COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 17 décembre 2015

— FB/SP/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 14/02130

AF-AG A, M^me J D épouse A/ N C, L Z

Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de MONTLUCON, décision attaquée en date du 20 Août 2014, enregistrée sous le n° 51-12-7

Arrêt rendu le JEUDI DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE QUINZE

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. François BEYSSAC, Président

M^me AC-Madeleine BOUSSAROQUE, Conseiller

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de :

M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. AF-AG A

M^me J D épouse A

XXX

XXX

assistés de M^e Philippe GATIGNOL de la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTS

ET :

M^me N C

XXX

XXX

assistée de M^e Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON

M. L Z

XXX

XXX

assisté de M^e Yann LEMASSON substituant M^e Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 05 novembre 2015

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 décembre 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

N° 14/02130 – 2 -

Signé par M. François BEYSSAC, Président, et par M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous-seing privé du 17 juillet 2006, M^me AC-AD E a donné à bail à ferme à M. AF-AG A et M^me J D, épouse A, pour 9 années entières et consécutives commençant à courir le même jour, trois parcelles figurant au cadastre de Saint-Fargeol (XXX, XXX, sous les numéros 338 (60 a et 15 ca), XXX a et 64 ca) et 341 (66 a et 50 ca) de la section B, soit d’une contenance totale de 1 ha, 76 a et 29 ca, moyennant un loyer annuel fixé à 186 euros, payable le 11 novembre et pour la première fois le 11 novembre 2006. Ce bail a été enregistré le 21 juillet 2007 à la recette des impôts de Montluçon.

Suivant procès-verbal du cadastre en date du 20 mars 2007, ces trois parcelles ont été réunies pour ne former qu’une seule parcelle cadastrée XXX

Après division de la parcelle B 807 en trois parcelles figurant au cadastre sous les numéros 808, 809 et 810 de la section B, M^me E a successivement vendu à M. A, suivant actes reçus par Maître SERRE, notaire à Marcillat-en-Combraille (XXX :

— le 27 juin 2007, la parcelle cadastrée XXX a et 35 ca) ;

— le 18 janvier 2008, la parcelle cadastrée XXX a et 36 ca) ;

— le 14 août 2008, la parcelle cadastrée XXX, 31 a et 58 ca).

Suivant acte sous seing privé du 8 janvier 2008, M^me E a donné à bail à ferme aux époux A-D une parcelle figurant au cadastre de Saint-Fargeol sous le numéro 1 de la section B, d’une contenance de 41 a et 55 ca, pour 9 années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1^er janvier 2008, moyennant un loyer annuel de 90 euros l’hectare, payable le 11 novembre et pour la première fois le 11 novembre 2008.

M^me E est décédée le XXX. Suivant testament olographe en date du 12 juillet 2006, elle avait institué pour légataire universelle M^me N C, divorcée X, cousine au cinquième degré dans la branche paternelle.

Suivant acte reçu le 10 février 2012 par Maître Y, notaire associé à Manzat (XXX, M^me C, divorcée X, a cédé à M. F Z diverses parcelles, dont la parcelle figurant au cadastre de Saint-Fargeol sous le n° 1 de la section B, présentée dans l’acte comme entièrement libre de location ou occupation.

Par requête du 31 juillet 2012, les époux A-D ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Montluçon aux fins d’obtenir :

— l’annulation de la vente du 10 février 2012, au motif qu’elle avait été régularisée au mépris des dispositions de l’article L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime et de leur droit de préemption en leur qualité de fermiers ;

— l’expulsion de M. Z, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de la parcelle cadastrée XXX

— la condamnation de M^me C, divorcée X, et de M. Z à leur payer la somme de 3.500 euros titre de dommages et intérêts et celle de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

…/…

N° 14/02130 – 3 -

Par jugement contradictoire du 20 août 2014, dont appel, le tribunal paritaire des baux ruraux de Montluçon a :

— dit que la vente de la parcelle cadastrée XXX, parmi d’autres, à M. Z, était valable ;

— dit que les parcelles vendues étaient libres de location ;

— débouté les époux A-D de toutes leurs demandes ;

— condamné solidairement les époux A-D à payer la somme de 500 euros à M^me C, divorcée X, en réparation de son préjudice moral ;

— condamné solidairement les époux A-D à payer la somme de 350 euros à M. Z en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamné solidairement les époux A-D à payer la somme de 1.000 euros à M^me C, divorcée X, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement les époux A-D à payer la somme de 1.000 euros à M. Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Maître GATIGNOL, Conseil des appelants, a développé oralement des conclusions tendant à ce que la cour :

— à titre principal, réforme la décision entreprise et, statuant nouveau :

— constate qu’ils bénéficient sur la parcelle figurant au cadastre de Saint-Fargeol sous le n° 1 de la section B d’un bail soumis au statut du fermage ;

— annule la vente du 10 février 2012 ;

— ordonne l’expulsion de M. Z de ladite parcelle, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— rejette toutes conclusions contraires ;

— condamne M^me C, divorcée X, et M. Z à leur payer, avec intérêts au taux légal, les sommes de 3.500 euros titre de dommages et intérêts et de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, réforme la décision entreprise et, statuant nouveau :

— dise et juge qu’à défaut de congé délivré ils bénéficient d’un droit d’occupation de la parcelle figurant au cadastre de Saint-Fargeol sous le n° 1 de la section B ;

— ordonne à M. Z de leur laisser la jouissance de la parcelle figurant au cadastre de Saint-Fargeol sous le n° 1 de la section B sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamne M. Z à leur payer et porter la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en tout état de cause, condamne les intimés aux dépens et ordonne l’exécution provisoire.

Les époux A-D font valoir, en substance, que :

— la profession que l’appelant a exercée (chargé de mission PSSP 3D au sein de la caisse de mutualité sociale agricole du département du Puy-de-Dôme jusqu’au 30 juin 2014) et que l’appelante exerce (secrétaire de mairie à Saint-Fargeol) sont sans incidence sur les faits ;

— l’enregistrement du bail n’est en aucun cas une obligation et un élément de sa validité ; la signature portée sur le bail du 8 janvier 2008 ne diffère pas de celle qui a été apposée sur celui du 17 juillet 2006 et sur les actes notariés versés aux débats ;

— il n’était nullement nécessaire de confirmer par acte notarié le bail du 8 janvier 2008 ;

…/…

N° 14/02130 – 4 -

— le fait que la parcelle cadastrée XXX n’ait pas fait l’objet d’une affectation au compte MSA de M^me D, épouse A, est sans incidence quant l’existence du bail ; un bulletin de mutation de superficie a été signé tant par le cédant que par la bailleresse et les preneurs ;

— ils se sont acquittés du fermage au titre de l’année 2008 par chèque du 23 janvier 2009 et du fermage de l’année 2009 par chèque du 20 novembre 2009, lesquels ont été débités de leur compte bancaire ; M^me C, divorcée X, n’a pas encaissé le chèque qui lui avait été adressé en règlement du fermage 2010 et n’a pas retiré le courrier recommandé contenant un chèque de 36,52 euros en règlement du fermage 2011 qui lui avait été adressé le 19 novembre 2011, de sorte qu’il leur a été retourné ;

— il ressort des attestations qu’ils versent aux débats qu’ils exploitaient bien la parcelle cadastrée XXX, et ce depuis plus de trois ans au 10 février 2012 et sans avoir eu à solliciter une autorisation d’exploitation ; ils n’exploitent que 50 ha et 93 a ;

— c’est en connaissance de cause que M^me C, divorcée X, a, au mépris de leurs droits de preneurs, cédé la parcelle cadastrée XXX à M. Z qui n’ignorait pas qu’ils l’exploitaient puisqu’il l’a lui-même indiqué à l’administration ;

— au 8 janvier 2008, M^me E, alors en pleine possession de ses moyens, a mis à leur disposition une superficie totale de 1 ha, 95 a et 49 ca, de telle sorte que c’est à cette date qu’il y a lieu d’apprécier la surface totale mise à leur disposition en vertu du principe d’unicité du bail et qu’il ne peut être valablement prétendu que le statut du fermage ne s’applique pas à ladite convention ;

— la commune intention des parties était de la soumettre expressément au statut du fermage ;

— ils n’ont pas repris possession de la parcelle cadastrée XXX, M. Z s’y étant opposé ;

— ils ont été exclus de ladite parcelle sans congé.

Maître ROUDILLON, Conseil de M^me C, divorcée X, intimée, a développé oralement des conclusions tendant à ce que la cour :

— déboute les époux A-D de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, sauf à porter à la somme de 3.500 euros le montant des dommages et intérêts à elle alloués en réparation de son préjudice ;

— y ajoutant, condamne les époux A-D à lui payer en cause d’appel la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me C, divorcée X, expose, en substance, que :

— la caisse de MSA d’Auvergne a, par courrier du 26 mai 2010, informé Maître B que la parcelle cadastrée XXX était, à sa connaissance, inexploitée ;

— à l’inverse du bail du 17 juillet 2006, celui du 8 janvier 2008 n’a pas été enregistré ; la signature attribuée à M^me E diffère notablement de celle apposée sur le bail du 17 juillet 2006 ; dans les années précédant son décès, M^me E était très diminuée ;

— les époux A-D ne justifient d’un paiement entre les mains de M^me E que le 23 janvier 2009 pour un montant de 215 euros et le 20 novembre 2009 pour un montant de 36,66 euros ;

— il n’est justifié d’aucun paiement pour les fermages exigibles le 1^er novembre 2008, le 1^er novembre 2010 et le 1^er novembre 2011 ;

— rien n’établit que la lettre recommandée qui aurait été présentée le 24 novembre 2011, et qu’elle n’a pu retirer en raison de problèmes de santé, contenait effectivement un chèque ;

…/…

N° 14/02130 – 5 -

— sont exclues du statut du fermage et du droit de préemption les parcelles de faible superficie (moins de 1 ha) ;

— les baux des 17 juillet 2006 et 8 janvier 2008 ne constituent pas un seul et unique bail ;

— au 10 février 2012, les époux A-D n 'étaient preneurs que de 41 a et 55 ca ;

— il n’est justifié par les époux A-D d’aucun préjudice ;

— sa bonne foi est injustement mise en cause.

Maître DELAHAYE, Conseil de M. Z, intimé, a développé oralement des conclusions tendant à ce que la cour :

— déboute les époux A-D de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne la condamnation prononcée à l’encontre des époux A-D au paiement d’une somme de 350 euros à son profit, en réparation de sa privation de jouissance ;

— réforme sur ce point et condamne solidairement les époux A-D à lui payer et porter la somme de 2.500 euros titre de dommages et intérêts compte tenu de la privation de jouissance de la parcelle litigieuse ;

— prononce leur expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamne solidairement les époux A-D à lui payer et porter la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z expose, en substance, que :

— la caisse de mutualité sociale d’Auvergne lui a fait savoir que la parcelle XXX était à sa connaissance inexploitée ;

— M. Z, qui exerce son activité au sein du GAEC des Cayres a sollicité et obtenu une autorisation préalable d’exploiter ; il a pris possession des lieux et remis en état la parcelle XXX, qui était à l’abandon ;

— il est particulièrement étonnant que les époux A-D versent aux débats un bulletin de mutation de la parcelle XXX mais que M^me D, épouse A, n’ait pas été assujettie au titre de cette parcelle, ce qui conduit à s’interroger sur la réalité du bail allégué, non soumis à la formalité de l’enregistrement et comportant une signature attribuée à la bailleresse différente de celle figurant sur le bail antérieur ;

— aucune trace de paiement de fermage n’a été retrouvée ; les copies des chèques qu’ils ont versées aux débats ne constituent pas la preuve du caractère effectif du paiement d’un véritable fermage au profit de M^me E ;

— il n’est pas justifié par les époux A-D de ce qu’ils ont effectivement respecté les prescriptions relatives au contrôle des structures ;

— ignorant totalement l’existence du bail allégué, il n’a pu indiquer à l’administration que la parcelle était exploitée par M^me A ;

— les époux A-D ne rapportent pas la preuve qu’ils remplissent toutes les conditions légalement prescrites (exercice pendant au moins trois années de la profession agricole ; preuve de l’exploitation effective du fonds loué à la date de la vente ; preuve de ce qu’ils ne sont pas déjà propriétaires d’un fonds rural d’une superficie supérieure trois fois la surface minimum d’installation) pour être susceptibles de revendiquer un droit de préemption ;

— la contenance de la parcelle rend le statut du fermage inapplicable ;

— les deux baux successifs sont distincts ;

— il n’est pas justifié de ce que M^me E aurait entendu soumettre le bail au statut du fermage ;

…/…

N° 14/02130 – 6 -

— il n’a pas été statué sur sa demande d’expulsion des époux A-D et son préjudice de jouissance a été insuffisamment évalué ;

— l’acte sous seing privé du 8 janvier 2008 n’a pas date certaine et lui est inopposable

SUR CE, LA COUR

La cour constate que :

— sur le bail sous seing privé versé aux débats par les appelants, daté du 8 janvier 2008, non enregistré, a été apposée sous la mention dactylographiée « Le(s) bailleur(s) » une signature qui diffère sensiblement de celle figurant sous la même mention au bail sous seing privé signé entre les mêmes parties environ 18 mois plus tôt et quant à lui enregistré et diffère également de celle figurant sur les trois actes notariés des 27 juin 2007, 18 janvier 2008 et 14 août 2008 contenant vente par M^me E de parcelles à M. A ;

— alors qu’un bulletin de mutations de superficies, daté du 8 janvier 2008, comportant les nom, adresse et signature du cédant, du propriétaire et du preneur (M^me D, épouse A) est versé aux débats par les appelants et alors qu’il ressort du certificat de travail versé aux débats par les appelants que la caisse de mutualité sociale agricole d’Auvergne a employé M. A du 29 septembre 1980 au 30 juin 2014, cet organisme social a, par courrier du 26 mai 2010, fait savoir à Maître B, pour faire suite à une demande de M^me C, divorcée X, formée par courrier du 12 mai 2010, qu’à sa connaissance la parcelle cadastrée XXX n’était pas exploitée ;

— si par courrier du 17 avril 2012 la direction départementale des territoires de l’Allier a informé M^me D, épouse A, que le GAEC des Caires avait déposé une demande d’autorisation d’exploiter portant sur 1 ha et 05 ca, ledit courrier contenant la précision suivante : « Dans le dossier il a été indiqué que vous seriez exploitante sur les terres en question », ce même service a adressé à M^me D, épouse A, un courrier daté du 20 avril 2012, comportant la mention « Annule et remplace le courrier en date du 17/04/2012 » et dans lequel ne figure plus la phrase « Dans le dossier il a été indiqué que vous seriez exploitante sur les terres en question » ;

— informés du décès de M^me E, dès lors qu’ils affirment avoir adressé en novembre 2010 à M^me C, divorcée X, un chèque de règlement du fermage exigible le 11 novembre 2010, les appelants ne justifient pas s’être autrement manifestés auprès de l’intéressée, à la différence de M. W P Q, et ne versent pas aux débats de copie d’un courrier qui aurait pu accompagner cet envoi ; M. H I, rédacteur d’une attestation produite aux débats par M^me C, divorcée X, indique avoir accompagné cette dernière à la mairie de Saint-Fargeol dans les semaines ayant suivi le décès de M^me E et avoir assisté à une conversation au cours de laquelle il avait été d’une part fait état de la démarche de M. P Q et d’autre part demandé à M^me D, épouse A, s’il existait à sa connaissance d’autres baux, question à laquelle elle avait répondu ne pas savoir.

S’agissant des fermages, la cour constate qu’il ne peut être tiré de conséquences déterminantes des pièces versées aux débats, dès lors que :

— si des débits sont intervenus sur le compte des époux A-D le 26 janvier 2009 à hauteur de la somme de 215 euros (montant d’un chèque émis le 23 janvier 2009 à l’ordre de M^me E, dont copie est versée aux débats) et le 27 novembre 2009 à hauteur de la somme de 36,66 euros (montant d’un chèque émis le 20 novembre 2009 à l’ordre de M^me E, dont copie est versée aux débats), il n’est

…/…

N° 14/02130 – 7 -

pas justifié des règlements antérieurs de manière à permettre de déterminer à quelles superficies ces fermages se rapportaient et ce alors même qu’en l’espace de moins de 14 mois (entre le 27 juin 2007 et le 14 août 2008) les époux A-D avaient acquis 3 parcelles qui leur étaient jusqu’alors données à bail ;

— il n’est pas justifié par les époux A-D du débit de leur compte à hauteur de la somme de 36,07 euros correspondant au fermage exigible le 11 novembre 2010 ; ceux-ci affirment que M^me C, divorcée X, s’est abstenue d’encaisser le chèque qu’ils lui avaient adressé par un courrier de novembre 2010, dont l’envoi n’est cependant pas par eux établi ;

— un chèque d’un montant de 36,52 euros, correspondant au fermage exigible le 11 novembre 2011 se trouvait dans le courrier recommandé adressé le 19 novembre 2011 par les époux A-D à M^me C, divorcée X, que celle-ci n’a pas réclamé et qui a donc été retourné aux expéditeurs (ce courrier ayant été ouvert par la juridiction du premier degré pendant le cours de son délibéré).

Il est en revanche constant qu’un arrêté du préfet de l’Allier en date du 26 octobre 2009 fixe en son article 5 à un hectare le seuil en deçà duquel les baux afférents à une parcelle en nature de terres et de prés ne sont pas soumis au statut du fermage (qualifiés de « baux bénéficiant de dérogation au statut du fermage »).

La surface de la parcelle cadastrée XXX doit s’apprécier au 8 janvier 2008, date de la conclusion du bail allégué, sans tenir compte de la surface des parcelles B 808, B 809 et B 810 antérieurement données à bail le 17 juillet 2006 aux époux A-D et acquises par M. A (seul) dès le 27 juin 2007, puis le 18 janvier 2008 et enfin le 14 août 2008, cessions dont il résulte que les parties n’avaient pas eu l’intention de constituer un ensemble indivisible soumis au statut du fermage.

C’est exactement que les intimés relèvent que la soumission volontaire des parcelles de faible superficie au statut du fermage est subordonnée à une renonciation explicite du bailleur au bénéfice de la dérogation prévue par l’article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime, absente en l’espèce. Le formulaire complété le 8 janvier 2008, peu important son intitulé de bail à ferme et sa durée de 9 ans, se borne en effet à renvoyer, s’agissant des charges et conditions, au contrat-type de fermage approuvé par arrêté préfectoral du 30 décembre 1996, éléments insuffisants pour caractériser l’intention des parties de se soumettre au statut du fermage.

Enfin, il n’est pas formellement justifié par les appelants qu’ils remplissent l’ensemble des conditions personnelles visées à l’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré valable la vente à M. Z de la parcelle cadastrée XXX et dit que cette dernière était libre de toute location.

S’agissant de la demande subsidiaire des époux A-D, celle-ci ne peut être accueillie dès lors que le bail qu’ils invoquent n’a pas date certaine, qu’il n’est pas établi que son existence était connue de M. Z, qu’il est en conséquence inopposable à M. Z, que M. Z se trouve dispensé d’avoir à leur délivrer un congé et qu’ils ne peuvent se prévaloir de l’existence d’un droit d’occupation et obtenir qu’il soit expulsé sous astreinte. Il sera fait droit, en revanche, à la demande d’expulsion des époux A-D formée par M. Z.

La juridiction du premier degré a fait une exacte appréciation du préjudice moral subi par M^me C, divorcée X, caractérisé par les tracas occasionnés par l’introduction de la présente instance alors qu’elle était atteinte d’une très grave maladie.

…/…

N° 14/02130 – 8 -

La juridiction du premier degré a fait une exacte appréciation du préjudice de jouissance subi par M. Z, au regard du montant annuel du bail allégué et du prix de cession.

Tenus aux dépens, les époux A-D doivent être condamnés à payer à chacun des intimés la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sans pouvoir eux-mêmes revendiquer le bénéfice de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

STATUANT publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y AJOUTANT,

ORDONNE l’expulsion de M. A et de M^me D, épouse A, de la parcelle figurant au cadastre de Saint-Fargeol sous le numéro 1 de la section B,

DIT que faute par M. A et M^me D, épouse A, d’avoir libéré les lieux à l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir à compter de la signification du présent arrêt, ils y seront tenus sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

CONDAMNE M. A et M^me D, épouse A, à payer à M^me C, divorcée X, en cause d’appel, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. A et M^me D, épouse A, à payer à M. Z, en cause d’appel, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

CONDAMNE M. A et M^me D, épouse A, aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. BEYSSAC, président, et par M^me PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.

Le greffier le président

Le présent arrêt est susceptible d’un pourvoi en cassation dans les conditions précisées dans l’acte de signification de cette décision aux parties.

Il est rappelé que le pourvoi en cassation est une voie de recours extraordinaire qui n’a pas pour but de faire rejuger l’affaire au fond, mais seulement de faire sanctionner la violation des règles de droit ou de procédure.