COUR D’APPEL

DE [Localité 8]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 09 décembre 2025

N° RG 24/00257 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GEDI

— DA- Arrêt n°

[Y] [R] / [S] [U], [W] [Z] épouse [U]

Jugement au fond, origine Président du Tribunal Judiciaire de MOULINS, décision attaquée en date du 13 Février 2024, enregistrée sous le n° 22/00546

Arrêt rendu le MARDI NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [Y] [R]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Anicet LECATRE, avocat au barreau de MOULINS

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [S] [U]

et

Mme [W] [Z] épouse [U]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Maître Dominique-Jean LARDANS de la SCP LARDANS TACHON MICALLEF, avocat au barreau de MOULINS

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 20 octobre 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 09 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Par acte authentique du 17 septembre 2020 Mme [Y] [R] a acquis des époux [S] et [W] [U] une maison d’habitation sise à [Adresse 6] ([Localité 5]) moyennant le prix de 182 000 EUR. L’acte de vente précise que les vendeurs avaient effectué des travaux d’aménagement des combles en 2012, soit depuis moins de 10 ans.

Se prévalant d’un constat effectué par huissier, Mme [R] a mis en demeure les vendeurs le 3 juin 2021 de l’indemniser de travaux devant être selon elle réalisés.

Saisi par Mme [R], le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire dont il a confié la mission à Mme [X] [T], qui a remis son rapport le 2 mai 2022, complété le 30 mai 2022.

Aucun accord amiable n’a pu être trouvé entre les parties, et Mme [R] a fait assigner au fond les époux [U] le 8 novembre 2022 devant le tribunal judiciaire de Moulins.

À l’issue des débats, par jugement du 13 février 2024, le tribunal judiciaire de Moulins a rendu la décision suivante :

« Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [Y] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE Madame [W] [Z] épouse [U] et Monsieur [S] [U] de leur demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] à payer à Madame [W] [Z] épouse [U] et Monsieur [S] [U], la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2 500,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires. »

Dans les motifs de son jugement, le tribunal a notamment écrit :

' Sur l’impropriété à destination de l’ouvrage :

Si c’est à juste titre que Madame [Y] [R] relève que l’expert a évoqué des sujets qui n’avaient pas à l’être, notamment sur la déclaration de travaux concernant les velux et les retards de travaux imputés à la procédure engagée par la requérante, il n’en reste pas moins qu’il a répondu à la question de savoir si les dommages constatés compromettaient la solidité de l’ouvrage ou le rendaient impropre à sa destination, comme la requérante le lui a demandé dans son dire du 10 mai 2022. Il a en effet conclu que l’isolation réalisée par les époux [U], si elle ne respecte pas les règles de l’art, ne compromet pas la solidité de l’ouvrage. L’expert précise que l’isolation n’est pas responsable de l’état défectueux de la toiture.

Madame [Y] [R] affirme toutefois le contraire sans développer d’argument ni apporter d’élément de preuve au soutien de cette affirmation. Dans le dire du 10 mai 2022 elle se contente d’indiquer qu’il est évident que les désordres constatés rendent l’ouvrage d’isolation impropre à sa destination.

Par conséquent, faute pour Madame [Y] [R] de démontrer que les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination, la responsabilité décennale des époux [U] ne peut être engagée.

Par conséquent, les demandes indemnitaires formulées sur le fondement de la responsabilité décennale seront rejetées.

' Sur l’exécution fautive et de mauvaise foi du contrat de vente :

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Madame [Y] [R] sollicite la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts au motif que les époux [U] lui auraient vendu une surface et des volumes inutilisables en raison de la réfection de l’isolation. Elle explique que pour réaliser une isolation dans les règles de l’art, la laine de verre ne doit pas toucher les tuiles. Elle doit être posée sur les chevrons ce qui avec son épaisseur, rabaisse les rampants et augmente la distance en pied de mur. Cela entraîne une réduction de hauteur de plafond et de surface au sol et donc de volume habitable.

En l’espèce, Madame [Y] [R], au soutien de cette affirmation produit le rapport d’un architecte d’intérieur qu’elle a missionné pour l’organisation et la conduite des travaux de réfection du rampant nord litigieux. L’architecte d’intérieur indique dans son compte rendu de travaux en page 3/3 qu’elle a 'prévenu Mme [R] que par l’épaisseur réglementaire de l’isolation ainsi reprise s’ensuivra logiquement un rabaissement des plafonds et une réduction de surface en pieds de murs'.

Toutefois, il n’est pas démontré que les époux [U] avaient conscience au moment où ils ont réalisé l’isolation eux-mêmes qu’en ne respectant pas les règles de l’art ils éviteraient une baisse de surface habitable et qu’ils auraient caché cette information délibérément à Madame [Y] [R]. Madame [Y] [R] qui à l’heure de la rédaction de la présente décision affirme que les travaux sont finis, d’où son absence de demande d’expertise complémentaire, ne produit toutefois aucun élément de preuve au soutien de la baisse de surface qu’elle a subi.

Par conséquent sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

***

Dans des conditions non contestées Mme [Y] [R] a fait appel de ce jugement le 15 février 2024. Dans des « conclusions nº 2 récapitulatives complémentaires et en réplique » qu’elle a prises le 18 juillet 2025, elle demande à la cour de :

« Vu les articles 1792 et 1792-1 du Code Civil et 1104 du même Code,

Vu l’article 1147 du Code Civil,

Vu l’acte de vente et sa mention concernant les travaux d’isolation litigieux.

Vu le rapport d’expertise, ensemble les contestations justifiées de Mme [R] et les pièces au dossier.

Infirmer le jugement dont appel pour ses dispositions portant préjudice à Mme [R] à savoir le débouté de toutes ses demandes et sa condamnation à une somme au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

Statuant à nouveau,

Déclarer recevables et fondées les demandes de Mme [R] tant sur le fondement de la garantie décennale que, subsidiairement, sur le fondement de la garantie contractuelle.

Condamner, en conséquence, les époux [U] à lui payer et porter :

— dommages et intérêts correspondant au coût de réfection, isolation structure rampant, plâtrerie, peinture (facture BOUTET) : 7 346,35 €

— dommages et intérêts indemnisation surcoût travaux réfection toiture : 4 233,20 €

— dommages et intérêts exécution fautive et de mauvaise foi du contrat perte de surface au sol et de hauteur sous plafond : 5 000,00 €

Débouter les époux [U] de leur demande reconventionnelle non soutenue faute d’appel incident.

Condamner les époux [U] à payer et porter à Mme [R] la somme de 3 600 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens, y compris ceux de constat et d’expertise.

Débouter les époux [U] de leur demande au même titre. »

***

En défense, dans des « conclusions récapitulatives et responsives » du 22 juillet 2024 les époux [S] et [W] [U] demandent à la cour de :

« Vu le rapport d’expertise,

Vu la procédure,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les dispositions de l’article 1792 du code civil,

Confirmer en toutes ses dispositions la décision querellée ;

Débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

La condamner à porter et payer à Monsieur et Madame [U] la somme de TROIS MILLE SIX CENTS EURO (3.600 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront le coût des honoraires de l’expert judiciaire. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 4 septembre 2025 clôture la procédure.

II. Motifs

Dans l’acte de vente [U]/[R] en date du 17 septembre 2020 il est indiqué, page 11, que des travaux d’aménagement des combles, sans création d’ouverture, ont été réalisés par le vendeur lui-même au cours de l’année 2012. L’acte rappelle en conséquence, page 13, qu’en l’absence de souscription d’une assurance dommage ouvrage ni assurance décennale, les travaux effectués par le vendeur lors de l’aménagement des combles relèveront de sa responsabilité personnelle dans les dix ans à compter de leur réalisation.

Mme [R] sollicite des réparations contre les époux [U], à titre principal sur le fondement de la garantie décennale, et à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie contractuelle. Il doit être ici rappelé que tout au long de ses écritures Mme [R] justifie ses demandes au regard des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, soutenant en particulier que la mauvaise disposition de l’isolation installée par les vendeurs dans les combles de la maison rend celle-ci impropre à sa destination.

Il est de jurisprudence constante et ancienne que les dommages qui relèvent d’une garantie légale, même s’ils ont pour origine une non-conformité aux stipulations contractuelles, ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (3e Civ., 13 avril 1988, nº 86-17.824 ; 3e Civ., 25 janvier 1989, nº 86-11.806 ; 3e Civ., 4 octobre 1989, nº 88-10.362 ; 3e Civ., 10 avril 1996, nº 94-17.030).

Cependant, plus récemment, il a été jugé que la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est tenue, pendant les dix années suivant la réception de l’ouvrage, d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires (3e Civ., 30 janvier 2025, nº 23-16.347). Les dommages intermédiaires sont ceux qui ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage, ni ne le rendent impropre à sa destination. Il convient donc d’examiner successivement ces deux hypothèses, en commençant par la garantie décennale sollicitée à titre principal.

Nonobstant les critiques formulées par Mme [R], il est manifeste que l’expert judiciaire Mme [X] [T] a produit un rapport précis, circonstancié et de grande qualité. Il en résulte qu’aucune fuite n’a été constatée en toiture à l’endroit où les époux [U] avaient installé l’isolation litigieuse (pages 10 et 13). De même, aucun dommage n’a été constaté sur les parois (page 15). Avant la vente, la toiture de la maison était visible par les acheteurs qui pouvaient aisément constater qu’elle était défectueuse (page 13). Les photographies produites au dossier par les époux [U] (pièce nº 7) confirment que la toiture de cette maison basse était bien visible depuis l’extérieur, et que toute personne, même non avertie, pouvait se rendre compte de son état fortement dégradé. Mme [T] ajoute qu’elle n’a vu aucun radiateur, ni autre moyen de chauffage, dans les pièces isolées par les époux [U]. Dans son rapport complémentaire du 30 mai 2022, elle précise : « L’isolation faite par les époux [U] en 2012 ne respecte pas les règles de l’art à cette date, mais ne compromet pas la solidité de l’ouvrage. L’isolation n’est pas responsable de l’état défectueux de la toiture, la couverture est à refaire entièrement, travaux inévitables et prévus dans le prix de vente. » D’après l’expert judiciaire par conséquent aucune cause de responsabilité décennale ne résulte dans ce dossier des investigations qu’elle a menées sur place.

Mme [R] critique le rapport de l’expert, au motif d’une jurisprudence de la Cour de cassation admettant que l’isolation insuffisante rend la maison impropre à sa destination du fait de l’impossibilité de la chauffer sans exposer des surcoûts (3e Civ., 30 septembre 2021, nº 20-17.311). Cependant, on cherche vainement dans ce dossier quels surcoûts de chauffage Mme [R] aurait bien pu exposer, alors que l’expert judiciaire qui a visité les pièces isolées par les époux [U] a constaté qu’elles n’étaient pourvues d’aucun système de chauffage’ En conséquence, s’il doit être admis, au vu de l’expertise judiciaire, que les travaux d’isolation réalisés par les époux [U] avant la vente n’étaient pas satisfaisants, ni conformes aux règles de l’art, rien ne permet d’affirmer que ces désordres rendaient l’immeuble impropre à sa destination, alors qu’aucune surconsommation de chauffage n’en est résultée, et qu’aucune fuite au toit ni sur les murs n’a été constatée. La demande de Mme [R] fondée sur la garantie décennale n’est donc pas justifiée.

Concernant la responsabilité contractuelle des vendeurs, à titre subsidiaire, Mme [R] plaide que leur faute est ici « incontestable » et « consubstantielle à la mauvaise réalisation de l’isolation ». Il n’est pas contestable, et le rapport complémentaire de Mme [T] le prouve suffisamment, que l’isolation réalisée par les époux [U] en 2012 « ne respecte pas les règles de l’art à cette date ». Cependant, rien dans le dossier ne démontre l’existence d’un préjudice consécutif pour Mme [R].

L’expert judiciaire expose en effet dans son rapport que l’acquéreur ayant entrepris des travaux dans toute la maison il n’a pas été possible de constater les dommages évoqués (page 15). En toute hypothèse, le très mauvais état de la toiture obligeait Mme [R] à la faire reprendre entièrement, ce qu’elle a fait en confiant les travaux à l’entreprise [V] (facture du 31 mars 2021). Ces travaux étaient d’ailleurs en cours lorsque l’expertise a eu lieu. Par ailleurs, l’expert n’a noté aucune infiltration d’eau, ni dans le plafond ni dans les parois des pièces où l’isolation litigieuse avait été posée par les époux [U]. Elle n’a donc engendré aucun désordre au bâtiment. L’expert conclut : « nous ne mentionnerons pas de préjudices, car il n’y a pas de retard de travaux, Madame [R] n’a même pas attendu la procédure pour refaire sa maison » (page 15).

La cour ajoute qu’il n’est pas techniquement possible de refaire une toiture sans enlever l’isolation située au-dessous. Les travaux de toiture engagés par Mme [R] vont donc nécessairement supprimer l’isolation posée par les époux [U] et la remplacer par un dispositif neuf et adapté, moyennant quoi ici encore Mme [R] ne peut se plaindre d’aucun dommage, puisque quelle que soit la qualité de l’isolation réalisée par les époux [U], il fallait de toute manière la refaire dans le cadre de la réfection complète de la toiture elle-même ; réfection qui était prévisible et inévitable étant donnée le très mauvais état apparent de la toiture avant la vente.

En conséquence, aucune cause de responsabilité des époux [U] ne peut être retenue, ni sur le fondement de la garantie décennale, ni sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle de droit commun, ce qui conduit la cour à confirmer le jugement.

3500 EUR sont justes pour l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement ;

Condamne Mme [Y] [R] à payer aux époux [S] et [W] [U] ensemble la somme unique de 3500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Y] [R] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président