COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 10 mai 2022

N° RG 20/00007 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FOOX

— DA- Arrêt n°

Etablissement Public FONCIER SMAF AUVERGNE / [J] [G], [V] [G] divorcée [N]

Décision Au fond, origine Juge de l’expropriation du PUY EN VELAY, décision attaquée en date du 31 Août 2020, enregistrée sous le n° 19/00016

Arrêt rendu le MARDI DIX MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence lors des débats de M^me Pauline PHILIPPONNET, Commissaire du gouvernement ;

assistés de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Etablissement Public FONCIER SMAF AUVERGNE

[Adresse 4]

[Localité 3]

assisté de Maître Henri ARSAC de la SCP ARSAC, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Mme [J] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

Mme [V] [G] divorcée [N]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

assistés de M^e Daniel ELBAZ de la SCP ELBAZ ET ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et de M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES

DÉBATS : A l’audience publique du 14 mars 2022

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 10 mai 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Les faits et la procédure devant le juge de l’expropriation

Il résulte du jugement dont appel les éléments suivants.

Lors de la constitution d’une réserve foncière au profit de l’établissement public foncier SMAF Auvergne, dans le cadre de la mise en oeuvre d’un projet d’aménagement urbain, Mme [J] [G] et Mme [V] [G] ont été expropriées d’un tènement immobilier de 2 228 mètres carrés cadastré AP nº [Cadastre 8], délimité à l’est par la rivière Dolaizon, au nord-ouest par la [Adresse 10].

Par courrier du 19 décembre 2019, enregistré au greffe du juge de l’expropriation du Puy-en-Velay le 24 décembre 2019, l’établissement public foncier SMAF Auvergne a saisi la juridiction d’une demande en fixation des indemnités dues à Mme [J] [G] et Mme [V] [G], en réparation du préjudice qu’elles ont subi à la suite de cette expropriation. L’expropriant indique leur avoir proposé une offre amiable de 300 000 EUR et demande au juge de l’expropriation de fixer leur indemnisation à ce montant, outre 31 000 EUR d’indemnité de remploi.

L’EPF SMAF expose que la parcelle expropriée supportait une ancienne entreprise de textile et teinture dont l’activité a pu causer une pollution des sols et de la rivière attenante, outre la présence d’amiante qui entraînera des dépenses importantes, étant précisé qu’aucun terme de comparaison n’existe pour ce type de bien dont l’état d’abandon depuis plusieurs années empêche désormais l’usage à titre industriel ou autre.

Dans ses conclusions le commissaire du gouvernement propose une indemnité de 332 936 EUR, comprenant une indemnité principale de 301 760 EUR et une indemnité de remploi de 31 176 EUR, sur la base de quatre termes de comparaison et d’un prix moyen du mètre carré de 230 EUR.

En réponse, les défenderesses demandent à la juridiction à titre principal de fixer à 1 443 200 EUR l’indemnité principale et de remploi ; à titre subsidiaire de fixer à 721 600 EUR l’indemnité principale et de remploi ; à titre infiniment subsidiaire de fixer à 706 684 EUR l’indemnité principale et de remploi, outre 1500 EUR à chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions indemnitaires, Mmes [G] plaident que la « charge foncière » retenue par l’expropriant est erronée car la société « [G] et PHILIBERT » n’a jamais été une entreprise de teinture et textile, et le tènement ne contient pas la moindre pollution. Seule une petite toiture est constituée d’amiante. Ce bien immobilier exceptionnel est classé comme bâtiment de caractère dans l’OAP nº l du PLU. Elles ont signé deux compromis de vente, en 2007 et en 2012, pour la même somme de 1 100 000 EUR. Le projet de réhabilitation du quartier ne prévoit pas de démolir les bâtiments mais au contraire de les conserver et de les valoriser, de sorte qu’aucun coût de démolition ne sera à supporter.

Concernant l’évaluation proposée par le commissaire du gouvernement, elles concluent qu’après avoir retenu par comparaison un prix moyen le mètre carré de 230 EUR pour la partie bâtie et 144 EUR le mètre carré pour la partie terrain à bâtir, il n’a pas appliqué ce prix de 144 EUR pour la partie non bâtie, ce qui aurait dû porter son évaluation à la somme de 433 664 EUR.

L’EPF SMAF répond que la parcelle en cause est qualifiée de « friche industrielle » par l’OAP du PLU et que les compromis de vente produits mentionnent la présence d’une cuve à mazout et d’amiante. Il ajoute que même si les immeubles sont décrits comme « autant que possible conservés et valorisés », rien n’est assuré car la réalisation d’un chemin piétonnier le long de la rivière Dolaizon laisse présager la démolition d’au moins une grande partie des bâtiments situés le long de ce cours d’eau.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 24 mai 2020, il est noté que les bâtiments sont ruinés ou très fragilisés, et qu’une toiture en « fibrociment » contient vraisemblablement de l’amiante.

Lors de l’audience chaque partie a réitéré sa position et le commissaire du gouvernement a notamment précisé avoir pris en considération les surfaces non bâties dans son évaluation.

À l’issue, le juge de l’expropriation a statué comme suit par jugement du 31 août 2020 :

« Nous, Juge de l’expropriation, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et susceptible d’appel ;

Vu les conclusions du commissaire du gouvernement et le transport effectué sur les lieux , FIXONS :

— l’indemnité principale, à la somme de 446 080 euros.

— l’indemnité de remploi, à la somme de 45608 euros.

Soit à la somme totale de 491 688 euros due par l’expropriant, l’EPF Auvergne, aux défenderesses.

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

DISONS que l’EPF Auvergne supportera l’intégralité des dépens.

CONDAMNONS l’EPF Auvergne à payer à Mme [J] [G] et à Mme [V] [G], la somme de 1000 euros chacune, en application de l’article 700 du code de procédure civile. »

2. La procédure devant la cour d’appel

Le conseil de l’EPF SMAF a fait appel de ce jugement par lettre RAR reçue au greffe de la cour le 25 septembre 2020.

Dans son mémoire nº 2 du 21 mai 2021 l’EPF SMAF demande à la cour de :

— réformer le jugement ;

— fixer l’indemnité principale à la somme de 300'000 EUR ;

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 31'000 EUR, soit une indemnité globale de 331'000 EUR ;

— débouter les consorts [G] de toutes leurs demandes autres ou contraires ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

***

Dans leurs écritures reçues au greffe par courrier le 17 mars 2021, Mme [J] [G] et Mme [V] [G] demandent à la cour de :

— à titre principal infirmer le jugement, fixer l’indemnité principale et de remploi à la somme de 1'443'200 EUR, et condamner l’EPF SMAF au paiement de cette somme ;

— à titre subsidiaire infirmer le jugement, fixer l’indemnité principale et de remploi à la somme de 721'600 EUR, et condamner l’EPF SMAF au paiement de cette somme ;

— à titre infiniment subsidiaire infirmer le jugement, fixer l’indemnité principale et de remploi à la somme de 706'684 EUR, et condamner l’EPF SMAF au paiement de cette somme ;

— en tout état de cause, en cas d’infirmation du jugement, dire n’y avoir lieu en appel à application de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie supportant ses frais irrépétibles ;

— à titre encore plus infiniment subsidiaire, confirmer le jugement et condamner l’EPF SMAF à payer à Mme [J] [G] et à Mme [V] [G] la somme de 2000 EUR, à chacune, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPF SMAF aux dépens de l’instance.

***

Le commissaire du gouvernement n’a pas conclu devant la cour.

***

Le greffe a procédé aux notifications nécessaires, la procédure est régulière.

L’affaire est venue devant la cour à son audience du lundi 14 mars 2022.

MOTIFS :

Il convient de rappeler que l’expropriation dont il s’agit intéresse la parcelle [Cadastre 8] pour 2228 m², appartenant à Mesdames [J] et [V] [G]. Ce bien est situé en plein centre de la ville du [Localité 9]. L’expropriation a été réalisée au motif de la constitution d’une réserve foncière dans le but de la réhabilitation du quartier [Localité 7] dont fait partie la parcelle [Cadastre 8], comme cela est expliqué par le plan local d’urbanisme pages 11 et suivantes.

L’EPF SMAF, appelant, reproche au premier juge d’avoir retenu pour ce bien particulier une valeur de 340 EUR le mètre carré, prenant en considération un seul des quatre termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en première instance.

En effet, devant le juge de l’expropriation le commissaire du gouvernement avait proposé de retenir une valeur moyenne de 230 EUR le mètre carré à partir de quatre termes de comparaison, parmi lesquels figurait, à faible distance de la parcelle [Cadastre 8], un ancien garage automobile désaffecté et une maison d’habitation en très mauvais état, le tout pour 990 m², qui avaient été vendus ensemble au mois de mars 2016 au prix de 333 EUR le mètre carré.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, le rapprochement entre cette vente et l’expropriation dont il est ici question n’est pas dénué d’intérêt, alors que la surface de la parcelle [Cadastre 8] est de 2228 m², soit plus du double de la surface du garage et de la maison vendus en mars 2016. Nécessairement, la plus grande surface du bien en plein centre-ville augmente sa valeur. Compte tenu en outre de la très faible distance qui sépare l’ancien garage automobile de la parcelle expropriée, la comparaison est pertinente.

On observe encore que dans le garage automobile désaffecté se trouvaient des produits contenant de l’amiante ainsi que des réservoirs souterrains de carburant, ce qui impose nécessairement, avant toute réhabilitation, des travaux de dépollution non négligeables (cf. conclusions du commissaire du gouvernement en première instance, page 5). Or tel n’est pas le cas de la parcelle [Cadastre 8] qui, si l’on en juge par les photographies anciennes versées au dossier, supportait non pas des bâtiments à vocation industrielle mais des entrepôts d’alimentation générale. Sans doute ces immeubles très anciens contenaient-ils de l’amiante, ainsi d’ailleurs que cela figure page 5 de la promesse de vente du 30 avril 2007, et probablement aussi les activités de stockage et de transport qui s’y sont déroulées au fil des décennies ont pu provoquer diverses pollutions, mais rien dans le dossier ne démontre que cela soit équivalent, en intensité et du point de vue des frais prévisibles, à la présence de réservoirs souterrains de carburant.

Pour autant, les réclamations formées par les consorts [G] à titre principal et subsidiaire apparaissent nettement exagérées. En effet, les qualités intrinsèques du bien, essentiellement sa surface importante et sa situation particulière au coeur de la ville, sont contrebalancées par la dégradation très avancée des bâtiments, et les travaux lourds qu’il faudra nécessairement engager pour parvenir à restituer au lieu une apparence plus conforme à l’usage contemporain que l’on pourrait en faire, que ce soit dans le cadre de l’expropriation ou dans l’hypothèse d’un investissement privé.

Les photographies jointes aux conclusions et rapports versés au dossier montrent que tous les bâtiments, abandonnés depuis fort longtemps, sont en ruines. Contrairement à ce que plaident les expropriées, il apparaît peu vraisemblable qu’une partie soit conservée dans le cadre du plan local d’urbanisme et de l’aménagement du site [Localité 7]. Si une telle hypothèse est évoquée succinctement dans le programme rédigé par un atelier d’architecture elle ne paraît pas devoir être absolument privilégiée, alors que tout le quartier serait plutôt destiné à un « renouvellement urbain important » privilégiant les circulations, les activités de services, le logement et la valorisation du bord de la rivière Dolaizon (cf. PLU/Les Orientation d’Aménagement et de Programmation, pages 11 et suivantes).

En outre, le rapport de diagnostic [O] daté du 20 avril 2021, préconise de considérer une « démolition globale » étant donné l’état de dégradation très avancée de l’ensemble des bâtiments dont certains sont devenus instables et dangereux. Et quoi qu’il en soit, à supposer même que certains ouvrages puissent être conservés à titre de rappel de la vocation passée des lieux, il est manifeste que même dans cette hypothèse, les frais de réhabilitation ne seront pas moins importants que ceux qu’il faudrait engager pour tout détruire, étant précisé que le rapport [O] évalue le coût de la démolition globale avec « arasement des existants » à environ 225'000 EUR hors taxes, ce qui signifie que toutes taxes comprises il faudrait engager à ce titre pas loin de 300'000 EUR de travaux, en supposant que les prix de la main-d’oeuvre et des matériaux n’augmentent pas trop d’ici-là.

Dans ces conditions, la valeur probante des promesses de vente versées au dossier par les consorts [G], où l’on voit que le 30 avril 2007 et le 27 novembre 2012 la cession de la parcelle [Cadastre 8] à des personnes privées avait été envisagée pour le prix à chaque fois de 1 100'000 EUR, doit être relativisée alors que ces intentions n’ont jamais été réitérées par acte authentique.

En conséquence de ce qui précède, le jugement sera donc intégralement confirmé.

2000 EUR sont justes en application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Mesdames [J] et [V] [G] ensemble.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement ;

Condamne l’EPF SMAF à payer à Mesdames [J] et [V] [G] ensemble la somme unique de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne l’EPF SMAF aux dépens d’appel.

Le greffier Le président