5ème Chambre

ARRÊT N°-211

N° RG 23/04124 – N° Portalis DBVL-V-B7H-T5O2

(Réf 1ère instance : 23/00263)

Mme [W] [U]

C/

OPH SILENE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SILENE

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Septembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [W] [U]

née le 04 Septembre 1975 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emilie BELLENGER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2410 du 21/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉ :

OPH SILENE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT SILENE Etablissement public local à caractère industriel ou commercial, immatriculé sous le SIREN n°442128369, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sylvie DAVID de la SCP GUYON & DAVID, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2016, l’office public de l’habitat Silene a donné à bail à Mme [W] [U] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 398,84 euros, provision sur charges incluse.

Le 10 décembre 2022 lors d’une intervention des forces de l’ordre, un individu a été interpellé et trouvé en possession notamment d’un trousseau de clefs correspondant au logement n°07 situé [Adresse 3] à [Localité 8] (badge et clefs de la cave).

Lors de la fouille de la cave, 359 grammes de cocaïne avec emballage, 665 grammes de résine de cannabis avec emballage, 400 grammes de résine de cannabis en plaquettes, du matériel de conditionnement, une balance électronique ainsi qu’un téléphone portable ont été trouvé.

Le logement donné à bail a été perquisitionné en présence de la locataire le 10 décembre 2022. Lors de cette perquisition, la somme de 600 euros en numéraire dans une sacoche, deux téléphones portables, trois cartes SIM et différents documents au nom de M. [R] [T] ont été trouvés.

Interrogée sur ces éléments, Mme [W] [U] a indiqué que ces objets appartenaient à l’individu qu’elle hébergeait.

Le 10 décembre 2022, Mme [W] [U] a été entendue par les forces de l’ordre. Elle a précisé héberger, pour des raisons financières, un jeune homme depuis le début du mois de novembre. Elle a indiqué avoir confié un passe pour entrer dans le logement et une clef de la cave pour qu’il puisse ranger ses affaires. Elle a reconnu avoir publié une annonce aux fins de louer la chambre de son fils pour la somme de 100 euros.

Le 11 décembre 2022, Mme [W] [U] a appelé les forces de l’ordre en raison de l’intrusion de deux individus dans l’appartement dans le but de vider la chambre louée.

Par acte d’huissier en date du 27 janvier 2023, l’office public de l’habitat Silene a fait citer Mme [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire notamment aux fins de voir prononcer la résiliation du bail.

Par jugement en date du 5 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 16 juin 2016 entre l’office public de l’habitat Silene et Mme [W] [U] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 8], ce aux torts exclusifs de la locataire, avec effet à la date du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles,

— condamné Mme [W] [U] à payer à l’office public de l’habitat Silene une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer fixé dans le contrat de bail, augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non résolution du bail, due à compter de la présente décision et ce jusqu’à la sortie effective des lieux,

— condamné Mme [W] [U] à payer à l’office public de l’habitat Silene la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes formulées par l’office public de l’habitat Silene,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

— condamné Mme [W] [U] aux entiers dépens.

Le 7 juillet 2023, Mme [W] [U] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 octobre 2023, elle demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien-fondée en son appel,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire prononcé le 5 avril 2023,

En conséquence,

A titre principal,

— débouter l’office public de l’habitat Silene de sa demande en résiliation de bail et de sa demande d’expulsion à son encontre,

A titre subsidiaire, en cas de prononcé de la résiliation du bail et de l’expulsion,

— lui accorder les plus larges délais d’évacuation du bien et plus précisément un délai de 36 mois pour permettre un relogement dans les conditions de décence exigées par la loi, délai s’ajoutant au délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux pour lui permettre de libérer les lieux,

En tout état de cause,

— débouter l’office public de l’habitat Silene de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’office public de l’habitat Silene à lui verser une somme de

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’office public de l’habitat Silene aux dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 15 juillet 2025, l’office public de l’habitat Silene demande à la cour de :

— le recevoir en ses présentes écritures et l’y déclarer bien-fondé,

— constater que Mme [W] [U] lui a spontanément remis les clefs de son logement et que le bail est dès lors résilié,

— constater que la demande de Mme [W] [U] est désormais sans objet,

En tout état de cause

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 5 avril 2023 en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [W] [U] de ses demandes plus amples ou contraires,

— la débouter également de sa demande subsidiaire,

— condamner Mme [W] [U] à lui payer la somme de 8 156,27 euros correspondant à son extrait de compte arrêté au 30 juin 2025,

— condamner Mme [W] [U] à lui payer, en cause d’appel, une somme de 2 000 euros, sur le fondement des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner enfin Mme [W] [U], en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [U] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et son expulsion.

Elle soutient que les troubles de jouissance qui lui sont reprochés étaient ponctuels et isolés mais également méconnus de sa part. Elle expose avoir mis à disposition une chambre de son appartement pour aider un bénéficiaire du secours catholique temporairement ignorant son implication dans un trafic de stupéfiants. Elle précise qu’elle n’a fait l’objet d’aucune poursuite judiciaire suite à l’intervention des forces de police le 10 décembre 2022 et qu’aucun autre fait du même type ni aucun trouble de jouissance paisible ne peut lui être reproché. Elle ajoute qu’elle est une locataire de bonne foi qui a toujours honoré le règlement de son loyer et charges.

A titre subsidiaire, elle demande à bénéficier des plus larges délais d’évacuation pour se reloger au visa des articles L.412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution. Elle expose qu’elle est mère célibataire d’une adolescente de 13 ans à charge et qu’elle dispose de faibles revenus pour se reloger. Elle précise qu’elle a effectué des recherches de logement sans succès.

L’office public de l’habitat Silene entend faire remarquer à la cour que la procédure est désormais sans objet en ce que Mme [U] n’avait pas sollicité une suspension des effets de l’exécution provisoire de la décision et a restitué les clés de son logement le 1er juillet 2024. Il indique que le bail a été résilié à cette date et qu’il a effectué l’état des lieux contradictoire et a dû procéder à la remise en état des lieux. Il précise que Mme [U] a laissé son logement avec un certain nombre d’effets personnels et de mobiliers destinés à la déchetterie et qu’il a dû faire le nécessaire pour s’en débarrasser. Il ajoute avoir fait le décompte des charges locatives qui fait ressortir des sommes dues par Mme [U] à hauteur de 8 156,27 euros au 31 août 2024. Il demande de rejeter les demandes de Mme [U] comme étant sans objet. Il sollicite de la voir condamner à lui payer le montant de l’arriéré locatif suivant du décompte arrêté au 31 août 2024 soit la somme de 8 156,27 euros.

En tout état de cause, il demande la confirmation du jugement qui a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire. Il fait valoir qu’elle n’apporte aucune preuve des allégations qu’elle formule et ajoute que contrairement à ses affirmations, elle n’était pas à jour du paiement des loyers puisqu’au 21 octobre 2023 le décompte des loyers présentait déjà un solde débiteur de 1 488,97 euros.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 1° du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de jouir des locaux loués dans des conditions normales et dans le respect des obligations fixées par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 1729 du code civil, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi n° 2007 ' 297 du 5 mars 2007 précise : 'Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont il dispose en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causé à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux'.

Le contrat de bail stipule expressément en son article 4.7.2 que le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux pourra amener à la saisine du tribunal en vue d’une résiliation judiciaire du bail. Il précise, par ailleurs, dans son article 5.1 que la sous-location des locaux est interdite, sauf exception nécessitant l’information préalable du bailleur, et que dans ce cas, les loyers provenant de la sous-location sont versés directement au bailleur.

Le règlement intérieur signé le 16 juin 2016 par la locataire rappelle, dans son article 4, l’obligation d’adopter un comportement qui ne nuise pas ou ne trouble pas la tranquillité et la sécurité de ses voisins.

Il est acquis et non contesté que Mme [U] a sous-loué une partie de son logement sans en informer le bailleur et que le sous-locataire a mis en place un trafic de stupéfiants notamment dans la cave de l’appartement donné à bail à Mme [U], ce qui a, de fait, causé un trouble grave aux conditions d’hébergement des autres résidents mais également au bailleur. Ces éléments constituant de graves manquements à l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, c’est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire. Le jugement sera confirmé sur ce point ainsi que sur la condamnation de Mme [U] à verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

En revanche, il est établi que Mme [U] a restitué les clés du logement le 1er juillet 2024 de sorte que les dispositions du jugement entrepris relatives à son expulsion sont désormais sans objet, de même que les demandes de Mme [U] à bénéficier des plus larges délais pour quitter les lieux.

L’office public de l’habitat Silene justifie par la production d’un décompte actualisé que Mme [U] reste à lui devoir la somme de 8 156,27 euros au 30 juin 2025 au titre de l’arriéré locatif. Cette somme n’étant pas contestée dans son principe ni dans son montant, il sera fait droit à la demande du bailleur de voir condamner Mme [U] à lui payer ladite somme.

Succombant en son appel, Mme [U] sera condamnée à payer à l’office public de l’habitat Silene la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement entrepris sauf à préciser que ses dispositions relatives à l’expulsion sont désormais sans objet ;

Y ajoutant,

Constate que la demande de Mme [W] [U] relative à l’octroi de délais pour quitter les lieux est sans objet ;

Déboute Mme [W] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne Mme [W] [U] à payer à l’office public de l’habitat Silene la somme de 8 156,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025 ;

Condamne Mme [W] [U] à payer à l’office public de l’habitat Silene la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne Mme [W] [U] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,