MD

MINUTE N° 568/2018

Copies exécutoires à

Maître BRUNNER

Maître WIESEL

Le 22 novembre 2018

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 22 novembre 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 17/02335

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 avril 2017 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et demanderesse :

La S.A. CARRE EST

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège […]

[…]

représentée par Maître BRUNNER, avocat à la Cour

INTIMÉS et défendeurs :

1 – Monsieur A X

2 – Madame B Z épouse X

[…]

[…]

représentés par Maître WIESEL, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 octobre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame D E

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame D E, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. X et M^me Z, son épouse, sont propriétaires d’une maison individuelle située […] à […].

Le 23 mai 2013, la société Carré Est, promoteur immobilier, a déposé un dossier de permis de construire en vue d’édifier deux immeubles collectifs de quatre logements chacun, à proximité immédiate du terrain des époux X-Z.

Par arrêté du 10 juillet 2013, le maire de Bilwisheim a délivré à la société Carré Est le permis de construire sollicité. Les époux X-Z ont alors présenté devant lui le 30 août 2013 un recours gracieux afin d’obtenir le retrait de cette autorisation de construire. Ce recours a été rejeté le 1^er octobre 2013.

Par requête du 2 novembre 2013, les époux X-Z ont saisi le tribunal administratif de Strasbourg d’un recours en annulation du permis de construire pour excès de pouvoir.

Les parties se sont finalement rapprochées et ont signé, le 31 juillet 2014, un protocole d’accord transactionnel prévoyant, en contrepartie du retrait de la procédure diligentée par les époux X-Z devant le tribunal administratif :

— le versement, par la S.A. Carré Est, d’une indemnité de 20 000 euros destinée à couvrir 1'ensemble des chefs de préjudices subis par les époux X-Z du fait de cette construction,

— le déplacement d’une rampe d’accès du projet de construction par rapport au dossier de permis de construire ;

— l’implantation d’une haie vive sur la propriété des époux X-Z ainsi que d’une seconde haie vive sur le terrain d’assiette du projet de promotion immobilière de la société Carré Est.

Avant même la signature du protocole transactionnel, la S.A. Carré Est a sollicité une modification du permis de construire afin de déplacer la rampe d’accès en cause. Après sa signature, elle a versé la somme de 20 000 euros au conseil des époux X-Z, qui se sont désistés de leur recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, par conclusions du 1^er août 2014, dont la juridiction administrative leur a donné acte par ordonnance du 27 août 2014.

Par lettre du 05 septembre 2014, la société Carré Est a demandé au conseil des époux X-Z de lui confirmer que ces derniers avaient fait enregistrer le protocole transactionnel dans le délai d’un mois prévu par 1'article 635 du code général des impôts, conformément aux dispositions de 1'article L. 600-8 du code de l’urbanisme, sauf à devoir lui restituer la somme de 20 000 euros versée entre ses mains.

Cet enregistrement a été effectué le 8 septembre 2014. Par la suite, des échanges de courriers ont eu lieu entre les parties, la S.A. Carré Est réclamant la restitution de la somme de 20 000 euros versée en exécution du protocole transactionnel et les époux X-Z refusant de la lui rembourser.

La S.A. Carré Est a finalement saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg à cette fin et sollicité des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 26 avril 2017, le tribunal de grande instance de Strasbourg a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— rejeté les demandes formées par la S.A. Carré Est,

— condamné la S.A. Carré Est à payer à M. X et M^me Z la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts,

— condamné la S.A. Carré Est à procéder à l’implantation de deux haies vives, l’une sur leur terrain, l’autre sur le terrain d’assiette de la S.A. Carré Est ou de ses ayants droits, et ce conformément aux stipulations prévues aux titres 3 et 4 de l’accord transactionnel qui avait été passé entre les parties le 31 juillet 2014, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 31^e jour suivant la signification de la décision à intervenir, la juridiction s’étant réservé la compétence pour vider, le cas échéant, l’astreinte,

— condamné la S.A. Carré Est aux dépens et à payer à M. X et M^me Z la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a relevé que la discussion portait sur l’interprétation de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, qui prévoit que toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts, et que la contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition.

Il a rappelé que l’article 635 du code général des impôts précise pour sa part que tout enregistrement d’un protocole transactionnel doit être effectué dans un délai d’un mois à compter de sa date.

Le tribunal a estimé que, contrairement à l’analyse proposée par la S.A. Carré Est, ces dispositions n’induisaient pas la nullité des transactions enregistrées tardivement, ce qui n’avait pas non plus été envisagé par le rapporteur du projet de loi.

Le tribunal a rappelé que l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme énonce que la contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause, mais pas la contrepartie d’une transaction enregistrée tardivement.

Pour condamner la S.A. Carré Est à des dommages-intérêts, le tribunal a retenu un abus de droit de celle-ci, constatant qu’il n’était nullement indiqué dans le protocole d’accord que les époux X-Z devaient faire enregistrer ce document et que, de toute bonne foi, ils s’étaient désistés de leur instance, leur avocat ayant perçu l’indemnité de 20 000 euros. Il a relevé que, ce désistement acquis, la requérante avait attendu le 5 septembre 2014, soit cinq jours après la fin du délai de trente jours, pour vérifier auprès du conseil des époux X-Z si l’enregistrement avait bien été fait dans les délais et indiquer que, si ce n’était pas le cas, le chèque de 20 000 euros devait lui être restitué. Elle est également revenue sur son engagement à mettre en place la haie prévue dans l’accord transactionnel.

*

La S.A. Carré Est a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 24 mai 2017.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives datées du 11 décembre 2017, elle sollicite l’infirmation du jugement déféré et que la cour, statuant à nouveau, constate que les époux X-Z n’ont pas procédé à l’enregistrement de la transaction signée le 31 juillet 2014 avec elle dans le délai légal, et, en conséquence :

— qu’il soit jugé que la contrepartie prévue à sa charge par la transaction du 31 juillet 2014 est réputée sans cause,

— la condamnation solidaire des époux X-Z à lui rembourser la somme de 20 000 euros au titre des frais indûment versés, augmentée des intérêts au taux légal,

— qu’il soit jugé que les avantages en nature prévus par la transaction signée le 31 juillet 2014 sont sans cause,

— la condamnation solidaire des époux X-Z à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts consécutifs à leur résistance abusive,

— que les époux X-Z soient déboutés de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions,

En tout état de cause :

— la condamnation solidaire des époux X-Z à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation solidaire des époux X-Z aux entiers frais et dépens de la procédure.

À l’appui de ses demandes, la S.A. Carré Est estime erronée l’interprétation faite par le premier juge des dispositions de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme et fait valoir notamment que :

— l’absence d’enregistrement de la transaction auprès des services fiscaux, dans le mois suivant la signature du protocole transactionnel, est sanctionnée par la nullité de la contrepartie offerte par le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme aux requérants qui acceptaient de se désister,

— les contreparties enregistrées tardivement sont sans cause, dans la mesure où l’alinéa 1^er de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme impose d’enregistrer la transaction conformément à l’article 635 du code général des impôts, la « transaction non enregistrée » sanctionnée par l’alinéa 2 de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme devant s’entendre comme non enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts et ces deux textes devant être combinés,

— le rapporteur du projet de loi a fait référence aux dispositions de l’article 1589-2 du code civil, qui sanctionnent de nullité les promesses de vente non enregistrées dans le délai de dix jours à compter de leur acceptation par le bénéficiaire ; il évoque dans son rapport la sanction d’une transaction n’ayant pas été dûment enregistrée, ce qui signifie n’ayant pas été enregistrée dans le délai d’un mois suivant la signature de la transaction,

— la volonté du législateur, en instituant l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, a été d’éviter que des requérants ne monnayent leur désistement d’un recours contre un permis de construire, et ces dispositions sont d’ordre public,

— l’absence d’enregistrement de la transaction dans le délai d’un mois ne rend pas celle-ci nulle, mais la sanction concerne exclusivement la contrepartie que le bénéficiaire du permis de construire a accepté de verser à l’auteur du recours qui s’est désisté, peu important que les parties aient exécuté totalement ou partiellement les obligations convenues dans la transaction.

À l’appui de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, la S.A. Carré Est expose avoir multiplié les démarches afin de trouver une issue amiable au litige entre les parties, et ce en adressant trois courriers successivement aux intimés pour réclamer le remboursement de la somme de 20 000 euros. Elle estime totalement abusif le refus du remboursement de cette somme par les défendeurs.

Elle évoque une multiplication des recours en matière d’urbanisme et le développement d’une pratique consistant à contester une autorisation d’urbanisme en vue de se désister en contrepartie d’une indemnité financière, que paie le constructeur qui préfère ne pas s’en remettre à une décision juridictionnelle qui n’interviendra que plusieurs années plus tard.

Elle ajoute que les époux X-Z, qui ont acquis un lot de lotissement pour y édifier leur maison d’habitation, savaient qu’une autre construction viendrait s’implanter à proximité de celle-ci. Ils ont saisi l’occasion de la délivrance d’un permis de construire à la S.A. Carré Est pour lui extorquer le versement d’une somme d’argent. Elle-même n’a pas eu d’autre solution que de régler cette somme afin de disposer d’un permis de construire purgé du recours des tiers et mener à bien son projet.

*

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives datées du 26 janvier 2018, M. X et M^me Z sollicitent, au visa des articles L. 600-8 du code de l’urbanisme et 635 du code général des impôts, la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions, ainsi que la condamnation de la S.A. Carré Est aux entiers dépens de première instance et d’appel et à une indemnité de procédure de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X-Z soutiennent :

— que l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme prévoit l’obligation d’enregistrement, mais n’évoque aucun délai précis, se référant à l’article 635 du code général des impôts pour la

formalité d’enregistrement elle-même ; il prévoit seulement que les transactions, en matière d’urbanisme, doivent être enregistrées dans le délai d’un mois, sans indiquer qu’à défaut de respect de ce délai, la transaction serait caduque, nulle et susceptible de répétition. Ils estiment que ces textes ne peuvent être combinés, car cela reviendrait à une interprétation extensive de la loi qui ne résulte pas de leur lecture ; or, la loi est d’interprétation stricte et une interprétation par analogie n’a jamais été admise,

— la sanction du défaut d’enregistrement dans le délai d’un mois est seulement l’application de légères pénalités fiscales au titre des droits d’enregistrement, sans remettre en cause la validité de la transaction,

— la comparaison faite avec l’article 1589-2 du code civil est inopérante, la promesse de vente immobilière et la transaction en cause n’ayant aucun rapport,

— le rapport relatif au projet de loi insiste simplement sur la nécessité d’enregistrement, mais nullement sur le délai d’un mois, qui n’est pas une condition de validité de la transaction, sinon le législateur l’aurait inclus dans le texte même de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme,

— l’enregistrement a pour but de conférer une date certaine, opposable aux tiers, à certains actes, la notion de date certaine étant indifférente à la validité la transaction, qui est exécutoire de plein droit dès lors qu’elle est signée, datée et paraphée ; d’ailleurs, la société Carré Est avait exécuté cette transaction avant même son enregistrement, en payant la somme de 20 000 euros, et avant même sa signature, en déposant une demande de permis de construire modificative, eux-mêmes ayant déposé un acte de désistement devant le tribunal administratif, ce qui démontre que la société Carré Est avait conscience que la transaction était valide,

— ayant enregistré la transaction, eux-mêmes démontrent qu’ils ont respecté leur obligation légale.

À l’appui de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, les époux X-Z reprennent les motifs du jugement déféré. Ils affirment que la S.A. Carré Est ne respecte aucune parole donnée et que ce comportement doit être sanctionné sévèrement.

Sur la demande de dommages-intérêts de la S.A. Carré Est, les époux X-Z contestent avoir opposé une résistance abusive à sa demande de remboursement du prix de la transaction, mais affirment avoir fait valoir leur bon droit, ce qui a d’ailleurs été confirmé par le juge de première instance.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 03 avril 2018.

MOTIFS

Sur la sanction de l’enregistrement tardif du protocole transactionnel

Selon les dispositions de l’article L. 600-8 du code général des impôts issues de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, « toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition ».

D’après l’article 635 du code général des impôts modifié par la même ordonnance, doit notamment être enregistrée dans le délai d’un mois à compter de sa date « la transaction prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ».

L’article L 600-8, alinéa 2, du code de l’urbanisme sanctionne ainsi une transaction non enregistrée mais, tel qu’il est rédigé, ce texte légal ne vise pas le cas d’une transaction enregistrée hors délai. Dès lors que ce texte prévoit une sanction aboutissant à la répétition de la contrepartie versée, il doit donc faire l’objet d’une interprétation stricte.

Cette interprétation stricte apparaît d’autant plus justifiée que, si le législateur avait entendu sanctionner les transactions enregistrées tardivement, il l’aurait prévu explicitement.

En effet, d’après les pièces produites par la S.A. Carré Est, précisément l’extrait du rapport parlementaire concernant ce texte de loi, le projet de rédaction initiale de l’alinéa 1^er de l’article 600-8 du code de l’urbanisme prévoyait lui-même le délai d’un mois à compter de la date de la transaction pour procéder à l’enregistrement. L’alinéa 2 énonçait « la contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans les conditions prévues à l’alinéa précédent est réputé sans cause ». Or, le délai d’un mois pour procéder à l’enregistrement n’a pas été inséré dans l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, mais dans l’article 635 du code général des impôts auquel il renvoie.

De plus, l’alinéa 2 de l’article L. 600-8 du code l’urbanisme ne sanctionne que la transaction non enregistrée, ne faisant aucune référence, s’agissant de cette sanction, aux conditions d’enregistrement prévues par l’article 635 du code général des impôts.

Au vu de ces éléments, dans la mesure où la transaction a été finalement enregistrée par les époux X-Z, même si cet enregistrement est intervenu au-delà du délai d’un mois à compter de la date du protocole transactionnel, précisément le 8 septembre 2014, la sanction prévue par l’article L. 600-8, alinéa 2, du code de l’urbanisme ne doit pas s’appliquer.

Il en résulte que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées par la S.A. Carré Est aux fins de restitution des sommes versées en exécution du protocole transactionnel du 31 juillet 2014 et en ce qu’il a condamné la S.A. Carré Est à poursuivre l’exécution de cette transaction en procédant à l’implantation des deux haies vives prévues par ledit protocole.

L’astreinte prononcée apparaît justifiée afin d’assurer l’exécution de la transaction. Le jugement déféré doit également être confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts des époux X-Z

Pour condamner la S.A. Carré Est au versement de 15 000 euros de dommages et intérêts aux

époux X-Z, le jugement déféré a relevé que cette société avait tenté de commettre un abus à leur encontre.

L’absence de mention de l’obligation d’enregistrement et des délais pour y procéder dans le protocole transactionnel, ainsi que le fait que la S.A. Carré Est ne se soit rapprochée du conseil des époux X-Z pour vérifier cet enregistrement qu’après le terme du délai prévu par l’article 635 du code général des impôts, ne suffisent pas à caractériser un abus de droit de cette société et des man’uvres déloyales ou malhonnêtes de sa part pour échapper aux engagements qu’elle avait pris dans ce protocole transactionnel, tout en en gardant les bénéfices.

En effet, aucun devoir d’information concernant ce délai d’enregistrement ne pesait sur elle à l’égard des auteurs du recours contre le permis de construire qu’elle avait obtenu. Il revenait aux époux X-Z eux-mêmes de s’informer concernant leurs propres obligations.

De plus, si la cour n’entérine pas l’interprétation de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme soutenue par la S.A. Carré Est, il était légitime, de la part de cette dernière, de solliciter un débat sur cette interprétation.

Il résulte de ces éléments qu’aucun abus de droit constitutif d’une faute à l’égard des époux X-Z, de nature à entraîner réparation d’un quelconque préjudice de ces derniers, ne peut être retenu à l’encontre de la S.A. Carré Est.

Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné cette société au versement de dommages-intérêts aux époux X-Z.

Sur la demande de dommages-intérêts de la S.A. Carré Est

Ainsi qu’il a été retenu plus haut, l’interprétation, par la S.A. Carré Est, des dispositions de l’article L. 600-8, alinéa 2, du code de l’urbanisme, n’est pas retenue, et son appel contre le jugement déféré, s’agissant de la sanction prévue par ce texte, est rejeté.

En conséquence, la résistance des époux X-Z à lui rembourser la somme versée par elle en exécution du protocole transactionnel signé entre les parties n’a rien eu d’abusif. Aucune faute de leur part ne peut être retenue et il apparaît qu’ils étaient fondés à solliciter l’exécution complète de ce protocole transactionnel.

La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive présentée par la S.A. Carré Est est donc infondée et le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement déféré étant confirmé sur la demande principale, il le sera également sur les dépens et les frais irrépétibles.

En revanche, dans la mesure où l’appel principal de la S.A. Carré Est et l’appel incident des époux X-Z ne sont accueillis que partiellement, chaque partie conservera à sa charge ses dépens de la procédure d’appel.

Pour les mêmes motifs, il n’apparaît pas inéquitable de laisser, à la charge de chacune des parties, les frais qu’elle a engagés à l’occasion de l’appel, non compris dans les dépens. Les demandes réciproques fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

CONFIRME le jugement rendu le 26 avril 2017 par le tribunal de grande instance de Strasbourg, sauf en ce qu’il a condamné la S.A. Carré Est à verser à M. X et M^me Z la somme de 15 000,00 € (quinze mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur ce chef,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par M. A X et M^me B Z, épouse X, contre la S.A. Carré Est ;

Ajoutant au jugement déféré,

CONDAMNE chaque partie à conserver la charge de ses propres dépens de la procédure d’appel ;

REJETTE les demandes réciproques des parties présentées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE