans leurs dires ont d’ores et déjà été intégrés dans notre raisonnement (état de l’immeuble, emplacement particulier, niveau de confort et d’équipement etc.. ).'

42. De fait, au titre des atouts et des faiblesses de l’immeuble litigieux, l’expert a relevé que celui-ci est situé sur la commune de [Localité 24], station balnéaire 'familiale’ dotée d’un environnement 'plutôt agréable, en bordure des plages océanes’ tout en précisant que 'l’accès est en revanche assez délicat puisque la presqu’île du Médoc n’est accessible par la route que via [Localité 15] ou par bateau via [Localité 23]'. Il ajoute que 'malgré des atouts indiscutables, à commencer par une architecture homogène et typique, particulièrement remarquable du centre-ville, les valeurs immobilières sont très sensiblement moins élevées que pour d’autres communes de la côte Atlantique. Cela s’explique non seulement par la difficulté d’accès (deux heures de route depuis [Localité 15] avec une circulation fluide) mais également par l’actualité de l’immeuble 'le Signal’ qui met en lumière depuis quelques années, la problématique de l’avancée du trait de côte. Les incertitudes climatiques ont un impact psychologique non-négligeable sur l’achat immobilier'.

43. Il précise néanmoins que la maison présente une situation attractive, étant à 500 mètres des plages, sur une très belle parcelle boisée et qu’elle présente un 'certain charme'. En revanche, il souligne que les logements sont 'inhabitables en l’état’ et qu’il existe 'des incertitudes sur l’aménagement de la parcelle'.

44. C’est donc en parfaite connaissance de cause de ces éléments que l’expert a valorisé la maison à 450.000 € en faisant la moyenne des prix auquel il était parvenu selon deux méthodologiques différentes : l’approche comparative (3.000 € / m² soit 414.000 €) et l’approche par sol et construction (1000€ / m² pour la construction et 50 € le m² pour le sol, soit 483.000 €).

45. En réponse à l’argumentation des appelants, la cour entend formuler les observations suivantes :

— la maison est idéalement située à 600 m de la plage de [Localité 19] (soit 9 minutes à pied) dans cette station balnéaire familiale qui reste agréable et prisée comme en témoigne la présence de multiples campings ; elle est certes moins attractive et plus difficile d’accès que le bassin d'[Localité 14] mais offre un cadre de vie tout aussi privilégié avec un accès immédiat aux plages océanes et à la pinède, à des prix beaucoup plus abordables et donc attractifs que sur le reste de la côte atlantique ;

— le foncier sur les littoraux français conserve une tendance haussière car les bords de mer et les stations balnéaires restent très recherchés, nonobstant les enjeux climatiques,

— dans son jugement du 4 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Nantes, au vu des estimations de valeur très disparates alors produites (entre 340.000 et 450.000 €), avait fixé la valeur du bien indivis à la somme de 400.000 €. La valeur vénale retenue par l’expert en 2023, soit près de 10 ans plus tard à hauteur de 450.000 €, est donc loin d’être excessive au regard de l’évolution du marché immobilier dans l’Ouest de la France ;

— il est encore moins probable que le prix du marché, y compris à [Localité 24], ait connu une baisse après le Covid, la difficulté (relative) d’accès à cette commune pouvant être compensée par l’essor du télétravail ; à cet égard, l’estimation de l’agence immobilière [16] entre 350.000 € et 360.000 € le 11 janvier 2021 est sujette à caution ;

— il y a lieu, comme le précise l’expert judiciaire, de prendre en compte l’attractivité et les potentialités du bien ;

— en l’occurrence, il y a lieu de prendre en considération la taille exceptionnelle de la parcelle (6.900 m²), sa nature boisée et sa situation (proche de la mer) ;

— l’offre émise le 2 mai 2022 à hauteur de 700.000 € par la société [21], qui indique avoir effectué une étude de constructibilité du terrain, a été qualifiée de sérieuse par l’expert judiciaire ; en dépit des nombreuses conditions suspensives posées par ce professionnel reconnu de l’immobilier et de la construction, cette offre démontre que cette parcelle est attractive non seulement pour des particuliers mais également pour des professionnels et qu’elle présente des potentialités foncières et de construction qui sont indéniables ;

— en effet, il n’est pas établi que la division par lots ou que la construction d’un programme immobilier serait interdite par le décret de 2022 et encore moins que ce décret ou la loi littorale feraient obstacle à des projets de rénovation ou d’extension de la maison existante ;

— cette maison est certes vétuste et inhabitable à l’année en l’état mais il n’est pas du tout établi qu’une démolition s’imposerait comme le soutiennent les consorts [S] ; ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 28 avril 2017 par Me [A], la maison est en état d’usage mais elle est saine ; par ailleurs, de multiples attestations démontrent que celle-ci a toujours été régulièrement entretenue par [C] [S] puis par ses enfants ; elle est une construction traditionnelle typique du secteur et présente donc un certain charme ;

— de par sa configuration (une maison principale et deux studios attenants), elle présente des atouts certains dans la perspective de locations saisonnières qui pourraient rapidement rentabiliser les travaux de rénovation à engager ;

— d’ailleurs, si cette maison ne présentait que les inconvénients mis en avant par les consorts [S], la cour peine à comprendre l’intérêt pour eux de revendiquer l’attribution de ce bien dans le cadre du partage moyennant le paiement d’une soulte conséquente qui les obligerait à s’endetter alors qu’il ne pourrait s’agir que d’une résidence secondaire ;

— quoiqu’il en soit, les consorts [S] qui contestent les valorisations retenues ne produisent pas d’estimations immobilières récentes venant totalement infirmer l’expertise judiciaire, ce qu’ils n’auraient pas manqué de faire si tel avait été le cas, à l’instar du mesurage de superficie effectué par l’expert judiciaire qu’ils ont cherché à invalider en faisant appel à un géomètre expert ;

— les consorts [S] critiquent les valeurs retenues par l’expert dans son approche construction et sol, sans démontrer que celle-ci serait gravement surévaluée ou totalement erronée ; ils affirment qu’il est 'd’usage de retenir que le coût de la construction d’une maison individuelle traditionnelle en brique est de 1.200/1.300 € du m² ' et que 'l’abattement au titre de la vétusté ne peut être inférieur à 60 %' sans en justifier ; l’expert a exposé les critères pris en compte et la cour ne dispose d’aucun élément sérieux pour remettre en cause son évaluation de la construction à 1.000 € du m² et à 50 € du terrain, valeurs qui n’apparaissent pas excessives.

c. Sur la valorisation de l’immeuble et le rejet de l’expertise

46. Au vu du rapport d’expertise et au bénéfice de ces observations, la cour estime qu’elle dispose d’éléments suffisants pour apprécier la valeur du bien selon les calculs suivants, reprenant le mesurage du cabinet [I] (133 m²) et les valeurs de l’expert judiciaire, soit :

— méthode par comparaison : 133 m² x 3.000 € = 399.000 €

— méthode par sol et construction : 133.000 € (133 m² x1.000 €) + 345.000 € (6.900 m² x 50 €) = 478.000€

— soit une moyenne de : (399.000 €+478.000 €) / 2 = 438.500 €.

47. La valeur de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 24] cadastré BB n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 19] est donc fixée à la somme de 438.500 €.

48. La demande d’expertise est rejetée.

2) Sur le sort de l’immeuble et la mise à prix

49. Les consorts [S] réitèrent leur demande d’attribution de l’immeuble dans le cadre du partage. Faisant valoir qu’en considération de leurs revenus, ils sont parfaitement en mesure de verser la soulte nécessaire à l’égalité des lots, ils jugent la demande de licitation aussi irrecevable que mal fondée.

50. M. [W] [S] ne s’oppose pas au principe même de l’intégration du bien au lot des appelants mais maintient que cette attribution est conditionnée à la démonstration des capacités financières des consorts [S] à s’acquitter de la soulte.

51. Sur ce point, M. [W] [S] se dit inquiet au vu des contestations répétées des consorts [S] tout au long de la procédure relatives au montant des donations, des comptes d’administration, de l’indemnité d’occupation, sur la valeur du bien et sur leur volonté de diminuer la soulte tout en continuant de profiter du bien. Il ajoute que les éléments versés pas les appelants pour justifier de leur capacité à payer la soulte n’ont aucune valeur contractuelle et sont sans intérêt en ce qu’ils sont trop anciens ou non pertinents, les avis d’imposition sur les revenus des appelants de 2023 ne pouvant en aucun cas justifier d’une capacité à emprunter dès lors qu’ ils ne renseignent ni sur les charges ni sur l’endettement actuel, ni sur leur capacité d’emprunt considérant que le bien sera une résidence secondaire.

52. Il rappelle que le taux d’emprunt à considérablement augmenté depuis 2023 et que l’actif de la succession ne permettra pas de constituer des lots garantissant les droits de chaque héritier en ce qu’il n’existe plus de liquidités disponibles chez le notaire.

Réponse de la cour

53. Comme l’avait rappelé le tribunal de grande instance de Nantes dans les motifs de son jugement du 4 décembre 2014, l’attribution de l’immeuble de [Localité 24] à Mme [F] [S] et M. [Z] [S] venant en représentation de leur père [C] [S] reste conditionnée par la capacité de ceux-ci à s’acquitter auprès de leur oncle [W] [S] du règlement de la soulte dont le montant précis devra être déterminé par le notaire.

54. En l’espèce, Mme [F] [S] et M. [Z] [S], qui produisent pourtant pas moins de 175 pièces, ne justifient d’aucune offre de prêt ni d’aucune simulation bancaire actualisée. M. [Z] [S] produit une simulation de financement datant du 7 juillet 2017 tandis que Mme [S] [F] produit une simulation de financement du 1er août 2018. Ces éléments sont trop anciens pour être pertinents.

55. En cause d’appel, ceux-ci produisent leur avis d’imposition établi en 2023 mais il ne peut être tiré aucun enseignement de ces pièces quant à leur capacité d’emprunt auprès d’un établissement de crédit.

56. En l’état, M. [Z] [S] et Mme [F] [S] ne démontrent pas qu’ils sont en capacité de régler la soulte.

57. Au regard de l’ancienneté de l’ouverture de la succession (14 ans), il convient de dire que ces derniers disposeront d’un délai de 4 mois à compter du présent arrêt pour justifier d’une offre de prêt ou de leur capacité de financement de la soulte hors recours au crédit, auprès du notaire.

58. A défaut, passé ce délai, le notaire commis procédera à la licitation du bien selon les modalités précisées au dispositif, avec une mise à prix de 180.000 € afin de susciter l’intérêt des enchérisseurs potentiels.

3) Sur le compte d’administration

59. Les consorts [S] estiment que l’intervention de la société [I] pour un montant facturé de 1.020 € correspondant au mesurage de la superficie de l’immeuble litigieux, bien que mandaté par eux, doit être porté au compte de l’administration des consorts [S], cette dépense étant dans l’intérêt de l’indivision.

60. M. [W] [S] n’a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

61. L’article 815-8 du code civil dispose que 'Quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l’indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires'.

62. Il est de l’intérêt de l’indivision, dans la perspective éventuelle d’une vente, d’avoir établi un métrage précis du bien immobilier dépendant de l’indivision successorale.

63. Les consorts [S] justifient avoir acquitté la somme de 1.020 € correspondant à la prestation du bureau d’étude de géomètre-expert [I].

64. Cette dépense sera portée sur le compte d’administration de [F] et [Z] [S].

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles

65. Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

66. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Fixe la valeur de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 24] cadastré BB n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 19] à la somme de 438.500 €,

Déboute M. [Z] [S] et Mme [F] [S] de leur demande d’expertise,

Dit que M. [Z] [S] et Mme [F] [S] disposeront d’un délai de 4 mois à compter du présent arrêt pour justifier d’une offre ferme et définitive de prêt ou de leur capacité de financement de la soulte hors recours au crédit, auprès du notaire,

Ordonne à défaut et passé ce délai, par le seul effet de son expiration, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité ni mise en demeure par quiconque à leur égard, de plein droit la licitation en l’étude de Me [D], notaire commis, du bien situé [Adresse 5] à [Localité 24] cadastré BB n°[Cadastre 2] lieudit [Localité 19],

Fixe la mise à prix à hauteur de 180.000 € avec faculté de baisse du quart à défaut d’enchères,

Dit que Me [D], notaire commis, établira le cahier des conditions de la vente conformément aux dispositions de l’article 1275 du code de procédure civile,

Dit que Me [D], notaire commis, procédera aux formalités de publicité conformément aux articles R. 322-31 à 322-36 du code des procédures civiles d’exécution,

Désigne Me [D], notaire, en qualité de séquestre pour percevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage, sauf avance sur partage unanimement convenue entre les indivisaires ou judiciairement octroyée,

Dit que la somme de 1.020 € sera portée sur le compte d’administration de [F] et [Z] [S],

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage,

Déboute M. [W] [S] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [Z] [S] et Mme [F] [S] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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