COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 13 octobre 2020

N° RG 19/00255 – N° Portalis DBVU-V-B7D-FEYS

— BM- Arrêt n°

Y X / B C D Z A

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 15 Janvier 2019, enregistrée sous le n° 11-18-000456

Arrêt rendu le MARDI TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Bruno MARCELIN, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. Y X

[…]

[…]

Représenté par Maître Virginie DESSERT de la SCP VILLATTE-DESSERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

M. B C D Z A

[…]

[…]

Représenté par Maître Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et ayant pour avocat Maître Yann GRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 septembre 2020, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. MARCELIN, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 octobre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. MARCELIN, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS DE LA PROCÉDURE ET DES MOYENS DES PARTIES :

Selon acte sous seing privé en date du 10 septembre 2014, Monsieur Y X a donné à bail à Monsieur B Z A un logement situé […] à Vertaizon moyennant un loyer de 815 euros par mois.

Par acte en date du 08 mars 2018, Monsieur Y X a fait assigner Monsieur B Z A devant le tribunal d’instance de Clermont-Ferrand aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 5.519,02 euros outre intérêts, la somme de 1.600 euros au titre de la perte de loyers durant les travaux de réfection, ainsi que celle de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure.

Par jugement rendu le 15 janvier 2019, le tribunal d’instance de Clermont-Ferrand a :

' – Condamné Monsieur B Z A à payer à Monsieur Y X les sommes de :

- 1.185,31 € au titre des dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 800 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- 800 € au titre du préjudice résultant de la perte de loyers durant 1'exécution des travaux, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- Débouté Monsieur X de ses plus amples demandes et Monsieur B Z A de ses autres demandes reconventionnelles,

- Condamné Monsieur B Z A à payer à Monsieur Y X la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

- Condamné Monsieur B Z A aux entiers dépens en ce non compris le procès-verbal de constat d’huissier du 24 octobre 2017, qui demeurera à la charge de Monsieur

Y X

- Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.'

Par déclaration électronique du 05 février 2019, Monsieur Y X a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a condamné Monsieur B Z A à payer à Monsieur Y X les sommes de :

—  1.185,31 € au titre des dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 800 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  800 € au titre du préjudice résultant de la perte de loyers durant l’exécution des travaux, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 20 août 2019, Monsieur Y X demande à la cour de :

— Infirmer la décision rendue par le Tribunal d’Instance de Clermont Ferrand le 15 janvier 2019 en ce qu’elle a condamné Monsieur B Z A à payer à Monsieur Y X les sommes de 1.185,31 € au titre des dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 800 € et de 800 € au titre du préjudice résultant de la perte de loyers durant l4exécution des travaux, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

En conséquence,

— Condamner Monsieur Z A à payer à Monsieur X la somme de 5.519,02 € au titre des travaux de remise en état (peinture : 3.300 €, espaces verts : 561,96 €, réparations diverses 880,46 €, plomberie 776,60 €), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner Monsieur Z A à payer à Monsieur X la somme de l.600 € correspondant à la perte de loyers consécutive à l’immobilisation du logement le temps des travaux ;

— Dire que le dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par Monsieur Z A,

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur Z A de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Monsieur Z A à payer à Monsieur X la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses demandes, Monsieur Y X expose que lors de l’entrée dans les lieux de Monsieur B Z A, le logement était en bon état, ce qui n’était pas le cas à la sortie du locataire qui a saccagé la maison. Il demande en conséquence la condamnation de Monsieur B Z A au paiement de la réfection des peintures, de l’entretien des espaces verts, des réparation du volet roulant et des serrures, des travaux de plomberie ainsi que la perte de loyers consécutive à l’immobilisation du logement le temps des travaux.

Par conclusions déposées par voie électronique le 24 juillet 2019, Monsieur B Z A demande à la cour de :

— Constater que M. X ne produit que des devis et a reloué l’appartement sans justifier la moindre dépense réelle de remise en état des lieux ;

— Constater en outre que les demandes de M. X sont, en toute hypothèse, infondées ;

— Débouter M. X de ses demandes,

A titre d’appel incident,

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le concluant au paiement d’une somme de 1.185,31 Euros au titre de supposées réparations locatives, d’une somme de 800 Euros au titre de supposées pertes de loyer et d’une somme de 500 Euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens,

— Condamner M. X au paiement d’une somme de 800 Euros par mois au titre du remboursement du dépôt de garantie outre 80 Euros par mois commencé à compter du 1^er décembre 2017, au titre de la majoration prévue par l’article susvisé, jusqu’à la date à laquelle interviendra la restitution ;

— Condamner M. X au paiement d’une somme de 815 Euros au titre du préjudice matériel résultant de l’absence de remboursement du loyer de septembre 2017, en l’absence de remise d’une quittance de loyer,

— Condamner M. X au paiement d’une somme de 2.000 Euros en réparation du préjudice moral du concluant,

— Ordonner en tant que de besoin la compensation entre les créances réciproques des parties ;

— Condamner M. X au paiement d’une somme de 1.500 Euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens, dont attribution à M^e RAHON, Avocat, pour ce qui le concerne, conformément à l’article 699 du CPC.

Monsieur B Z A fait valoir que les factures des travaux de remise en état émanent de la propre entreprise de Monsieur X et ajoute que le pavillon a été reloué très rapidement, ce qui signifie que les travaux mentionnés sur les devis n’ont pas été réalisés et que le bien a été reloué en l’état. Il précise que le mauvais état du jardin est dû à la repousse de la végétation, le mauvais état des serrures lié à l’ancienneté de celles-ci, que les réparations à la suite du dégât des eaux étaient à la charge du bailleur et que les travaux de peinture pour un montant de 943,75 euros n’ont pas été réalisés en raison de la nouvelle location du bien. Monsieur B Z A demande l’application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 en raison de l’absence de restitution du dépôt de garantie, ainsi que la réparation de ses préjudices matériel et moral.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2020.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées auxquelles les parties se sont référées à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité,

les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur les dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable à l’espèce, 'le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’artcile 3-2 de ladite loi dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.'

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été établi le 12 septembre 2014. Il mentionne que la maison a été entièrement repeinte à neuf et que la pelouse a été tondue. Le plafond de la cuisine présente des traces de salissures vers la bouche de ventilation.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 30 septembre 2017. Comme l’a relevé le premier juge, rien ne justifiait l’établissement d’un procès-verbal de constat plusieurs semaines après le départ du locataire. Il ne sera en conséquence pas retenu.

L’état des lieux de sortie mentionne que la maison est à repeindre entièrement, la pelouse est à tondre, l’abattant de wc est manquant, le store de la porte fenêtre est à réparer, la porte du garage est à réparer, la serrure ferme mal, et celle du portail est cassée et à remplacer. Une ampoule manque dans le séjour. Dans la cuisine un élément bas de rangement est à remplacer, la chaîne de l’évier est cassée et il manque un robinet sous l’évier.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 liste ainsi les réparations ayant le caractère de réparations locatives :

I- Parties extérieures, a) l’entretien courant des jardins, notamment des pelouses,

II- Ouvertures, d) le remplacement de petites pièces des serrures ainsi que des clés égarées ou détériorées,

III- Parties intérieures, a) plafonds, mur intérieurs et cloisons le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures,

IV- Plomberie, le remplacement notamment de joints et de colliers,

V- Equipements d’installations d’électricité, le remplacement des ampoules.

Le remplacement des serrures et des poignées de portes reste à la charge du bailleur, de même que les dégradations imputables à la vétusté. Le bailleur ne peut par ailleurs facturer au locataire une valeur de remplacement de l’élément dégradé à neuf. Il doit appliquer un abattement pour tenir compte de l’état de vétusté.

Monsieur Y X produit deux factures à l’en-tête de l’entreprise de maçonnerie X, la première en date du 23 octobre 2017 qui démontrerait que la fauche du terrain, le désherbage, le nettoyage du jardin, le changement de serrures et de poignées de porte ont été effectués au plus tard à cette date, alors que le lendemain 24 octobre 2017, l’huissier mandaté par le bailleur constatait que l’herbe n’était pas coupée et qu’une poignée de porte était dévissée. Cette facture est manifestement une facture de complaisance.

La seconde facture en date du 11 novembre 2017 reprend les devis DORAT concernant le petit matériel de plomberie, et le devis COUVEIA relatif aux travaux de peinture.

Monsieur B Z A verse aux débats deux devis établis par l’entreprise BL SERVICES le 23 juin 2017 correspondant aux travaux de peinture d’un montant total de 943,75 euros qu’il s’était proposé de prendre à sa charge. Ce montant, qui correspond peu ou prou à l’état de vétusté des peintures du logement après trois ans de location, sera retenu.

La décision du premier juge en ce qui concerne l’entretien des extérieurs, Monsieur B Z A ayant quitté les lieux à la remise des clés soit le 30 septembre 2017, le changement de l’abattant du WC et de l’ampoule, sera confirmée.

Monsieur Y X n’indique pas en quelle année a été posé le rideau roulant qui est mentionné sur l’état des lieux 'à réparer’ et dont le remplacement est évalué à la somme de 429,60 euros, selon le devis ATELIER DES DOMES. Dès lors, un coefficient de vétusté de 50% lui sera appliqué. Monsieur B Z A devra verser à Monsieur Y X la somme de 214,80 euros à ce titre.

En conséquence, le montant de la réclamation sera fixé à la somme de 1.770,51 euros dont il sera déduit le montant de la garantie de 800 euros, et Monsieur B Z A devra verser à Monsieur Y X la somme restant due de 970,51 euros. La décision de première instance sera en conséquence réformée en ce sens.

Comme l’a indiqué le premier juge, la demande reconventionnelle au titre de la majoration du dépôt de garantie, prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, sera rejetée dès lors que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui de l’entrée, ce qui est une condition pour bénéficier de ces dispositions.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice résultant de la perte de loyers :

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a considéré que Monsieur Y X pouvait prétendre à l’indemnisation d’un seul mois de loyer.

La décision de première instance sera confirmée sur ce point.

Sur les demande reconventionnelles :

Monsieur B Z A, qui a reçu du bailleur, certes tardivement, la quittance de loyer du mois de septembre 2017, ne justifie aucunement un refus de prise en charge du loyer par son employeur qui, au demeurant, n’a sans doute pas pris à sa charge le loyer à la fois pour le logement nouvellement loué dans le Val de Marne et celui loué à Monsieur Y X.

Monsieur B Z A ne justifie pas plus de l’existence d’un quelconque préjudice moral.

Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur Y X, sera condamné aux entiers dépens, et à payer à Monsieur B Z A la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déclare l’appel recevable,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Clermont-Ferrand le 15 janvier 2019 sauf en ce qu’il a condamné Monsieur B Z A à payer à Monsieur Y X la somme de 1.185,31 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 800 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Statuant à nouveau,

Condamne Monsieur B Z A à payer à Monsieur Y X la somme de 970,51 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 800 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne Monsieur Y X à verser à Monsieur B Z A la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Monsieur Y X aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître RAHON, avocat, sur ses affirmations de droit.

Le greffier Le président