1e chambre civile B

N° RG 22/04822

N° Portalis

DBVL-V-B7G-S73T

(Réf 1e instance : 18/05377)

Mme [L] [M]

C/

M. [N] [I]

Mme [W] [P] épouse [I]

Copie exécutoire délivrée

le : 4 février 2026

à :

M^e Chiron

M^e Rumin

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 3 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 17 novembre 2025, devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 3 février 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré

****

APPELANTE

Madame [L] [M]

née le 31 janvier 1974 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Benoît CHIRON de l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS

Monsieur [N] [I]

né le 27 décembre 1979 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5] (MARTINIQUE)

Madame [W] [R] [P] épouse [I]

née le 16 mai 1980 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5] (MARTINIQUE)

Tous deux représentés par M^e Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE-RUMIN, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte authentique du 23 août 2012, M. [N] [I] et Mme [W] [P], épouse [I], ont acquis auprès de Mme [L] [M] un immeuble d’habitation composé d’un bâtiment principal et d’une extension où se situent le salon et la chambre parentale, situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le prix de 267..000€.

2. Se plaignant de désordres apparus dans l’immeuble (fissures et affaissements affectant l’extension), les époux [I] ont fait assigner Mme [L] [M] par acte d’huissier de justice du 8 août 2017 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes aux fins d’expertise.

3. Par ordonnance en date du 7 septembre 2017, le juge des référés a désigné M. [K] en qualité d’expert lequel a établi son rapport le 12 juillet 2019.

4. Par acte d’huissier de justice du 5 novembre 2018, les époux [I] ont fait assigner au fond Mme [L] [M] devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins de prise en charge du coût des travaux et d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

5. Le 29 octobre 2020, statuant sur incident, le juge de la mise en état a débouté les époux [I] de leurs demandes de provisions et de leur demande d’expertise complémentaire.

6. Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— condamné Mme [L] [M] à verser à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 67.588,14 € au titre des travaux de reprise,

— dit que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 12 juillet 2019 jusqu’à la date du présent jugement,

— condamné Mme [L] [M] à verser à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 10.560 € au titre du préjudice de jouissance,

— condamné Mme [L] [M] à verser à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral,

— débouté M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] du surplus de leurs demandes,

— condamné Mme [L] [M] à verser à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [L] [M] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

7. Par déclaration enregistrée au greffe le 28 juillet 2022, Mme [M] [L] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.

8. Mme [M] a exécuté le jugement.

9. Les époux [I] ont réalisé les travaux avant de revendre leur bien par acte du 3 mars 2022, comportant la mention de ce qu’ils faisaient leur affaire personnelle du présent litige.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

10. Mme [L] [M] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 27 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

11. Elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 23 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il :

* condamne Mme [L] [M] à verser à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 67.588,14 € au titre des travaux de reprise,

* dit que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 12 juillet 2019 jusqu’à la date du présent jugement,

* condamne Mme [L] [M] à verser à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 10.560 € au titre du préjudice de jouissance,

* condamne Mme [L] [M] à verser à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral,

* condamne Mme [L] [M] à verser à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamne Mme [L] [M] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire,

* ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Et statuant à nouveau,

— débouter M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] à payer à Mme [L] [M] la somme de 6.000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens durant l’expertise judiciaire, la procédure en première instance et la procédure en appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] en tous les dépens.

12. M. [N] [I] et Mme [R] [P] épouse [I] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 19 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

13. Ils demandent à la cour de :

— débouter Mme [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de Mme [M] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [M] à verser aux époux [I] la somme de 67.588,14 € au titre des travaux de reprise des désordres, actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 12 juillet 2019 jusqu’à la date du présent jugement,

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [M] à verser aux époux [I] la somme de 70.417,40 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2019,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [M] à verser aux époux [I] une indemnité au titre du préjudice de jouissance mais la limiter à la somme de 9.360 €,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [M] à verser aux époux [I] la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral,

En tout état de cause,

— condamner Mme [M] à payer aux consorts [I] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

14. L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la garantie des vices cachés due par Mme [M]

15. Mme [M] fait grief au premier juge, de s’être exclusivement fondé sur le rapport d’expertise judiciaire dont elle critique le caractère lacunaire et partial ainsi que sur l’attestation de M. [O], voisin, qui affirme dans une attestation selon elle, dépourvue de toute valeur probante, avoir constaté l’existence de fissures sur le mur de l’extension avant la pose du crépi.

16. Elle reproche à l’expert judiciaire d’avoir déduit l’antériorité du vice et surtout sa connaissance de celui-ci et sa volonté de masquer les désordres aux acquéreurs de :

— la mise en oeuvre avant la vente, dans le joint de dilatation situé entre le pignon de la maison principale et celui de l’extension, d’un comblement en mousse expansive,

— la présence sous le parquet de la chambre située dans l’extension, de couches de feutrines et d’un comblement destinés à rattraper la la différence de niveau du sol.

17. Elle lui reproche d’avoir conclu ainsi, sans tenir compte de ce que l’entrepreneur ayant réalisé le ravalement en juin 2011 avait certifié que préalablement à son intervention, le mur ne présentait aucune fissure et que le joint de dilatation avait été comblé par une mousse polyuréthanne conformément au DTU et sans se prononcer sur les autres explications techniques, accréditant que les désordres sont apparus postérieurement à la vente.

18. A cet égard, elle se prévaut du rapport du cabinet d’expertise SEA du 12 février 2019, émettant l’hypothèse que le basculement de l’extension lié à un défaut de portance des fondations serait la conséquence d’une pluviométrie excédentaire après la vente aux époux [I], l’engorgement des sols constituant un facteur aggravant du phénomène d’affaissement du bâti, tandis qu’il a été constaté une faible pluviométrie pendant son occupation, ce qui peut expliquer que l’extension ait été stabilisée pendant cette période.

19. Elle évoque également l’incidence possible des travaux d’enrobage du chemin communal jouxtant la partie est de l’extension (où l’affaissement est observé), en précisant que ces travaux ont eu lieu entre juin 2014 et mai 2016 et qu’ils ont pu créer/favoriser, en raison du passage d’engins lourds et du compactage de la terre, un phénomène de tassement du sol et donc d’affaissement de l’extension. Elle rappelle que le seul élément établissant avec certitude la date d’apparition des désordres est le rapport établi par Ginger CEBTP le 20 juin 2017, soit 5 ans après la vente, de sorte que l’on peut affirmer que l’apparition des désordres est à tout le moins contemporaine des travaux de voirie.

20. S’agissant des mesures prises pour compenser la pente du sol dans l’extension, elle expose que ces travaux ont été réalisés par son oncle (retraité du bâtiment) dès son acquisition en 2009 et qu’elle n’a jamais imaginé que cette différence de niveau pouvait être le signe d’un vice structurel du bâtiment. Elle estime que c’est de manière partiale et péremptoire que l’expert a conclu que son oncle avait nécessairement attiré son attention sur ce point, de sorte qu’elle ne pouvait ignorer ce désordre, qu’elle aurait cherché à masquer en mettant en oeuvre des solutions inefficaces.

21. Les époux [I] rappellent que dès 2015, des fissurations sont apparues, ce qu’a confirmé dans un premier temps le cabinet Ginger CEBTP puis l’expert judiciaire, lequel a constaté que l’extension était en train de s’affaisser et de basculer au niveau du pignon est, au point de la rendre dangereuse et inhabitable. Ils se réfèrent également aux constatations techniques de l’expert judiciaire pour soutenir que Mme [M] avait une parfaite connaissance des vices affectant l’immeuble et qu’elle a cherché, par les travaux effectués, à les leur masquer. Ils en concluent que celle-ci,ne peut valablement invoquer la clause exclusive de la garantie des vices cachés insérée au contrat de vente.

Réponse de la cour

22. L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'

23. Aux termes de l’article 1642, 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.'

24. L’article 1643 prévoit encore qu’il 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.'

25. Une clause d’exonération de la garantie des vices cachés est toutefois inopérante lorsqu’il est établi que le vendeur avait connaissance des vices. Un vendeur qui a réalisé lui-même les travaux de réhabilitation doit être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble (Civ. 3e, 15 juin 2022, n° 21-21. 143).

26. Selon l’article 1644, 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts.'

27. Par vice, on entend ici un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l’utilisation de la chose vendue, c’est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l’usage auquel elle est normalement destinée.

28. La diminution de l’usage du bien résultant du vice caché qui l’affecte doit atteindre un degré certain de gravité, de sorte que la garantie n’a pas vocation à jouer pour un défaut n’ayant que des conséquences minimes, limitées à une simple diminution d’agrément. À cet égard, la nature de la chose entre en ligne de compte. Par exemple, l’utilisation attendue d’un bien d’occasion très usagé peut ne pas être identique à celle du même bien à l’état neuf.

29. La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur à celle-ci. Ainsi, la garantie ne joue pas pour les défauts survenus postérieurement et qui sont dus notamment à l’usure normale de la chose.

30. La loi oblige le vendeur à garantir le vice caché, c’est-à-dire le défaut dont l’acheteur n’a pas connaissance ni lorsqu’il conclut la vente ni lorsqu’il prend possession de la chose vendue, mais non ceux qu’il a révélés à l’acheteur ou dont celui-ci a pu se convaincre lui-même. Mais l’acheteur profane doit aussi se renseigner, sauf si cela est impossible pour lui et se montrer normalement attentif. Le vice à son égard sera considéré comme apparent et non caché dès lors que le défaut apparaît à la suite d’une vérification attentive élémentaire.

31. Le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire appartient à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point. L’acheteur, qui est souverain, n’a pas à justifier son choix, discrétionnaire, même alors qu’une remise aux normes à bien moindre coût était envisageable (Civ. 3e, 15 décembre 2015, n° 14-24.567).

a. Sur l’existence de vices cachés

32. En l’espèce, il ressort du rapport établi le 20 juin 2017 par la société GIinger CEBTP que l’extension de la maison est affectée des désordres suivants :

* diverses fissurations :

— entre la partie principale et l’extension de la maison, au niveau de la terrasse, – sur le mur de l’extension, en limite de propriété, côté est,

— entre le corps d’habitation principal et l’extension, dans le salon côté nord,

— au niveau du conduit de cheminée jouxtant le corps d’habitation principal (à gauche) et la partie extension (à droite), depuis la chambre côté sud,

— entre le corps principal d’habitation et l’extension, côté sud,

— sur toute la longueur du pignon de l’extension côté est,

* des affaissements, au niveau :

— du sol, le long de la limite est de la parcelle (zone en surplomb du chemin),

— du sol carrelé de l’extension, dans l’angle nord-est.

33. Le rapport d’expertise judiciaire, s’appuyant notamment sur les constatations techniques effectuées par les sociétés Ortec et ECR Environnement, a mis en évidence que les fondations de l’extension avaient été réalisées dans un remblai sableux, se révélant sensible aux variations hydriques, les migrations d’eau dans le matériau engendrant des pertes de portance du sol d’assise des fondations. Ces désordres provoquent un affaiblissement de la structure en partie est de l’extension qui a pour conséquence l’apparition de nombreuses fissures sur les murs intérieurs et extérieurs, de l’extension mais aussi de lézardes verticales à la jonction entre l’extension et le bâti plus ancien ainsi qu’un affaissement du sol de l’extension.

34. Ce phénomène est accentué par l’accumulation d’eau le long du pignon est, provenant de l’altimétrie du terrain (qui ramène l’eau dans l’angle extension/mur de clôture) ainsi que du réseau EP en très mauvais état.

35. L’expert ajoute que ces défauts ont pour conséquence d’affecter la stabilité de l’ouvrage dont la structure en maçonnerie bascule et la toiture menace de s’effondrer au point de le rendre impropre à sa destination. A cet égard, il a notamment interdit l’accès à la partie extension de l’habitation depuis la réunion d’expertise du 15 octobre 2018 compte tenu du risque d’effondrement de la toiture.

36. Il est certain que ces défauts existaient avant la vente puisque Mme [M] indique avoir voulu remédier à la différence de niveau du sol de l’extension avant la pose de ses nouveaux revêtements. Or, l’expert souligne en page 23 de son rapport que ' les travaux réalisés par Mme [M] pour compenser l’affaissement du sol de l’extension le long du pignon Est (chambre-dressing-séjour) avant la pose de ses nouveaux revêtements montrent que les désordres existaient déjà et étaient significatifs. Elle a ainsi réalisé une chape en sifflet jusqu’à 3,7 cm d’épaisseur dans la chambre et une superposition de plaques d’isolant de la même épaisseur et en sifflet dans le dressing. Un affaissement d’au moins 3,7 cm existait donc déjà.'

37. La mise en oeuvre de ces travaux de comblement montre que le basculement de l’extension lié à l’affaissement de la dalle existait pendant l’occupation des lieux par Mme [M]. Ce seul élément suffit pour retenir que le vice pré-existait à la vente.

38. Par ailleurs, il n’est pas contesté d’une part, qu’aucune fissure n’était apparente lors de la vente, Mme [M] ayant fait refaire le crépi du pignon de l’extension en juin 2011 et, d’autre part, que la reprise du niveau du sol de l’extension n’a été découverte que pendant les opérations d’expertise, après la dépose par les époux [I] des revêtements de sol. Il en résulte que ni les fissures ni l’affaissement n’étaient visibles lors de la vente.

39. De plus, dans la mesure où Mme [M] affirme qu’elle n’avait pas connaissance des désordres, elle n’a pas pu en informer les acquéreurs.

40. Enfin, aucun élément ne permet de contredire le fait que les fissures seraient apparues aux époux [I] à compter de 2015.

41. Il convient de préciser que l’expertise judiciaire a mis en évidence le caractère évolutif du désordre, qui ne fait que s’aggraver comme le démontre l’élargissement des fissures.

42. Par conséquent, il s’agit de désordres d’ordre structurel qui compromettent l’habitabilité de l’extension, et qui, bien qu’antérieurs à la vente, ne pouvaient être décelés par les époux [I] lors de leur acquisition.

43. L’existence d’un vice caché est ainsi établie.

44. Le litige se cristallise autour de la question de la connaissance que pouvait en avoir Mme [M], afin de déterminer si la clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente doit ou non-recevoir application.

b. Sur la connaissance des vices par Mme [M] et l’applicabilité de la clause d’exonération de garantie

45. L’acte de vente du 23 août 2012 contient en page 6 une clause d’exclusion de garantie des vices cachés ainsi libellée : 'L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième, devant faire son profit ou sa perte.'

46. Il résulte toutefois des dispositions de l’article 1643 du code civil précité, qu’une telle clause est privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur.

47. La mauvaise foi du vendeur ne s’entend pas d’une volonté particulière de dissimuler le vice à l’acquéreur pour le tromper mais seulement de la connaissance qu’il avait des défauts de la chose vendue.

48. En l’espèce, comme déjà indiqué, les désordres pré-existaient à la vente et il se déduit des travaux mis en oeuvre par Mme [M] pour tenter d’y remédier (pendant sa courte période d’occupation des lieux de seulement trois ans) que celle-ci en avait parfaitement connaissance.

49. En premier lieu, s’agissant de l’affaissement du sol de l’extension, M^e Vallée, avocat de Mme [M], a confirmé à l’expert judiciaire dans un courrier du 28 août 2018 que sa cliente avait 'constaté une différence de niveau, ce qui a conduit à prendre des mesures pour compenser cette différence de hauteur.'

50. L’expert a mis en évidence que Mme [M] a fait réaliser un complément de chape en sifflet jusqu’à 3,7 cm d’épaisseur sur environ 90 cm de large, le long du mur est de l’extension (dans la chambre) et que dans la partie dressing, le même affaissement a été compensé par la mise en place de plusieurs plaques d’isolant superposées sous le parquet.

51. L’expert évoque un 'décrochement significatif du dallage en rive de mur Est de l’extension'. Il ajoute que 'la reprise réalisée par Mme [M] pour compenser la différence de niveau n’est pas efficace. Le basculement se poursuit. Mme [M] n’a pas traité la cause mais a simplement masqué le phénomène'. En réponse à l’argumentation de Mme [M], l’expert a précisé que ' 'le 'léger affaissement de la dalle’ n’a rien de léger. Mme [M] a rechargé la dalle (…) de pratiquement 4 cm', pour conclure que 'l’importance de ces désordres ne pouvaient pas échapper à Mme [M]'.

52. Mme [M], qui n’est pas une professionnelle du bâtiment, a néanmoins fait réaliser les travaux de reprise du sol par son oncle, professionnel du bâtiment à la retraite.

53. Sans être spécialiste de la construction, un tel affaissement du sol (4 cm) n’a pu qu’alerter Mme [M] quant à l’existence d’un désordre structurel. Tout un chacun peut en effet s’inquiéter en présence d’une rupture de niveau d’une dalle béton dans une pièce. En toute hypothèse, l’existence de ce vice n’a pu échapper à son oncle, qui était un professionnel du bâtiment. Il est très difficile pour la cour de croire que celui-ci aurait réalisé un rechargement de dalle pour compenser un affaissement de cette ampleur sans alerter Mme [M] de la gravité potentielle du phénomène et son caractère évolutif.

54. Mme [M] affirme que ces travaux de compensation ont été réalisés dès son entrée dans les lieux en 2009. Cependant, elle ne produit aucun élément de nature à étayer cette allégation : ni attestation de son oncle, ni photographies datées des lieux, ni factures d’achat des matériaux.

55. En second lieu, Mme [M] soutient qu’il n’existait aucune fissure sur les murs de l’extension avant la vente. Elle produit à cet égard l’attestation établie le 25 octobre 2018 par M. [H], gérant de la société [H] BMR qui a réalisé les travaux de ravalement de la maison de Mme [M] au mois de juin 2011, soit un an avant la vente.

56. Celui-ci y affirme que l’extension et le muret du jardin n’étaient pas enduits et que 'la maison, l’extension et le muret ne présentaient aucune fissure visible avant [ses] travaux'.

57. Cette attestation est cependant contredite par celle en date du 21 juin 2017 établie par M. [O], propriétaire de la maison voisine, indiquant : 'J’ai pu constater la présence de fissures sur l’agrandissement de la maison de mes voisins (M et Mme [I], demeurant au [Adresse 4]) et cela avant la pose d’un crépi recouvrant les fissures visibles'.

58. Cette attestation ne répond effectivement pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile mais celle de M. [H] ne s’y conforme pas davantage.

59. Mme [M] ne critique pas la sincérité du témoignage de M. [O] dont la cour n’entrevoit pas, en l’absence de litige avéré et persistant à l’égard de son ancienne voisine, quel serait l’intérêt de mentir. A l’inverse, l’objectivité du témoignage de M. [H] est sujette à caution dès lors que celui-ci n’aurait aucun intérêt, en tant que professionnel, à admettre qu’il a réalisé des travaux de ravalement sur une façade fissurée.

60. Face à ces deux témoignages contradictoires, la cour privilégie donc celui de M. [O], qui est en cohérence avec les observations techniques.

61. De fait, il serait très étonnant que le phénomène de fissuration ne soit pas apparu avant la vente aux époux [I] (intervenue en 2012) alors que l’expertise a mis en évidence qu’avant la vente, des travaux avaient déjà été mis en oeuvre afin de remédier au phénomène d’affaissement du sol/ basculement de l’extension.

62. Comme précédemment indiqué, Mme [M] expose avoir constaté la différence de niveau de la dalle de l’extension dès son entrée dans les lieux (en 2009). Elle a fait réaliser des travaux de comblement avant la pose d’un nouveau revêtement de sol.

63. L’expert a conclu que ce comblement était très significatif (4 cm) et qu’il démontrait l’antériorité du vice.

64. Or, un tel affaissement de 4 cm le long du pignon est de l’extension entraînant un phénomène de bascule de l’ouvrage n’a pas pu se produire sans conséquence sur ledit mur, c’est à dire sans l’apparition de fissures.

65. Cela est d’autant plus vrai que M. [H] indique avoir constaté lors de son intervention en 2011 la présence de mousse en polyuréthanne injectée dans le joint de dilatation.

66. L’expert ne s’est pas prononcé sur la conformité de ce procédé au DTU parce qu’il a n’a pas été saisi de cette question qui ne figurait ni dans sa mission initiale ni dans un dire de Mme [V]. En expliquant toutefois que 'de la mousse expansive a été mise en oeuvre dans la dilatation du joint', que 'le vide qui s’élargit entre la mousse expansive et le mur confirme la poursuite du mouvement de bascule’ et en concluant que 'le joint de dilatation-à priori déjà comblé en Polyuréthanne (…) montrait déjà très clairement le basculement de l’extension en lien avec l’affaissement de son pignon Est', l’on comprend que l’expert considère que cette mousse expansive à été injectée comme une solution de fortune (puisqu’il en souligne l’inefficacité) afin de remédier au phénomène de dilatation du joint en comblant le vide ainsi créé, certainement dans le but de préserver l’étanchéité entre les parois des deux bâtiments, ce qui exclut une mise en oeuvre initiale, dans les règles de l’art, au moment de la construction.

67. Mme [M] ne produit d’ailleurs pas le DTU qui préconiserait l’injection d’une telle mousse lors de la mise en oeuvre d’un joint de dilatation.

68. Aucun élément ne permet d’affirmer que Mme [M] est à l’origine de l’injection de cette mousse. Cependant, sa présence confirmée par le ravaleur en 2011 corrobore l’antériorité du vice à la vente. En outre, la nécessité de combler le vide entre les deux murs plaide en faveur d’un basculement déjà significatif de l’extension, cohérent avec l’apparition de fissures.

69. De plus, l’expert considère que l’importance du désordre ne pouvait échapper au ravaleur qui a constaté la présence de mousse dans le joint de dilatation.

70. Enfin, au vu des développements qui précèdent, c’est en vain que Mme [M] invoque les travaux d’enrobage du chemin qui jouxte l’extension en sa partie est, en expliquant que le compactage du sol et le passage d’engins lourds à cette occasion, ont pu créer ou favoriser l’affaissement de l’extension.

71. L’expert judiciaire a écarté cette explication au motif que les fissures sont apparues en 2015 (selon les dires des époux [I]), soit avant le début des travaux d’enrobage.

72. Si Mme [M] justifie au moyen de photographies aériennes que les travaux de bitumage ont été réalisés entre le 13 juin 2014 et le 4 mai 2016, soit postérieurement à la vente, la chronologie exacte de ces travaux au regard de l’apparition des fissures ne peut être précisément définie.

73. En toute hypothèse, il est certain que cet affaissement de l’extension n’a pas pour cause ces travaux de bitumage du chemin dès lors que Mme [M] elle-même admet avoir constaté dès son entrée dans les lieux (2009) 'un léger affaissement’ de la dalle béton.

74. Par ailleurs, la cause de cette affaissement a été parfaitement identifiée. Elle est le résultat d’un défaut de portance des fondations qui ont été réalisées dans un sol très sensible aux variations hydriques. Or, il s’avère que différents facteurs (déclivité du terrain, réseaux EP défectueux) entraînent des apports massifs d’eau qui fragilise le sol et donc l’assise des fondations.

75. Cette cause a d’ailleurs été validée par le cabinet SEA, mandaté par Mme [M], lequel conclut que la cause du désordre résulte d’un 'défaut constructif d’origine à la construction, par suite d’un défaut d’ancrage des fondations dans un sol d’assise qui perd ses caractéristiques mécaniques de portance, lorsque le sol s’hydrate entraînant la rotation de la partie extension'.

76. C’est tout aussi vainement que Mme [M] avance la possibilité d’une stabilisation du basculement de l’extension durant plusieurs années, lorsqu’elle occupait la maison puis une reprise du phénomène entre 2015 et 2017, après la vente aux époux [I]. Elle appuie son argumentation sur l’analyse de la pluviométrie faite par le cabinet SEA tendant à démontrer qu’entre 2009 et 2012 la pluviométrie était faible (en période sèche, le basculement cesse) alors qu’entre 2013 et 2015, la pluviométrie était plus importante (en période humide, le basculement reprend).

77. Mme [M] feint de ne pas comprendre que c’est le phénomène de 'variations hydriques’ qui génère un affaissement du sol et donc des fondations de l’extension. C’est en effet le phénomène d’engorgement/ rétractation qui est en cause. De fait, plus l’engorgement est important (en cas de forte pluviométrie), plus ce phénomène est intense mais il n’est pas sérieux de soutenir que pendant les trois années d’occupation des lieux par Mme [M], le sol n’aurait été soumis à aucune variation hydrique parce qu’il aurait 'moins plu’ que pendant la période postérieure à l’acquisition des époux [I]. Cette analyse est d’ailleurs démentie par le rapport dont Mme [M] entend se prévaloir dont il ressort les éléments suivants :

année

quantité de pluie

variation

commentaires

2009

907 mm

11%

excédent de pluviométrie -réhydratation

2010

713mm

-13%

déficit de pluviométrie désydratation

2011

632 mm

-23%

déficit de pluviométrie désydratation

2012

850 mm

4%

pluviométrie dans la moyenne annuelle

78. La cour en déduit que sur la période d’occupation de Mme [M], il y a eu des variations hydriques importantes, incompatibles avec le phénomène de stabilisation qu’elle invoque.

79. Au regard de l’ensemble de ces éléments, la cour estime que c’est à bon droit que le premier juge a retenu la connaissance du vice par Mme [M], ce qui lui interdit de se prévaloir de la clause exclusive de la garantie des vices caché.

2°/ Sur les demandes indemnitaires

a. Sur les travaux de reconstruction-démolition de l’extension

80. Le tribunal a condamné Mme [M] à payer aux époux [I] la somme de 67.588,14 € au titre des travaux de reconstruction-démolition de l’extension.

81. Mme [M] ne conclut pas sur les demandes indemnitaires.

82. Les époux [I] forment un appel incident en expliquant qu’ils ont fait réaliser les travaux par la société Ellipse Création dont la facture totale, comprenant les frais de maîtrise d’oeuvre, s’est élevée à la somme de 70.417,40 €. Ils précisent que les travaux se sont limités à une démolition/reconstruction à l’identique. Ils sollicitent la condamnation de Mme [M] au paiement de cette somme.

Réponse de la cour

83. Si l’expert judiciaire préconisait plutôt la solution de la reprise de la construction, c’est à juste titre que le premier juge a retenu la démolition-reconstruction de l’ouvrage, au regard de l’aggravation significative des désordres depuis la tenue de la dernière réunion d’expertise judiciaire (le 15 octobre 2018).

84. En première instance, les époux [I] avaient en effet produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 12 février 2020, faisant état d’une aggravation des fissures anciennes mais également de l’apparition de nouvelles fissures 'dans le mur de soutènement après le pignon de l’extension jardin arrière'. L’huissier a notamment mesuré la fissure extérieure au niveau du joint de dilatation à 5,5 centimètres alors que l’expert judiciaire l’avait mesurée à 2-3 cm.

85. Le premier juge avait retenu le devis de la société Ellipse expurgé des travaux non retenus par l’expert et augmenté du coût de la maîtrise d’oeuvre.

86. C’est sur cette même base que les époux [I] ont fait reconstruire à l’identique leur extension.

87. La nature et le coût des travaux sont justifiés et ne sont pas discutés.

88. Il convient de faire droit à la demande. Après infirmation du jugement, Mme [M] sera condamnée à leur payer la somme de 70.417,40 € (sous déduction des sommes déjà versées en exécution du jugement).

b. Sur le préjudice de jouissance

89. Le tribunal a condamné Mme [M] à payer aux époux [I] la somme de 10.560 € en suivant le rapport d’expertise qui avait fixé la perte de jouissance à hauteur de 240 € / mois depuis le 15 octobre 2018 et en calculant le préjudice jusqu’à la date du jugement (le 23 juin 2022) soit pendant 44 mois.

90. Mme [M] ne conclut pas sur les demandes indemnitaires.

91. Les époux [I] expliquent qu’ils ont vendu leur maison par acte en date du 3 mars 2022 et qu’ils ont procédé à la réception de l’extension le 23 décembre 2021. Eu égard au travaux réalisés, leur préjudice de jouissance s’est limité à 39 mois, soit 9.360 €. Ils forment un appel incident afin de voir réduire la condamnation prononcée par le tribunal.

Réponse de la cour

92. L’appel incident est en faveur de Mme [M].

93. Le préjudice de jouissance est incontestable, les époux [I] ayant été privés pendant 39 mois d’un cinquième de la surface de leur habitation (notamment de la pièce de vie).

94. L’expert a retenu à juste titre la somme de 240 € / mois. Le préjudice de jouissance s’établit donc à hauteur de 39 mois x 240€ = 9.360 €.

95. Le jugement sera infirmé en ce sens.

c. Sur le préjudice moral

96. Le tribunal a accordé 10.000 € de dommages et intérêts à ce titre.

97. Mme [M] ne conclut pas sur ce point et les époux [I] sollicitent la confirmation du jugement.

Réponse de la cour

98. C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour, que le tribunal a condamné Mme [M] à payer aux époux [I] la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral.

99. Le jugement sera confirmé de ce chef.

3°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

100. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

101. Succombant en appel, Mme [M] sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

102. Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer aux époux [I] la somme de 6.000 € sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 23 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Nantes, sauf en ce qu’il a :

* condamné Mme [L] [M] à verser à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 67.588,14 € au titre des travaux de reprise des désordres,

* dit que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 12 juillet 2019 jusqu’à la date du jugement,

* condamné Mme [L] [M] à verser à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 10.560 € au titre du préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [L] [M] à verser à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 70.417,40 € au titre des travaux de reprise des désordres,

Dit que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 12 juillet 2019 jusqu’à la date du présent jugement,

Condamné Mme [L] [M] à verser à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 9.360 € au titre du préjudice de jouissance,

Condamne Mme [L] [M] aux dépens d’appel,

Déboute Mme [L] [M] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [M] à payer à M. [N] [I] et Mme [W] [P] épouse [I] la somme de 6.000 € sur ce même fondement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE