COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 29 octobre 2018

— DA/MB/MO- Arrêt n°

N° RG 17/02659

D A / E Z

Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT-FLOUR, décision attaquée en date du 14 Novembre 2017, enregistrée sous le n° 51-16-7 et 51-16-8

Arrêt rendu le LUNDI VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MILLE DIX HUIT

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Christophe X, Président

M. Daniel Y, Conseiller

M^me Marie-Christine SEGUIN, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, Greffier lors de l’appel des causes et M^me Céline DHOME, Greffier lors du prononcé

ENTRE :

M. D A

La Croizette

[…]

assisté de M^e Marc PETITJEAN, avocat au barreau D’AURILLAC

APPELANT

ET :

M. E Z

[…]

[…]

assisté de M^e RAHON suppléant M^e Jean Antoine MOINS de la SCP MOINS, avocat au barreau D’AURILLAC

INTIME

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 septembre 2018, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. X et M. Y, rapporteurs.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 29 octobre 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. X, président et par M^me Céline DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

N° 17/02659 – 2 -

I. Procédure

M. E Z, propriétaire, loue à M. D A, fermier, une propriété rurale située sur la commune de B (Cantal) constituée des parcelles cadastrées ZM 4, ZM 10, ZL 23 et ZL 24.

Souhaitant vendre ces quatre parcelles, M. Z a chargé un notaire de faire notifier au preneur les prix souhaités : 15'250 EUR pour les parcelles ZM 4, ZL 23 et ZL 24, et 2000 EUR pour la parcelle ZM 10.

M. D A a saisi ensuite le tribunal paritaire de Saint-Flour afin de faire fixer la valeur vénale des parcelles.

Par jugement du 19 juillet 2016 cette juridiction a ordonné une expertise dont elle a confié la mission à M. F C qui a déposé son rapport le 7 juin 2017.

Les parties sont ensuite revenues devant le tribunal paritaire où elles ont exposé leur désaccord au sujet du prix des parcelles : M. A estimait qu’en raison du renouvellement du bail il fallait fixer la réfaction à 40 %, tandis que M. Z était d’accord avec l’estimation expertale.

Faisant droit aux arguments du propriétaire, en estimant que l’on ne pouvait pas tenir compte d’un bail qui n’était pas encore renouvelé à la date du jugement, et qui de toute manière ne le serait jamais si M. A devenait propriétaire des parcelles, le tribunal paritaire a rendu le 14 novembre 2018 un jugement dans le dispositif est ainsi rédigé :

« Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des affaires RG nº 51 16-7 et nº 51 16-8 ;

FIXE la valeur vénale des parcelles cadastrées Section ZM 10 d’une contenance de 1ha 20ca au Lieu-dit 'Peyre Chazade', […] au Lieu-dit 'Felginoux', Section ZL 24 de 13a 20ca au Lieu-dit 'Pont du Vernet', section ZM 4 au Lieu-dit 'Varenne’ de 56a 50ca à la somme de 19 669,57 € (DIX NEUF MILLE SIX CENT SOIXANTE NEUF EUROS CINQUANTE SEPT CENTIMES) ;

FIXE à un mois à compter du jour où le jugement est devenu définitif, le délai dont dispose chaque partie pour faire connaître à l’autre sa décision quant à la vente ;

DIT qu’en cas de silence des parties, celles-ci seront réputées avoir renoncé à la vente ;

REJETTE les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT qu’en cas de vente les frais d’expertise seront partagés entre vendeur et acquéreur ;

DIT que si la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise seront à la charge de la partie qui refuse la décision du Tribunal ;

DIT que les autres dépens seront partagés par moitié entre M. E Z et M. D A. »

…/…

N° 17/02659 – 3 -

M. D A a fait appel de ce jugement le 13 décembre 2017, précisant qu’il s’agit d’un appel général pour le motif suivant : « La fixation du prix de la propriété vendue au fermier par le bailleur doit tenir compte de la moins-value consécutive au défaut de congé-reprise par le propriétaire et donc au renouvellement pour 9 ans supplémentaires touchant son prochain terme d’expiration aux 25 mars 2027 ! La moins-value due à l’existence du bail doit donc être de 40 % et non pas de 7 %. Ce jugement devra être réformé. »

Dans ses conclusions ensuite du 30 mai 2018 M. A demande à la cour de :

« Réformant le jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SAINT-FLOUR le 14 novembre 2017,

Il est sollicité de la cour d’Appel de Riom de :

1°/ FIXER la valeur des 4 ha 39 a, objet de la vente (parcelles cadastrées ZL 23 et 24 ainsi que ZM 4 et […], Commune de B (15170), à la somme de 13 000 €.

Ce qui correspond à une réfaction de 35 % due à l’existence du bail restant à courir jusqu’au 25 mars 2027 :

soit une réfaction due à l’existence du bail : 21 150,08 € x 0,35 = 7402,52 €

soit un prix de vente de : 21 150,08 – 7402,52 = 13 747,55 €

Qu’il y a lieu de ramener le prix de vente de ce bien loué à la somme total de 13 000 € compte tenu de l’évaluation forte par l’expert C.

2°/ Répartir les dépens et les frais d’expertise conformément à l’article L. 4l2-7, 2^e alinéa du Code Rural.

3°/ Débouter Mr Z de ses prétentions contraires.

4°/ Condamner Mr Z E à verser à Mr A D Une somme de 3000 € en vertu de l’article 700 CPC pour l’avoir obligé à ester en justice a’n de défendre ses droits (TPBR + CA).

(Le propriétaire bailleur réclamant initialement pour cette vente les sommes de 15 250 € + 2000 €, soit au total 17 250 €, alors que les droits maximum à attribuer se portent à 13 000 €) ».

Pour l’essentiel M. D A reprend ici l’argumentation qu’il avait développée devant le tribunal paritaire à savoir : à défaut de congé valablement délivré le bail s’est renouvelé jusqu’en 2027 et donc la valeur des terres doit être diminuée en proportion.

En défense, dans des conclusions d’appel nº 2 du 2 juillet 2018, M. E Z demande à la cour de :

« CONFIRMER le Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SAINT-FLOUR en date du 14 novembre 2017 ;

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

HOMOLOGUER le rapport d’expertise de Monsieur C en date du 7 juin 2017.

En conséquence, FIXER la valeur des biens propriété de Monsieur E Z, cadastrés ZL numéro 23, 24, ZM numéro 10, ZM numéro 4 à la somme de 19 669,57 euros, compte tenu du bail en cours.

…/…

N° 17/02659 – 4 -

À titre subsidiaire, FIXER la valeur vénale du bien en litige à la somme de 17 554 €.

FIXER un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir par le Greffe du Tribunal Paritaire, pour permettre tant au propriétaire qu’au fermier, de faire connaître son accord pour l’acquisition desdites parcelles, au prix qui sera fixé par le Tribunal.

DIRE ET JUGER qu’à défaut de vente, desdits biens, selon le prix qui sera fixé par le Tribunal Paritaire, les frais d’expertise seront à la charge de la partie qui refuse la décision du Tribunal Paritaire fixant la valeur vénale des biens.

CONDAMNER Monsieur D A à payer à Monsieur E Z la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur D A aux entiers dépens. »

M. Z G que l’appelant utilise l’argument du renouvellement du bail pour en réalité « obtenir une dépréciation importante de la valeur des terrains ». Il objecte qu’il n’y a pas de moins-value résultant de l’existence d’un bail qui profite au seul fermier en place et que du fait de la vente il y aura confusion totale de la qualité de fermier et de propriétaire. Il rappelle que le barème des terres agricoles applicable sur la commune de B ne tient pas compte de la durée du bail restant à courir, et considère que la valeur vénale retenue par le premier juge « n’est en aucune façon excessive et au contraire correspond au prix du marché des biens occupés ».

L’affaire est venue devant la cour à son audience du 24 septembre 2018 lors de laquelle les conseils des parties ont été entendus.

II. Motifs

Attendu que si l’on peut aisément comprendre que celui qui achète une terre affermée bénéficie pour cette raison d’une diminution du prix compte tenu du caractère protecteur du statut du fermage qui lui

imposera dans la plupart des cas de supporter la présence du fermier déjà en place ;

Mais attendu qu’il n’en va pas de même lorsque, comme en l’espèce, l’acquéreur potentiel est l’unique fermier de la terre objet de la vente qui opérera une confusion entre les qualités de fermier et de propriétaire, faisant disparaître le bail ;

Attendu en effet que dans ce cas le fermier devient propriétaire d’une terre libre de toute occupation et il ne saurait faire valoir son ancienne situation pour diminuer la valeur du bien ;

Attendu que dans ces conditions la confirmation du jugement, telle que demandée expressément par M. Z avec la réfaction de 7 % opérée par l’expert judiciaire, s’impose, et il ne saurait être accordé à M. A une diminution du prix plus importante ;

…/…

N° 17/02659 – 5 -

Attendu que 1500 EUR sont justes pour l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement ;

Condamne M. D A à payer à M. E Z la somme de 1500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. D A aux dépens d’appel.

Le greffier le président

Le présent arrêt est susceptible d’un pourvoi en cassation dans les conditions précisées dans l’acte de signification de cette décision aux parties.

Il est rappelé que le pourvoi en cassation est une voie de recours extraordinaire qui n’a pas pour but de faire rejuger l’affaire au fond, mais seulement de faire sanctionner la violation des règles de droit ou de procédure.