1re chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/02276

N° Portalis DBVL-V-B7G-SURI

(Réf 1re instance : 18/00662)

Mme [P] [U] épouse [D]

M. [I] [D]

c/

M. [L] [J]

Mme [M] [K] épouse [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 9 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 3 décembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 11 février 2025

****

APPELANTS

Madame [P] [U] épouse [D]

née le 8 mai 1955 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [I] [D]

né le 13 mai 1955 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Ali CHABBIA, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [L] [J]

né le 8 juin 1952 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [M] [K] épouse [J]

née le 28 septembre 1968 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Peggy MORAN de la SELARL O2A & ASSOCIES, avocate au barreau de SAINT-NAZAIRE

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [L] [J] et Mme [M] [K] épouse [J], propriétaires des lots n° 55 et n° 68 correspondant à un box et à un appartement T3 situé au rez-de-chaussée du bâtiment C de la résidence [7] située à [Localité 13] (44), ont mis leurs biens en vente.

2. Le 1er septembre 2017, M. [I] [D] et Mme [P] [U] épouse [D] ont formulé une offre d’achat au prix net vendeur de 285.000 €, laquelle a été refusée par M. et Mme [J].

3. Le 2 septembre 2017, M. et Mme [J] ont formulé une contre-proposition écrite de vente au prix de 294.000 € net vendeur, laquelle a été acceptée et signée par M. [D] seul.

4. Le même jour, M. et Mme [J] d’une part, et M. et Mme [D] d’autre part, ont régularisé un document intitulé 'engagement de vente et d’achat’ prévoyant :

— la vente du bien comprenant les deux lots pour un prix total de 294.000 € payable comptant par les acquéreurs comprenant l’électroménager de la cuisine,

— que cette transaction ferait objet d’un compromis de vente détaillant les obligations légales,

— le versement d’un dépôt de garantie de 5.000 € par l’acquéreur lors de la signature de celui-ci.

5. Me [R] [S], notaire à [Localité 13] en charge de la rédaction des actes, a soumis aux parties plusieurs projets de compromis de vente, qui ont tous suscité des interrogations et observations de la part de M. et Mme [D], ceux-ci estimant lesdits projets non conformes à l’accord intervenu le 2 septembre 2017.

6. Le 17 octobre 2017, M. et Mme [J] ont alors avisé M. et Mme [D] qu’ils considéraient nuls les actes du 2 septembre 2017.

7. Le 20 octobre 2017, Me [S] a mis en demeure M. et Mme [D] de procéder à la signature du dernier projet de compromis de vente envoyé, sous peine de caducité de la vente.

8. M. et Mme [D] ont fait enregistrer les actes du 2 septembre 2017 auprès de l’administration fiscale le 20 octobre 2017.

9. Suivant courrier recommandé du 28 décembre 2017, M. et Mme [J] ont informé M. et Mme [D], par l’intermédiaire de leur conseil, qu’ils refusaient de poursuivre la vente et les invitaient à solliciter du notaire la restitution du dépôt de garantie.

10. En réponse, M. et Mme [D] ont mis en demeure M. et Mme [J] de régulariser une transaction leur permettant d’entrer en jouissance du bien et de payer le prix de vente.

11. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 8 janvier 2018, M. et Mme [J] ont à nouveau invité M. et Mme [D], par l’intermédiaire de leur conseil, à prendre attache auprès du notaire de leur choix afin que ce dernier prépare et soumette aux parties sous quinze jours un projet d’acte authentique conforme aux actes du 2 septembre 2017, sans succès.

12. Suivant acte d’huissier du 21 mars 2018, M. et Mme [J] ont fait assigner M. et Mme [D] devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins de se voir reconnaître judiciairement libérés de tout engagement à leur égard.

13. Par jugement du 23 septembre 2021, le tribunal a :

— constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente et d’achat régularisée le 2 septembre 2017 par M. et Mme [J] d’une part et par M. et Mme [D] d’autre part, au 18 janvier 2018,

— dit que M. et Mme [J] étaient libres de tout engagement envers M. et Mme [D] concernant les lots n° 55 et n° 68 correspondant à un box et à un appartement T3 situé au rez-de-chaussée du bâtiment C de la résidence [7] située à [Localité 13],

— dit en conséquence que M. et Mme [D] étaient autorisés à solliciter la restitution de la somme de 5.000 € qu’ils avaient versée à la SCP [W] en vue de la signature du compromis de vente de ces biens,

— débouté M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné in solidum ces derniers à verser à M. et Mme [J] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les mêmes aux dépens,

— prononcé l’exécution provisoire du jugement.

14. Après une analyse détaillée de la chronologie des échanges de courriers électroniques, le tribunal a retenu qu’après la signature de l’acte du 2 septembre 2017, les acquéreurs, à savoir M. et Mme [D], ont conditionné leur consentement à la signature d’un compromis de vente à l’insertion ou la suppression de diverses clauses ainsi qu’à l’obtention de documents relatifs à la copropriété, d’où il résulte qu’à défaut d’avoir signé un quelconque compromis de vente par la suite, l’accord des parties sur la chose et sur le prix a disparu après le 2 septembre 2017, et au plus tard le 11 janvier 2018. La vente conclue entre les parties le 2 septembre 2017 étant caduque, le tribunal a débouté les acquéreurs de leur demande reconventionnelle tendant à voir constater la vente entre les parties et de leurs demandes financières subséquentes, ainsi que de leur demande de dommages et intérêts du fait de la rupture abusive de pourparlers et de l’abus de droit.

15. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 8 avril 2022, M. et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision, sauf en ce qu’elle a :

— dit qu’ils étaient autorisés à solliciter la restitution de la somme de 5.000 € qu’ils avaient versée à la SCP [W] en vue de la signature du compromis de vente de ces biens,

— prononcé l’exécution provisoire du jugement.

16. Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 2 juin 2022, M. et Mme [J] ont saisi le conseiller de la mise en état d’un incident concernant l’irrecevabilité de l’appel comme tardif.

17. Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 8 août 2022 et signifiées le 29 juillet précédent, M. et Mme [D] ont justifié d’une demande d’aide juridictionnelle, faisant obstacle selon eux à la demande fondée sur l’irrecevabilité de leur appel.

18. Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 12 octobre 2022, les intimés se sont, en conséquence, désistés de l’instance d’incident qu’ils ont initiée.

19. Par ordonnance du 13 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré le désistement parfait, faute pour les défendeurs à l’incident de démontrer un motif légitime justifiant en l’absence d’acceptation du désistement.

* * * * *

20. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 7 juillet 2022, M. et Mme [D] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement sauf en ce qu’il a dit qu’ils étaient autorisés à solliciter la restitution de la somme de 5.000 € qu’ils avaient versée à la SCP [W] en vue de la signature du compromis de vente des biens litigieux,

— et statuant de nouveau,

— débouter M. et Mme [J] de toutes leurs demandes,

— déclarer que la promesse synallagmatique de vente signée le 2 septembre 2022 avec la faculté de substitution d’une personne morale entre d’une part M. et Mme [J] et eux d’autre part vaut vente,

— déclarer en conséquence que la vente de l’appartement n° 1 et 2 constituant le lot n° 68 et le garage constituant le lot n° 55 de la résidence [7] à [Localité 13] cadastrée section [Cadastre 6], ainsi que de tous les meubles désignés dans le contrat, au prix total de 294.000 €, est parfaite depuis le 2 septembre 2017 à leur profit,

— déclarer qu’ils peuvent se substituer dans tous leurs droits une personne morale,

— subsidiairement, au cas où la promesse synallagmatique de vente du 2 septembre 2022 entre M. et Mme [J] et eux serait jugée caduque, ou nulle et de nul effet,

— déclarer que l’offre de vente de M. et Mme [J] du 2 septembre 2017 expressément acceptée sans réserve le même jour par eux matérialise un accord des parties sur la chose et sur le prix, et vaut vente parfaite à leur profit à compter de cette date des biens susmentionnés,

— dans tous les cas,

— déclarer que le prix de vente de 294.000 € convenu dans chacun des deux contrats sera payé au comptant à M. et Mme [J] le jour de la délivrance effective de l’immeuble et de la totalité des meubles vendus, avec tous leurs accessoires,

— déclarer que cette délivrance donnera lieu à l’établissement d’un procès-verbal de remise des clés et d’un état des lieux contradictoire aux frais des vendeurs,

— déclarer que l’arrêt à intervenir constituera le titre de propriété à la date du 2 septembre 2017 à leur profit ou de toute personne morale qu’ils se substitueraient, à charge pour l’acquéreur de le publier au service de la publicité foncière de [Localité 11] (44),

— condamner in solidum M. et Mme [J] à leur payer à chacun la somme de 30 € par jour jusqu’à la date de délivrance effective des biens vendus, à titre de réparation du préjudice moral infligé par la résistance abusive et injustifiée des vendeurs, avec intérêts au taux légal à compter de la demande du 31 août 2018,

— condamner in solidum M. et Mme [J] à leur payer à eux ou à la société qu’ils pourront se substituer, la somme de 7.335 € à titre de dommages et intérêts pour la perte d’une surface fictive de 2.37 m² en application de l’article 1137 du code civil,

— subsidiairement,

— condamner in solidum M. et Mme [J] à leur payer à eux ou à la société qu’ils pourront se substituer, la somme de 7.335 € en application de l’article 1617 du code civil, en remboursement d’une partie du prix pour la contenance qui ne peut être délivrée, avec intérêts au taux légal à compter de leur demande par conclusions du 31 août 2018,

— subsidiairement,

— condamner in solidum M. et Mme [J] à leur payer à chacun la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers, avec intérêts au taux légal à compter de leur demande par conclusions du 31 août 2018,

— dans tous les cas,

— condamner in solidum M. et Mme [J] à leur payer à chacun à titre de dommages et intérêts, la somme de 10.000 € pour procédure abusive et injustifiée, avec intérêts au taux légal à compter de la demande du 31 août 2018,

— prononcer l’anatocisme des intérêts échus et dus pour une année entière, en application de l’article 1342-2 du code civil,

— condamner in solidum M. et Mme [J] à leur payer pour leurs frais irrépétibles de première instance une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 7.000 € pour leurs frais irrépétibles d’appel,

— déclarer que les dépens de l’instance comprendront les frais d’enregistrement et de publication de la vente constatée par l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum M. et Mme [J] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Ali Chabbia en application de l’article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

21. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 7 octobre 2022, M. et Mme [J] demandent à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement,

— subsidiairement,

— prononcer la résolution des actes conclus entre M. et Mme [D] et eux en date du 2 septembre 2017,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* dit qu’ils étaient libres de tout engagement envers M. et Mme [D] concernant les lots n° 55 et n° 68 sis [Adresse 12] au [Adresse 1] à [Localité 13],

* dit en conséquence que M. et Mme [D] étaient autorisés à solliciter la restitution du dépôt de garantie de 5 000 € qu’ils avaient versée à la SCP [W] en vue de la signature du compromis de vente de ces biens,

* débouté M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes,

* condamné in solidum ces derniers à leur verser la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum les mêmes aux dépens de première instance,

— en tout état de cause, y ajoutant,

— condamner in solidum M. et Mme [D] à leur verser la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum ces derniers aux entiers dépens d’appel.

— débouter les mêmes de l’ensemble de leurs demandes.

* * * * *

22. L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2024.

23. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rejet des dernières écritures et de la pièce n° 13 des appelants

24. Le 27 novembre 2024, M. et Mme [J] ont déposé des conclusions de procédure aux fins de rejet des dernières conclusions des appelants du 5 novembre 2024, soit le jour de la clôture, arguant de leur tardiveté.

25. Par conclusions de procédure du 3 décembre 2024, M. et Mme [D] ont sollicité de la cour qu’elle déboute M. et Mme [J] de leur demande, qu’elle révoque l’ordonnance de clôture du 5 novembre 2024 et qu’elle rouvre les débats pour permettre aux intimés dé répliquer à leurs conclusions n° 2.

Réponse de la cour

26. L’article 15 du code de procédure civile dispose que 'les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense'.

27. L’article 16 prévoit que 'le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction (et qu') il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement'.

28. Enfin, aux termes de l’article 135, 'le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile'.

29. En l’espèce, les conclusions déposées par M. et Mme [D] le jour même de la clôture et plus de deux ans après les conclusions en réplique de M. et Mme [J], ainsi que la communication d’une nouvelle pièce, n’ont pas permis aux intimés de répliquer utilement sur le fond.

30. Le principe du contradictoire ayant été gravement altéré, d’autant plus que les dernières conclusions comprennent plusieurs ajouts ainsi qu’une prétention nouvelle ('déclarer irrecevables les demandes des intimés introduites tant par l’assignation du 21 mars 2018 et les conclusions du 9 décembre 2019, que par conclusions du 7 octobre 2022, non publiées au service de la publicité foncière'), il conviendra d’écarter des débats les conclusions n° 2 de M. et Mme [D] ainsi que la pièce n° 13.

Sur l’acte du 2 septembre 2017

31. M. et Mme [D] considèrent que la vente est parfaite depuis le 2 septembre 2017 du seul fait que les deux actes signés le 2 septembre 2017 contiennent un accord sur la chose et sur le prix. Ils estiment en outre que si un compromis de vente a été visé dans le second acte, c’était uniquement pour détailler les obligations légales, et non pour revenir sur les engagements des parties qui demeuraient. Ils ajoutent que les vendeurs ne peuvent, pour se défaire de leur engagement, notamment se prévaloir de la faute qu’ils ont volontairement commise en offrant à la vente une surface de 95 m² qu’eux seuls savaient ne pouvoir délivrer, supérieure de 2.63 m² à celle de 92.63 m² qu’ils connaissaient au moins depuis que le certificat de mesurage effectué le 28 juin 2016 leur a été délivré lorsqu’ils ont acquis le bien en 2017. Selon M. et Mme [D], les intimés ne peuvent davantage se prévaloir de l’absence de signature d’un compromis dès lors qu’ils n’en ont jamais présenté un qui soit entièrement conforme au contrat du 2 septembre 2017. Par ailleurs, selon les appelants, M. et Mme [J] ne prouvent aucune faute ni inexécution grave de leur part justifiant la résolution des actes du 2 septembre 2017.

32. Les appelants stigmatisent en toute hypothèse les manoeuvres dolosives des vendeurs, de sorte que le déficit de superficie de 2,37 m² incluse représente la somme de 7.335 €, qui leur sera allouée à titre de dommages et intérêts en réparation de cette perte, mais aussi au sujet des extensions de garanties de cinq ans sur les biens mobiliers faisant partie de la vente que M. et Mme [J] ont prétendu avant la vente avoir systématiquement souscrites. Ils affirment que la revente précipitée de l’appartement s’expliquait par une exposition particulière au risque de choc de choc mécanique et de submersion, notamment en cas de tempête.

33. Si la cour devait considérer que les actes du 2 septembre 2017 ne constituent pas des contrats constatant une vente parfaite mais que les échanges postérieurs seraient des négociations et pourparlers menés pour parvenir à une vente, M. et Mme [D] estiment en ce cas que ce sont exclusivement M. et Mme [J] qui y ont mis fin, et cela de manière abusive, alors qu’il ne peut être relevé la moindre faute à leur encontre.

* * * * *

34. En réplique, M. et Mme [J] soutiennent la caducité de la promesse synallagmatique d’achat et de vente du 2 septembre 2017, dès lors que l’engagement y contenu a disparu. À tout le moins, la résolution est-elle encourue du fait du blocage opposé par M. et Mme [D] dans la rédaction du compromis de vente.

Réponse de la cour

35. Selon l’alinéa 1er de l’article 1113 du code civil, 'le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

36. En vertu de l’article 1582, 'la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé'.

37. L’article 1583 dispose que la vente 'est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé'.

38. L’article 1589 du code civil prévoit que 'la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix'.

39. Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1186 du code civil, 'un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît'.

40. En l’espèce, la demande subsidiaire de M. et Mme [D] concernant la rupture abusive des pourparlers impose à la cour de vérifier, au préalable, la portée de l’acte du 2 septembre 2017 comme valant ou non vente.

1 – la portée de l’acte du 2 septembre 2017 :

41. Il résulte des pièces versées aux débats que, après une contre-offre effectuée par les vendeurs sur la base d’une proposition émise par M. et Mme [D] à hauteur de 285.000 € par courrier électronique du 1er septembre 2017, M. et Mme [J] d’une part et M. [D] d’autre part se sont mis d’accord sur le prix de 294.000 € concernant la vente de l’appartement et du garage en cause (lots n° 68 et 55 de la résidence [7]), suivant document manuscrit du 2 septembre 2017 que n’a toutefois pas signé Mme [D].

42. En toute hypothèse, cet engagement a été réitéré le même jour suivant document signé par toutes les parties concernées et intitulé 'engagement de vente et d’achat’ , aux termes duquel les biens vendus sont précisément identifiés

1: La cour observe que le lot 55 (garage) n’est toutefois pas mentionné

, et le prix de 294.000 € mentionné en chiffres et en lettres, incluant le prix des biens mobiliers dont une liste précise est indiquée (notamment une cuisine intégrée avec son électroménager).

43. Le document prévoit que 'cette transaction fera l’objet d’un compromis de vente détaillant les obligations légales et un dépôt de garantie de 5.000 € sera versé par l’acquéreur lors de sa signature par virement sur le compte du notaire chargé de la réitération de la vente par acte authentique'. Aucune date limite n’est prévue pour la signature du compromis de vente.

44. Dès le lendemain, M. [J] a saisi son notaire, Me [S], aux fins d’établissement d’un compromis de vente. Ce dernier a établi un premier projet de compromis de vente, adressé le 12 septembre 2017 à M. et Mme [D]. Dans ce courrier électronique, le notaire interroge les acquéreurs sur la confirmation d’une absence de recours à un prêt.

45. Ce premier projet comporte bien le prix sur lequel les parties sont tombées d’accord (294.000 €, lots n° 55 et 68 ). Il prévoit un séquestre de 5.000 € mais ne mentionne pas le recours à un prêt. Par courrier électronique du 15 septembre 2017, Me [S] indique à M. et Mme [J] que les acquéreurs ont 'validé les termes du compromis'.

46. Me [S] a ensuite adressé le compromis original par voie postale à M. et Mme [D] qui ne le lui ont pas retourné signé, ainsi qu’il en informe M. et Mme [J] le 21 septembre 2017.

47. Le même jour, M. et Mme [D] informent Me [S] par courrier électronique qu’ils attendent le retour des vendeurs en France aux fins de communication des factures des différents biens mobiliers inclus dans la vente 'afin que nous puissions en dresser ensemble la liste et la valorisation', demande à laquelle le notaire a donné suite par courrier électronique du 26 septembre 2017, avec cette précision que 'seuls les éléments ne pouvant être considérés comme immeubles par destination au sens de l’article 435 du code général des impôts pourront venir en déduction de la base imposable'.

48. La liste du mobilier valorisé à hauteur de 5.130 € a alors fait l’objet d’une modification du projet de compromis de vente qui avait initialement inclus le lave-linge (450 €). Ce deuxième projet a été adressé par Me [S] à M. et Mme [D] par courrier électronique du 27 septembre 2017.

49. Le 2 octobre 2017, M. [D] fait part de difficultés à identifier les éléments concernés par une facture Castorama et souhaite se voir communiquer d’autres factures 'pour achever la valorisation des meubles', demande à laquelle le notaire a répondu le lendemain par l’envoi de factures complémentaires.

50. Le même jour, M. [D] écrit par courrier électronique à M. [J] pour retourner la liste du mobilier exonéré de droits d’enregistrement, finalement valorisée à 13.764 €.

51. Me [S] va alors établir un troisième projet de compromis de vente modifié à la faveur de cette nouvelle valorisation, adressé tant aux vendeurs qu’aux acquéreurs par courrier électronique du 4 octobre 2017.

52. Le même jour, M. [D] confirme à Me [S] avoir versé le dépôt de garantie de 5.000 € mais sollicite des informations complémentaires sur le droit de préemption, le risque de submersion, la copropriété et les sommes dont les vendeurs pourraient être encore débiteurs au titre des travaux votés.

53. Sur une interrogation de M. [J], M. [D] indique le 5 octobre 2017 qu’il venait de recevoir le nouveau projet de Me [S] mais que ce dernier n’avait pas tenu compte de la nouvelle valorisation convenue sur le mobilier.

54. Le 6 octobre 2017, M. et Mme [J] font part à M. [D] de leur étonnement, le dernier projet retenant bien une valorisation du mobilier à hauteur de 13.764 €, ainsi que de sa contradiction à vouloir signer au plus vite le compromis de vente tout en retardant sans cesse sa signature, les vendeurs répondant également au sujet des appels de fonds de la copropriété.

55. Par courrier électronique du 12 octobre 2017, M. [D] fait état de 'différences importantes par rapport à la convention de vente sur laquelle les parties se sont accordées le 2 septembre 2017', sans citer lesquelles. Il souhaite voir apporter plusieurs corrections au projet de compromis de vente et indique, pour la première fois, que les acquéreurs financeraient leur acquisition par un emprunt, sans que cela ne constitue une condition suspensive. M. [D] y demande également de supprimer les mentions relatives à la préemption, ainsi que la mention relative à l’exonération des vices cachés pour le vendeur, de modifier la date de réitération de la vente 'car trop proche de la signature du compromis qui doit nous permettre de réaliser notre financement', de supprimer le délai de saisine du tribunal d’un mois au profit de l’une des parties pour procéder à la vente forcée en cas de défaillance de l’autre, de modifier les modalités de notification du compromis de vente aux acquéreurs en vue de l’exercice de leur droit de rétractation et de prévoir une subrogation des acquéreurs dans les droits des vendeurs concernant les garanties des travaux et des appareils ménagers avec extension de garantie de cinq ans, exposant que la décision d’acheter avait été notamment déterminée par l’extension de garantie de cinq ans prise par les vendeurs concernant les appareils électroménagers et sollicitant les factures de ces extensions de garantie et les factures des prestataires. M. [D] a enfin maintenu ses demandes relatives aux documents concernant la copropriété et a en outre demandé à recevoir copie des taxes d’habitation et taxe foncière de 2017.

56. Le même jour, M. [D] va profiter d’une réponse teintée d’étonnement de M. et Mme [J] pour effectuer de nouvelles demandes, relatives à la différence de 2 m² concernant la superficie réelle, à la composition des charges de copropriété de 120 € par mois et à l’anomalie à corriger concernant le diagnostic électrique.

57. M. et Mme [J] répondent en suivant que l’annonce des 95 m² se fondait sur les calculs effectués par les différentes agences immobilières sollicitées en questionnant les acquéreurs sur la remise en cause de leur lettre d’intention d’achat.

58. Le lendemain, M. [D] s’est encore étonné auprès du notaire de ce que le règlement de copropriété ne serait adressé qu’à la signature de l’acte authentique de vente, exposant que le consentement des acquéreurs ne pouvait être libre et éclairé en l’absence d’un tel document au moment du compromis de vente.

59. Le même jour, par courrier électronique, M. et Mme [J], constatant que les réponses données à chaque question donnaient lieu à de nouvelles questions, interrogent les acquéreurs afin de 'connaître votre réflexion quant à l’engagement que vous aviez pris et connaître votre décision pour une signature du compromis'.

60. Dans un courrier électronique du même jour adressé à Me [S] et en copie à M. [J], M. [D] indique ce qui suit : 'M. [J], qui me lit en copie, indique également que votre 3ème projet de compromis serait celui que nous devons signer. Or, comme je vous l’ai indiqué, outre qu’il comporte des erreurs matérielles, il n’est en l’état pas conforme aux accords conclus entre les parties le 2 septembre 2017, alors qu’il devrait en être le reflet fidèle et qu’il ne peut y être ajouté de clause supplémentaire qui ne soit préalablement acceptée des deux parties', sans davantage préciser les 'trahisons’ reprochées. Il ajoute que 'nous sommes d’ailleurs très surpris du nombre de non-conformités relevées depuis le 1er projet, de surcroît importantes et toutes à notre détriment', toujours sans autre précision.

61. En réponse, M. et Mme [J] indiquent ne pas identifier les non-conformités alléguées par M. [D], à qui il est demandé de s’engager fermement sur son intention de signer le compromis de vente.

62. Le 14 octobre 2017, M. [D] prend enfin la peine de lister 'les plus importantes’ de ces non-conformités comme suit :

— 'le projet dit que pas de meubles dans la vente, alors que des meubles ont été expressément stipulés au contrat',

— 'puis le projet indique seulement une partie des meubles avec une valorisation très inférieure et non conforme au contrat',

— 'puis le projet indique deux valorisations différentes pour les meubles convenus',

— 'le projet dit qu’il n’existe aucune faculté de substitution alors que cette faculté a été expressément stipulée au contrat',

— 'le projet indique une surface inférieure de 2,5 % à celle que vous nous avez vendue',

— 'le projet supprime la garantie légale des vices cachés',

— 'le projet exclut la garantie des meubles sans évoquer la subrogation de l’acquéreur dans les droits du vendeur pour les garanties constructeur et leurs extensions de 5 ans que vous avez souscrites',

— 'le projet n’évoque pas la subrogation de l’acquéreur dans les droits du vendeur pour les garanties biennales et décennales des travaux réalisés'.

63. La cour observe qu’il y a en réalité deux changements par rapport à l’engagement du 2 septembre 2017 :

— la disparition de la possibilité pour l’acquéreur de substituer une société civile immobilière,

— le passage de 95 m² à 92,63 m².

64. Concernant ce dernier point, la véritable superficie était certes connue de M. [J] dès le 28 juin 2016, date d’établissement d’un certificat de superficie par l’entreprise Detex (superficie loi Carrez totale de 92,63 m²). M. [J] avait toutefois vainement interrogé M. [D] sur le point de savoir si cela pouvait remettre en question leur intention d’acheter.

65. M. et Mme [D] n’ont jamais répondu sur ce point précis jusqu’à ce mail du 14 octobre 2017 dans lequel les acquéreurs semblent en faire une difficulté irrémédiable, sans solliciter toutefois une réduction du prix.

66. Concernant la garantie des vices cachés, celle-ci n’a pas 'disparu’ depuis l’accord du 2 septembre 2017 qui ne dit rien à ce sujet. Le notaire prévoit simplement, comme fréquemment, que les vendeurs ne seront pas tenus des vices cachés, exclusion qui ne peut en toute hypothèse que concerner ceux dont ils n’auraient pas eu connaissance.

67. Cet énième courrier sera suivi d’un mail du 17 octobre 2017 dans lequel M. et Mme [J], qui semblent lassés par les tergiversations sans fin des acquéreurs, leur annoncent que 'nous prenons acte de cette affirmation de votre part et par conséquent demandons à l’étude de Me [W] de procéder au remboursement de séquestre que vous avez souhaité verser par anticipation de votre propre initiative avant même un éventuel accord sur un projet de compromis et par voie de fait annule votre lettre d’engagement de vente et d’achat (…)'.

68. Malgré cela, des discussions vont se poursuivre, en témoignent les courriers à Me [S] de M. [D] le 19 octobre 2017 et de M. [J] le 20 octobre 2017.

69. Le 20 octobre 2017, le notaire va répondre point par point à M. [D], notamment en insérant la clause de substitution exigée, indiquant qu’ 'à défaut de réponse de votre part ce jour avant minuit, je vous confirme que les discussions seront purement et simplement caduques'. Me [S] va établir à cette fin un quatrième projet de compromis de vente qui insère notamment la faculté de substitution ainsi que le reconnaît lui-même M. [D] dans une réponse du même jour, au cours de laquelle il persiste dans différentes critiques et continue à poser des exigences, notamment en termes de communication de pièces.

70. Malgré cet ultimatum, Me [S] renoue le dialogue avec M. [D] le 22 octobre 2017 en apportant quelques précisions en réponse et en produisant d’autres pièces relatives à la copropriété, lui demandant de lui fournir les coordonnées du notaire qui représentera les acquéreurs en raison des allégations d’absence d’impartialité. M. et Mme [D] s’empressent d’y répondre en se contentant d’exiger de savoir sur quelles dispositions légales le notaire se fonde au sujet de la menace de caducité.

71. Me [S], ne souhaitant plus dialoguer avec M. [D], l’exhorte à lui communiquer les coordonnées de son notaire par courriers électroniques des 25 et 30 octobre 2017.

72. Le blocage s’est avéré définitif à partir du moment où Me [S] a refusé de poursuivre le dialogue hors le truchement d’un confrère, alors que M. [D] continuait d’exiger des renseignements sur les tenants et les aboutissants de la menace de caducité.

73. Par courrier recommandé du 28 décembre 2017. M. et Mme [J] ont indiqué à M. et Mme [D] que les actes du 2 septembre 2017 étaient nuls et non avenus comme ayant été consentis à durée indéterminée sans être constatés par un acte authentique.

74. Par courrier du 3 janvier 2018, M. et Mme [D] ont mis en demeure M. et Mme [J] d’honorer leurs engagements et de leur dire dans les 96 heures s’ils entendent consentir à la vente ou non.

75. Par courrier recommandé du 8 janvier 2018, le conseil de M. et Mme [J] a demandé à M. et Mme [D] de mandater un notaire conseil pour préparer un acte de vente sous quinzaine.

76. Par courrier électronique du 12 janvier 2018, M. et Mme [D] ont écrit qu’ils s’y refusaient, notamment parce que M. et Mme [J] refusaient de considérer que le prix de 294.000 € correspondait à une surface de 95 m² et que leur refus de consentir à une baisse proportionnelle du prix de vente en fonction de la surface réelle vendue faisait obstacle à ce que la désignation d’un autre notaire permette de parvenir à la rédaction de l’acte de vente. Ils font état de la volonté de M. et Mme de les tromper dès lors qu’ils n’ignoraient pas, depuis plusieurs mois, la réalité de la superficie (supra § 64). Ce faisant, ils dévoilent enfin le véritable motif du désaccord : 'notre consentement (était) expressément fondé sur un prix au mètre carré multiplié par cette surface dont nous n’avions pas de raison de douter', alors que M. et Mme [J] refusent 'une diminution proportionnelle du prix, soit 7.335 €'.

77. L’erreur de contenance (2,37 m²) est inférieure à 2,50 % de la superficie indiquée), de sorte que la loi Carrez, qui ne sanctionne que les différences supérieures à 5 % de la superficie réelle, n’aurait pas eu vocation à s’appliquer, s’agissant d’une marge d’erreur jugée acceptable.

78. L’engagement de vente et d’achat du 2 septembre 2017 n’avait pas entendu fixer le prix en fonction de la superficie indiquée, d’autant moins que l’achat formait ici un tout (appartement et garage), de sorte que l’article 1617 du code civil n’avait pas davantage vocation à s’appliquer

2: L’article 1617 du code civil prévoit que, 'si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix'.

, peu important que M. et Mme [D] aient indiqué, par courrier électronique du 1er septembre 2017, proposer d’acquérir le bien dans un premier temps au prix de 285.000 € 'en nous basant sur un prix de 3.000 € le m²'.

79. Outre le fait que l’acte du 2 septembre 2017 ne matérialise pas un accord complet sur la chose et sur le prix au regard de la volonté affichée par M. et Mme [D] de ne pas acheter au prix convenu la chose vendue dans sa véritable contenance, les parties s’y sont remis à l’établissement d’un compromis de vente, avec paiement d’un dépôt de garantie de 5.000 € par l’acquéreur lors de sa signature, ce qui permet de considérer que certains aspects de la vente, manifestement essentiels au regard des multiples exigences posées par les acquéreurs, restaient à déterminer, comme la valorisation du mobilier par exemple.

80. Enfin, le fait que l’établissement du compromis de vente ne soit pas enfermé dans un délai incline la cour à limiter la portée de l’acte du 2 septembre 2017 à de simples bases de discussion devant servir à définir les modalités de la vente et à la signature d’un compromis, ainsi que le confirment les échanges nourris entre les parties tels que rappelés plus haut.

81. S’agissant de simples pourparlers, au cours desquels cinq projets successifs de compromis de vente ont été édités, M. et Mme [J] ayant d’ailleurs demandé, le 12 octobre 2017, à M. et Mme [D], s’ils souhaitaient poursuivre leur 'intention d’achat’ au regard de la légère modification de superficie, il y a lieu de considérer qu’il y a été mis fin par courrier du 28 décembre 2017 de l’avocat de M. et Mme [J], sans que la cour n’ait à rechercher autre chose qu’une rupture abusive, les manoeuvres dolosives alléguées par les acquéreurs étant inopérantes dès lors qu’aucune vente n’a été valablement conclue, précisément en raison de la révélation de la véritable superficie de l’appartement en application du devoir d’information pré-contractuelle.

82. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente et d’achat régularisée le 2 septembre 2017 par M. et Mme [J] d’une part et par M. et Mme [D] d’autre part, au 18 janvier 2018.

83. Statuant à nouveau de ce chef, la cour dira que M. et Mme [J] ont valablement rompu les pourparlers tendant à la vente par courrier du 28 décembre 2017.

84. En revanche, le jugement sera confirmé en ce qu’il a :

— dit que M. et Mme [J] étaient libres de tout engagement envers M. et Mme [D] concernant les lots n° 55 et n° 68 correspondant à un box et à un appartement T3 situé au rez-de-chaussée du bâtiment C de la résidence [7] située à [Localité 13],

— dit en conséquence que M. et Mme [D] étaient autorisés à solliciter la restitution de la somme de 5.000 € qu’ils avaient versée à la SCP [W] en vue de la signature du compromis de vente de ces biens.

2 – la rupture abusive des pourparlers :

85. L’article 1112 du code civil prévoit que 'l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages'.

86. L’article 1112-1 dispose en son 1er alinéa que 'celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant'.

87. En l’espèce, la demande subsidiaire de M. et Mme [D] en dommages et intérêts ne peut être fondée que sur ces dispositions.

88. Ainsi qu’il a déjà été vu (supra § 76), ce n’est que par courrier électronique du 12 janvier 2018 que M. et Mme [D] se sont plaints, pour la première fois, que M. et Mme [J] aient refusé 'une diminution proportionnelle du prix, soit 7.335 €'.

89. Rien ne permet d’ailleurs d’affirmer que cette requête ait été formulée par M. et Mme [D] et, partant, refusée par M. et Mme [J]. Les acquéreurs avaient pourtant eu l’occasion de rebondir sur la proposition formulée par les vendeurs le 12 octobre 2017 d’arrêter les discussions si la superficie de l’appartement devait constituer un élément déterminant de la vente, en sollicitant plutôt une réduction corrélative du prix, ce qu’ils n’ont pas fait, laissant les vendeurs dans l’expectative.

90. Toujours est-il que cette information est postérieure à la dénonciation des pourparlers du 28 décembre 2017.

91. Faute de pouvoir déterminer ce que cherchaient M. et Mme [D], c’est-à-dire la réduction du prix, la situation s’est trouvée bloquée au cinquième compromis non signé, sur de faux prétextes (par exemple clause d’exonération des vices cachés ou garantie des équipements, non contractualisées dans l’acte du 2 septembre 2017), les incessants échanges de courrier n’ayant manifesté, de la part des acquéreurs, aucune une volonté sérieuse de faire avancer la vente.

92. Au stade des derniers échanges, la cour constate même un véritable dialogue de sourds entre Me [S] et M. [D], le premier souhaitant dorénavant correspondre avec un confrère cependant que le second lui demandait des comptes sur l’éventuelle caducité encourue.

93. Dans ces conditions, les pourparlers ont été, sans abus, après environ quatre mois de vaines discussions, dénoncés par lettre recommandée avec avis de réception du 28 décembre 2017.

94. Le chef du jugement ayant débouté M. et Mme [D] de leur demande de dommages et intérêts sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée

95. M. et Mme [D] demandent à la cour de condamner in solidum M. et Mme à leur payer à chacun à titre de dommages et intérêts, la somme de 10.000 € pour procédure abusive et injustifiée, avec intérêts au taux légal à compter de la demande du 31 août 2018.

96. À partir du moment où il a été fait droit à la demande de M. et Mme [J] imposée par les contestations opposées par M. et Mme [D] malgré la dénonciation des pourparlers, celle-ci ne peut pas être considérée comme abusive.

97. Le chef du jugement ayant débouté M. et Mme [D] de cette demande sera confirmé.

Sur les dépens

98. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. M. et Mme [D], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

99. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

100. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier M. et Mme [J] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 €.

* * *

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Écarte des débats les conclusions n° 2 du 5 novembre 2024 de M. et Mme [D] ainsi que la pièce n° 13,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 23 septembre 2021, sauf en ce qu’il a constaté la caducité de la promesse synallagmatique de vente et d’achat régularisée le 2 septembre 2017 par M. [L] [J] et Mme [M] [K] épouse [J] d’une part et par M. [I] [D] et Mme [P] [U] épouse [D] d’autre part, au 18 janvier 2018,

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit que M. [L] [J] et Mme [M] [K] épouse [J] ont valablement rompu les pourparlers tendant à la vente par courrier du 28 décembre 2017,

Condamne in solidum M. [I] [D] et Mme [P] [U] épouse [D] aux dépens d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance,

Condamne in solidum M. [I] [D] et Mme [P] [U] épouse [D] à payer à M. [L] [J] et Mme [M] [K] épouse [J] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE