5ème Chambre

ARRÊT N° 114

N° RG 23/01486 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TSTB

(Réf 1ère instance : 22/03853)

S.A.R.L. LAVOMATIC

C/

S.C.I. AU PIED DU MUR

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Helier

Me [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 MAI 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

M. Sebastien TOULLEC, lors des débats, et Madame OMNES, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Mars 2026, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Mai 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. LAVOMATIC, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 821 936 077, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hubert HELIER, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

S.C.I. AU PIED DU MUR, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 817 917 693, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Pierre-Thomas CHEVREUIL, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Par acte sous seing privé en date des 29 juin et 2 juillet 2021, la société Au pied du mur a donné à bail à la société Lavomatic un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier [Adresse 3] pour une durée de 9 ans prenant effet à compter du 1re septembre 2021, moyennant le paiement d’un loyer et de charges de 685,00 euros HT par mois.

Le 24 février 2022, la société Au pied du mur a fait délivrer à la société Lavomatic un commandement de payer les loyers échus des mois de décembre 2021 à février 2022.

Par acte sous seing privé en date des 11 et 12 mai 2022, la société Au pied du mur et la société Lavomatic ont convenu de la résiliation amiable du bail

commercial, les parties restant toutefois en désaccord sur les sommes restant dues par le locataire.

Par acte délivré le 3 août 2022, la société au Pied du mur a fait assigner la société Lavomatic devant le tribunal judiciaire le Nantes.

Par jugement en date du 9 février 2023 le juge du tribunal judiciaire de Nantes a :

— condamné la société Lavomatic à payer à la société Au pied du mur la somme de 3 674,71 euros outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de l’arriéré de loyers et charges,

— condamné la société Lavomatic à payer à la société Au pied du mur la somme de 2 910 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de la remise en état du local commercial,

— débouté la société Au pied du mur de ses demandes pour le surplus,

— condamné la société Lavomatic aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 24 février 2022,

— condamné la société Lavomatic à payer à la société Au pied du mur la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le 10 mars 2023, la société Lavomatic a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 juin 2023, elle demande à la cour d’appel de Rennes de :

— la recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondée,

— réformer le jugement du 9 février 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Nantes, en ce qu’il :

* l’a condamnée à payer à la société Au pied du mur la somme de 3 674,71 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de l’arriéré de loyers et charges,

* l’a condamnée à payer à la société Au pied du mur la somme de 2 910 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de la remise en état du local commercial,

* l’a condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 24 février 2022,

* l’a condamnée à payer à la société Au pied du mur la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* a rappelé que la présente exécution est de droit,

— confirmer le jugement du 9 février 2023, rendu par le tribunal judiciaire de Nantes, en ce qu’il a :

* débouté la société Au pied du mur de ses demandes pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— débouter la société Au pied du mur de l’intégralité de ses demandes,

— juger que la société Au pied du mur n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme et, en conséquence :

— condamner la société Au pied du mur à restituer l’intégralité des loyers qu’elle lui a versés, à savoir la somme de 6 920,71 euros, portant intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir,

— condamner la société Au pied du mur à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 1 200 euros, outre intérêts au taux légal,

— condamner la même à lui rembourser les frais qu’elle a exposés :

**les frais de l’assemblée générale : 360 euros,

** assurance local : 177,52 euros,

** eau : 41,98 euros,

** connexion et abonnement internet : 286,06 euros,

** EDF : 146,29 euros,

** les frais d’agence [M] : 2 592,00 euros,

** réalisation d’une enseigne : 1 230 euros,

Total 4 833,85 euros,

— condamner la société Au pied du mur à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,

— condamner la société Au pied du mur à lui restituer la somme de 2 910 euros payée par cette dernière au titre de travaux de remise en état du local,

— condamner la société Au pied du mur, en tant que de besoin, au paiement de ces sommes,

En tout état de cause :

— condamner la société Au pied du mur à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 8 août 2023, la société Au pied du mur demande à la cour d’appel de Rennes de :

— confirmer le jugement du 9 février 2023 tant en principal qu’au titre des frais irrépétibles et des dépens à l’exception du montant qui lui a été alloué au titre des travaux de réparation des dégradations commises par le locataire,

Y additant réformant le jugement, condamner la société Lavomatic à lui payer :

—  2 152 euros toutes taxes comprises en sus de l’indemnité qui lui a été allouée au titre des dégradations du parquet,

—  300 euros toutes taxes comprises en sus de l’indemnité qui lui a été allouée au titre des dégradations pour la suppression de l’espace bureau et du plan de travail type comptoir,

— débouter la société Lavomatic de l’ensemble de ses demandes, tant en principal qu’au titre de ses frais irrépétibles et des dépens,

A titre subsidiaire,

— débouter la société Lavomatic de ses demandes de 4 833,85 euros au titre des frais qu’elle a exposés consécutivement à la régularisation du bail et de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du temps passé pour procéder à l’installation et à l’implantation du matériel puis au démontage de celui-ci,

— débouter la société Lavomatic de sa demande de restitution de la somme de 2 910 euros qu’elle a été condamnée à payer au titre des travaux de remise en état du local,

— condamner la société Lavomatic à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même en tous les dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’obligation de délivrance du bailleur

La société Lavomatic sollicite l’infirmation du jugement entrepris qui l’a condamnée à payer au bailleur notamment les loyers de décembre 2021 à mai 2022 au motif que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme et n’est donc pas fondé à solliciter le paiement des loyers en contrepartie d’une prestation qu’il n’a pas fournie.

Elle expose qu’elle avait très clairement stipulé une condition particulière dans son offre de location à savoir la 'réalisation d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires pour le vote de l’installation du gaz dans le local commercial, frais de convocation et réalisation de l’AGE à la charge du preneur, à savoir la somme de 360 euros’ mais que la SCI Au pied du mur n’a pas obtenu l’accord de l’assemblée générale pour l’installation du gaz dans le local commercial.

Elle indique qu’initialement cette installation au gaz était seulement destinée à permettre une meilleure rentabilité de son activité de laverie par rapport à l’alimentation en électricité, mais qu’il s’est avéré que le raccordement électrique ne permettait pas l’utilisation des machines nécessaires à son activité. Elle précise que le technicien Enedis a constaté que l’alimentation desservant le local ne permettait pas d’alimenter un matériel de laverie et que des travaux devaient être réalisés dans la copropriété afin de desservir le local d’une installation électrique adaptée à son activité de laverie.

Elle fait valoir que si le bailleur a proposé une résolution lors de l’assemblée générale des copropriétaires du mois de décembre 2021, il s’est vu opposer un refus par délibération du 3 décembre 2021. Elle relève que le bailleur n’a pas contesté cette décision. Elle en déduit qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité absolue d’exercer, dans ce local, l’activité de laverie pour laquelle il lui avait été donné à bail.

En raison de ce manquement à l’obligation de délivrance conforme, elle sollicite la restitution des loyers qu’elle a versés, outre celle du dépôt de garantie mais également la condamnation du bailleur à lui régler les frais qu’elle a exposé dans le cadre de la régularisation du bail qu’elle détaille pour un montant global de 4 833,85 euros ainsi que la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du temps passé pour procéder à l’installation et à l’implantation du matériel puis à son démontage.

La SCI Au pied du mur conteste tout manquement à son obligation de délivrance et sollicite, à titre principal, la confirmation du jugement.

Elle relève que le défaut de délivrance invoqué par le preneur n’est pas fondé sur le refus de la copropriété de l’autoriser à installer du gaz dans son local, ce dont il avait d’ailleurs connaissance à la date de signature du bail mais sur une alimentation électrique qui ne permettrait pas l’utilisation des machines nécessaires à l’activité de laverie. A ce titre, elle soutient que cette affirmation est contraire à la réalité et qu’il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance dans la mesure où les prétendues contraintes techniques du locataire n’ont pas été portées à sa connaissance à la date de signature du bail.

Elle ajoute que le preneur ne démontre pas que l’utilisation de machines nécessaires à son activité de laverie nécessiterait un raccordement du local au compteur électrique en triphasé.

Elle précise qu’il existe des laves linges et sèches linges professionnels qui peuvent être raccordés à un réseau électrique monophasé et que des adaptateurs permettent de brancher des appareils électriques triphasés sur un compteur monophasé.

Elle fait valoir que l’activité de laverie n’est pas rendue impossible par le raccordement électrique de l’immeuble en monophasé mais que les difficultés invoquées par le preneur s’expliquent par un souci de rentabilité de la part de la société Lavomatic qui refuse d’installer des machines compatibles avec le système électrique existant dans l’immeuble ou d’engager des frais permettant d’adapter son matériel à ce système.

Elle relève que le contrat de bail indique que la destination du bien loué est 'l’usage exclusif de bureaux pour l’activité de laverie automatique et qu’il n’est nullement précisé que les machines utilisées par le preneur nécessitent un réseau en triphasé. Dans ces conditions, elle fait valoir qu’il ne peut être soutenu que le local loué n’est pas conforme à l’activité de laverie automatique en raison de l’alimentation de l’immeuble en monophasé et qu’elle a manqué à son obligation de délivrance.

Elle demande de débouter le preneur de sa demande de remboursement des loyers payés.

A titre subsidiaire, elle sollicite de voir rejeter les demandes de la société Lavomatic de paiement des frais en arguant que cette dernière a pris le risque d’engager des frais aux fins d’exploitation de son activité de laverie alors même qu’elle avait parfaitement connaissance du risque de ne pas pouvoir exercer son activité avec du matériel triphasé sans adaptateur.

Dans un contrat de bail, le preneur a l’obligation de payer le montant du loyer, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment tenu envers le preneur d’une obligation de délivrance du bien tout au long du contrat.

Il est constant que l’obligation de délivrance a une nature d’obligation d’ordre public, le bailleur ne pouvant s’exonérer de cette obligation. Cette obligation s’entend d’une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d’une mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination et d’en garantir la jouissance paisible à son locataire pendant toute la durée du bail.

Il est de jurisprudence constante que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’autorise le locataire à s’abstenir de payer les loyers qu’en cas d’impossibilité totale d’user des lieux loués.

Le bail prévoit en page 26 relative à la destination du bien loué que 'le bien loué faisant l’objet du présent bail devra être consacré par le preneur à l’activité exclusive de [Localité 6] pour l’activité de laverie automatique'.

Le preneur invoque le manquement à l’obligation de délivrance par le bailleur uniquement en ce que le raccordement électrique du local ne lui permettrait pas d’exercer l’activité prévue au bail.

Il est constant qu’aux termes d’un procès-verbal du 3 décembre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dans lequel se trouve le local donné à bail, a refusé d’autoriser la SCI Au pied du mur à effectuer des travaux de raccordement du local en triphasé.

Le preneur affirme que l’alimentation desservant le local ne lui permet pas d’alimenter un matériel de laverie mais la cour ne peut que constater qu’il ne produit aucune pièce à l’appui de cette allégation. De même, il ne démontre pas que l’absence de raccordement au triphasé rend impossible la poursuite de son activité de laverie.

Au contraire, le bailleur communique des pièces relatives à des lave-linge professionnels raccordés à un réseau électrique monophasé et à des adaptateurs permettant de brancher des appareils électriques triphasés sur un compteur monophasé, et ce sans être contredit par le preneur.

Dans ces conditions, il convient d’en déduire que la société Lavomatic échoue à démontrer l’impossibilité totale d’user des lieux conformément à leur destination figurant au bail, et par voie conséquence, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Le preneur reste ainsi redevable du paiement des loyers prévus au bail jusqu’en mai 2022, date de la résiliation amiable du bail. La société Lavomatic sera déboutée de sa demande de restitution des loyers versés de septembre à novembre 2021.

Les premiers juges ont justement retenu que le preneur était redevable des loyers et charges de décembre 2021 à mai 2022 pour 4 454,71 euros, dont le montant n’est pas contesté ainsi que les frais de l’assemblée générale du 3 décembre 2021 pour 360 euros soit une somme de 3 614,71 euros après déduction du dépôt de garantie de 1 200 euros.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Lavomatic à payer à la SCI Au pied du mur la somme de 3 614,71 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’étant pas établi, la société Lavomatic sera déboutée de sa demande de condamnation au titre des frais qu’elle a engagés à hauteur de 4 833,85 euros ainsi que de sa demande de dommages et intérêts, faute de justifier d’un préjudice autre que celui lié au manquement à l’obligation de délivrance invoqué.

En raison de la confirmation du jugement, il n’y a pas lieu d’examiner la demande présentée à titre subsidiaire par le bailleur.

— Sur les travaux de remise en état du local commercial

La société Lavomatic demande de réformer le jugement qui l’a condamnée à payer la somme de 2 910 euros au titre de la remise en état du local et sollicite la restitution de ladite somme qu’elle a versée en exécution provisoire du jugement.

Elle indique que les locaux ont été loués à la société Autoécole [W] trois jours seulement après la restitution des lieux de sorte que la SCI Au pied du mur n’a subi aucun préjudice.

Elle relève que le jugement entrepris s’est fondé uniquement sur le constat d’huissier effectué le 13 mai 2022 et qu’aucun état d’entrée des lieux n’a été établi. Elle ajoute que ce constat ne lui a pas été remis et que le devis relatif au montant supposé et excessif des travaux a été établi par une société dont le gérant est l’époux de la gérante de la SCI Au pied du mur. Elle soutient qu’il apparaît peu probable que le bailleur a fait réaliser les travaux de reprise puisque le locataire suivant s’est installé trois jours après l’état des lieux de sortie.

En réponse, la SCI Au pied du mur rétorque qu’il y a bien eu un état d’entrée des lieux contradictoire en date du 1er octobre 2021 qui a décrit les lieux en bon état notamment le parquet.

Elle constate que le preneur ne conteste pas la réalité des dégradations commises durant son occupation telles que décrites par l’état des lieux de sortie dressé le 13 mai 2022.

Si elle admet que le gérant de la société Tradibat qui a réalisé le devis des travaux de réparation est le mari de la gérante de la SCI, elle soutient que l’appelante n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause les prix unitaires visés dans le devis détaillé.

Elle rappelle qu’il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du bailleur au titre des travaux de réparation des désordres imputables au locataire n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations.

Elle précise que si elle a trouvé un locataire rapidement, aucun travaux de réparation n’a été effectué conformément à l’accord des parties et à la volonté du nouveau locataire d’entrer dans les lieux rapidement. Elle indique néanmoins que le parquet a été décrit comme usagé dans l’état des lieux d’entrée du 13 mai 2022.

Elle demande de réformer le jugement qui a limité le montant de son indemnisation à 2 910 euros HT en faisant application d’un coefficient de vétusté et ce alors que l’état d’entrée des lieux décrivait l’état du parquet comme 'très bon’ et que l’état des lieux de sortie mentionne un très mauvais état général. Elle propose de limiter la vétusté à 10 % et de voir fixer son indemnisation à la somme de 3 735 euros HT et après déduction de la somme déjà versée par la société Lavomatic, elle demande de voir condamner cette dernière à lui payer la somme de 2 152 euros HT au titre des travaux de remplacement du parquet.

Elle sollicite également la condamnation de la société Lavomatic à lui payer la somme supplémentaire de 300 euros TTC suite à l’enlèvement du plan de travail par le preneur présent sur l’état des lieux d’entrée.

En vertu des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Devant la cour, la SCI Au pied du mur produit l’état des lieux d’entrée contradictoire du 1er septembre 2021 signé par les deux parties qui mentionne un sol en parquet en très bon état.

Le bailleur produit un constat d’huissier d’état des lieux de sortie du 13 mai 2022 réalisé en présence du gérant de la société Lavomatic qui décrit le parquet 'en très mauvais état général'. L’huissier relève la présence de 20 trous percés dans le parquet sur la première zone pour lesquels le représentant du preneur indique qu’il s’agit des anciens emplacements des machines à laver et la présence de 15 trous dans une seconde zone outre la présence de colle sur le parquet et de griffures sur environ 1 mètre carré.

Ces constatations ne sont pas discutées par le preneur qui est ainsi responsable de ces dégradations locatives.

Il sera rappelé que les réparations locatives présentent un caractère indemnitaire de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives. En tout état de cause, l’existence pour le bailleur est acquise bien qu’il n’a pas engagé de travaux puisque les dégradations commises ont comme conséquence une diminution de la valeur vénale du local.

Au vu de la comparaison entre l’état d’entrée des lieux et l’état de sortie des lieux, il convient de limiter le coefficient de vétusté à 10 % tel que proposé par le bailleur, le pourcentage de 50 % retenu par le premier juge apparaissant excessif et ne garantissant pas une réparation suffisante et adaptée pour le bailleur.

Le bailleur communique le devis de la société Tradibat estimant le coût total de dépose et repose du parquet à la somme de 4 150 euros HT. Si le preneur considère que ce devis est excessif en insistant sur les liens personnels entre le bailleur et ladite société, il n’en demeure pas moins qu’il ne produit aucune pièce de nature à remettre en cause le montant des travaux estimés.

Dans ces conditions, le coût des travaux sera retenu à hauteur de 3 735 euros HT et il sera fait droit à la demande de la SCI Au pied du mur de voir condamner la société Lavomatic à lui payer la somme de 1 660 euros HT soit 2 152 euros TTC correspondant à la différence entre la somme allouée par le jugement et versée par le preneur.

En revanche, le bailleur sera débouté de sa demande de condamnation du preneur à lui payer une somme de 300 euros TTC en remplacement d’un plan de travail dont l’absence n’est pas mentionnée dans l’état des lieux de sortie.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, la société Lavomatic sera condamnée à verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 24 février 2022 seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement entrepris sauf à préciser que la société Lavomatic sera condamnée à payer à la SCI Au pied du mur la somme de 2 152 euros TTC en sus de l’indemnité qui lui a été allouée au titre des dégradations du parquet par ledit jugement ;

Y ajoutant,

Déboute la société Lavomatic de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne la société Lavomatic à payer à la SCI Au pied du mur la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne la société Lavomatic aux entiers dépens d’appel ;

Déboute la SCI Au pied du mur du surplus de ses demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,