COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 JANVIER 2024

ph

N°2024/ 19

Rôle N° RG 20/10191 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGNUS

[J] [C]

C/

S.A.S. [9]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse en date du 21 Septembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05453.

APPELANTE

Madame [J] [C]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 13]

représentée par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Albert-David TOBELEM, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.A.S. [9] , dont le siège social est [Adresse 6] – [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Alexandre RIOU de la SARL AR CONSEIL, avocat au barreau de NANTES substituée par M^e Louis VARAUT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte notarié du 3 février 2016, Mme [J] [C] a vendu à la société [17] son bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 13] avec faculté de rachat, moyennant le prix de 142 000 euros et maintien dans le logement moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 1 520 euros.

Mme [C] n’ayant pas exercé sa faculté de rachat, la SAS [9] venant aux droits de la société [17], l’a assignée en expulsion, par acte du 24 octobre 2018, devant le tribunal d’instance de Cannes.

Par exploit d’huissier du 14 novembre 2018, Mme [C] a assigné la SAS [9] devant le tribunal de grande instance de Grasse en nullité de la vente.

Par jugement du 21 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— déclaré irrecevable en ses demandes Mme [C] en application de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955,

— débouté la SAS [9] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— dit n’y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [C] au paiement des entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Le tribunal a retenu que ni le dépôt, ni la mention sur le registre des dépôts ne correspondent à la formalité de la publication stricto sensu, laquelle résulte de l’insertion du document retenu dans les registres du service de la publicité foncière.

Par déclaration du 22 octobre 2020, Mme [C] a relevé appel de ce jugement.

Une deuxième déclaration d’appel a été faite le 23 octobre 2020, par Mme [C], une ordonnance de jonction des deux procédures étant intervenue le 20 juillet 2021.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 20 juillet 2021, Mme [C] demande à la cour :

Vu les dispositions du décret du 14 octobre 1955,

Vu les dispositions de l’article 126 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 783 et 784 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 287 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1109 et suivants du code civil rédigés sous leur ancienne rédaction au 1er octobre 2016 devenus 1130 et suivants du code civil,

Vu les dispositions de l’article 1659 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— de déclarer son appel recevable et bien-fondé,

— de réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu’il l’a :

— déclarée irrecevable en ses demandes en application de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955,

— condamnée au paiement des entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— de juger qu’elle a procédé au dépôt de son assignation du 14 novembre 2018 au service de la publicité foncière d’Antibes,

— de juger qu’elle s’est vue opposer une cause de rejet en date du 30 juin 2020 du fait de la discordance entre la dénomination de la société assignée [9], et la dénomination des titres publiés concernant l’identité du dernier propriétaire [17],

— de juger qu’elle a été contrainte de solliciter une demande de changement de dénomination de la société [17] auprès du service de la publicité foncière d’Antibes le 18 décembre 2020 afin de ne plus se voir opposer une cause de rejet de la demande de publication de son assignation,

— de juger que l’assignation a de nouveau été déposée le 5 janvier 2021,

— de juger que son assignation a été publiée au service de la publicité foncière d’Antibes le 6 janvier 2021,

En conséquence,

— d’ordonner la résolution de la vente avec faculté de rachat de son bien immobilier, qui est le résultat d’un dol et d’une violence économique pratiqués par la société [9],

— de prononcer la vileté du prix de la vente avec faculté de rachat de son bien immobilier,

— de juger que la pièce 28 produite par la société [9] dans le cadre de la première instance et correspondant à sa pièce n° 7 intitulée « attestation de Mme [C] du 7 janvier 2016 + copie de son passeport » ne correspond absolument pas à son écriture et à sa signature, comme en attestent les diverses pièces produites à la procédure,

— de juger qu’il s’agit d’un faux en écriture,

— d’ordonner le rejet de cette pièce adverse,

A titre subsidiaire sur le faux en écriture, si par extraordinaire la juridiction n’était pas convaincue du faux en écriture,

— d’ordonner avant dire droit une expertise graphologique,

En tout état de cause,

— d’ordonner la nullité de la vente avec faculté de rachat de son bien immobilier,

— de condamner la société [9] à lui payer :

— à titre principal dans le cas où la nullité de la vente du bien serait ordonnée, au titre du préjudice financier la somme de 142 000 euros,

— à titre subsidiaire dans le cas où la nullité de la vente du bien ne serait pas ordonnée, au titre du préjudice financier la somme de 298 000 euros et au titre du préjudice moral la somme de 20 000 euros,

En tout état de cause,

— de débouter la société [9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner la société [9] à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, directement distraits au profit de M^e Albert David Tobelem, avocat aux offres de droit.

Mme [C] fait valoir en substance :

Sur la recevabilité de ses demandes,

— que la régularisation de la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication de son assignation, est intervenue, ce qui est admis même en cause d’appel,

— qu’elle a rencontré des difficultés pour faire publier son assignation, en raison des man’uvres frauduleuses de la société [9] qui a procédé à un changement de dénomination de la société entre la vente de la maison et son assignation,

Sur la vérification d’écriture,

— qu’elle a déposé une plainte pénale entre les mains du procureur de la République près le tribunal judiciaire de Grasse le 9 mars 2020, dès la production de la pièce nouvelle intervenue en première instance, postérieurement à l’ordonnance de clôture du 20 février 2020,

— qu’en réponse la société [9] se contente d’indiquer qu’elle aurait envoyé ce courrier en pièce jointe d’une adresse électronique [Courriel 15], qui n’est pas son adresse,

— que la société citée dans le mail n’est pas la société défenderesse,

— qu’il s’agit d’une pièce créée par la société [9], pour les besoins de la cause,

— qu’il ne s’agit pas de son écriture ni de sa signature par comparaison avec la pièce n° 16,

— que la société [9] est consciente que sa pièce ne pourra qu’être rejetée, puisqu’elle le conclut,

Sur la vente avec faculté de rachat,

— que la vente peut être frappée de nullité si la différence entre le prix de vente et celui de rachat dissimule une opération usuraire, au regard du prix réel du marché :

— le bien immobilier objet de la vente avec faculté de rachat ne peut être cédé à moins de 41,7 % de la valeur d’expertise,

— son bien a été consenti à la vente pour 142 000 euros alors qu’il était évalué à 500 000 euros par la société [9] elle-même,

— c’est à la société [9] qu’il appartenait de mandater un expert immobilier pour évaluer le bien,

— alors qu’elle n’a prêté que la somme de 142 000 euros, la société [9] ne se gêne pas pour solliciter la somme de 290 000 euros au titre du rachat du bien par elle,

— le délai de réflexion n’a pas été respecté,

— que son consentement a été vicié :

— le dol est caractérisé par les man’uvres frauduleuses de la société [9] qui a dissimulé les informations liées à la vente et n’a pas attendu le délai de réflexion de quinze jours, qui figurait dans le courrier adressé, en lui fixant un rendez-vous sans délai en lui payant son billet d’avion pour [Localité 16] pour une signature programmée le 3 février 2006, alors que le premier contact datait du 24 décembre 2015, qu’elle ne disposait pas de son propre notaire,

— le contrat a été signé alors qu’elle était en situation de détresse économique et était persuadée avoir contracté un prêt avec une garantie hypothécaire et non une vente,

— que la société [9] a clairement profité de son désarroi et de sa situation de faiblesse pour lui faire souscrire un contrat de vente à réméré, portant sur son bien immobilier, constituant son domicile familial.

Sur les préjudices,

— que si la vente était résolue, il ne peut être concevable que la cour mette à sa charge le remboursement du prix de vente,

— que si la vente n’est pas résolue, elle a subi du fait de l’abus de faiblesse commis, un préjudice correspondant à la différence entre la valeur de la maison telle qu’estimée par la société [9] et la somme versée par elle, ainsi qu’un préjudice moral,

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— que cette procédure au fond n’est pas la résultante de la procédure d’expulsion, car dès le mois d’août 2018, son conseil agissait en revendication de la résiliation de cette vente dolosive,

— que c’est plutôt l’inverse.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 11 octobre 2022, la SAS [9] demande à la cour :

Vu le jugement du 21 septembre 2020 du tribunal judiciaire de Grasse,

Vu le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955,

Vu les articles 1659 et suivants, les articles 1591 et suivants, les articles 1109 et suivants dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

— de la juger recevable et bien-fondée en ses demandes,

— de juger que Mme [C] lui a communiqué tardivement, le 16 juillet 2021, la publication du 6 janvier 2021 de son assignation du 14 novembre 2018 par les services de publicité foncière, soit plus de deux ans et demi après l’introduction de l’instance,

— de juger que Mme [C] ne justifie pas du prétendu vil prix de la vente à réméré,

— de juger que Mme [C] ne prouve pas les vices de consentement allégués,

— de juger que Mme [C] ne prouve pas ses prétendus préjudices allégués,

— de juger que la procédure intentée par Mme [C] est abusive et dilatoire,

En conséquence,

— de débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— de réformer le jugement du 21 septembre 2020 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

En conséquence, statuant à nouveau,

— de condamner Mme [C] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la réparation de l’abus de procédure,

— de condamner Mme [C] à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [C] aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de M^e Françoise Boulan, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocat associé, aux offres de droit.

La SAS [9] soutient pour l’essentiel :

Sur la demande de Mme [C],

— qu’en application des articles 122 du code de procédure civile, 28 du décret n° 55-22, 30 5° et 33 du même décret, les demandes d’annulation d’actes soumis à publicité ne sont recevables que si la formalité de la publicité a été accomplie dans les trois mois de l’assignation, s’agissant de dispositions d’ordre public,

— qu’en première instance, Mme [C] n’a produit aucun justificatif prouvant la publication de l’assignation du 14 novembre 2018, mais seulement le 16 juillet 2021, soit plus de deux ans et demi après l’introduction de l’instance,

— qu’aux termes d’une jurisprudence constante, le contrat de vente avec faculté de rachat est une convention légalement admise et il appartient au demandeur à la nullité de prouver les éléments justifiant la requalification de l’opération en contrat pignoratif,

— que la jurisprudence considère qu’en l’état d’un prix raisonnable, l’opération revêt le caractère d’une véritable vente,

— que Mme [C] prétend que le bien aurait été vendu à moins de 41,7 % de sa valeur, ce qui correspond en réalité à l’action prévue par l’article 1676 du code civil concernant la rescision de la vente, se prescrivant par deux ans à compter de l’acte de vente,

— que Mme [C] sollicite la nullité de la vente avec faculté de rachat au titre d’une prétendue vileté de prix, sans verser aucune estimation, ni expertise sérieuse du bien immobilier,

— que Mme [C] allègue un état de dépendance économique et des man’uvres au titre d’un vice du consentement, sans le démontrer,

— que Mme [C] ne prouve pas une intention frauduleuse au moment de la vente, puisqu’elle verse elle-même aux débats un courrier faisant état d’une proposition de réméré, d’un prix d’achat, de divers prix de revente,

— que la vente a été passée par acte authentique devant notaire étant rappelé que le notaire, quand il est seul rédacteur de l’acte, est dans l’obligation d’agir dans l’intérêt des deux parties, que Mme [C] ne peut alléguer qu’elle ne connaissait pas le fait qu’elle pouvait faire intervenir son propre notaire, alors que lors de son acquisition en 2003 elle était accompagnée de son propre notaire,

— que Mme [C] était consciente que l’opération s’analysait en une opération de vente et non de crédit, car lorsqu’elle a été contactée par M. [E] pour ce type d’opération, elle a réalisé une multitude de diligences pour la mener à bien, dont un mail depuis l’adresse [Courriel 15] intitulé « de la part de Mme [C] » contenant en pièce jointe une lettre manuscrite de sa part, que si la cour considère que cette pièce n’a pas été écrite de la main de Mme [C] elle la rejettera,

— que le bien litigieux faisait l’objet d’une saisie immobilière pour plusieurs créances d’un montant global de 50 000 euros et était mis à prix dans la perspective d’une vente forcée par adjudication, que c’est pour cette raison que Mme [C] a préféré vendre à réméré pour le montant de 142 000 euros en bénéficiant d’un sursis de rester dans les lieux avec l’espoir de pouvoir le racheter, plutôt que de le voir vendu aux enchères,

Sur sa demande de dommages et intérêts,

— que c’est dans une perspective dilatoire que cette procédure a été introduite pour obtenir un sursis à statuer sur l’assignation en expulsion devant le tribunal d’instance de Cannes,

— que les arguments de Mme [C] sont particulièrement délirants, en évoquant une agression, des faux, le changement de sa dénomination sociale,

— que Mme [C] fait preuve de mauvaise foi depuis août 2018, alors qu’elle a tenté de l’accompagner pour lui permettre de retrouver son bien immobilier, notamment en lui proposant de lui revendre son bien au-delà du délai prévu dans la vente à réméré, au prix de 260 000 euros.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 7 novembre 2023.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes des articles 122 et suivants du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir. Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse. Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

Aux termes de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles, les actes et décisions judiciaires, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité, notamment les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

L’article 30-5° du même décret énonce que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

L’article 33 de même code fixe le délai d’accomplissement à trois mois de leur date, pour les autres actes que les attestations notariées et les décisions judiciaires, sans prévoir d’autre sanction que l’irrecevabilité, laquelle est régularisable.

Il est justifié en cause d’appel que l’assignation du 14 novembre 2018, a été publiée et enregistrée le 6 janvier 2021, sous le volume 0604P05 2021 P n° 38, au service de la publicité foncière.

La cause d’irrecevabilité ayant été régularisée, l’exception d’irrecevabilité des demandes de Mme [C] sera rejetée, ce qui conduit à l’infirmation du jugement sur ce point.

Sur la demande de rejet de pièce et à défaut de vérification d’écriture et expertise graphologique

Mme [C] demande que la pièce n° 7 intitulée « attestation de Mme [C] du 7 janvier 2016 + copie de son passeport » de la SAS [9], produite postérieurement à l’ordonnance de clôture en première instance, soit rejetée pour constituer un faux, ou à tout le moins vérifiée sur le fondement de l’article 299 du code de procédure civile aux termes duquel « Si un écrit sous seing privé produit en cours d’instance est argué faux, il est procédé à l’examen de l’écrit litigieux comme il est dit aux articles 287 à 295. »

Selon l’article 287 du code de procédure civile, si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte.

L’article 288 du même code énonce : « Il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l’une des parties, qu’ils aient été émis ou non à l’occasion de l’acte litigieux. »

Cet écrit produit en dernière minute en première instance, est présenté comme avoir été adressé par Mme [C] par l’intermédiaire de la boîte mail de Mme [M] [K] en janvier 2016 à « [Courriel 11] », concomitamment à d’autres documents ne pouvant que provenir de Mme [C], notamment :

— la « Demande de renseignements sommaires urgents » renseignée et signée par Mme [C] le 5 janvier 2016, s’agissant du relevé des formalités publiées sur son bien immobilier,

— le contrat de mariage de Mme [C] du 2 septembre 2011,

— le jugement d’orientation du 19 novembre 2015 ayant validé la saisie immobilière au constat de créances non contestées de 35 421 euros (au titre d’un jugement du 7 septembre 2011), 1 087,78 euros (au titre d’un jugement du 3 juillet 2012) et 8 426,45 euros (au titre d’un arrêt du 14 novembre 2013) et ordonné la vente forcée du bien immobilier de Mme [C] pour le 4 février 2016.

Cet écrit est produit à l’appui de la démonstration que Mme [C] avait pleinement connaissance et conscience de l’acte signé le 3 février 2016, s’agissant d’une vente avec faculté de rachat (ou réméré).

Il ne s’agit pas à proprement parler, d’un acte sous seing-privé ayant des conséquences juridiques.

Il ressort de la comparaison de cet écrit daté du 7 janvier 2016, avec d’autres pièces comportant l’écriture et la signature de Mme [C], que l’écriture de l’écrit prêté à Mme [C], n’est pas celle de Mme [C].

Quant à la signature, elle ne peut de manière évidente être attribuée à Mme [C], par comparaison avec les signatures apposées dans des écrits antérieurs (carte nationale d’identité éditée en 2006), concomitants (demande de renseignements, acte de vente, premier contrat de bail du 25 mai 2016) ou bien postérieurs (contrats de bail en 2017 et plaintes en 2018 et 2020).

Il convient donc de rejeter cet écrit constitué par la pièce n° 7 de la SAS [9], sans qu’il soit besoin d’ordonner la vérification d’écriture.

Sur la nullité de la vente à réméré

Il est constaté que si Mme [C] poursuit à la fois la résolution de la vente avec faculté de réméré et la nullité de cette vente, elle ne développe que des moyens, à savoir la vileté de prix et les vices du consentement, au soutien de la nullité du contrat, étant rappelé que la nullité sanctionne la formation du contrat tandis que la résolution sanctionne la mauvaise exécution du contrat.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1659 du code civil définit la faculté de rachat comme un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673, lequel prévoit que le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation et ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Les articles 1109 et suivants du code civil dans leur rédaction en vigueur avant la réforme du 10 février 2016, énoncent qu’il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol. Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Il y a violence lorsqu’elle est de nature à faire impression sur une personne raisonnable, et qu’elle peut lui inspirer la crainte d’exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent. On a égard, en cette matière, à l’âge, au sexe et à la condition des personnes.

Par ailleurs, une vente à vil prix peut conduire à la rescision pour lésion enfermée dans le délai de deux ans à compter de la vente aux termes de l’article 1674 du code civil, ou à la nullité du contrat s’il s’avère inexistant, dépourvu de sérieux ou dérisoire, soit dépourvu d’un élément essentiel du contrat.

Mme [C] verse aux débats son acte d’acquisition du 20 février 2003 du bien litigieux moyennant le prix de 305 000 euros, le jugement d’orientation du 19 novembre 2015 validant la saisie immobilière et ordonnant la vente forcée de son bien immobilier pour le 4 février 2016, le courrier adressé par M. [E] le 24 décembre 2015, la proposition de réméré faite par la société [17] le 20 janvier 2016 par l’intermédiaire du courtier [E], l’acte de vente du 3 février 2016 avec faculté de réméré pendant la durée maximale de dix-huit mois moyennant le prix de 142 000 euros, les échanges de mails avec M. [E] d’avril 2018 à septembre 2018, ses auditions dans le cadre des plaintes déposées en juin 2018 pour agression à son domicile et en 2020 pour faux et usage de faux.

Il en ressort que concomitamment à l’information que son bien immobilier allait être vendu aux enchères, sans information sur le montant de la mise à prix, sauf le montant de son endettement objet de la saisie immobilière, de 44 935,23 euros, hors les intérêts postérieurs et frais et le montant de la dette immobilière mentionnée pour 64 928,91 euros dans le décompte du notaire après la vente, Mme [C] a été contactée par M. [T] [E], présentant sa société « [18] Responsable de foncière immobilière Garantie financière et cautionnement », comme s’occupant des propriétaires en difficultés, individuels ou en SCI, qui cherchent à rester propriétaires du bien saisi ou à le vendre dans des conditions satisfaisantes.

Elle a reçu de la société [17] le 20 janvier 2016, une proposition mentionnant le nom de [E] comme courtier, faisant état d’un prix d’achat de 175 000 euros tenant compte d’un besoin total de 110 000 euros, d’un compte séquestre de 40 000 euros, de frais de notaire de 5 000 euros, de frais de courtier de 20 000 euros, d’une estimation du bien à 500 000 euros, d’un prix de revente dans les six mois de 191 000 euros, dans les douze mois de 209 000 euros, dans les dix-huit mois de 228 000 euros, d’une indemnité d’occupation de 1 520 euros par mois, ce courrier précisant que ces éléments sont donnés à titre indicatif et que doivent être produits, une expertise immobilière, la liste d’endettement à compléter, les justificatifs de revenus, les relevés bancaires de tous les comptes, une lettre du client expliquant les raisons de son endettement et la méthode de sortie envisagée du réméré, ainsi que des explications sur le concept du réméré et le déroulement de cette opération, avec la précision in fine que « le réméré vous permet de sauvegarder votre patrimoine tout en restant chez vous. [17] précise que le montant d’acquisition doit être au moins supérieur à l’ensemble de vos crédits afin de pouvoir préparer au mieux votre refinancement ».

La vente a été signée devant un notaire parisien le 3 février 2016 moyennant le prix de 142 000 euros, sous la condition résolutoire de l’exercice du réméré dont la faculté est réservée au propriétaire pour une durée maximale de dix-huit mois, soit jusqu’au 2 août 2017, prévoyant les obligations du propriétaire-vendeur lors de l’exercice du réméré :

— dans le délai de six mois soit au plus tard le 2 août 2016, de rembourser à l’acquéreur la somme fixée forfaitairement de 191 000 euros couvrant le remboursement du prix et des frais auxquels l’acquéreur pourra prétendre,

— dans le délai de douze mois soit au plus tard le 2 février 2017, de rembourser à l’acquéreur la somme fixée forfaitairement de 209 000 euros,

— dans le délai de dix-huit mois soit au plus tard le 2 août 2017, de rembourser à l’acquéreur la somme fixée forfaitairement de 228 000 euros.

L’acte comporte également une convention d’occupation précaire pendant la durée maximale de dix-huit mois, moyennant la somme de 1 520 euros par mois, à compter du neuvième mois, soit à compter du 2 novembre 2016, étant précisé que dans le paragraphe sur l’entrée en jouissance de l’acquéreur, il est évoqué le fait qu’une partie de l’immeuble vendu était louée au profit de Mme [U] moyennant un loyer hors charges de 500 euros, dont la perception est conservée par le vendeur.

Mme [C] a signé trois contrats de colocation les 25 mai 2016 visant la maison de quatre pièces moyennant un loyer de 200 euros, 17 juin 2017 visant un F1 moyennant un loyer de 400 euros et une provision sur les charges de 300 euros, et 1er mars 2017 visant la maison de quatre pièces moyennant un loyer de 200 euros et une provision sur les charges de 150 euros.

Par ailleurs, il est établi qu’elle a renseigné le formulaire de « Demande de renseignements sommaires urgents » auprès de la publicité foncière, transmis le 18 janvier 2016, de même qu’elle a transmis le 28 janvier 2016, son contrat de mariage du 2 septembre 2011 et le jugement d’orientation du 19 novembre 2015 ayant validé la saisie immobilière, en utilisant à chaque fois la boîte mail de Mme [K].

Il est démontré aussi que M. [E] a été destinataire le 27 janvier 2016, depuis la boîte mail intitulée « [Courriel 12] », d’un courrier du 26 janvier 2016 du préfet des Alpes-Maritimes adressé au député-maire du [Localité 13], concernant une déclaration d’intention d’aliéner déposée en mairie le 21 janvier 2016 relative à la cession par Mme [C] d’un terrain bâti de 1792 m², cadastré AO n° [Cadastre 1]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4] et [Cadastre 5] sis [Adresse 2] (sic) au prix de 142 000 euros, pour faire savoir qu’il a décidé de ne pas exercer le droit de préemption.

Enfin, le mail du 20 janvier 2016 réceptionné par M. [E] de la société [10] avec pour objet « RE : Document Demande de renseignements Mme [C] », permet de comprendre que cette société était pressentie dans le cadre d’un premier projet de vente, puisqu’il est répondu ainsi qu’il suit : « Les éléments de l’expertise reçue nous semblent par trop défavorables, notamment la proximité immédiate avec l’autoroute qui est un facteur qui rend le bien très peu liquide. Nous retirons notre offre. », sachant que la proposition de la société [17] est intervenue le 20 janvier 2016.

Ainsi, il peut être conclu que Mme [C] au moment de la vente, bien qu’acculée du fait de la vente aux enchères ordonnée sur son bien immobilier, avait pleinement conscience de l’opération projetée en urgence, de vendre son bien immobilier pour permettre le remboursement de ses créanciers comprenant le prêteur immobilier pour un montant total de 109 864,14 euros (44 935,23 + 64 928,91) hors intérêts postérieurs et frais, avec la perspective de le racheter dans le délai maximum de dix-huit mois moyennant le prix de 228 000 euros, tout en restant dans le bien immobilier moyennant un loyer mensuel de 1 520 euros payable à compter du neuvième mois, soit au total pendant dix mois jusqu’à l’exercice de la faculté de réméré, tout en mettant en location une partie de ce bien et en en conservant les fruits, venant diminuer le coût de l’indemnité d’occupation fixée.

Mme [C] ne produit aucune pièce de nature à mettre en évidence des man’uvres frauduleuses ou une situation de violence économique au moment de la conclusion de cette vente. Le seul fait d’émettre des doutes sur le changement de dénomination sociale de la société [17] et sur l’agression dont elle a été victime en juin 2018 en soulignant la coïncidence troublante avec la demande formée par la société [9] par courriers entre avril et août 2018 pour obtenir les coordonnées de ses locataires et des baux, ne peut rapporter cette preuve, alors surtout que dans sa plainte déposée le 17 juin 2018, elle évoquait une agression à son domicile par quatre hommes qui en voulaient à son argent et ont volé notamment des tablettes et ordinateurs portables.

Aucun délai de réflexion n’est imposé en matière de vente à réméré, le délai de réflexion étant institué dans l’intérêt de l’acquéreur immobilier.

Quant au prix, il est constaté que Mme [C] ne verse aux débats aucune évaluation du bien immobilier litigieux, ni au jour de la vente, ni actuellement. A cet égard, elle ne fournit aucun élément d’information sur la mise à prix de son bien immobilier dans le cadre de la vente aux enchères, dont elle était menacée, étant observé que la première société candidat acquéreur, a renoncé à l’acquisition après expertise. Ainsi Mme [C] prive la présente juridiction du moyen d’apprécier si, comme elle le soutient, le prix, élément essentiel du contrat de vente, est dépourvu de sérieux ou dérisoire, alors que ce contrat de vente avec faculté de rachat s’inscrit dans un contexte particulier où elle était menacée de voir son bien vendu aux enchères pour permettre le remboursement de ses créanciers pour un montant de l’ordre de 110 000 euros, avec possibilité de rachat en réglant le prix de vente et les frais engagés par l’acquéreur, lesquels peuvent être déterminés forfaitairement.

Le fait que la SAS [9] ait évalué le bien à 500 000 euros dans sa proposition initiale de réméré à hauteur de 175 000 euros, n’est pas déterminant, s’agissant d’une entrée en pourparlers, comme le précise le courrier lui-même avec la phrase « Ces éléments sont donnés à titre indicatif et ne constituent en rien une offre commerciale ».

En effet, cette vente au prix de 142 000 euros permettait à la fois à Mme [C] de rembourser ses créanciers, de rester dans le bien immobilier dont elle continuait à percevoir le loyer mensuel de 500 euros pour partie de ce bien, en ne payant une indemnité d’occupation de 1 520 euros qu’à compter du neuvième mois, avec la possibilité d’exercer sa faculté de rachat du bien dans le délai maximal de dix-huit mois moyennant le prix de 228 000 euros.

En conséquence, il doit être conclu que Mme [C] ne démontre pas que le prix de la vente avec faculté de réméré, est dérisoire.

Mme [C] sera donc déboutée de sa demande tendant à l’annulation de la vente avec faculté de réméré du 3 février 2016 et de sa demande subséquente d’indemnisation en cas d’annulation de la vente.

Sur la demande subsidiaire d’indemnisation

Mme [C] sollicite à titre subsidiaire, pour le cas où la vente ne serait pas annulée, l’indemnisation de préjudices financiers et moraux.

Cependant, elle n’explique pas le fondement juridique de cette demande, alors qu’aucune faute de la SAS [9] n’est démontrée.

Mme [C] sera donc déboutée de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il est constaté que la présente action en nullité de la vente avec faculté de réméré a été engagée le 14 novembre 2018, après la procédure d’expulsion engagée par la SAS [9] le 24 octobre 2018, et a eu pour effet de conduire au prononcé d’un sursis à statuer de la procédure d’expulsion.

Des échanges de mails sont avérés en avril 2018, dans lesquels Mme [C] évoque le fait que sa banque n’accepte de lui prêter que la somme de 240 000 euros, en lien avec la proposition de la SAS [9] de lui revendre le bien, malgré l’expiration de la période de réméré, au prix de 290 000 euros ramené à 260 000 euros, et en août 2018, l’avocat de Mme [C] a adressé un courrier à la SAS [9] pour reprocher les conditions dans lesquelles la vente avec faculté de réméré a été signée.

En considération de ces éléments, il n’est démontré ni une intention de nuire, ni une mauvaise foi, ni une légèreté particulièrement blâmable de Mme [C], qui a simplement usé de son droit d’agir en justice, comme de son droit d’interjeter appel, sans en abuser.

La SAS [9] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile, au regard de la solution du litige et de l’absence d’appel incident sur ce point, il convient de confirmer le jugement appelé dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.

L’appelante qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel avec distraction au profit du conseil de la SAS [9] qui le réclame, ainsi qu’aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SAS [9].

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement appelé en ce qu’il a déclaré irrecevable en ses demandes Mme [J] [C] en application de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955 ;

Statuant à nouveau sur ce point,

Déclare recevables les demandes de Mme [J] [C] ;

Rejette la pièce la pièce n° 7 de la SAS [9] ;

Déboute Mme [J] [C] de sa demande de vérification d’écriture de la pièce n° 7 de la SAS [9] ;

Déboute Mme [J] [C] de sa demande tendant à l’annulation de la vente avec faculté de réméré du 3 février 2016 et de sa demande subséquente d’indemnisation ;

Déboute Mme [J] [C] de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts ;

Confirme le jugement appelé sur le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [J] [C] aux dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e Françoise Boulan, membre de la SELARL [14] [Localité 8] ;

Condamne Mme [J] [C] à verser à la SAS [9], la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT