Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 9 février 2022, n° 20/01083

TGI Paris 18 juillet 2019

CA Paris
Infirmation 9 février 2022

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a confirmé que la société Valmy est redevable des sommes dues au titre des charges de copropriété, en vertu des articles de la loi de 1965.
Accepté
Calcul des charges de copropriété impayées
La cour a constaté que la société Valmy était redevable d'une somme précise au titre des charges de copropriété, en se fondant sur les éléments de preuve fournis.
Accepté
Responsabilité des dépens en cas de perte
La cour a jugé que la société Valmy, étant la partie perdante, devait supporter les dépens d'appel conformément aux règles de procédure civile.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a accordé des frais irrépétibles à la partie gagnante, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 9 févr. 2022, n° 20/01083
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/01083
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 18 juillet 2019, N° 18/09498
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Jean-Loup CARRIERE, président
Avocat(s) :	Stéphanie GIOVANNETTIFrédéric INGOLD
Cabinet(s) :	INGOLD & THOMAS - AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 217/219 RUE DU FAUBOU RG SAINT HONORE 75008 PARIS c/ SASU VALMY S.A.S

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 FEVRIER 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01083 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBJJ2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juillet 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/09498

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 217/[…] représenté par son syndic, la SOCIETE IMMOBILIERE SENECHAL, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 302 473 624

C/O SOCIETE IMMOBILIERE SENECHAL

9 rue Villebois-Mareuil

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1982

INTIMEE

Société VALMY S.A.S.

SASU immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 443 132 436

[…]

92210 SAINT-CLOUD

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- REPUTE CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société par actions simplifiée unipersonnelle Valmy est propriétaire notamment des lots 57, 104, 133, 143 et 145 dans l’immeuble situé au 217 rue du Faubourg Saint-Honoré à Paris 8ème arrondissement.

Par jugement contradictoire en date du 24 février 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné la société Valmy à payer au syndicat des copropriétaires du 217/219 rue du Faubourg Saint-Honoré 75008 Paris :

' la somme de 8.857,18 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 janvier 2017,

' la somme de 2.000 € de dommages et intérêts,

' la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- condamné la société Valmy aux dépens.

Par acte d’huissier en date du 1er août 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Valmy aux fins de paiement de la somme de 10.298,98 € au titre des charges de copropriété impayées au 18 juillet 2018.

Par jugement du 18 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné la société Valmy à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 996,37 € au titre des charges de copropriété entre le 27 janvier 2017 et le 15 avril 2019 comprenant l’appel de fonds provisionnel du second trimestre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- condamné la société Valmy à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamné la société Valmy à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Valmy aux dépens dont distraction au profit de M^e Stéphanie Giovanneti,

- ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

- débouté le syndicat de toutes ses autres demandes.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 janvier 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 octobre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 10 mars 2020, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Valmy SAS à lui verser les sommes de :

2.000 € à titre de dommages et intérêts,•

• 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Valmy SAS au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 15 avril 2019 s’élevant à la somme de 996,37 €,

et statuant à nouveau,

- condamner la société Valmy SAS à lui verser la somme de 11.028,37 € au titre de son arriéré de charges de copropriété dues au 15 avril 2019,

et y ajoutant,

- condamner la société Valmy SAS à lui verser la somme de 9.482,12 € correspondant aux charges de copropriété dues au 10 mars 2020,

- condamner la société Valmy SAS à lui verser la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

- condamner la société Valmy SAS aux dépens d’appel dont distraction au profit de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Ingold & Thomas, avocats au Barreau de Paris ;

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait signifier ces conclusions à la société par actions simplifiée unipersonnelle Valmy, intimée défaillante, selon un procès-verbal d’huissier du 13 mars 2020 de remise à personne morale ;

SUR CE,

La déclaration d’appel a été signifiée à la société par actions simplifiée unipersonnelle Valmy selon un procès-verbal d’huissier du 26 février 2020 de remise à personne morale ; l’arrêt sera réputé contradictoire ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société Valmy à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Aux termes de l’article 1342-10 nouveau du code civil, 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :
- un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Valmy des lots 57, 104, 133, 143 et 145,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mai 2016, 12 juin 2017, 12 juin 2018, 21 mai 2019, approuvant les comptes des exercices 2015, 2016, 2017, 2018 et les budgets prévisionnels 2019 et 2020,

- les appels de fonds / les relevés de charges,

- les décomptes des sommes dues,

- les mises en demeure,

- les contrats de syndic,

- le jugement du 24 février 2017 ;

Compte tenu des éléments produits, il convient d’étudier la demande d’actualisation sans la distinguer de la demande en première instance ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite de condamner la société Valmy SAS à lui verser la somme de 9.482,12 € correspondant aux charges de copropriété dues au 10 mars 2020 ;

Selon le décompte (pièce 29), à la date du 10 mars 2020, il était dû la somme de 9.482,12 € ;

Le jugement du 24 février 2017 ayant statué sur les charges impayées arrêtées au 26 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter que les charges impayées entre le 27 janvier 2017 et le 10 mars 2020 et non celles entre le 1er juillet 2015 et le 25 janvier 2017 mentionnées dans le décompte (pièce 29) ;

Pour le calcul des charges de copropriété impayées, il n’y a pas lieu de prendre en compte dans le décompte les sommes au titre des frais, ceux-ci étant analysés séparément ci-après ;

Il n’y a pas non plus lieu de prendre en compte dans ce décompte les sommes prononcées par le jugement du 18 juillet 2019, dont appel, soit 'la somme de 2.000 € au 18 juillet 2019 au titre de 'Jugement du 18/07/19 – art 700/Valmy’ et 'la somme de 2.000 € au 18 juillet 2019 au titre de 'Jugement du 18/07/19 – dommages intérêts/Valmy’ ;

En application de l’article 1342-10 précité, le versement par la société Valmy de la somme de 12.857,18 € au 27 avril 2017 doit s’imputer sur les causes du jugement du 24 février 2017 qui s’élèvent, selon les éléments produits par le syndicat à la somme totale de 12.857,18 € (8.857,18 + 2.000 + 2.000) ; il n’y a donc pas lieu non plus de prendre en compte dans ce décompte la somme de 2.000 € en débit au 24 février 2017 au titre des dommages et intérêts du jugement du 24 février 2017, la somme de 2.000 € en débit au 24 février 2017 au titre de l’article 700 du jugement du 24 février 2017 et la somme de 12.857,18 € en crédit au 27 avril 2017 au titre du versement par la société Valmy ;

Ainsi, les charges de copropriété mentionnées impayées entre le 27 janvier 2017 et le 10 mars 2020, dans le décompte (en réalité entre le 1er avril 2017 et le 10 mars 2020, en l’absence de mention de charges impayées entre le 27 janvier 2017 et le 30 mars 2017) s’élèvent à la somme de 37.673,95 € (2.485,30 + 1.663,46 + 2.095,53 + 105,91 + 2.095,61 + 105,91 + 2.290,42 + 2.290,45 + 105,91 + 2.748,87 + 105,92 + 1.933,76 + 16,88 +2.749,12 + 105,90 + 156,90 + 2.519,71 + 117,68 + 2.519,76

+ 117,68 + 2.519,71 + 117,68 + 209,65 + 2.519,75 + 117,68 + 3.221,41 + 2.519,71 + 117,68) ;
Le détail de ces charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;

Les sommes en crédit entre le 27 janvier 2017 et le 10 mars 2020, mise à part le versement de la somme de 12.857,18 € le 27 avril 2017 explicité ci-avant, s’élèvent à la somme totale de 29.066,36 € dont la somme de 1.831,39 € au titre des régularisations de charges (1.565,35 + 110,09 + 105,90 + 50,05) et la somme de 27.234,97 € au titre des versements par la société Valmy (234,97 + 5.000 + 5.000 + 6.000 + 3.000 + 5.000 + 3.000) ;

Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat qu’à la date du 10 mars 2020, la société Valmy était redevable de la somme de 8.607,59 € (37.673,95 – 29.066,36) au titre des charges et appels de fonds de travaux entre le 27 janvier 2017 et le 10 mars 2020 (cotisation fonds travaux 01/01/2020 incluse) ;

Au titre des frais relatifs à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite les sommes suivantes d’un total de 670,53 € soit :

' 30 € au 10/11/2017 'frais de mise en demeure’ : cette somme est écartée car il n’est pas justifié de l’envoi en recommandé qui donne la valeur de mise en demeure,

' 30 € au 06/02/2018 'frais de mise en demeure’ : cette somme est écartée car il n’est pas justifié de l’envoi en recommandé qui donne la valeur de mise en demeure,

' 30 € au 31/05/2018 'frais de mise en demeure’ : cette somme est écartée car il n’est pas justifié de l’envoi en recommandé qui donne la valeur de mise en demeure,

' 204 € au 14/06/2018 'frais de mise au contentieux’ : cette somme est écartée car elle ne relève pas des frais de l’article 10-1 précité mais des honoraires du syndic,

' 216 € au 27/06/2018 'frais avocat/mise en demeure’ : cette somme n’est pas à prendre en compte dans le cadre des frais de l’article 10-1 précité, puisqu’elle est comprise dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile,

' 160,53 € au 05/09/2018 'frais huissier/assignation 01/08/18" : cette somme n’est pas à prendre en compte dans le cadre des frais de l’article 10-1 précité, puisqu’il s’agit des frais d’assignation qui sont inclus dans les dépens ;

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Valmy à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 996,37 € au titre des charges de copropriété entre le 27 janvier 2017 et le 15 avril 2019 comprenant l’appel de fonds provisionnel du second trimestre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Et il y a lieu de condamner la société Valmy à payer au syndicat des copropriétaires la 8.607,59 €, au titre des charges et appels de fonds de travaux entre le 27 janvier 2017 et le 10 mars 2020 (cotisation fonds travaux 01/01/2020 incluse) et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais relatifs à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la même période ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Valmy, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement, excepté en ce qu’il a condamné la société Valmy à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 996,37 € au titre des charges de copropriété entre le 27 janvier 2017 et le 15 avril 2019 comprenant l’appel de fonds provisionnel du second trimestre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,

Condamne la société Valmy à payer au syndicat des copropriétaires du 217/219 rue du Faubourg Saint-Honoré 75008 Paris la somme de 8.607,59 €, au titre des charges et appels de fonds de travaux entre le 27 janvier 2017 et le 10 mars 2020 (cotisation fonds travaux 01/01/2020 incluse) ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du 217/219 rue du Faubourg Saint-Honoré 75008 Paris de sa demande au titre des frais relatifs à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 entre le 27 janvier 2017 et le 10 mars 2020 ;

Condamne la société Valmy aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du 217/219 rue du Faubourg Saint-Honoré 75008 Paris la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT