Cour d'appel de Rennes, Chambre des baux ruraux, 2 octobre 2025, n° 24/05783

CA Rennes
Infirmation partielle 2 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Titularité du bail rural
La cour a jugé que le droit au bail a été apporté à l'EARL Grandmotte avec l'accord verbal du bailleur, ce qui valide la titularité de l'EARL Grandmotte.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a confirmé que l'EARL Grandmotte est titulaire d'un bail rural, rendant la demande d'expulsion infondée.
Rejeté
Démonstration du préjudice
La cour a jugé que le préjudice allégué n'était pas démontré, aucune pièce n'étant produite pour étayer cette demande.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Rennes, ch. des baux ruraux, 2 oct. 2025, n° 24/05783
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	24/05783
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	David LE BLANCJulien DERVILLERS
Cabinet(s) :	KOVALEX I
Parties :	E.A.R.L. GRANDMOTTE

Texte intégral

Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 28

N° RG 24/05783 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VJOK

(Réf 1ère instance : 51-23-0001)

Mme [G] [Z]

M. [M] [Z]

M. [V] [Z]

M. [C] [Z]

M. [I] [Z]

Mme [W] [Z]

M. [A] [Z]

Mme [U] [B]

M. [F] [B]

M. [X] [B]

Mme [T] [Z] épouse [B]

S.C.E.A. SCEA DE [Adresse 29]

E.A.R.L. GRANDMOTTE

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Dervillers

M^e Le Blanc

M. M. [Z]

M^me M. [Z]

M. [A] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, rapporteur

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

ARRÊT :

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 02 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [G] [Z]

née le 3 mars 1993 à [Localité 34], de nationalité française, salariée,

[Adresse 28]

[Localité 12]

Monsieur [M] [Z]

né le 4 décembre 1966 à [Localité 32], de nationalité française, salarié,

[Adresse 5]

[Localité 17]

comparants en personne, assistés de M^e Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [V] [Z]

né le 12 mai 1998 à [Localité 34], de nationalité française, salarié,

[Adresse 6]

[Localité 13]

Monsieur [C] [Z]

né le 21 janvier 1991 à [Localité 34], de nationalité française, mécanicien,

[Adresse 31]

[Localité 11]

représentés par M^e Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocat au barreau de RENNES

INTIMES :

Monsieur [I] [Z]

né le 20 février 1998 à [Localité 34], de nationalité française,

[Adresse 2]

[Localité 16]

représenté par Mme [E] [Y], sa mère

Madame [W] [Z]

née le 18 avril 2000 à [Localité 34], de nationalité française,

[Adresse 2]

[Localité 16]

non comparante,

Monsieur [A] [Z]

né le 22 juillet 1963, à [Localité 33] (VIETNAM), de nationalité française,

[Adresse 20]

[Localité 14]

non comparant

Madame [U] [B]

née le 9 mai 1996 à [Localité 34] , de nationalité française, chargée de clientèle,

[Adresse 10]

[Localité 15]

Monsieur [F] [B]

né le 25 décembre 1999 à [Localité 34], de nationalité française, chargé de projet,

[Adresse 29]

[Localité 17]

Monsieur [X] [B]

né le 4 août 1968 à [Localité 27], de nationalité française, exploitant agricole,

[Adresse 29]

[Localité 17]

Madame [T] [Z] épouse [B]

née le 3 juin 1970 à [Localité 35] (Corée du sud), de nationalité française, exploitante agricole,

[Adresse 29]

[Localité 17]

SCEA DE [Adresse 29], immatriculée au RCS de SAINT MALO sous le n° 348 112 681, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 29]

[Localité 17]

EARL GRANDMOTTE, immatriculée au RCS de SAINT MALO sous le n° 383 999 216, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 30]

[Localité 17]

représentés par M^e David LE BLANC de la SELARL KOVALEX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte du 23 mars 1992, [D] [Z] et son épouse [J] [Z] ont donné à bail un ensemble de parcelles agricoles pour une superficie totale de 28 ha 86 a 43 ca sur la commune de [Localité 17] à leur fils, M. [M] [Z]. Ce dernier a exercé son activité d’élevage de porcs dans le cadre de l’EARL Grandmotte. Les parts de cette EARL ont été cédées à M. [X] [B] et Mme [T] [Z] épouse [B] (les époux [B]) suivant actes de cession des 17 mai et 30 septembre 2019, étant précisé que Mme [T] [B] est la s’ur de M. [M] [Z].

2. Aux termes d’un protocole d’accord signé le 7 mai 2019 préalablement à cette cession, M. [M] [Z] s’est engagé à 'faire tout son possible pour la transmission des terres dont il est locataire aux époux [B]'.

3. [D] [Z] est décédé le 18 août 2019 sans avoir formalisé de bail rural au profit des époux [B].

4. Sous la gérance de Mme [T] [B], l’EARL Grandmotte a continué à exploiter les terres données à bail à M. [M] [Z].

5. Par courrier du 7 janvier 2020, M. [M] [Z] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis les époux [B] en demeure d’avoir à cesser immédiatement l’exploitation des terres visées dans le bail rural du 23 mars 1992 modifié par avenant du 16 mars 1995.

6. Parallèlement, le 5 octobre 2021, M. [M] [Z] a déposé une demande d’autorisation d’exploiter les parcelles litigieuses pour le compte de l’EARL Kercou, société qu’il avait constituée en 2006.

7. Sa demande a été rejetée par arrêté du 2 février 2022, rejet contesté devant le tribunal administratif.

8. Par jugement du 26 juin 2023, le recours en annulation de l’arrêté du 2 février 2022 a été rejeté au motif, notamment, que l’EARL Grandmotte exploitait les parcelles avec autorisation d’exploiter, l’EARL Kercou n’étant, quant à elle, pas preneur en place.

9. Entre-temps, suivant assignation du 27 mai 2020, M. [M] [Z] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins d’expulsion des époux [B] des parcelles en cause.

10. Les parties ont été invitées à recourir à une médiation, en vain.

11. Par ordonnance du 20 janvier 2022, le juge des référés a débouté M. [M] [Z] de sa demande d’expulsion, considérant qu’il n’est pas de sa compétence de juger s’il existe ou non un bail rural, une contestation étant élevée sur ce point par les époux [B].

12. En effet, par requête du 4 juin 2021, les époux [B] avaient saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Dinan aux fins, à titre principal, de faire constater la résiliation du bail rural conclu entre M. [M] [Z] et [D] [Z] et faire juger qu’ils sont titulaires d’un bail sur les parcelles cadastrées ZC [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 24], [Cadastre 26], [Cadastre 4], ZD [Cadastre 7] et ZK [Cadastre 1] dépendant de la succession d'[D] [Z] et, à titre subsidiaire, de condamner M. [M] [Z] à signer le bail rural qui a été établi le 14 janvier 2020 sous astreinte de 500 € par jour de retard.

13. Les parties ont été convoquées en audience de conciliation le 21 juin 2021, en vain.

14. Les parcelles litigieuses dépendant de l’indivision successorale, les autres héritiers de feu [D] [Z] (M. [A] [Z], M. [I] [Z], Mme [W] [Z], M. [C] [Z], Mme [G] [Z] et M. [V] [Z], ces trois derniers faisant cause commune avec M. [M] [Z]) ont été assignés en intervention forcée devant le tribunal paritaire des baux ruraux par actes du 24 septembre 2021, cependant que Mme [U] [B] et M. [F] [B] sont intervenus volontairement à l’instance.

15. Les parties n’étant pas parvenues à se concilier, les deux dossiers ont été joints et renvoyés en audience de jugement.

16. Après une radiation, le conseil des demandeurs a sollicité la réinscription au rôle.

17. Par jugement du 30 septembre 2024, le tribunal a :

— dit n’y avoir lieu à ordonner une expertise avant dire droit,

— déclaré recevable l’action de l’EARL Grandmotte, des époux [B], de M. [F] [B] et de Mme [U] [B] à l’encontre des consorts [Z],

— dit que le bail rural consenti le 23 mars 1992 par [D] [Z] et [J] [Z] à M. [M] [Z] a été cédé à l’EARL Grandmotte avec l’accord verbal du bailleur suite à la signature du protocole d’accord du 7 mai 2019 par le preneur,

— dit que l’EARL Grandmotte est en conséquence titulaire d’un bail rural sur les parcelles suivantes :

* ZC [Cadastre 18] d’une contenance de 0 ha 86 a 70 ca,

* ZC [Cadastre 19] d’une contenance de 0 ha 65 a 90 ca,

* ZC [Cadastre 4] (AJ et AK) d’une contenance de 4 ha 77 a [Cadastre 22] ca,

* ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 10 ha 09 a 03 ca,

* ZC [Cadastre 26] d’une contenance de 2 ha 88 a 0 ca,

* ZD [Cadastre 7] (A) d’une contenance de 5 ha 23 a 50 ca,

soit un total 24 ha 50 a 97 ca,

— débouté les consorts [Z] de l’ensemble de leurs prétentions fondées sur le bail rural précité,

— débouté les demandeurs de leurs plus amples prétentions,

— condamné M. [M] [Z] seul à payer à l’EARL Grandmotte, M. [X] [B], Mme [T] [Z] épouse [B], M. [F] [B] et Mme [U] [B] la somme totale de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire,

— condamné in solidum M. [M] [Z], M. [C] [Z], Mme [G] [Z], M. [V] [Z], M. [I] [Z], Mme [W] [Z] et M. [A] [Z] aux entiers dépens.

17. Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rejeté la demande d’expertise sollicitée par M. [M] [Z] concernant l’exécution du protocole d’accord du 7 mai 2019 avec mission complémentaire de médiation, a retenu que les consorts [B] et l’EARL Grandmotte avaient un intérêt à se voir reconnaître titulaires d’un bail rural et donc à voir constater que M. [M] [Z] y avait renoncé.

18. Pour le tribunal, si M. [M] [Z] ne pouvait évidemment pas donner à la place du bailleur l’agrément des nouveaux preneurs, il pouvait en revanche solliciter cet agrément et notifier au bailleur sa volonté de transmettre les terres louées aux époux [B].

18. Selon les premiers juges, sauf à considérer que M. [M] [Z] a manqué à son engagement et engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des cessionnaires, manquement dont l’appréciation relèverait de la compétence d’une autre juridiction, il a nécessairement accompli tout ce qui était en son pouvoir pour parvenir à la transmission des terres louées.

[Cadastre 7]. Parmi les actes qu’il avait le pouvoir d’accomplir, se trouvait l’apport du droit au bail à l’EARL Grandmotte et la sollicitation de l’agrément du bailleur pour ce faire. M. [M] [Z] affirmant avoir fait ce qu’il devait au regard du protocole d’accord, il est présumé avoir accompli les démarches auprès du bailleur pour permettre la transmission du bail. Par ailleurs, Mme [L] [Z] était partie au protocole d’accord du 7 mai 2019, de sorte qu’elle a consenti à ce que son époux fasse le nécessaire pour la transmission des terres dont il était locataire.

20. Le tribunal indique encore que, M. [M] [Z] et Mme [T] [B] étant les enfants d'[D] [Z], le lien familial étroit était de nature à les dispenser de réclamer un écrit à ce dernier, ce d’autant qu’il était âgé et malade au point de décéder trois mois après la signature du protocole du 7 mai 2019, son hospitalisation ayant débuté dans le mois suivant cette date. Or, si le défunt n’a pas formalisé son accord par un écrit, il l’a exprimé sans ambiguïté auprès de certains de ses proches (qui en attestent) et l’a évoqué indirectement dans un écrit (qualifié de brouillon) à l’attention de son preneur et fils. Il y aurait donc bien eu un transfert au profit de l’EARL Grandmotte, à charge d’une exploitation des terres par les époux [B] pour une contenance totale de 24 ha 50 a 97 ca au vu des éléments apportés par les uns et les autres.

21. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 22 octobre 2024, M. [M] [Z], M. [C] [Z], Mme [G] [Z] et M. [V] [Z] ont interjeté appel de cette décision.

22. Par lettre recommandée avec avis de réception du [Cadastre 7] décembre 2024, les parties ont été convoquées à l’audience du 6 mars 2025.

23. L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 5 juin 2025 et mise en délibéré au 2 octobre 2025.

* * * * *

24. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 3 juin 2025 et soutenues à l’audience, M. [M] [Z], M. [C] [Z], Mme [G] [Z] et M. [V] [Z] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en qu’il a :

* dit que le bail rural consenti le 23 mars 1992 par [D] [Z] et [J] [Z] à M. [M] [Z] a été cédé à l’EARL Grandmotte avec l’accord verbal du bailleur suite à la signature du protocole d’accord du 7 mai 2019 par le preneur,

* dit que l’EARL Grandmotte est en conséquence titulaire d’un bail rural sur les parcelles suivantes :

' ZC [Cadastre 18] d’une contenance de 0 ha 86 a 70 ca,

' ZC [Cadastre 19] d’une contenance de 0 ha 65 a 90 ca,

' ZC [Cadastre 4] (AJ et AK) d’une contenance de 4 ha 77 a [Cadastre 22] ca,

' ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 10 ha 09 a 03 ca,

' ZC [Cadastre 26] d’une contenance de 2 ha 88 a 0 ca,

' ZD [Cadastre 7] (A) d’une contenance de 5 ha 23 a 50 ca,

soit un total 24 ha 50 a 97 ca,

* débouté les consorts [Z] de l’ensemble de leurs prétentions fondées sur le bail rural précité,

* condamné M. [M] [Z] seul à payer à l’EARL Grandmotte, M. [X] [B], Mme [T] [Z] épouse [B], M. [F] [B] et Mme [U] [B] la somme totale de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum M. [M] [Z], M. [C] [Z], Mme [G] [Z], M. [V] [Z], M. [I] [Z], Mme [W] [Z] et M. [A] [Z] aux entiers dépens,

— statuant à nouveau,

— juger que M. [M] [Z] est titulaire d’un bail rural régulièrement consenti par M. [D] [Z],

— juger que l’EARL Grandmotte, ou tout occupant de son chef, est occupant sans droit ni titre des parcelles en cause,

— ordonner l’expulsion de l’EARL Grandmotte ou de tout occupant de leur chef des parcelles en cause,

— condamner l’EARL Grandmotte et les époux [B] in solidum à libérer les lieux dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit,

— autoriser M. [M] [Z] à requérir, si besoin, et par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le concours de la force publique,

— condamner in solidum les époux [B], ainsi que M. [F] [B], Mme [U] [B] et l’EARL Grandmotte à verser la somme de 105.080 € à M. [M] [Z], outre les intérêts légaux à compter du prononcé de la décision, majorée de cinq points dans les conditions de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier,

— débouter en conséquence les époux [B], ainsi que M. [F] [B] et Mme [U] [B] et l’EARL Grandmotte de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum les époux [B], ainsi que M. [F] [B] et Mme [U] [B] et l’EARL Grandmotte à leur verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel,

— condamner in solidum les époux [B], ainsi que M. [F] [B] et Mme [U] [B] et l’EARL Grandmotte au paiement des dépens de première instance et d’appel.

* * * * *

25. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 28 mai 2025 et soutenues à l’audience, les époux [B], M. [F] [B], Mme [U] [B], l’EARL Grandmotte et de la SCEA de [Adresse 29] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— juger que M. [M] [Z] et Mme [L] [Z] ont fait apport du droit au bail concernant les parcelles visées par le bail du 23 mars 1992 et notamment celles cadastrées ZC n° [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 24], [Cadastre 26], [Cadastre 4] ainsi que ZD n° [Cadastre 7], situées sur la commune de [Localité 17] (22), au profit de l’EARL Grandmotte, à effet du 7 mai 2019, date du protocole d’accord régularisé entre eux et les époux [B],

— à défaut,

— constater que M. [M] [Z] et son épouse ont renoncé au bail rural en application du protocole d’accord du 7 mai 2019 et que M. [D] [Z] propriétaire a consenti à cette renonciation,

— ordonner la résiliation du bail rural conclu le 23 mars 1992 au bénéfice de M. [M] [Z],

— en conséquence,

— juger que l’EARL Grandmotte est titulaire d’un bail rural portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 17] et cadastrées section ZC n° [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 25], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 24], [Cadastre 26] et ZD n° [Cadastre 7] et ZK n° [Cadastre 1] d’une contenance totale de 29 ha 90 a 21 ca,

— en tout état de cause,

— débouter M. et Mme [Z] de toutes les demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et en tout état de cause mal fondées,

— condamner M. et Mme [Z] à payer aux époux [B] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

* * * * *

26. M. [I] [Z], représenté par sa mère Mme [E] [Y], sollicite l’infirmation du jugement et soutient la ligne défendue par les appelants.

* * * * *

27. Mme [W] [Z] et M. [A] [Z], bien que régulièrement convoqués, ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

* * * * *

28. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le titulaire du bail rural consenti par feu [D] [Z] sur les parcelles cadastrées AB [Cadastre 8]. ZC [Cadastre 18]. [Cadastre 19]. [Cadastre 21]. [Cadastre 22], [Cadastre 23]. [Cadastre 24]. [Cadastre 25]. [Cadastre 26]. ZD [Cadastre 9] et [Cadastre 7] sur la commune de [Localité 17] pour une contenance de 28 ha 86 a 43 ca

29. M. [M] [Z], M. [C] [Z], Mme [G] [Z] et M. [V] [Z] rappellent que M. [M] [Z] est titulaire d’un bail rural sur les parcelles en litige suivant acte du 16 mars 1995, pour lequel aucun congé ne lui a été délivré, qui n’a jamais été résilié judiciairement et auquel il n’a jamais entendu renoncer.

30. En disant que l’EARL Grandmotte est devenue titulaire du bail rural, le tribunal a statué ultra petita car celle-ci ne sollicitait que de voir juger qu’elle bénéficiait d’un apport du droit au bail litigieux.

31. En toute hypothèse, une cession du bail comme son apport à une société supposait l’autorisation explicite, à tout le moins manifeste, du bailleur, à peine de résiliation. Or, pour déterminer l’accord de feu [D] [Z], le tribunal s’est contenté d’un vague brouillon, sans engagement formel, et d’attestations insuffisantes. L’engagement de M. [M] [Z] à 'faire tout son possible’ pour faciliter le transfert du bail signifie que la situation était loin d’être évidente.

32. Pour les appelants, les époux [B] ne peuvent pas davantage soutenir être titulaires d’un bail verbal conclu en mai 2019 auquel, en sa qualité de co-indivisaire, M. [M] [Z] n’a jamais consenti, pas plus que la plupart des autres membres de l’indivision. Ce d’autant moins qu’il n’aurait été mis fin à la mise à disposition du bail au profit de l’EARL Grandmotte qu’en septembre 2019, date du départ de M. [M] [Z]. Le paiement du fermage par les époux [B] est sans signification puisque l’exploitation des terres a été immédiatement contestée.

33. En outre, à supposer que le protocole d’accord litigieux ait prévu la cession du droit au bail à l’EARL Grandmotte, les dispositions de l’article L. 411-35 du code rural, d’ordre public, prohibent une telle cession.

* * * * *

34. Les époux [B], M. [F] [B], Mme [U] [B], l’EARL Grandmotte et de la SCEA de [Adresse 29] exposent que l’accord du bailleur quant à l’apport d’un droit au bail peut être simplement tacite, ce qui est le cas du protocole d’accord consenti par M. [M] [Z] et son épouse pour apporter le bail rural à l’EARL Grandmotte, pris en accord avec le bailleur [D] [Z] qui l’a manifesté à plusieurs reprises, souhaitant un transfert du bail à sa fille, Mme [T] [B], qui n’a pas jugé

opportun de formaliser cet accord au regard des relations familiales comme de l’état de santé de son père, alors âgé de 91 ans.

35. Selon eux, le brouillon attribué à [D] [Z] à l’adresse de son fils et les attestations versées aux débats confortent la thèse de la volonté du bailleur d’une transmission des terres à sa fille. D’ailleurs, les fermages sont réglés depuis 2019 auprès de la succession par l’EARL Grandmotte qui est en ordre au regard du contrôle des structures.

36. À défaut d’apport du droit au bail rural à la l’EARL Grandmotte, celle-ci pourrait bénéficier de la titularité du bail puisqu’elle bénéficie d’une autorisation d’exploiter que les consorts [Z] ont vainement contestée devant les juridictions administratives, M. [M] [Z], qui a entendu renoncer au bail, n’ayant d’ailleurs plus la qualité d’exploitant. Les intimés rappellent que M. [M] [Z] et son épouse sont devenus associés non exploitants puis salariés de l’EARL Grandmotte.

Réponse de la cour

37. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose en son 1er alinéa que, 'sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire'.

38. L’article L. 411-38 prévoit que 'le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier.

Les présentes dispositions sont d’ordre public'.

39. L’apport du droit au bail à une société est une opération qui engendre un transfert du bail et donc un changement de locataire. Dans ce cas, et contrairement à la simple mise à disposition de terres louées (hypothèse de l’article L. 411-37), c’est la société qui devient le nouveau locataire du bail rural.

40. L’agrément du bailleur peut résulter des circonstances et du comportement du propriétaire, même postérieur à la cession, par une manifestation claire et non équivoque (Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.065 ; Civ. 3ème, 30 octobre 2002, n° 01-12.466).

41. En l’espèce, d’une part, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le tribunal n’a pas statué ultra petita en disant que l’EARL Grandmotte est devenue titulaire du bail rural au motif qu’elle ne sollicitait que de voir juger qu’elle bénéficiait d’un apport du droit au bail litigieux, dès lors que l’apport d’un droit au bail induit nécessairement un changement de titularité du bail.

42. D’autre part, c’est tout aussi vainement que les appelants indiquent (page 15 de leurs conclusions) que 'l’EARL Grandmotte bénéficiait d’une mise à disposition jusqu’au 30 septembre 2019, date à laquelle M. [M] [Z] a quitté l’EARL Grandmotte, ce qui a mis fin, de facto, à la mise à disposition', dès lors qu’ils introduisent, ce faisant, une confusion avec le mécanisme de mise à disposition qui n’a jamais été plaidé par les intimés qui invoquent à titre principal un apport de droit au bail.

43. Il est constant que, par acte du 23 mars 1992, feu [D] [Z] et son épouse ont donné à bail à leur fils, M. [M] [Z], qui a exercé une activité d’élevage de porcs dans le cadre de l’EARL Grandmotte, les parcelles commune de [Localité 17] cadastrées :

— AB [Cadastre 8] d’une contenance de 0 ha 30 a 40 ca,

— ZC [Cadastre 18] d’une contenance de 0 ha 86 a 70 ca,

— ZC [Cadastre 19] d’une contenance de 0 ha 65 a 90 ca,

— ZC [Cadastre 21] d’une contenance de 0 ha 47 a 60 ca,

— ZC [Cadastre 22] d’une contenance de 1 ha 22 a 68 ca,

— ZC [Cadastre 22] d’une contenance de 5 ha 01 a 22 ca,

— ZC [Cadastre 23] d’une contenance de 0 ha 81 a 77 ca,

— ZC [Cadastre 23] d’une contenance de 0 ha 22 a 32 ca,

— ZC [Cadastre 23] d’une contenance de 0 ha 42 a 23 ca,

— ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 0 ha 28 a 31 ca,

— ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 6 ha 0 a 15 ca,

— ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 1 ha 22 a 74 ca,

— ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 2 ha 44 a 83 ca,

— ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 0 ha 13 a 0 ca,

— ZC [Cadastre 25] d’une contenance de 0 ha 21 a 41 ca,

— ZC [Cadastre 25] d’une contenance de 0 ha 16 a 47 ca,

— ZC [Cadastre 26] d’une contenance de 2 ha 88 a 0 ca,

— ZD [Cadastre 9] d’une contenance de 0 ha 27 a 20 ca,

— ZD [Cadastre 7] d’une contenance de 5 ha 23 a 50 ca,

soit une contenance totale de 28 ha 86 a 43 ca.

44. Il n’est pas davantage contesté que, 27 ans plus tard, suivant actes de cession des 17 mai et 30 septembre 2019, les parts de l’EARL Grandmotte ont été cédées à M. [X] [B] et Mme [T] [Z] épouse [B], cette dernière étant la soeur de M. [M] [Z], au prix de 120.000 €.

45. Aux termes d’un protocole d’accord passé le 7 mai 2019 entre, d’une part, M. [M] [Z] et son épouse et, d’autre part, Mme [T] [Z] et son époux, soit préalablement à cette cession (alors prévue moyennant le prix de 125.000 €), M. [M] [Z] s’était engagé à plusieurs obligations, notamment celle de 'faire tout son possible pour la transmission des terres dont il est locataire à M. et Mme [B]'.

46. Cette phrase recèle une obligation de moyen, comme si l’exécution de l’obligation ne dépendait pas uniquement de M. [M] [Z]. Il n’est pas exclu que l’obligation ainsi souscrite consistait à convaincre son père [D] [Z] d’autoriser l’apport du droit au bail à l’EARL Grandmotte.

47. Il n’est pas davantage exclu que les difficultés relationnelles se soient cristallisées à la faveur, d’une part, de ce que les époux [Z] se sont sentis floués de 5.000 € dans la transaction, ainsi que cela ressort à titre liminaire du premier courrier de contestation de leur avocat adressé le 7 janvier 2020 aux époux [B], mais aussi, d’autre part, du statut des vendeurs et anciens exploitants, devenus simples salariés dès le 23 avril 2019 pour être licenciés neuf mois plus tard, le 17 janvier 2020, essentiellement au prétexte d’insultes et de menaces envers Mme [T] [B], associée salariée de l’EARL Grandmotte.

48. Toujours est-il que, ainsi que le soulignent les premiers juges, les époux [B], qui conviennent qu’ils ne disposent d’aucun écrit d'[D] [Z] actant un changement de preneur, rappellent qu’aux termes de l’article 1360 du code civil, les règles relatives à la preuve par écrit reçoivent exception en cas d’impossibilité matérielle ou morale de se procurer un écrit.

49. Or, M. [M] [Z] et Mme [T] [Z] épouse [B] étant les enfants d'[D] [Z], le lien familial étroit était de nature à les dispenser, l’un comme l’autre, de réclamer un écrit à ce dernier, ce d’autant qu’il était âgé et malade, au point de décéder trois mois après la signature du protocole du 7 mai 2019, son hospitalisation ayant débuté dans le mois suivant cette date.

50. Mais, entre le 7 mai et le 18 août 2019, [D] [Z] a sans aucun doute donné son agrément au transfert du bail rural en cause. En effet, les intimés versent aux débats le 'brouillon d’une lettre'

1: Ces termes sont expressément indiqués par [D] [Z] lui-même

destiné à M. [M] [Z], écrit de la main de feu [D] [Z], ce point n’étant pas contesté. Ce courrier évoque principalement les problèmes de couple entre M. [M] [Z] et son épouse [L] mais contient aussi la phrase suivante : 'Et puisqu’il semble que les problèmes professionnels et financiers vont, avec [X] et [T], trouver une solution, il va falloir trouver un nouveau genre de vie, faire des promesses et les tenir

2: Souligné dans le texte

51. Il en ressort qu'[D] [Z] était informé des problèmes professionnels et financiers que traversait son fils [M] mais aussi des discussions en cours entre son fils et sa fille [T], se félicitant manifestement de la solution trouvée.

52. Un autre document est produit, non daté, passé en forme de contrat entre 'les parents’ et M. [M] [Z] et son épouse (qui en sont les seuls signataires), manifestement écrit de la même main que celle du 'brouillon’ (donc d'[D] [Z]), qui s’apparente à une reprise en mains de l’exploitation, en quelque sorte 'mise sous tutelle'

3: Cautionnement d’un emprunt contre la reprise de la gestion de l’exploitation pendant au moins un an

. Ce document accrédite les difficultés éprouvées par M. [M] [Z] en ces termes : 'Ayant appris votre situation financière qui a été très fortement aggravée suite à la gestion catastrophique de l’année qui vient de passer. Nous sommes prêts encore une fois à vous aider à sortir de cette situation. Mais nous posons les conditions que nous jugeons indispensables pour avoir une chance de sortir de là'. Suivent les conditions en question, à savoir la vente de dix matériels non indispensables et quatre conditions bancaires.

53. Mme [K] [O] née [P], belle-s’ur de [D] [Z], atteste avoir 'toujours eu connaissance du manque de travail de [M] et [L] [Z] sur leur exploitation l’EARL Grandmotte et de leurs difficultés financières depuis de nombreuses années'. Elle indique encore qu''en 2019, [D] était au courant de la situation catastrophique de [M] et [L]. C’est à dire que l’EARL Grandmotte était au bord du dépôt de bilan et [L] avait, à l’époque, quitté le domicile familial'. Elle précise qu''[D] m’en parlait souvent il était très inquiet', ajoutant qu’il 'a toujours prôné l’entraide entre frères et s’urs et lorsque [T] et [X] lui ont annoncé qu’ils rachetaient l’exploitation de la Grandmotte avec reprise des dettes et de l’ensemble des terres, [D] ne m’a pas caché son soulagement. [D] était heureux de laisser l’exploitation et les terres de l’EARL Grandmotte avec [T] comme gérante'.

54. M. [H] [N], voisin et beau-frère d'[D] [Z], atteste que, 'lors d’échanges réguliers début 2019, [D] était très inquiet pour [M] et [L] [Z]. En effet, leur exploitation agricole, l’EARL Grandmotte, depuis de nombreuses années, connaissait des difficultés financières et était au bord du dépôt de bilan. En mai 2019, la situation s’arrange puisque [T] et [X] ([B]) reprennent l’EARL Grandmotte, les dettes et les terres de l’exploitation. Après cela, [D] avait retrouvé une certaine sérénité mais malheureusement il est décédé au mois d’août 2019'.

55. L’opération consistant en une reprise de l’EARL Grandmotte par les époux [B] qui comprenait le transfert des terres avait donc l’agrément d'[D] [Z] qui s’en était ouvert auprès de ses proches et qui l’avait lui-même entériné dans le brouillon de lettre qui lui est attribué. Cette opération était par ailleurs conforme au souhait exprimé par le titulaire du bail lui-même, M. [M] [Z], dans le protocole d’accord du 7 mai 2019.

56. Les attestations produites par les appelants, essentiellement en provenance des enfants de M. [M] [Z], qui évoquent la succession et la donation-partage du 4 décembre 1993 faite par [D] [Z] et son épouse au profit de leurs trois enfants, sont sans emport sur ce constat d’un apport du droit au bail par M. [M] [Z] à l’EARL Grandmotte autorisé par le bailleur dont l’agrément est sans équivoque eu égard aux circonstances et à son comportement.

57. Enfin, les fermages sont payés, depuis la cession, par l’EARL Grandmotte qui bénéficie par ailleurs d’une autorisation d’exploiter depuis 1992, ainsi qu’en témoigne le relevé de compte établi par le notaire chargé de la succession d'[D] [Z].

58. La cour ne peut pas faire abstraction du contexte familial entourant les relations ainsi que des tensions ayant pu les accompagner et la situation de santé délicate d’un bailleur en fin de vie, toutes choses qui peuvent expliquer que la situation juridique du bail n’ait pas eu de concrétisation écrite.

59. La situation de fait actuelle, loin de constituer une éviction de M. [M] [Z], est la consécration des accords passés entre les parties.

60. Toutefois, le tribunal a improprement évoqué une 'cession’ dans le dispositif de son jugement, alors qu’il aurait dû indiquer un 'apport d’un droit au bail'.

61. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit que le bail rural consenti le 23 mars 1992 par [D] [Z] et [J] [Z] à M. [M] [Z] a été cédé à l’EARL Grandmotte avec l’accord verbal du bailleur suite à la signature du protocole d’accord du 7 mai 2019 par le preneur et débouté les consorts [Z] de l’ensemble de leurs prétentions fondées sur le bail rural précité.

62. Statuant à nouveau, la cour dira que le droit au bail rural consenti le 23 mars 1992 par [D] [Z] et [J] [Z] à M. [M] [Z] a été apporté à l’EARL Grandmotte avec l’accord verbal du bailleur suite à la signature du protocole d’accord du 7 mai 2019 par le preneur et débouté les consorts [Z] de l’ensemble de leurs prétentions fondées sur le bail rural précité.

Sur la contenance du bail

63. Au regard des divergences des parties sur la contenance exacte du bail, le tribunal a dit que l’EARL Grandmotte est titulaire d’un bail rural sur les parcelles suivantes :

— ZC [Cadastre 18] d’une contenance de 0 ha 86 a 70 ca,

— ZC [Cadastre 19] d’une contenance de 0 ha 65 a 90 ca,

— ZC [Cadastre 4] (AJ et AK) d’une contenance de 4 ha 77 a 84 ca,

— ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 10 ha 09 a 03 ca,

— ZC [Cadastre 26] d’une contenance de 2 ha 88 a 0 ca,

— ZD [Cadastre 7] (A) d’une contenance de 5 ha 23 a 50 ca,

soit un total 24 ha 50 a 97 ca.

64. L’EARL Grandmotte persiste à dire qu’elle est titulaire d’un bail rural portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 17] et cadastrées section ZC n° [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 25], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 24], [Cadastre 26] et ZD n° [Cadastre 7] et ZK n° [Cadastre 1] d’une contenance totale de 29 ha 90 a 21 ca, étant précisé que les parcelles ZC [Cadastre 3] et ZC [Cadastre 4] proviennent de la division de la parcelle initialement dénommée ZC [Cadastre 22] dans le bail.

65. M. [M] [Z] se prétendait quant à lui titulaire d’un bail rural sur les parcelles cadastrées AB [Cadastre 8], ZC [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 26], ZD [Cadastre 9] et [Cadastre 7] pour une contenance de 28 ha 86 a 43 ca.

66. Le bail initial porte sur les parcelles suivantes :

— AB [Cadastre 8] d’une contenance de 0 ha 30 a 40 ca,

— ZC [Cadastre 18] d’une contenance de 0 ha 86 a 70 ca,

— ZC [Cadastre 19] d’une contenance de 0 ha 65 a 90 ca,

— ZC [Cadastre 21] d’une contenance de 0 ha 47 a 60 ca,

— ZC [Cadastre 22] d’une contenance de 1 ha 22 a 68 ca,

— ZC [Cadastre 22] d’une contenance de 5 ha 01 a 22 ca,

— ZC [Cadastre 23] d’une contenance de 0 ha 81 a 77 ca,

— ZC [Cadastre 23] d’une contenance de 0 ha 22 a 32 ca,

— ZC [Cadastre 23] d’une contenance de 0 ha 42 a 23 ca,

— ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 0 ha 28 a 31 ca,

— ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 6 ha 0 a 15 ca,

— ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 1 ha 22 a 74 ca,

— ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 2 ha 44 a 83 ca,

— ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 0 ha 13 a 0 ca,

— ZC [Cadastre 25] d’une contenance de 0 ha 21 a 41 ca,

— ZC [Cadastre 25] d’une contenance de 0 ha 16 a 47 ca,

— ZC [Cadastre 26] d’une contenance de 2 ha 88 a 0 ca,

— ZD [Cadastre 9] d’une contenance de 0 ha 27 a 20 ca,

— ZD [Cadastre 7] d’une contenance de 5 ha 23 a 50 ca,

soit une contenance totale de 28 ha 86 a 43 ca.

67. Le tribunal a considéré :

— que la parcelle AB [Cadastre 8] a été mentionnée à tort dans le bail initial puisqu’elle correspond à la parcelle sur laquelle est édifiée une maison d’habitation qui fait l’objet d’un bail d’habitation conclu entre [D] [Z] et M. [R] [S],

— que l’avenant du 16 mars 1995 a fait sortir du périmètre du bail les parcelles qui ont fait l’objet d’une donation-partage le 4 décembre 1993, à savoir les parcelles cadastrées ZC [Cadastre 21], [Cadastre 23] et [Cadastre 25] ainsi que la parcelle ZD [Cadastre 9],

— que les parties sont convenues tant par écrit qu’à l’audience sur réouverture des débats que la parcelle cadastrée ZK [Cadastre 1] ne faisait pas partie du bail en cause,

— que la réunion des parcelles ZC [Cadastre 3] et ZC [Cadastre 4] ne correspond pas strictement à la conformation de l’ancienne parcelle Z [Cadastre 22], les parties ayant en commun de considérer que la parcelle ZC [Cadastre 3] ne fait pas partie du bail comme ayant été vendue à M. [B] et la parcelle ZC [Cadastre 4] concernée par le bail ayant une surface de 4 ha 77 a 84 ca, enregistrée au cadastre comme dans les relevés d’exploitation et prise pour cette contenance dans le cadre de la succession,

— que la parcelle ZD [Cadastre 7] donnée à bail était d’une superficie de 5 ha 23 a 50, l’EARL Grandmotte n’ayant jamais exploité une superficie de 5 ha 83 a 00 ca correspondant aux deux parties de la parcelle.

68. Bien que les intimés sollicitent la confirmation du jugement, ils maintiennent leurs prétentions sur ce point, mais sans conclure pour expliquer en quoi l’analyse du tribunal, que la cour approuve, serait erronée.

[Cadastre 19]. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que l’EARL Grandmotte est titulaire d’un bail rural sur les parcelles suivantes :

— ZC [Cadastre 18] d’une contenance de 0 ha 86 a 70 ca,

— ZC [Cadastre 19] d’une contenance de 0 ha 65 a 90 ca,

— ZC [Cadastre 4] (AJ et AK) d’une contenance de 4 ha 77 a 84 ca,

— ZC [Cadastre 24] d’une contenance de 10 ha 09 a 03 ca,

— ZC [Cadastre 26] d’une contenance de 2 ha 88 a 0 ca,

— ZD [Cadastre 7] (A) d’une contenance de 5 ha 23 a 50 ca,

soit un total 24 ha 50 a 97 ca.

Sur la demande d’indemnisation de M. [M] [Z]

70. M. [M] [Z] demande à la cour de condamner in solidum les époux [B], ainsi que M. [F] [B], Mme [U] [B] et l’EARL Grandmotte à lui verser la somme de 105.080 €, outre les intérêts légaux à compter du prononcé de la décision, majorée de cinq points dans les conditions de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier.

71. Cette somme correspondrait à une perte d’exploitation sur trois ans.

72. Les intimés ne concluent pas sur ce point.

Réponse de la cour

73. Outre le fait que le préjudice allégué n’est aucunement démontré puisqu’aucune pièce n’est produite à cet égard, le tribunal doit être approuvé lorsqu’il retient que, 'l’existence d’un bail rural étant reconnue au bénéfice de l’EARL Grandmotte, les défendeurs ne peuvent qu’être déboutés de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles fondées sur une exploitation sans droit ni titre des parcelles litigieuses par les demandeurs'.

74. Le chef du jugement ayant débouté M. [M] [Z] de cette demande sera confirmé.

Sur les dépens

75. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. M. [M] [Z], M. [C] [Z], Mme [G] [Z] et M. [V] [Z], partie perdante, seront condamnés aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

76. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier M. [X] [B], Mme [T] [Z] épouse [B], M. [F] [B] et Mme [U] [B] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Dinan du 30 septembre 2024 en ce qu’il a dit que le bail rural consenti le 23 mars 1992 par [D] [Z] et [J] [Z] à M. [M] [Z] a été cédé à l’EARL Grandmotte avec l’accord verbal du bailleur suite à la signature du protocole d’accord du 7 mai 2019 par le preneur et débouté les consorts [Z] de l’ensemble de leurs prétentions fondées sur le bail rural précité,

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit que le droit au bail rural consenti le 23 mars 1992 par [D] [Z] et [J] [Z] à M. [M] [Z] a été apporté à l’EARL Grandmotte avec l’accord verbal du bailleur suite à la signature du protocole d’accord du 7 mai 2019 par le preneur et débouté les consorts [Z] de l’ensemble de leurs prétentions fondées sur le bail rural précité,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [M] [Z], M. [C] [Z], Mme [G] [Z] et M. [V] [Z] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [M] [Z], M. [C] [Z], Mme [G] [Z] et M. [V] [Z] à payer à M. [X] [B], Mme [T] [Z] épouse [B], M. [F] [B] et Mme [U] [B] ensemble la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,