COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°89

CONTRADICTOIRE

DU 10 MARS 2026

N° RG 24/02757 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WQCX

AFFAIRE :

[Y] [K]

C/

S.C.I. LES CROCUS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-679

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 10 mars 2026

à :

M^e Nicolas BOUYER

M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [Y] [K] née [Z]

née le 23 Décembre 1955 à [Localité 1] (Ile Maurice)

de nationalité Française

CCAS de [Localité 2] – [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Nicolas BOUYER de la SELARL GRAND MARTROY AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33 – N° du dossier 2022109

****************

INTIMEE

S.C.I. LES CHROCUS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 487 632 31 7

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 26445

Plaidant : M^e Olivier ROUX de la SELEURL AGAPÊ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0210

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Janvier 2026, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 1999, M. [U] a donné à bail à Mme [Y] [K] née [Z] un appartement sis [Adresse 3], à [Localité 2], pour un loyer initial mensuel de 2 878 francs, un droit de bail de 72 francs et une provision sur charges de 50 francs, soit une somme totale de 3 000 francs (457,35 euros), outre le versement d’un dépôt de garantie de 5 756 francs (877,49 euros).

La SCI Les Chrocus a acquis le bien immobilier par acte notarié du 26 septembre 2009.

Par courrier recommandé du 20 février 2019, la société Les Chrocus a fait délivrer à Mme [K] un congé pour vendre à effet au 1er janvier 2020, lequel a été annulé par jugement du 23 mars 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en l’absence de reproduction intégrale des dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier recommandé du 9 juin 2022 réceptionné le 13 juin 2022, Me [C], notaire, a notifié à Mme [K] née [Z] un nouveau congé pour vendre.

Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, la société Les Chrocus a fait assigner Mme [K] née [Z] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de bail au 31 décembre 2022 du fait du congé délivré le 9 juin 2022,

— condamner Mme [K] née [Z] à lui payer la somme de 2 624,80 euros au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er janvier 2023 et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de location pour manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux,

— en tout état de cause, ordonner l’expulsion de Mme [K] née [Z] et de tous occupants de son chef en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [K] née [Z] au paiement de la somme de 1 345,80 euros au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [K] née [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 7 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— constaté l’expiration au 31 décembre 2022 du bail signé entre les parties le 1er janvier 1999 pour un appartement sis à [Adresse 4], résidence Les Lys, par l’effet du congé délivré à Mme [K] née [Z],

— constaté la validité du congé délivré à Mme [K] née [Z],

— ordonné en conséquence à Mme [K] née [Z] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux,

— dit qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique si besoin est,

— ordonné en ce cas le transport et la séquestration des biens mobiliers meublants les locaux dans tel garde-meuble au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de Mme [K] née [Z],

— dit que la présente procédure sera transmise par le greffe au préfet en vue de la prise en compte d’une éventuelle demande de relogement des occupants,

— condamné Mme [K] née [Z] à payer à la société Les Chrocus une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné Mme [K] née [Z] à payer à la société Les Chrocus la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [K] née [Z] aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

— rejeté toute autre demande.

Par déclaration reçue au greffe le 1er mai 2024, Mme [K] née [Z] a relevé appel de ce jugement.

Mme [K] née [Z] a été expulsée le 16 octobre 2024.

Par ordonnance d’incident du 11 septembre 2025, le conseiller de la mise en état a notamment:

— déclaré recevable la demande de radiation formée par la société Les Chrocus,

— débouté la société Les Chrocus de sa demande de radiation,

— déclaré irrecevable la demande de condamnation sous astreinte de Mme [K] née [Z],

— vu l’article 700 du code de procédure civile, débouté les parties de leurs demandes respectives en paiement,

— condamné la société Les Chrocus aux dépens de l’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, Mme [K] née [Z], appelante, demande à la cour de :

— débouter la société Les Chrocus de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement du 7 mars 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise,

— déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre qui lui a été délivré par la société Les Chrocus le 10 juin 2022,

— condamner la société Les Chrocus à payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des conséquences dommageables de l’expulsion,

— condamner la société Les Chrocus à rembourser la somme indue de 403,01 euros imputée à tort,

— condamner la société Les Chrocus, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à lui remettre un décompte locatif avec un solde nul,

— condamner la société Les Chrocus à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger qu’il n’y a pas lieu de revêtir la décision à intervenir de l’exécution provisoire,

— condamner la société Les Chrocus aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2026, la société les Chrocus, intimée, demande à la cour de :

À titre principal :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 7 mars 2024 prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise,

— débouter Mme [K] née [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

À titre reconventionnel :

— condamner Mme [K] née [Z] à lui payer la somme de 658,99 euros correspondant au solde des sommes dues par la locataire,

— condamner Mme [K] née [Z] à lui payer la somme de 11 280,50 euros TTC correspondant aux frais de remise en état de l’appartement,

— condamner Mme [K] née [Z] à lui payer la somme de 15 000 euros pour appel abusif,

— condamner Mme [K] née [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [K] née [Z] aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par M^e Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 janvier 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

Le premier juge a déclaré valable le congé délivré le 9 juin 2022 aux motifs qu’il avait été délivré par l’intermédiaire de Me [C], notaire dûment mandaté, et qu’il comprenait une description du bien à vendre et ses références cadastrales permettant de l’identifier avec certitude, et ce d’autant qu’il s’adressait à la locataire qui occupait le bien depuis plusieurs années, de sorte que la différence avec le contenu du bail ne pouvait lui faire grief dans la mesure où elle était parfaitement informée de la consistance du bien. Il a également retenu que le congé reprenait les dispositions légales et que plusieurs offres de relogement avaient été adressés à la locataire.

Poursuivant l’infirmation de ce chef du jugement, Mme [K] née [Z] demande à la cour de déclarer ce congé nul.

Elle fait valoir :

— le défaut d’habilitation de l’auteur du congé, le notaire n’ayant pas été dûment mandaté par les associés de la société Les Chrocus à cette fin alors qu’il devait disposer d’un mandat spécial,

— le non-respect des mentions obligatoires du congé en ce que la description des lieux est erronée et ne correspond pas aux locaux loués, soutenant que des références cadastrales ne permettent pas d’identifier un bien avec certitude à la différence du titre de propriété. Elle ajoute que l’absence de ces mentions lui a nécessairement fait grief dans la mesure où elle n’a pas été en mesure de savoir si son appartement faisait bien l’objet d’un congé pour vendre, qu’elle n’a pas été en mesure de contacter les banques pour l’octroi d’un prêt et qu’elle risquait à tout moment d’être expulsée. Elle ajoute qu’aucune date de départ n’y est précisé.

La société Les Chrocus, qui demande la confirmation du jugement, fait valoir que le congé est régulier en ce qu’elle a bien mandaté Me [C], notaire, comme peut l’être un avocat ou un huissier de justice, et que le congé énonce bien qu’il a été mandaté par elle. Elle ajoute qu’en tout état de cause, elle verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2022 autorisant la vente du bien ainsi que le mandat de vente accordé au notaire le 10 juin 2022.

Elle indique que l’erreur sur l’étage où se situe le bien dans le congé s’explique par l’existence d’un palier intermédiaire entre le rez-de-chaussée et le premier étage, ce qui est cependant sans conséquence, Mme [K] sachant parfaitement de quel bien il s’agit pour l’occuper depuis plusieurs années, ajoutant qu’il avait déjà fait l’objet d’un congé pour vendre annulé. Elle relève que l’appelante ne rapporte la preuve d’aucun grief, et ce d’autant moins qu’elle n’a jamais eu l’intention d’acquérir le bien.

Elle soutient également que Mme [K] savait que l’appartement mis en vente comportait une place de parking intérieur puisqu’elle l’a utilisée pendant plusieurs années, de sorte que la description du bien loué dans le congé était conforme à la réalité.

Sur ce,

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour du congé, dispose que:

II – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

(…)

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Le congé pour vendre peut être délivré par un mandataire s’il en a reçu le pouvoir (3e civ., 2 octobre 1996, pourvoi n°95-10.348)

En l’espèce, le congé pour vendre du 9 juin 2022 mentionne qu’il a été délivré par Me [C], notaire, 'mandaté par la société Les Chrocus'.

Il apparaît ainsi que le notaire n’a pas agi en sa qualité d’officier public mais bien en qualité de mandataire de la société bailleresse. Pour autant, la société Les Chrocus ne justifie pas d’un mandat donné au notaire à cette fin alors que le congé pour vendre est un acte de disposition et nécessite donc un mandat spécial. Le mandat de mise en vente du bien donné par la bailleresse au notaire le 10 juin 2022, soit postérieurement au congé, ne prévoit pas expressément la possibilité de délivrer un congé pour vendre.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il n’est donc pas établi que Me [C] était dûment mandaté pour délivrer ce congé.

Il convient donc de déclarer nul le congé délivré le 9 juin 2022, de débouter la société Les Chrocus de ses demandes subséquentes (expulsion et indemnités d’occupation), et d’infirmer le jugement déféré de ces chefs.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [K] née [Z]

Mme [K] née [Z] demande la condamnation de la société Les Chrocus à lui verser la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des conséquences dommageables de l’expulsion fondée sur un congé irrégulier.

A cet effet, elle fait valoir qu’âgée de 70 ans, elle a été expulsée manu militari du logement qu’elle occupait depuis 23 ans et ce après un premier congé irrégulier, sans avoir été préalablement contactée par le commissariat. Elle affirme avoir trouvé porte close avec un avis d’expulsion placardé sur sa porte à son retour du travail et qu’elle a été privée de l’intégralité de ses effets personnels et de ses médicaments. Elle indique avoir dû se loger à l’hôtel durant un mois avant d’être hébergée par ses proches. Elle ajoute que la société Les Chrocus a artificiellement porté des sommes au débit de son compte, ce qui l’a empêchée de trouver un logement dans le parc privé.

La société Les Chrocus, qui s’oppose à cette demande, fait valoir que Mme [K] lui réclame réparation des effets d’une situation préjudiciable qu’elle a elle-même provoquée. Elle relève qu’au regard d’une décision d’expulsion, assortie de l’exécution provisoire, elle aurait dû quitter les lieux, mais qu’elle s’y est maintenue. Elle indique que la procédure d’expulsion a été régulièrement mise en oeuvre et qu’elle a été contrainte d’y recourir après de vaines et multiples tentatives amiables, ce qui lui a généré de nouveaux frais. Elle soutient enfin que Mme [K] n’a pas été privée de ses effets personnels ainsi qu’il en résulte du procès-verbal d’expulsion. Elle ajoute que son gérant, plus âgé qu’elle, subit cette situation depuis 6 ans, ce qui empêche sa vente et la réalisation de son projet de vie à la retraite.

Sur ce,

A titre liminaire, Mme [K] née [Z] ne précisant pas le fondement juridique de sa demande en dommages et intérêts, il appartient à la cour d’y remédier en application de l’article 12 du code de procédure civile.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient donc à Mme [K] née [Z] de démontrer une faute commise par la société Les Chrocus laquelle lui aurait causé un préjudice.

En l’espèce, la société bailleresse a fait procéder à l’expulsion de l’appelante sur la base du jugement déféré, qui lui a ordonné de quitter les lieux et à défaut, autorisé son expulsion, et qui est assorti de l’exécution provisoire de droit. Il n’est pas établi, ni même allégué, que Mme [K] née [Z] a sollicité l’arrêt de cette exécution provisoire devant le premier président de la cour.

Par ailleurs, il est justifié de la délivrance, le 27 mai 2024, d’un commandement de quitter les lieux au plus tard le 27 juillet 2024 par acte de commissaire de justice.

Il est également produit deux courriers du préfet du Val-d’Oise que l’appelante ne conteste pas avoir reçus, en date des :

—  12 juin 2024 indiquant à Mme [K] qu’à défaut d’avoir restitué les lieux, le concours de la force publique serait accordé et l’invitant à se rapprocher des services sociaux pour examiner les possibilités d’hébergement temporaire ou saisir la commission Dalo,

—  30 août 2024 informant à Mme [K] de l’octroi du concours de la force publique au commissaire de justice et l’invitant à prendre toute disposition utile pour libérer le logement.

Il apparaît ainsi que l’appelante ne justifie pas d’un comportement fautif de la part de la société Les Chrocus. Au surplus, elle ne peut arguer qu’elle n’avait pas été informée de la procédure d’expulsion dont elle avait été avisée à plusieurs reprises.

Au vu de ces éléments, Mme [K] née [Z] ne caractérise aucune faute de la part de la société Les Chrocus, qui s’est limitée à mettre en 'uvre une procédure d’exécution forcée sur la base d’un titre exécutoire, quand bien même cette décision a par la suite été infirmée par la cour.

Il convient en conséquence de débouter Mme [K] née [Z] de sa demande en dommages et intérêts, étant ajouté qu’en application de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution a une compétence exclusive pour connaître des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Sur les demandes en paiement au titre du solde locatif

La société Les Chrocus demande la condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 658,99 euros correspondant au solde restant dû au titre de la dette locative. Elle s’oppose en conséquence à la demande en restitution faite par l’appelante.

Mme [K] née [Z] sollicite quant à elle la condamnation de la société Les Chrocus à lui verser la somme indue de 403,01 euros en faisant valoir que sa demande de radiation de l’appel a été rejetée par le conseiller de la mise en état et que l’agence immobilière lui a imputé la totalité de l’indemnité d’occupation du mois d’octobre 2024 alors qu’elle a été expulsée le 16 octobre, ainsi que l’intégralité de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2024.

Sur ce,

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société Les Chrocus (pièce 30) que la bailleresse a bien mis à la charge de Mme [K] née [Z] les indemnités d’occupation et la provision sur charges arrêtées au 16 octobre 2024, soit 378,40 euros et 18,06 euros, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2024 au prorata, la somme de 39,04 euros ayant été mise au crédit au titre du trop-perçu à hauteur de 76 jours.

Il convient en conséquence de débouter Mme [K] de sa demande en remboursement de la somme de 403,01 euros.

Il ressort par ailleurs de ce décompte que le solde locatif était de – 2 777,77 euros au 16 octobre 2024. La société Les Chrocus a par la suite imputé au débit du compte des régularisations de charges que Mme [K] née [Z] ne conteste pas, à hauteur de 83,09 euros pour 2021/22, 104,26 euros pour 2022/23, et 74,65 euros pour 2023/24, soit une somme totale de 262 euros, ce qui porte le solde locatif débiteur à la somme de – 3 039,77 euros. Pour le surplus, il s’agit de frais d’huissier qui ne sauraient être mis à la charge de Mme [K] au titre de la dette locative.

Compte tenu des règlements effectués par l’appelante et mentionnés dans ce décompte, il apparaît qu’elle n’est plus redevable de sommes au titre de loyers et charges impayées, de sorte qu’il sera ordonné à la société Les Chrocus de lui remettre un décompte locatif mentionnant un solde à zéro, sans qu’il y ait lieu de prévoir une astreinte.

Le décompte sur lequel se fonde la société Les Chrocus pour demander la condamnation de Mme [K] au paiement de la somme de 658,99 euros incluant des frais d’huissier qui sont dus au titre des dépens et pour lesquels elle dispose d’un titre exécutoire, cette demande apparaît donc sans objet.

Sur la demande au titre des frais de remise en état de l’appartement

La société Les Chrocus demande la condamnation de Mme [K] à lui verser la somme de 11 280,50 euros correspondant aux frais de remise en état de l’appartement.

Elle fait valoir qu’elle a récupéré l’appartement dans un état déplorable comme l’a constaté le commissaire de justice dans son procès-verbal du 23 décembre 2024. Elle explique que Mme [K] ne peut contester le caractère non contradictoire de ce document dans la mesure où elle n’a jamais communiqué sa nouvelle adresse et n’a jamais demandé à être présente lors de l’état des lieux de sortie. Elle explique être contrainte de faire réaliser ces travaux pour pouvoir vendre le bien.

Elle conteste les attestations produites et rédigées par des proches de Mme [K], de même que les photographies qu’elle verse aux débats dont la date n’est pas établie. Elle ajoute qu’elle ne saurait faire peser l’état de l’appartement sur les déménageurs alors qu’elle n’était pas présente. Elle souligne que le devis produit ne correspond pas à des travaux de remise en état de l’appartement mais uniquement à la réparation des dégâts causés par un manque d’entretien flagrant de sa part.

Enfin, elle relève que Mme [K] a tardé à lui signaler le dégât des eaux survenu dans l’appartement et que malgré l’indemnisation qu’elle a dû percevoir de son assurance, elle n’a pas remis en état la moquette de l’appartement.

Mme [K] née [Z], qui s’oppose à cette demande, relève que la bailleresse fonde sa demande sur un procès-verbal de constat établi plus de deux mois après son expulsion, et qui n’a pas été établi de manière contradictoire. Elle ajoute que le déménageur a vidé les lieux sans aucune précaution. Elle relève que le devis a été établi au nom de M. [H] [U] et qu’aucune mention de l’adresse du logement n’y figure. Enfin, elle indique qu’elle ne saurait être tenue de la remise en état intégrale du logement où elle a résidé pendant 23 ans et qu’elle a toujours régulièrement entretenu.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire.

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit, de sorte qu’en application de l’article 1731 du code civil, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Pour faire la preuve de l’état des lieux au départ de la locataire, la société Les Chrocus produit un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 23 décembre 2024. Or, les lieux ont été repris le 16 octobre 2024 en présence de mobilier, comme listé par le commissaire de justice dans son inventaire des biens, lesquels ont été déménagés à cette occasion.

La société Les Chrocus ne justifie, ni même n’allègue, avoir été dans l’impossibilité de faire dresser l’état des lieux de sortie le jour-même de l’expulsion, voire quelques jours après. De même, elle ne précise pas les raisons pour lesquelles elle n’a pas tenté de convoquer à l’adresse du bail Mme [K] qui pouvait avoir mis en place un suivi de son courrier, ou par tout autre moyen puisqu’elle disposait notamment de son adresse mail.

Dans ces conditions, l’état des lieux de sortie, non contradictoire et tardif pour avoir été réalisé plus de deux mois après l’expulsion de Mme [K] née [Z], ne saurait lui être opposable et ne permet donc pas de retenir de dégradations locatives à la charge du preneur (3e Civ., 5 février 2014, pourvoi n° 13-10.804).

La société Les Chrocus est en conséquence déboutée de sa demande au titre des réparations locatives par ajout au jugement déféré.

Sur la demande au titre d’un appel abusif

La société Les Chrocus demande à la cour de condamner Mme [K] au paiement de la somme de 15 000 euros pour appel abusif en faisant valoir qu’elle a formé appel, sans exécuter le jugement, ce qui l’a contrainte à procéder à un recouvrement forcé des sommes dues et à son expulsion, et qu’elle a par la suite maintenu son appel alors qu’elle avait quitté l’appartement qu’elle avait saccagé. Elle soutient que son appel était voué à l’échec, et qu’elle l’a maintenant artificiellement pour lui nuire. Elle se dit épuisée par ces six années de procédure qui empêche son gérant, âgé de 73 ans, de réaliser son projet de retraite en raison de son comportement abusif et dilatoire.

Mme [K] née [Z] s’oppose à cette demande en faisant valoir que l’exercice d’une voie de recours ne saurait être qualifiée d’abusif s’agissant d’un droit.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de faute.

En l’espèce, le caractère abusif de l’action intentée par Mme [K] née [Z] n’est nullement démontré, étant en outre relevé que ses demandes ont été partiellement accueillies devant la cour.

Il convient donc de débouter la société Les Chrocus de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Les Chrocus, qui succombe à titre principal, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmées. Elle est en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Les Chrocus est par ailleurs condamnée à payer à Mme [K] née [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent arrêt n’étant susceptible que d’un pourvoi qui n’a pas d’effet suspensif d’exécution, la cour ne saurait juger qu’il n’y a pas lieu de revêtir la décision de l’exécution provisoire comme le demande Mme [K] née [Z] qui est déboutée de cette demande.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare nul le congé pour vendre délivré le 9 juin 2022 par la SCI Les Chrocus à Mme [Y] [K] née [Z] ;

Déboute la SCI Les Chrocus de ses demandes subséquentes ;

Déboute Mme [Y] [K] née [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation des conséquences dommageables de l’expulsion ;

Dit que la demande de la SCI Les Chrocus en paiement de la somme de 658,99 euros est sans objet ;

Déboute Mme [Y] [K] née [Z] de sa demande en remboursement de la somme de 403,01 euros ;

Ordonne à la SCI Les Chrocus de remettre à Mme [Y] [K] née [Z] un décompte locatif avec un solde nul ;

Déboute Mme [K] née [Z] de sa demande d’astreinte ;

Déboute la SCI Les Chrocus de sa demande au titre des frais de remise en état de l’appartement;

Déboute la SCI Les Chrocus de sa demande en dommages et intérêts pour appel abusif ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Déboute la SCI Les Chrocus de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI Les Chrocus à payer à Mme [Y] [K] née [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Les Chrocus aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président