Cour d'appel de Rennes, 5e chambre, 30 avril 2025, n° 22/03868

CA Rennes
Confirmation 30 avril 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que la société AIP occupe le premier étage sans droit, et a jugé fondée la demande d'indemnité d'occupation pour cette période.
Accepté
Demande d'expulsion
La cour a ordonné l'expulsion de la société AIP, considérant qu'elle occupe les lieux sans droit et qu'il est justifié d'y mettre fin.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné la société AIP à verser des frais irrépétibles à Monsieur [H] en raison de sa succombance.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 5e ch., 30 avr. 2025, n° 22/03868
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	22/03868
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Basile CRENNNolwenn PENNEC
Cabinet(s) :	MAGELLANSIAM CONSEIL
Parties :	S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DU PONANT ( AIP )

Texte intégral

5ème Chambre

ARRÊT N°-121

N° RG 22/03868 – N° Portalis DBVL-V-B7G-S4AF

(Réf 1ère instance : 20/00731)

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DU PONANT (AIP)

M. [I] [H]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Avril 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DU PONANT (AIP) enregistrée au RCS de BREST,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Basile CRENN de la SELARL SIAM CONSEIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉ :

Monsieur [I] [H]

né le 26 Juillet 1974 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Nolwenn PENNEC de la SELARL MAGELLAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

Par acte en date du 28 novembre 2002, M. [I] [H] a fait l’acquisition d’un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] comprenant une partie commerciale, une partie habitation, un garage indépendant et un jardin clos de murs.

L’acte précise que depuis le 1er avril 2000, la partie commerciale dudit immeuble est louée à M. [T] [F], société agence immobilière du Ponant (ci-après dénommée la société AIP), [Adresse 3] à [Localité 6], suivant convention verbale, moyennant un loyer mensuel de 381,12 euros, payable le 1er de chaque mois par virement bancaire. Il est mentionné que le bail est souscrit pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2000.

Par acte en date du 18 mai 2020, M. [I] [H] a assigné la société AIP aux fins d’obtenir la revalorisation du loyer à compter du 1er mai 2020, ainsi que le paiement d’arriérés.

Par jugement en date du 12 mai 2022, le tribunal judiciaire de Brest a :

— fixé le prix du bail conclu entre M. [I] [H] et la société AIP, et portant sur des locaux sis au [Adresse 3] à [Localité 6], à la somme de 591,40 euros par mois, à compter du 1er mai 2020,

— condamné en conséquence la société AIP à verser à M. [I] [H] la somme de 5 046,72 euros au titre des loyers déjà échus,

— dit que conformément à l’acte de vente du 28 novembre 2002, le bail porte sur le rez-de-chaussée de la partie la plus récente de l’immeuble vendu par M. [Z] à M. [I] [H],

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M. [I] [H] et la société AIP aux dépens pour moitié chacun,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure

civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 23 juin 2022, la société AIP a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 mai 2023, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 12 mai 2022 rendu par le tribunal judiciaire Brest en ce qu’il a :

* dit que conformément à l’acte de vente du 28 novembre 2002, le bail porte sur le rez de-chaussée de la partie la plus récente de l’immeuble vendu par M. [Z] à M. [I] [H],

* rejeté le surplus des demandes,

Statuant à nouveau

— déclarer les demandes de M. [I] [H] mal fondées,

En conséquence,

— reconnaître que le bail verbal porte sur le rez-de-chaussée et sur le 1er étage du bien sis au [Adresse 3] à [Localité 6],

— confirmer le jugement du 12 mai 2022 rendu par le tribunal judiciaire Brest en ce qu’il a estimé que les arriérés de loyers antérieurs au mois d’avril 2020 ne sont pas dus,

— confirmer le jugement du 12 mai 2022 rendu par le tribunal judiciaire Brest en ce qu’il :

* a fixé le prix du bail conclu entre M. [I] [H] et elle, et portant sur des locaux sis au [Adresse 3] à [Localité 6], à la somme de 591,40 euros par mois, à compter du 1er mai 2020,

* l’a condamnée à verser à M. [I] [H] la somme de 5 046,72 euros au titre des loyers déjà échus,

— débouter M. [I] [H] de toutes ses demandes,

— condamner M. [I] [H] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] [H] aux entiers dépens de premier instance et d’appel sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile

Par dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2022, M. [I] [H] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 12 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Brest en l’ensemble de ses dispositions soit en ce qu’il :

* a fixé le prix du bail conclu entre lui et la société AIP et portant sur des locaux sis au [Adresse 3] à [Localité 6] à la somme de 591,40 euros par mois à compter du 1er mai 2020,

— a condamné en conséquence la société AIP à lui verser une somme de 5 046,72 euros au titre des loyers déjà échus,

* dit que conformément à l’acte de vente du 28 novembre 2002 le bail porte sur le rez de-chaussée de la partie la plus récente de l’immeuble vendu par M. [Z] à lui,

* a rejeté le surplus des demandes,

* l’a condamné lui et la société AIP aux dépens pour moitié chacun,

* rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— débouter la société AIP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y additant,

— condamner la société AIP au paiement d’une indemnité d’occupation au titre de l’étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] d’un montant de 500 euros hors taxe par mois à compter du 1er juin 2022 et ce jusqu’à complète libération des locaux,

— à défaut de libération volontaire de l’étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] dans le délai d’un mois à compter de l’arrêt de la cour d’appel à intervenir, ordonner l’expulsion de la société AIP ainsi que de tout

occupant et tous biens de son chef, du premier étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], au besoin avec recours au concours de la force publique,

— condamner la société AIP à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société AIP aux entiers dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de la société Magellan conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de la déclaration d’appel et du dispositif des dernières conclusions des parties, la cour relève que les parties s’accordent pour voir confirmer le jugement en ce qu’il :

— fixé le prix du bail conclu entre M. [H] et la société AIP, et portant sur des locaux sis au [Adresse 3] à [Localité 6], à la somme de 591,40 euros par mois, à compter du 1er mai 2020,

— condamné en conséquence la société AIP à verser à M. [H] la somme de 5 046,72 euros au titre des loyers déjà échus,

— rejeté la demande de M. [H] relative à la condamnation de la société AIP au titre des sommes dues antérieurement au 1er mai 2020.

— Sur la consistance du bien loué

La société AIP sollicite l’infirmation du jugement qui a retenu que conformément à l’acte de vente du 28 novembre 2002, le bail porte sur le rez-de-chaussée de la partie la plus récente vendu par M. [Z] à M. [H]. Elle soutient que le bail verbal porte non seulement sur le rez-de-chaussée mais également sur le premier étage du bien.

Elle expose que dès de début du bail verbal, elle a occupé le premier étage pour y stocker ses archives avec l’accord du bailleur initial, M. [K] [Z].

Elle fait valoir qu’avant la naissance du litige relatif à la revalorisation du loyer, M. [H] n’avait jamais revendiqué que seul le rez-de-chaussée était inclus dans le bail verbal et n’avait jamais sollicité qu’elle libère le premier étage, dont il ne pouvait ignorer l’utilisation.

Elle reproche aux premiers juges de s’être fondés sur l’acte de vente du 28 novembre 2002 entre M. [Y] [Z] et M. [H] alors que cet acte ne peut lui être opposé en ce qu’elle n’était pas partie à l’acte et que M. [Y] [Z] n’a jamais été son bailleur. Elle précise que son bailleur était le frère de ce dernier, M. [K] [Z] et que M. [Y] [Z] n’était manifestement pas informé de la contenance des locaux loués par son frère. Elle en déduit qu’il importe peu que seul le rez-de-chaussée soit inclus dans le bail verbal alors qu’il est établi qu’elle jouissait également du premier étage depuis le début du bail. Elle dit produire des attestations d’anciennes employées en ce sens.

Elle affirme que M. [H] était au courant de l’occupation du premier étage bien avant 2019 pour avoir effectué des travaux de rénovation postérieurement à 2002 et avoir, à cette occasion, muré l’accès d’un immeuble mitoyen qui lui appartenait. Elle ajoute que l’acte authentique de vente précise dans son article relatif à la désignation du bien que le bien comporte une partie habitation et une partie à usage commercial comprenant un rez-de-chaussée et un étage.

Enfin, elle fait valoir qu’elle assure non seulement le rez-de-chaussée mais également l’étage depuis le 28 avril 2000 en produisant son attestation d’assurance.

Elle s’oppose à la demande de M. [H] de voir fixer une indemnité d’occupation du premier étage de 500 euros par mois HT à compter du 1er juin 2022 jusqu’à libération de l’étage en arguant qu’il appartient à ce dernier de saisir le tribunal compétent pour ne pas la priver du double degré de juridiction. Elle demande de le débouter de cette demande.

En réponse, M. [H] sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Il expose que dès la signature de l’acte authentique du 28 novembre 2002, il a toujours été convenu que seul le rez-de-chaussée était donné à bail à la société AIP, son gérant M. [F] lui ayant précisé que la faiblesse du loyer était due au fait que seul le rez-de-chaussée était loué.

Il expose avoir découvert cette occupation en 2019 quand la société AIP lui a indiqué être locataire de l’étage en réponse à sa demande de révision du loyer. Il s’étonne, par ailleurs, que lorsqu’il a notifié à la société AIP un congé avec offre de renouvellement visant exclusivement le rez-de-chaussée en 2013, celle-ci n’a émis aucune contestation quant à l’étendue du bien donné à bail.

Il soutient qu’il n’avait aucune raison de soupçonner une telle occupation sans droit ni titre de la part de la société AIP. Il rappelle que si l’acte authentique décrit les biens acquis par lui comme comportant un rez-de-chaussée et un étage, l’acte mentionne les locaux donnés à bail en page 4 en précisant que 'le rez-de-chaussée dudit immeuble est loué à M. [F], agence immobilière AIP'.

Il ajoute que la société AIP ne démontre pas qu’elle occupe l’étage comme lieu de stockage depuis le début du bail. Au demeurant, il fait valoir que si la société AIP a pris la liberté d’occuper l’étage, elle l’a fait sans aucun accord du bailleur, qui lui a rappelé depuis qu’il a appris cette occupation, que seul le rez-de-chaussée est objet du bail verbal. Il précise ne pas savoir quand cette occupation a débuté et conteste en avoir été informé dès 2002 ou lors de la réalisation de travaux qu’il a effectués. Il considère que les attestations versées par l’appelante sont dénuées de force probante quant à l’étendue des locaux donnés à bail, de même que l’attestation d’assurance et qu’en tout état de cause, le fait d’avoir décidé unilatéralement d’occuper l’étage en violation des conditions du bail verbal, n’est pas suffisant pour démontrer que la volonté des parties aurait été que le bail porte également sur l’étage.

Il expose que malgré un courrier officiel du 1er août 2022, la société AIP persiste à occuper sans droit ni titre le premier étage de l’immeuble et qu’elle n’a toujours pas justifié avoir libéré l’étage de sorte qu’il est fondé à solliciter, au visa de l’article 1240 du code civil, le paiement d’une indemnité d’occupation au titre de l’occupation sans droit ni titre du premier étage de l’immeuble d’un montant de 500 euros HT par mois à compter du 1er juin 2022 jusqu’à libération complète du premier étage de l’immeuble.

Il demande de condamner la société AIP au paiement de cette indemnité d’occupation et de voir ordonner son expulsion, avec au besoin recours à la force publique, à défaut de libération volontaire des locaux passé le délai d’un mois à compter de l’arrêt de la cour.

Aux termes des dispositions de l’ancien article 1134 du code civil applicable au litige, désormais l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’acte authentique de vente entre M. [H] et M. [Y] [Z] du 28 novembre 2002 que le bien acquis est désigné comme une propriété 'comprenant une maison d’habitation comprenant une partie commerciale composée d’un rez-de-chaussée comprenant trois bureaux, water closets et d’un étage de trois chambres, une partie habitation composée d’un couloir, salon, salle à manger, salon avec cheminée, cuisine aménagée, arrière cuisine avec cheminée, water closets, étage de quatre chambres dont une avec salle de bains, water closets, garage indépendant et jardin clos de murs.'

Il mentionne en page 4 à l’article 'propriété-jouissance’ : ' L’acquéreur sera propriétaire de l’immeuble au moyen et par le seul fait des présentes à compter de ce jour.

Il en aura la jouissance également à compter de ce jour par la prise de possession réelle, mais uniquement pour la partie la plus ancienne, l’immeuble étant libre de toute location et occupation ainsi que le vendeur le déclare.

En ce qui concerne la partie la plus récente, le vendeur déclare que le rez-de-chaussée dudit immeuble est loué à M. [T] [F], agence immobilière AIP, [Adresse 3] à [Localité 6] depuis le 1er avril 2000, suivant convention verbale moyennant un loyer mensuel de 381,12 euros payable le 1er de chaque mois par virement bancaire.

Et que la jouissance aura lieu par la perception des loyers à compter de ce jour.

Caractéristiques du bail :

— forme : verbale

— date de départ : 1er avril 2000

— Durée : 9 ans.'

Si la description du bien acquis par M. [H] mentionne une partie commerciale composée d’un rez-de-chaussée et d’un étage, il n’en demeure pas moins que l’acte indique de manière claire et non équivoque que le bail consenti à M. [F] porte uniquement sur le rez-de-chaussée et non sur l’étage.

La société AIP indique occuper l’étage depuis le début du bail et produit l’attestation de deux anciennes employées qui indiquent que l’agence utilisait l’étage comme lieu de stockage de 2000 à 2005 (attestation de Mme [O]) et de 2011 à 2014 (attestation de Mme [G]), mais la cour relève qu’elle ne justifie pas que cette occupation a été autorisée par le bailleur. Elle ne démontre pas non plus que M. [H] aurait été informé de cette occupation avant 2019 et ne verse aucune pièce à l’appui de ses affirmations ou même que les parties se seraient accordées pour que le bail porte sur le premier étage.

En tout état de cause, même si la société AIP a pu occuper l’étage, au moins pendant une certaine période, cette occupation est inopérante au vu des stipulations de l’acte authentique qui mentionnent que le bail verbal consenti à M. [F] ne porte que sur le rez-de-chaussée. Il en est de même de l’attestation d’assurance pour laquelle les premiers juges ont justement rappelé qu’elle n’est établie que sur les dires de la société preneuse.

Le jugement qui a dit que conformément à l’acte de vente du 28 novembre 2002, le bail porte sur le rez-de-chaussée de la partie la plus récente de l’immeuble vendu par M. [Z] à M. [I] [H], sera confirmé.

Il est constant et non contesté voir revendiqué que la société AIP occupe toujours le premier étage de l’immeuble. Il a été précédemment démontré qu’elle est occupante sans droit ni titre du premier étage de sorte qu’il convient de faire droit à la demande de M. [H] de la voir condamner à verser une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros HT par mois à compter du 1er juin 2022 jusqu’à libération complète du premier étage de l’immeuble.

Il sera également fait droit à la demande de M. [H] de voir ordonner l’expulsion de la société AIP, avec au besoin recours à la force publique, à défaut de libération volontaire des locaux passé le délai d’un mois à compter du présent arrêt.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, la société AIP sera condamnée à verser la somme de 2 000 euros à M. [H] au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Déboute la société Agence Immobilière du Ponant de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne la société Agence Immobilière du Ponant à payer à M. [I] [H] une indemnité d’occupation au titre de l’étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] d’un montant de 500 euros hors taxe par mois à compter du 1er juin 2022 et ce jusqu’à complète libération des locaux ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire de l’étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] dans le délai d’un mois à compter du présent arrêt, l’expulsion de la société Agence Immobilière du Ponant ainsi que tout occupant et tous biens de son chef du premier étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], au besoin avec recours au concours de la force publique ;

Condamne la société Agence Immobilière du Ponant à payer à M. [I] [H] une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la société Agence Immobilière du Ponant aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,