4ème Chambre

ARRÊT N°104

N° RG 24/03553

N° Portalis DBVL-V-B7I-U4EL

(Réf 1ère instance :

TJ de [Localité 1]

Jugement du 30 mai 2024

RG N° 20/00653)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Virginie HAMON

M^e Cyril TOURNADE

M^e Emmanuel FOLLOPE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 AVRIL 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats, et Madame Anne CHETIVEAUX, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026, devant M^me Gwenola VELMANS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 09 avril 2026, après prorogation, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [L] [U]

né le 25 Août 1956 à [Localité 2] (24)

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Virginie HAMON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

S.A.S. PROMOTION OUEST IMMOBILIERE

Prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2]

Représentée par M^e Cyril TOURNADE de la SELARL HAROLD AVOCATS I, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

SELARL [S] [B] dont le siège social est [Adresse 3] agissant par Me [S] [B] ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société LOIRE OCEAN PROMOTION, SARL dont le siège était [Adresse 4] nommée à cette fonction par jugement du Tribunal de Commerce de Nantes en date du 3 octobre 2018

Représentée par M^e Emmanuel FOLLOPE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

S.A.R.L. LOIRE OCEAN PROMOTION

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par la SELARL [S] [B] agissant par Me [S] [B] ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société LOIRE OCEAN PROMOTION

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’une recherche d’optimisation fiscale et sur les conseils de Monsieur [R] [G], Monsieur [L] [U] a signé le 27 février 2018 avec la société Promotion Ouest Immobilière, une promesse de vente portant sur un local à usage de bureau à aménager en deux appartements situé [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant un prix d’acquisition de 260.000,00 € auquel s’ajoutait le coût des travaux pour lesquels la société Promotion Ouest Immobilière avait sollicité en septembre 2017 des devis auprès de la société Loir’Océan Promotion.

Le délai pour régulariser la vente a été reporté à plusieurs reprises afin que Monsieur [U] trouve un financement

A la suite d’une mise en demeure en date du 17 décembre 2018 émanant du notaire, Monsieur [U] l’a informé du refus de prêt qui lui avait été opposé.

Par arrêt du 13 décembre 2022, la cour d’appel de Poitiers a condamné les époux [U] à payer à la société Promotion Ouest Immobilière, l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente.

Entre-temps, des travaux ont été réalisés dès le mois de janvier 2018 dans les appartements objets de la promesse de vente, Monsieur [J], gérant de la société Promotion Ouest Immobilière ayant indiqué au gérant de la société Loir’Océan Promotion, Monsieur [F], qu’il était essentiel pour le futur acquéreur des locaux que les travaux lui soient directement facturés pour effectuer l’opération de défiscalisation envisagée.

Les factures établies par la société Loir’Océan Promotion ne lui ont pas été réglées et par jugement du 3 octobre 2018, le tribunal de commerce de Nantes a par jugement du 3 octobre 2018, prononcé sa liquidation judiciaire et désigné Maître [B] de la SCP [V], devenue la SCP [S] [B] puis la SELARL [S] [B], en qualité de mandataire-liquidateur.

Ce dernier adressait à Monsieur [U] plusieurs demandes en paiement et en dernier lieu, une mise en demeure en date du 22 novembre 2019, qui demeureront toutes sans réponse.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2020, Maître [B] a assigné Monsieur [U] en paiement devant le tribunal judiciaire de Nantes, puis a assigné en intervention forcée, la société Promotion Ouest Immobilière.

Par jugement du 30 mai 2024, le tribunal a :

— condamné Monsieur [L] [U] à payer à la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir’Océan Promotion, la somme de 35.000,00 € correspondant au paiement de la facture F00012 d’un montant de 21.000,00 € et de la facture F00049 d’un montant de 14.000,00 €,

— débouté la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir’Océan Promotion de ses autres demandes,

— rejeté la demande de garantie formée par Monsieur [L] [U] à l’égard de la SAS Promotion Ouest Immobilière,

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentées par Monsieur [L] [U], par la SELARL [S] [B] en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir’Océan Promotion ainsi que par la SAS Promotion Ouest Immobilière,

— condamné Monsieur [L] [U] aux dépens.

Par déclaration du 14 juin 2024, Monsieur [U] a formé appel de la décision sauf en ce qu’elle a débouté la SELARL [S] [B] de ses autres demandes.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 26 février 2025, il conclut à l’infirmation du jugement des chefs dont appel et demande à la cour de :

— dire et juger, la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir’Océan Promotion irrecevable et mal fondée en ses demandes,

— dire et juger la société Promotion Ouest Immobilière irrecevable et mal fondée en ses demandes,

En conséquence,

— débouter purement et simplement la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir’Océan Promotion de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter purement et simplement la société Promotion Ouest Immobilière de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Promotion Ouest Immobilière à le garantir de toute condamnation éventuelle,

En tous les cas,

— débouter la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir’Océan Promotion de son appel, des ses demandes, fins et conclusions contraires aux siennes,

— débouter la société Promotion Ouest Immobilière de son appel, des ses demandes, fins et conclusions contraires aux siennes,

— condamner solidairement, la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir’Océan Promotion et la société Promotion Ouest Immobilière à lui verser la somme de 2.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 10 mars 2025, la société Promotion Ouest Immobilière conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné Monsieur [L] [U] à payer à la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir’Océan Promotion, la somme de 35.000,00 € correspondant au paiement de la facture F00012 d’un montant de 21.000,00 € et de la facture F00049 d’un montant de 14.000,00 €,

— omis de statuer sur sa demande tendant à :

* juger qu’elle a indûment réglé la somme de 25.800,24 € au titre de facture de sous-traitants de la société Loir’Océan Promotion,

* condamner in solidum la société Loir’Océan Promotion et Monsieur [U] au paiement de la somme de 25.800,24 € au titre de factures de sous-traitants de la société Loir’Océan Promotion,

Elle demande à la cour de :

— dire et juger que Monsieur [U] a la qualité de maître d’ouvrage des travaux,

— juger que les travaux n’ont pas été exécutés,

— juger que les sommes sollicitées au titre des factures ne sont pas justifiées,

— juger qu’elle a indument réglé la somme de 25.800,24 € au titre de factures de sous-traitants de la société Loir’Océan Promotion,

— condamner Monsieur [U] au paiement de la somme de 25.800,24 € au titre de factures de sous-traitants de la société Loir’Océan Promotion,

A titre subsidiaire,

— condamner Monsieur [U] à la garantir de toute condamnation,

— juger qu’elle a réglé la somme de 25.800,24 € au titre de factures de sous-traitants de la société Loir’Océan Promotion,

— ordonner la compensation des sommes versées par elle avec les éventuelles sommes qui seraient mises à sa charge,

En tout état de cause,

— condamner Maître [S] [B], membre de la SCP [S] [B] en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir’Océan Promotion à lui payer la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Maître [S] [B], membre de la SCP [S] [B] en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir’Océan Promotion aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 23 juillet 2025, la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir’Océan Promotion conclut au rejet des prétentions adverses et demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il n’a accueilli sa demande en paiement qu’à hauteur de 35.000,00 €,

En conséquence,

— de condamner Monsieur [U] à lui verser une somme de 70.000,00 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2020, en paiement de travaux effectués au titre des factures F00012, F00013, F00049 et F00050,

Subsidiairement, si le jugement était confirmé en ses dispositions relatives au montant dû par Monsieur [U],

— condamner la société Promotion Ouest Immobilière à lui verse la somme de 35.000,00 € au titre des factures F00013 pour 21.000,00 € et F00050 pour 14.000,00 €,

Si le jugement était infirmé en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [U],

— condamner la société Promotion Ouest Immobilière à lui payer la somme de 70.000,00 € au titre des factures F00012, F00013, F00049 et F00050,

Plus subsidiairement, condamner la société Promotion Ouest Immobilière à lui verser la même somme de 70.000,00 € à titre de dommages-Intérêts,

Plus subsidiairement encore, la condamner à lui verser la somme de 70.000,00 € au titre de l’enrichissement injustifié,

Condamner tout succombant, à lui verser la somme de 4.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement à l’encontre de Monsieur [U]

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Monsieur [U] conteste tout comme en première instance, être le cocontractant de la société Loir’Océan Promotion, qui est selon lui la société Promotion Ouest Immobilière

Il relève notamment une incohérence entre la date figurant sur les notices et le moment où il s’est engagé dans ce projet immobilier.

Il soutient que la signature figurant sur la notice du logement 1 ne correspond pas à sa signature, qu’il n’a reçu aucune des factures produites par Maître [B], n’a jamais donné l’ordre de commencer les travaux.

Maître [B] és-qualités de mandataire liquidateur de la société Loir’Océan Promotion maintient sa demande en paiement à l’encontre de Monsieur [U], pour les travaux concernant les deux logements dont elle estime que la réalité est établie par les pièces versées aux débats.

Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de la société Promotion Ouest Immobilière à lui payer soit la totalité de ses factures, soit la moitié si le jugement devait être confirmé.

La société Promotion Ouest Immobilière soutient que Monsieur [U] est bien le signataire de la notice descriptive N°1, qu’il avait émis le souhait avant la signature de la promesse de vente que les travaux soient commencés. Elle affirme être un tiers à la relation contractuelle entre Monsieur [U] et la société Loir’Océan Promotion.

En l’espèce, comme le reconnaît la société Promotion Ouest Immobilière, elle a sollicité de la société Loir’Océan Promotion fin 2017, des devis afin que soient évalués le montant des travaux à réaliser dans un local initialement à usage de bureaux, divisé en deux appartements, afin de permettre aux futurs acquéreurs d’avoir un aperçu du montant final de leur projet.

Ceci explique la raison pour laquelle, les notices descriptives établies par la société Loir’Océan Promotion soient datées du 27 décembre 2017.

La cour relève toutefois comme l’a fait le tribunal, que seule la notice concernant le logement 1 comporte une signature.

Sur ce point, s’il est exact que le nom de Monsieur [U], à son adresse personnelle de [Localité 3], ont été rajoutés de façon manuscrite, force est de constater que figure au bas de la notice N°1 la mention 'devis reçus avant l’exécution des travaux lu et accepté’ avec une signature qui, quoiqu’il en dise en cause d’appel, correspond bien à celle de Monsieur [U] au regard des éléments de comparaison produits, y compris s’agissant de la mention manuscrite.

C’est donc à juste titre que le tribunal a estimé que Monsieur [U], avait vis-à-vis de la société Loir’Océan Promotion, la qualité de maître de l’ouvrage pour le logement 1.

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 2 octobre 2018, que seule la cuisine était installée avec sol en carrelage au droit du plan de travail, que les revêtements de sol n’étaient pas posés, qu’il n’y avait pas de plinthes au mur, que l’ensemble de l’appartement était démoli et en état de travaux, que les murs étaient à l’état brut, que des fils électriques et des câbles pendaient.

Au regard de ces éléments, c’est à juste titre que le tribunal a jugé que les factures F00012 de 21.000,00 € du 30 janvier 2018 correspondant à un acompte de 30% et F00049 du 4 mai 2018 correspondant à l’avancement des travaux à hauteur de 50% apparaissaient suffisamment justifiées.

En l’absence de signature sur la notice descriptive relative au logement N°2, le paiement des travaux y afférents ne peuvent être imputés à Monsieur [U].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il n’a fait droit à la demande en paiement de Maître [B] és-qualités à l’encontre de ce dernier que pour le logement N°1.

Sur la demande de garantie de Monsieur [U]

Dans l’hypothèse d’une condamnation, Monsieur [U] sollicite la garantie de la société Promotion Ouest Immobilière au motif que celle-ci a tiré un bénéficie de 42.030,91 € de cette opération.

La cour observe que Monsieur [U] n’invoque aucun fondement juridique à l’appui de sa demande de garantie. Le fait que la société Promotion Ouest Immobilière ait pu tirer un bénéfice de cette opération pour laquelle il a assumé une partie des travaux, n’implique pas pour autant qu’elle doive le garantir de la condamnation prononcée à son encontre, étant ici rappelé qu’il a accepté à ses risques et péril de les faire réaliser.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur [U] de sa demande de garantie.

Sur la demande en paiement du coût des travaux à l’encontre de la société Promotion Ouest Immobilière

Maître [B] és-qualités sollicite à titre subsidiaire, la condamnation de la société Promotion Ouest Immobilière à lui payer le solde des travaux en sa qualité de donneur d’ordre tel que cela résulte du constat d’huissier du 2 octobre 2018, ou à défaut sur le fondement délictuel ou au titre de l’enrichissement injustifié.

Le tribunal n’a pas statué explicitement sur ce point dans les motifs de sa décision, mais y a répondu en déboutant la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation de la SARL Loir’Océan Promotion de ses autres demandes.

La société Promotion Ouest Immobilière conteste la qualité de donneur d’ordre, tout comme l’existence d’une faute qui lui soit imputable et d’un enrichissement injustifié.

En l’espèce, s’il existe une ambiguïté sur le point de savoir qui a commandé à la société Loir’Océan Promotion les travaux concernant le logement N°2, en l’absence de signature d’un devis accepté, ceux-ci ne peuvent pour autant être imputés à la société Promotion Ouest Immobilière en qualité de donneur d’ordre, malgré ce que mentionne le constat d’huissier du 2 octobre 2018 qui indique qu’elle a mandaté la société Loir’Océan Promotion pour l’ensemble des travaux, à défaut de toute pièce contractuelle confirmant cette assertion.

Maître [B] és-qualités sera donc déboutée de sa demande sur un fondement contractuel.

S’il est exact que la société Promotion Ouest Immobilière a servi d’intermédiaire entre Monsieur [U] et la société Loir’Océan Promotion, il ne peut lui être reproché l’échec de la vente due à un refus de prêt bancaire.

Le fait que la notice descriptive du logement N°2 n’ait pas été signée, est tout autant imputable à cette dernière qui a pris le risque d’intervenir dans ce logement en l’absence de devis signé et accepté.

Aucune faute de nature délictuelle ne peut donc lui être reprochée.

Maître [B] és-qualités sera donc déboutée de sa demande sur le fondement délictuel.

L’article 1303 du code civil dispose :

'En dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.'

En l’espèce, l’enrichissement injustifié ne peut être utilement invoqué dès qu’il apparaît que tous les travaux n’ont pas été réalisés et que la société Promotion Ouest Immobilière a réglé des sous-traitants de la société Loir’Océan Promotion, qui n’a donc pas réalisé elle-même au moins une partie des travaux et ne s’est donc pas appauvrie.

Maître [B] és-qualités de mandataire liquidateur de la société Loir’Océan Promotion sera donc déboutée de sa demande en paiement à l’encontre de la société Promotion Ouest Immobilière.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses autres demandes.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la société Promotion Ouest Immobilière

La société Promotion Ouest Immobilière sollicite la condamnation solidaire de la société Loir’Océan Promotion et de Monsieur [U] à lui régler la somme de 25.800,64 € au titre de factures de sous-traitants de la société Loir’Océan Promotion qu’elle a réglées, l’une pour la pose des cuisines, l’autre pour la pose des menuiseries et les prestations de démolition.

Il sera relevé d’une part, que la société Loir’Océan Promotion faisant l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre. Seule son éventuelle créance pourrait être fixée au passif de cette liquidation.

D’autre part, Monsieur [U] étant condamné à régler à la société Loir’Océan Promotion le montant de ses factures concernant le logement N°1 dans lequel les prestations que la société Promotion Ouest Immobilière indique avoir réglées, ont été réalisées, il ne saurait être condamné une seconde fois pour les mêmes prestations, alors au surplus que la notice descriptive qu’il a signée, ne l’a pas été avec cette société.

S’agissant de la société Loir’Océan Promotion, dès lors que la société Promotion Ouest Immobilière a réglé des travaux qui étaient nécessaires, et dont elle est bénéficiaire en sa qualité de propriétaire, elle est mal fondée à en solliciter le règlement à l’encontre de la société Loir’Océan Promotion et sera déboutée de sa demande à ce titre, sur laquelle il apparaît que le tribunal a omis de statuer.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de les débouter également de leurs demandes à ce titre en cause d’appel.

Monsieur [U], appelant, succombant, sera condamné aux dépens d’appel, le jugement étant confirme en ce qu’il l’a condamné aux dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 31 mai 2024,

Y ajoutant,

DEBOUTE la société Promotion Ouest Immobilière de sa demande reconventionnelle en paiement,

DEBOUTE l’ensemble des parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [U] aux dépens d’appel.

La Greffière Le Président