COUR D’APPEL

DE [Localité 14]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 9 septembre 2025

N° RG 23/01296 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GBOO

— LB/PV- Arrêt n°

[H] [E], [X] [F], [J] [B] / [Y] [R]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13], décision attaquée en date du 22 Mai 2023, enregistrée sous le n° 23/00055

Arrêt rendu le MARDI NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [H] [E] venant aux droits de M. [S] [F]

[Adresse 8]

[Localité 10]

et

M. [X] [F]

[Adresse 9]

[Localité 1]

et

Mme [J] [B] venant aux droits de M. [S] [F]

[Adresse 4]

[Localité 5] ETATS-UNIS

Tous trois représentés par Maître François GRANGE de la SELARL CLERLEX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M. [Y] [R]

[Adresse 11]

[Localité 2]

Représenté par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Fabien PURSEIGLE de la SELARL ABSIDE AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS : A l’audience publique du 03 mars 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 9 septembre 2025, après prorogé du délibéré initiallement prévu le 20 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant suite à un compromis de vente du 5 octobre 2017, M. [Y] [R] a acheté par acte authentique du 5 décembre 2017 à M. [X] [F] et M. [S] [F] un appartement d’une surface de 33,14 m², constituant le lot n° 8 et dépendant du troisième étage d’un immeuble d’habitation situé [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 15] ([Localité 12]), cadastré section AL numéro [Cadastre 7], moyennant le prix de 22.000,00 €.

Après avoir pris possession des lieux postérieurement à la vente immobilière, M. [R] a indiqué avoir découvert que l’appartement ne disposait pas de son propre compteur électrique dans les parties communes et que l’alimentation en eau de l’appartement provenait de celui de l’un des voisins. Il a donc sollicité la résolution de cette vente auprès des vendeurs, ce qui a été refusé par ces derniers. M. [Y] [R] a ensuite demandé une consultation technique privée à M. [T] [C], architecte expert près la cour d’appel de Riom, qui a confirmé dans un rapport établi le 7 juin 2018 cette absence de raccordement à l’électricité et à l’eau potable de l’appartement litigieux.

Par assignations des 30 et 31 août 2018, M. [Y] [R] a dès lors saisi le tribunal judiciaire de Cusset afin de demander à titre principal la nullité de cette vente immobilière pour dol et à titre subsidiaire une mesure d’expertise judiciaire. Par jugement du 8 juin 2020, le tribunal judiciaire de Cusset a ordonné avant dire droit au fond une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [G] [K], architecte expert près la cour d’appel de Riom. Après avoir rempli sa mission, l’expert judiciaire commis a établi son rapport le 2 avril 2021. M. [S] [F] est décédé en cours de procédure de première instance, laissant pour lui succéder Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B].

En lecture de ce rapport d’expertise judiciaire, le tribunal judiciaire de Cusset a, suivant un jugement n° RG-23/00055 rendu le 22 mai 2023 :

— constaté l’existence de man’uvres dolosives imputables à M. [X] [F] et M. [S] [F], dont les ayants-droits sont Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B], en amont de la réitération de l’acte authentique de vente régularisé avec M. [R] le 5 décembre 2017, reçu par le notaire Me [A] [W], notaire à [Localité 15] ([Localité 12]) ;

— prononcé la nullité de l’acte authentique de vente du 5 décembre 2017 conclu entre M. [X] [F] et M. [S] [F] d’une part, et M. [Y] [R] d’autre part, portant sur le lot numéro 8 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 15] ([Localité 12]) au troisième étage cadastré section AL numéro [Cadastre 7] pour une surface de 00ha 02 a 86 ca, publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 13] 1 sous le n°101550104 N° Repertoire 1173, Volume 2018 P, n° 26 ;

— condamné solidairement M. [X] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B] à payer à M. [R] les sommes de :

* 22.000,00 € à titre de restitution du prix de vente de l’immeuble dont l’annulation est prononcée ;

* 1.510,05 € en remboursement des frais de la vente ;

* 319,00 € au titre de travaux électriques réalisés ;

* 720,00 € au titre de la prise en charge du coût du rapport de M. [C] ;

* 19.500,00 € en réparation du préjudice de jouissance courant du mois de janvier 2018 au mois de mai 2023 ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné solidairement M. [X] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B] :

* à payer une indemnité de de 3.000,00 € à M. [Y] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ordonnée ;

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 7 août 2023, le conseil de Mme [H] [E] épouse [F], M. [X] [F] et Mme [J] [F] épouse [B] a interjeté appel de la décision susmentionnée. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé : « Objet/Portée de l’appel : Appel total Appel total : Mme [H] [E], épouse [F], M. [X] [I] [F], Mme [J] [B], née [F], entendent relever appel à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de CUSSET, le 22 mai 2023, en ce qu’il a : – constaté l’existence de manoeuvres dolosives imputables à M. [X] [F] et M. [S] [F], dont les ayants-droit sont Mme [H] [F], née [E], et Mme [J] [B] née [F], en amont de la réitération de l’acte authentique de vente régularisé avec M. [Y] [R] le 05 décembre 2017, reçu par Maître [W], notaire, – prononcé la nullité de l’acte authentique de vente du 5 décembre 2017 conclu entre M. [X] [F] et M. [S] [F] d’une part, et M. [Y] [R] d’autre part, portant sur le lot n° 8 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 6] à VICHY (03200) au troisième étage, cadastré Section AL n° [Cadastre 7] pour une surface de 00 ha 02 a 86 ca, publiée au Service de la Publicité Foncière de CUSSET, sous le n° 101550104, n° répertoire 1173, volume 2018 P, n° 26, – condamné solidairement M. [X] [F], Mme [H] [F] née [E] et Mme [J] [B], née [F], à payer et porter la somme de vingt- deux mille euros (22.000,00 €) à M. [Y] [R], à titre de restitution du prix de vente de l’immeuble dont l’annulation est prononcée, – condamné solidairement M. [X] [F], Mme [H] [F] née [E] et Mme [J] [B], née [F], à payer et porter la somme de mille cinq cent dix euros et cinq centimes (1.510,05 €) à M. [Y] [R], en remboursement des frais de la vente, – condamné solidairement M. [X] [F], Mme [H] [F] née [E] et Mme [J] [B], née [F], à payer et porter la somme de trois cent dix neuf

euros (319,00 €) à M. [Y] [R], au titre des travaux électriques réalisés,

— condamné solidairement M. [X] [F], Mme [H] [F] née [E] et Mme [J] [B], née [F], à payer et porter la somme de sept cent vingts euros (720,00 €) à M. [Y] [R], au titre de la prise en charge du coût du rapport de M. [C], – condamné solidairement M. [X] [F], Mme [H] [F] née [E] et Mme [J] [B], née [F], à payer et porter la somme de dix neuf mille cinq cents euros (19.500,00 €) à M. [Y] [R], en réparation du préjudice de jouissance courant du mois de janvier 2018 au mois de mai 2023, – débouté les parties du surplus de leurs demandes, – condamné solidairement M. [X] [F], Mme [H] [F] née [E] et Mme [J] [B], née [F], à payer et porter la somme de 3.000,00 € à M. [Y] [R], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, – condamné solidairement M. [X] [F], Mme [H] [F] née [E] et Mme [J] [B], née [F], aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ordonnée. ».

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 18 avril 2024, M. [X] [F] ainsi que Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B], venant toutes deux aux droits de M. [S] [F], ont demandé de :

au visa des dispositions des articles 1130, 1137, 1603 et 1615 du Code civil et de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation [ancien] ;

accueillir la demande présentée par M. [X] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B], ayants droit de M. [S] [F], la déclarer recevable et y faisant droit ;

réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Cusset le 22 mai 2023 ;

dire et juger que M. [Y] [R] ne rapporte pas la preuve d’un comportement dolosif commis par les vendeurs au regard du raccordement de l’appartement cédé aux réseaux d’eau et d’électricité ;

relever qu’en revanche, les circonstances attachées à la vente et dans lesquels le consentement de M. [Y] [R] a été donné, démontrent qu’il a été parfaitement informé de l’état du bien acheté ;

dire M. [Y] [R] mal fondé « à invoquer sa propre turpitude » au regard des informations qu’il avait pu obtenir ou qu’il avait été en mesure de se procurer ;

relever l’absence de manquement du vendeur à son obligation de délivrance ;

en conséquence, débouter M. [Y] [R] de l’intégralité de ses demandes ;

condamner M. [Y] [R] à payer à :

M. [X] [F] une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B], venant aux droits de M. [S] [F], une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [R] aux entiers dépens de l’instance.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 11 décembre 2024, M. [Y] [R] a demandé de :

à titre principal ;

au visa des articles 1137 et suivants du Code civil et de l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation [ancien] ;

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

constaté l’existence de man’uvres dolosives imputables à M. [X] [F] et M. [S] [F], dont les ayants-droits sont Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B], en amont de la réitération de l’acte authentique de vente régularisé avec M. [Y] [R] le 5 décembre 2017 ;

prononcé la nullité de l’acte authentique de vente du 5 décembre 2017 conclu entre M. [X] [F] et M. [S] [F] d’une part, et M. [Y] [R] d’autre part, portant sur le lot numéro 8 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 15] ([Localité 12]) au troisième étage cadastré section AL numéro [Cadastre 7] pour une surface de 00ha 02 a 86 ca, publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 13] 1 sous le n°101550104 N° Repertoire 1173, Volume 2018 P, n° 26 ;

condamné solidairement M. [X] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B] à payer à M. [Y] [R] les sommes de :

22.000,00 € à titre de restitution du prix de vente de l’immeuble dont l’annulation est prononcée ;

1.510,05 € en remboursement des frais de la vente ;

319,00 € au titre de travaux électriques réalisés ;

720,00 € au titre de la prise en charge du coût du rapport de M. [C] ;

condamné solidairement M. [X] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B] :

à payer une indemnité de de 3.000,00 € à M. [Y] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

réformer le jugement déféré en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité due à M. [R] au titre du préjudice de jouissance à la somme de 19.500,00 € ;

statuant à nouveau, condamner solidairement M. [X] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B] à payer la somme de 25.915,00 € à M. [R], en réparation du préjudice de jouissance ;

à titre subsidiaire ;

au visa des articles 1603 et 1615, 1103 et suivants, 1217 du Code civil et de l’article L.111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

constater que les consorts [F] ont vendu un bien non conforme à la destination contractuellement convenue sachant que l’appartement n’était pas raccordé aux réseaux d’eau et d’électricité ;

prononcer la résolution de la vente consentie par M. [X] [F] et M. [S] [F] à M. [R] selon acte notarié en date du 5 décembre 2017 portant sur le lot numéro 8 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 15] ( [Localité 12]) au troisième étage cadastré section AL numéro [Cadastre 7] pour une surface de 00ha 02 a 86 ca, publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 13] 1 sous le n°101550104 n° Répertoire 1173, Volume 2018 P, n° 26 ;

condamner in solidum M. [X] [F] et les ayants droit de M. [S] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B] à restituer à M. [R] le prix de vente à hauteur de 22.000,00 € ;

condamner in solidum M. [X] [F] et les ayants droits de M. [S] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B], à payer à M. [Y] [R], la somme de 1.510,05 € correspondant aux frais de la vente, la somme de 319,00 € correspondant à des travaux électriques réalisés en vain ainsi que la somme de 720,00 € correspondant au coût du rapport de M. [C] ;

condamner in solidum M. [X] [F] et les ayants droits de M. [S] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B] à payer à M. [Y] [R] la somme de 365,00 € par mois entre janvier 2018 « et le paiement de condamnations résultant du jugement dont appel » ;

en conséquence, condamner in solidum M. [X] [F] et les ayants droits de M. [S] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B], à payer à M. [Y] [R] la somme de 25.915,00 € de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

en tout état de cause ;

débouter M. [X] [F] et les ayants droit de M. [S] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B], de toutes leurs demandes ;

condamner in solidum M. [X] [F] et les ayants droit de M. [S] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B] :

à payer à M. [Y] [R] une indemnité de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure devant la Cour d’appel ;

aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Fabien Purseigle, avocat au barreau de Cusset-Vichy.

Par ordonnance rendue le 23 janvier 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 3 mars 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 20 mai 2025, prorogée au 9 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Questions préalables

Les formules du type « Déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés… » ou « Déclarer recevables et en tout cas bien fondés » qui figurent dans les dispositifs des conclusions d’avocat sans que la Cour ne soit saisie de quelconques débats de fin de non-recevoir préalables aux débats de fond sont en conséquence considérées comme de simples clauses du style tout à fait inutiles et directement lues comme relevant uniquement des demandes de rejet ou d’admission au fond.

Il sera également rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [des conclusions d’appel] (') », de sorte que les mentions tendant à « Constater que’ », « dire et juger que’ » ou « Relever que’ » qui figurent dans le dispositif de certaines conclusions ne seront pas directement répondues, constituant des éléments simplement redondants qui renvoient aux moyens et arguments développés dans le corps de ces mêmes conclusions.

2/ Sur la demande de résolution de la vente pour dol

L’article 1130 du Code civil dispose que « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. / Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné » tandis que l’article 1131 du Code civil dispose que « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. » et que l’article 1137 du Code civil définit ainsi le dol : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. / Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. ».

L’examen du rapport d’expertise judiciaire du 2 avril 2021 de M. [G] [K] amène notamment à constater et à retenir que :

' l’immeuble dont dépend l’appartement vendu par les consorts [F] à M. [R] est un immeuble ancien datant de la fin du XIXe siècle ou du début du XXe siècle, en bon état d’entretien et divisé en plusieurs lots de copropriété à usage d’habitation et de commerce, 6 compteurs électriques de type Linky affectés chacun à un logement ou un commerce (à l’exception du logement litigieux) ayant été installés à l’intérieur d’un placard technique en bois dans l’entrée de l’immeuble ;

' le logement litigieux possède une installation électrique mais est effectivement dépourvu d’alimentation en électricité depuis un compteur dédié, ayant été autrefois alimenté en électricité depuis l’appartement du premier étage avec lequel il formait un seul lot (jusque dans les années 1970) tout en bénéficiant d’un branchement pour l’arrivée d’eau potable, ce branchement en eau étant conjoint à un logement voisin sans disposer d’un compteur spécifique AEP ou d’un dispositif de sous-comptage ;

' dans un courriel du 4 juin 2018, la société Enedis a opposé à M. [R] l’impossibilité de rajouter des compteurs sur la colonne électrique actuelle qui doit être refaite dans sa globalité en raison de non-conformités, aucun compteur de raccordement à l’alimentation électrique ne pouvant dès lors être posé dans l’appartement litigieux ;

' l’absence d’alimentation électrique du logement litigieux était donc effective lors de sa vente, le rapport de vérification des installations électriques afférent à cette mise en vente immobilière n’ayant alors porté que sur les parties d’installation située à l’intérieur du logement ;

' il est rappelé à ce sujet que « Le contrôle de la conformité des installations électriques est limité réglementairement à celles du logement concerné. Pas à son alimentation à l’intérieur des parties communes. » ;

' les travaux à réaliser en vue d’équiper ce logement d’un compteur électrique dédié sont de leurs subordonnés à la remise en conformité complète des installations électriques des parties communes, nécessitant notamment le remplacement du placard de comptage par un coffret REM-BT, la mise en conformité de la colonne montante et des dispositifs de comptage, mise en conformité également de la protection et de la distribution électrique de l’éclairage des parties communes ;

' ces travaux de mise en conformité électrique des parties communes nécessiteront dès lors également des interventions de plâtrier et de menuisier, notamment pour la réalisation d’un placard coupe-feu pour l’installation du TGBT des parties communes (services généraux) et la pose de plaques M0 en support des TGBT des différents logements et locaux professionnels ;

' l’ensemble de ces travaux de conformité électrique et d’interventions annexes de plâtrier et de menuisier hors pose de compteur électrique individuel dans le logement litigieux peut être estimé, sur la base d’un devis d’entreprise, entre 25.000,00 HT € et 40.000,00 € HT ;

' il résulte de la consultation d’un sapiteur / bureau d’études techniques (L.TECH) spécialisé en électricité, la conception d’une colonne électrique adaptée aux dispositions particulières de ce bâtiment ancien est limitée en capacité à 6 entités ;

En ce qui concerne l’installation électrique de l’appartement litigieux, l’acte authentique de vente immobilière du 5 décembre 2017 rappelle l’ensemble des diagnostics réalisés, dont le résultat du contrôle de l’insta1lation intérieure d’électricité dans les termes notamment ci-après détaillés : « Contrôle de l’installation intérieure d’électricité / (') / L’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies. / Il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt). / L’installation fait également l 'objet de constatations diverses. / Les domaines faisant l 'objet d’anomalies sont : / – L’appareil général de commande et de protection et de son accessibilité. / – La prise de terre et l’installation de mise ta la terre. / – La protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs, sur chaque circuit / – Des matériels électriques présentant des risques de contacts directs / – Des matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage / – Des conducteurs non protégés mécaniquement. / – Les constatations diverses concernent :/ Des installations, parties d’installations ou spécificités non couvertes par le présent diagnostic / – Des points de contrôle n 'ayant pu être vérifiés. / (…) » (page 16).

Cet acte authentique authentique stipule également sous la rubrique « ETAT DU BIEN » que : « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit, notamment à raison : ' des vices apparents, / ' des vices cachés. / S 'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : / ' si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s 'il est réputé ou s’est comporté comme tel / ' s 'il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. » (page 9).

Enfin, cet acte acte authentique contient la clause notamment ci-après libellée : « CONTRATS DE DISTRIBUTION ET DE FOURNITURES / (') / Le VENDEUR déclaré être à jour des factures mises en recouvrement liées à ses contrats de distribution et de fournitures. Il procédera si nécessaire à la régularisation de ses abonnements de sorte que celle-ci n’entrave pas la souscription de nouveaux abonnements par l’ACQUEREUR, que ce soit auprès du même prestataire ou d’un autre. » (page 10).

En lecture des extraits de clauses qui précèdent, il apparaît en effet surprenant que cet acte authentique de vente liste de manière diserte, pour ne pas dire exhaustive sur les points saillants, à l’intention de l’acquéreur, qui devra dès lors en faire son affaire personnelle, toute une pluralité d’anomalies et de non-conformités de l’installation électrique de plus de quinze ans de l’appartement litigieux. Or, ce listage qui apparaît exhaustif sur les points saillants ne fait même pas mention du point pourtant essentiel que constitue l’absence de compteur individuel dans cet appartement au moment de cette vente (page 16).

En l’occurrence, si M. [R] était bien évidemment en mesure de se rendre compte par lui-même lors de la vente de l’absence de compteur électrique, et qu’il était dès lors censé faire son affaire personnelle de ce poste de frais et de contrainte supplémentaires de branchement et de raccordement, force est de constater qu’il ne pouvait manifestement pour autant aucunement savoir par lui-même ou deviner, d’une part que cet appartement procédant d’une division n’avait jusque-là jamais été raccordé de manière individualisée à un quelconque compteur électrique, et d’autre part que ce raccordement était en réalité techniquement impossible de la part des fournisseurs d’électricité compte tenu tout à la fois de la non-conformité de la colonne électrique des parties communes, sauf à engager des travaux coûteux pour y remédier, et de l’impossibilité en tout état de cause de rajouter une 7ème entité aux 6 entités déjà existantes en dépit de la mise en conformité de la colonne électrique des parties communes en raison de la configuration particulière de cet immeuble ancien.

Il eut été ainsi aisément loisible aux consorts [F], qui ne méconnaissaient pas le projet de réhabilitation à des fins locatives de leur acquéreur, de signaler à M. [R] tout à la fois cette absence de compteur électrique individualisé et le fait qu’aucun compteur électrique n’avait jusque-là été installé dans ce nouveau lot de copropriétés compte tenu de la provenance divisionnaire de cet appartement, soit par une mention explicite supplémentaire stipulée en page 16 contenant le listage principale anomalies posant difficulté en ce qui concerne le contrôle de l’installation intérieure d’électricité, soit par une exclusion explicitement stipulée en page 10 au sujet du compteur d’électricité en ce qui concerne la certification du vendeur de mises à jour de sa part, au jour de la vente, de l’ensemble des abonnements de distribution et de fournitures. Cette omission d’information apparaît d’autant plus établie que M. [F] est lui-même à l’origine de la création de cet appartement dans le cadre de la division d’un lot de copropriétés dans des conditions contraires à l’article L.111-6-1 du code de la construction et de l’habitation [ancien] pour n’avoir pas concomitamment prévu un accès individualisé à la fourniture d’électricité ainsi que les dispositifs propres de branchements aux réseaux d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées.

Il n’apparaît ainsi pas sérieusement contestable que si M. [R], qu’il soit ou non un connaisseur en matière de bâtiment, avait été dûment avisé des éléments qui précèdent, celui-ci aurait dès lors été en possibilité de demander ou de faire faire préalablement une étude supplémentaire de pose d’un 7ème compteur. Ceci lui aurait manifestement permis de réaliser aisément que cet appartement résultant de la division d’un lot ne pouvait en réalité aucunement recevoir un compteur dédié d’électricité compte tenu de l’état de la colonne d’électricité des biens communs nécessitant une réfection totale et coûteuse et de l’impossibilité en tout état de cause de rajouter ce 7ème compteur en raison de la configuration de cet immeuble ancien. En tout état de cause, en lecture du rapport d’expertise judiciaire préconisant un coût de mise en conformité des colonnes électriques des parties communes pour un montant entre 25.000,00 € et 40.000,00 €, il aurait pu de toute évidence réaliser par lui-même en temps réel et sans difficultés majeures que le seul coût de raccordement de l’appartement en électricité représentait un coût bien supérieur à ce prix d’acquisition immobilière à hauteur de 22.000,00 €. Ce n’est que si ces informations essentielles lui avaient été fournies en temps réel au moment de la vente que M. [R] aurait pu être dès lors réputé acheteur de ce bien en négligeant des informations ou des possibilités d’information techniques supplémentaires essentielles à la réalisation de son projet et en en assumant personnellement toutes les conséquences. Enfin, le délai d’une quinzaine de jours dont il a pu bénéficier jusqu’à l’acte authentique de vente en étant détenteur des clés de l’appartement apparaît nettement insuffisant pour lui permettre de réaliser les anomalies dirimantes de cet appartement dans le cadre des commencements de mobilisation des différents techniciens et artisans nécessaires à la mise en 'uvre de son projet de réhabilitation.

Dans ces conditions, les man’uvres dolosives imputées par M. [R] aux consorts [F] apparaissent suffisamment caractérisées en ce qui concerne les informations minimales usuellement attendues d’un acheteur au regard de l’installation électrique intérieure, constituant un élément fondamental de viabilité et d’habitabilité des lieux, sans qu’il soit dès lors nécessaire de poursuivre la discussion en ce qui concerne les autres arguments échangés sur l’installation électrique intérieure et sur le branchement en eau potable et aux eaux usées de l’appartement litigieux. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ses décisions de constatation de l’existence de man’uvres dolosives, d’annulation de cet acte authentique de vente immobilière du 5 décembre 2017 et de condamnation solidaire des consorts [F] à rembourser à M. [R] ce prix de vente à hauteur de 22.000,00 € ainsi que les frais de vente à hauteur de 1.510,00 €.

3/ Sur les autres demandes

M. [R] apparaît fondé à réclamer le remboursement de la somme de 319,00 €, correspondant à des travaux d’électricité qu’il a en toute bonne foi réalisés en vain avant de pouvoir prendre connaissance du fait de cette instance de l’impossibilité de raccordement électrique individualisé de son appartement, ainsi que la somme de 720,00 €, du fait d’un intérêt légitime à avoir pris attache à titre privé avec un consultant technique afin de pouvoir demander utilement une mesure d’expertise judiciaire.

Le préjudice de jouissance souffert par M. [R] apparaît indéniable dans son principe, pour avoir fait le 5 décembre 2017 l’acquisition à des fins de rendement locatif d’un appartement qui s’est en fait avéré immédiatement impropre à toute habitabilité du fait principalement de l’absence de raccordement individualisé et de possibilité de raccordement individualisé au réseau public de distribution d’électricité. Ce préjudice a été indemnisé sur la base de 300,00 € par mois correspondant à une valeur locative entre janvier 2018 et mai 2023, soit à hauteur de la somme totale de 19.500,00 €. En cause d’appel, M. [R] demande le rehaussement de cette condamnation judiciaire à la somme totale de 25.915,00 € sur la base d’une valeur médiane mensuelle de 365,00 € pour la période courant de janvier 2018 à la date du 2 novembre 2023 de règlement des condamnations pécuniaires de première instance.

En l’occurrence, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la valeur médiane mensuelle locatif de cet appartement après restauration aurait été de 365,00 € au lieu de 300,00 €. De plus, à supposer que cet appartement ait été dès le départ potentiellement viable du fait de raccordements ou de possibilités de raccordements individualisés aux réseaux d’électricité, d’eau potable et d’eaux usées, la nécessité d’un programme de réhabilitation complète aurait nécessairement occasionné un délai de mise à disposition de l’ordre de plusieurs mois. Dans ces conditions, la réparation accordée sur ce chef en première instance apparaît suffisamment satisfactoire et sera donc confirmée en cause d’appel.

Compte tenu des motifs qui précèdent à titre principal, les demandes formées aux mêmes fins à titre subsidiaire par M. [R] en allégation de manquement à l’obligation contractuelle de délivrance deviennent sans objet.

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance incluant le coût de la mesure d’expertise judiciaire susmentionnée.

Par voie de conséquence, toutes les autres décisions prononcées à titre de rejet par le premier juge seront confirmées.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de M. [R] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 3.000,00 €, à la charge solidairement des consorts [F].

Enfin, succombant à l’instance, les consorts [F] seront purement et simplement déboutés de leur demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et en supporteront les entiers dépens, étant rappelé que le coût de l’expertise judiciaire susmentionnée est déjà intégré dans les dépens de première instance dont l’imputation à ces derniers est confirmée en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-23/00055 rendu le 22 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Cusset.

Y ajoutant.

CONDAMNE solidairement M. [X] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B] à payer au profit de M. [Y] [R] une indemnité de 3.000,00 €, en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE solidairement M. [X] [F], Mme [H] [E] épouse [F] et Mme [J] [F] épouse [B] aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Fabien Purseigle, avocat au barreau de Clermont-Ferrand.

Le greffier Le président