COUR D’APPEL

DE [Localité 15]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 1er juillet 2025

N° RG 23/01267 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GBLZ

— LB/DA- Arrêt n° 325

S.C.I. DU [Adresse 10] / Compagnie d’assurance AREAS

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9], décision attaquée en date du 29 Juin 2023, enregistrée sous le n° 22/03376

Arrêt rendu le MARDI PREMIER JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.C.I. DU [Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM- CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Compagnie d’assurance AREAS

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par Maître Marie-Christine SLIWA-BOISMENU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 10 février 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 1er juillet 2025, après prorogés du délibéré initiallement prévu le 8 avril 2025 puis le 3 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

La SCI du [Adresse 10], propriétaire d’un bien immobilier qu’elle a mis en location à Lezoux (Puy-de-Dôme), est en litige avec son assureur la compagnie AREAS à propos d’un désordre de dégâts des eaux provenant d’un appartement loué, qu’elle a déclaré à l’assureur le 23 janvier 2021.

Plusieurs expertises amiables ont été menées à la diligence de l’assureur, mais sans donner néanmoins satisfaction à la SCI du [Adresse 10].

Faute enfin de pouvoir trouver un accord amiable, la SCI du [Adresse 10] a assigné la compagnie AREAS devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 29 août 2022, afin d’obtenir diverses réparations.

À l’issue des débats, par jugement du 29 juin 2023, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

« Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la compagnie d’assurance AREAS à payer à la S.C.I, DU [Adresse 10] la somme proposée de 306,18 euros (trois cent six euros dix-huit centimes) en règlement du sinistre dénoncé le 23 janvier 2021 et survenu au [Adresse 5] à [Localité 14] ;

DÉBOUTE la S.C.I. DU [Adresse 10] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. DU [Adresse 10] aux dépens de l’instance. »

***

La SCI du [Adresse 10] a fait appel de cette décision le 1er août 2023, précisant :

« Objet/Portée de l’appel : APPEL LIMITÉ : L’appel tend à obtenir la nullité ou, à tout le moins, la réformation de la décision susvisée en ce qu’elle a : – condamné la compagnie d’assurance AREAS à payer à la S.C.I. DU [Adresse 10] la somme proposée de 306,18 euros (trois cent six euros dix-huit centimes) en règlement du sinistre dénoncé le 23 janvier 2021 et survenu au [Adresse 6] [Localité 13] [Adresse 1]) – débouté la S.C.I. DU [Adresse 10] du surplus de ses demandes – condamné la S.C.I. DU [Adresse 10] aux dépens de l’instance ; Cet appel est fondé sur les pièces dont il a été fait état en première instance ou toute autre à produire devant la Cour. »

Dans ses conclusions nº 2 ensuite du 3 décembre 2024, la SCI [Adresse 11] [Adresse 10] demande à la cour de :

« Dire l’appel interjeté bien fondé

Ce faisant

Réformer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la compagnie d’assurance AREAS à payer à la S.C.I. DU [Adresse 10] la somme proposée de 306,18 euros (trois cent six euros dix-huit centimes) en règlement du sinistre dénoncé le 23 janvier 2021 et survenu au [Adresse 6] [Localité 13] [Adresse 1])

— débouté la S.C.I. [Adresse 11] [Adresse 10] du surplus de ses demandes

En conséquence

Dire et juger que les dommages qui ont été causés à la cloison doivent également être garantis par la compagnie AREAS Assurances.

Condamner la société AREAS Assurances à porter et payer à la SCI [Adresse 12] les sommes suivantes :

—  5179,66 € TTC au titre des préjudices matériels.

—  7000 € au titre de la perte de loyers.

—  950 € au titre des frais d’expertise.

—  564,12 € au titre du constat de Me [G].

—  5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la S.C.I. DU [Adresse 10] aux dépens de l’instance

En conséquence

Condamner la société AREAS Assurances aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel et faire application des dispositions de l’article 699 C.P.C. au profit de La SELARL LEXAVOUE [Localité 15] CLERMONT, prise en la personne de Maître [J] [Y]. »

***

La compagnie AREAS a pris des conclusions récapitulatives le 6 décembre 2024, où elle demande à la cour de :

« Vu les articles 1231-1 et suivants, 1353 du Code Civil,

Vu les pièces à l’appui,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Compagnie d’assurances AREAS à porter et payer à la SCI [Adresse 12] la somme proposée de 306,18 Euros en règlement du sinistre dénoncé le 23 janvier 2021 et survenu au [Adresse 2] à LEZOUX,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 12] du surplus de ses demandes et la condamner aux dépens de l’instance ;

Y ajoutant,

Prononcer toute condamnation éventuelle en deniers ou quittance,

Condamner la SCI [Adresse 12] à porter et payer à la Compagnie d’assurances AREAS la somme de 2 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous dépens de 1re instance et d’appel. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 12 décembre 2024 clôture la procédure.

II. Motifs

Concernant les dommages dont elle demande la prise en charge par son assureur, la SCI [Adresse 12] n’a pas sollicité une expertise judiciaire. Cette attitude ne saurait lui être reprochée, cependant elle implique l’examen uniquement des expertises qui sont produites tant par la compagnie AREAS que par la SCI [Adresse 12], qui acceptent d’en débattre. Ces documents sont régulièrement produits aux débats et se confortent mutuellement, outre un procès-verbal de constat qui a été dressé à la demande de la SCI DU [Adresse 10] par huissier le 22 janvier 2022.

Les dommages constatés, dont la réalité n’est pas discutée, affectent une poutre en bois située au plafond du garage du rez-de-chaussée, et le pan de mur de la buanderie attenante à la salle de bains. Les avis de la SCI [Adresse 12] et de son assureur divergent sur l’origine de ces désordres.

La compagnie AREAS, se fondant sur les conclusions de son expert le cabinet [O], considère qu’il y a deux sinistres distincts dont les causes sont différentes : une fuite au niveau de l’évacuation de l’eau sous la baignoire a causé un désordre au plafond du garage, tandis que le pan de mur de la buanderie est affecté par des infiltrations situées à la jonction de la faïence et de la toile de verre entourant les parois de la baignoire, outre une condensation sur l’ensemble de la salle de bains du fait d’une insuffisance de la ventilation (cf. rapport [O] du 20 janvier 2022, page 5). Dans un précédent rapport du 16 avril 2021 le cabinet [O] précisait que les infiltrations d’eau au travers des joints périphériques ne sont pas couvertes par le contrat (cf. page 10).

De son côté la SCI [Adresse 11] [Adresse 10] estime au contraire que les désordres du garage et de la buanderie proviennent d’une seule et unique cause, à savoir la fuite de l’évacuation de la baignoire qui aurait dégradé le plafond du garage situé au-dessous et, par un effet de capillarité, remontant dans le mur séparant la salle de bain de la buanderie, dégradé cet ouvrage. Elle produit un rapport du cabinet ALPHA EXPERTISES établi à sa demande le 18 mai 2021, ainsi qu’un procès-verbal de constat du 22 janvier 2022.

Au titre du « relevé des désordres » le rapport du cabinet ALPHA EXPERTISES constate une baignoire « vétuste » avec des traces d’humidité sur le plancher en bois ; de l’humidité sur la cloison « en brique plâtrière » du cellier ; des traces importantes d’humidité sur une poutre dans le garage. Cet expert conclut que l’inondation est due à un problème d’étanchéité de l’évacuation de la baignoire, il relie donc tous les désordres à cette une même et unique cause. Cependant, au titre des réparations, il préconise un décapage des murs périphériques de la baignoire, ainsi que la mise en place d’un enduit hydrofuge et d’une peinture hydrofuge en périphérie de la baignoire. Le constat du 22 janvier 2022 relève que la toile de verre qui habille le mur séparatif de la salle de bains est gondolée et présente des auréoles sur environ 135 à 137 cm de haut.

Or, aussi bien le rapport du cabinet ALPHA EXPERTISES que le procès-verbal de constat sont difficilement compréhensibles d’un point de vue purement technique. En effet, l’expert estime que la dégradation du mur de la buanderie provient de la fuite de l’évacuation de la baignoire, mais il préconise néanmoins de poser un revêtement d’étanchéité sur les murs autour de la baignoire. Quant à l’hypothèse de l’huissier selon qui l’eau provenant de la fuite sous la baignoire serait remontée par capillarité le long du mur séparant la salle de bains de la buanderie, sur une hauteur de plus de 1,30 m, elle ne laisse pas de surprendre, et en tout cas ne repose sur aucune démonstration technique pertinente, tant il est vrai qu’une infiltration par capillarité sur une telle hauteur, provenant d’une fuite au sol et à distance, apparaît à tout le moins improbable. En outre, l’état des lieux d’entrée de M. [W], locataire de la SCI [Adresse 11] [Adresse 10], établi le 16 décembre 2016, montrait que déjà à cette date le papier de la buanderie présentait des « boursouflures » sur le pan droit.

D’évidence par conséquent, faute d’une meilleure démonstration par la SCI DU [Adresse 10], il apparaît à l’examen des pièces ci-dessus que les désordres constatés sur la paroi de la buanderie proviennent non pas d’une fuite de l’évacuation sous la baignoire, mais bien d’une étanchéité défectueuse du mur attenant de la salle de bains, alliée à une ventilation insuffisante de cette pièce.

Le contrat d’assurance souscrit par la SCI [Adresse 11] [Adresse 10] auprès de la compagnie AREAS garantit les dommages résultant des fuites et débordements provenant des conduites non enterrées d’évacuation des eaux de vidange, ce qui est le cas en l’espèce ; des installations de chauffage central ; « des appareils à effet d’eau et des récipients » ; des infiltrations à travers les toitures, terrasses et ciels vitrés ; des dommages d’eau dont la responsabilité incombe à un tiers identifié contre lequel l’assureur a un droit de recours (cf. conditions générales page 12). En conséquence le sinistre dont il est question, s’agissant d’une infiltration d’humidité à travers une paroi, n’est pas garanti.

En outre, les dommages résultant d’un défaut d’entretien permanent incombant à l’assuré, ou bien de l’humidité la condensation ou la buée, sont expressément exclus de la garantie par le contrat d’assurance (page 12). Or en l’espèce, un défaut d’entretien peut être reproché à la SCI DU [Adresse 10], dans la mesure où déjà lors de l’état des lieux du 16 décembre 2016 il était noté que le papier posé sur le mur de la buanderie était boursouflé, ce qui aurait dû attirer l’attention de la SCI DU [Adresse 10] et l’inciter à des réparations. Sa négligence n’a fait qu’aggraver le dommage déjà présent à cette époque. Par ailleurs, comme pertinemment démontré par l’expert [O] dans ses rapports des 16 avril 2021 et 20 janvier 2022, les dommages à la cloison de la buanderie ont été causés par un excès d’humidité sans rapport avec la fuite de l’évacuation de la baignoire. Dès lors, seules les conséquences dommageables de cette fuite doivent être prises en considération.

Dans son rapport du 20 janvier 2022 le cabinet [O] chiffre les travaux de reprise concernant uniquement les dégâts résultant de la fuite de l’évacuation de la baignoire à la somme de 615 EUR, franchise détruite. Au moyen de nombreux devis qu’elle produit à son dossier la SCI [Adresse 12] sollicite des sommes très supérieures, qui correspondent cependant à des travaux beaucoup plus considérables, aboutissant à une rénovation complète de la buanderie et de la salle de bains, ce qui n’est évidemment pas possible étant donné que le lien de causalité entre la fuite d’eau sur l’évacuation de la baignoire et les dégâts constatés sur le mur attenant à la salle de bains n’est pas techniquement établi. L’appréciation de l’expert de l’assureur doit donc être validée pour 615 EUR.

Sans clairement s’en expliquer, le premier juge retient cependant la somme moindre de 306,18 EUR, au seul motif que cette indemnité est proposée par l’assureur (cf. jugement page 7). Il y a donc lieu à infirmation, et l’assureur devra verser la somme de 615 EUR selon l’évaluation de son propre expert.

Concernant les dommages immatériels, qui sont contestés par l’assureur, la SCI [Adresse 12] sollicite 7000 EUR pour la perte de loyers, 950 EUR au titre des frais d’expertise, 564,12 EUR au titre d’un constat d’huissier et 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant le coût de l’expertise et du constat d’huissier, la cour rappelle que le remboursement des frais afférents à de telles mesures qui n’ont pas été ordonnées par une juridiction, relève de l’article 700 du code de procédure civile (jurisprudence constante, cf. par exemple : 3e Civ., 17 mars 2004, nº 00-22.522 ; Soc., 16 septembre 2009, nº 07-45.725 ; 2e Civ., 12 janvier 2017, nº 16-10.123).

Concernant les loyers, la SCI [Adresse 12] sollicite 7000 EUR, au motif que M. [W] a quitté le logement le 18 février 2021, après le dégât des eaux du 21 janvier, et que le nouveau locataire n’est arrivé que le 28 avril 2022. La compagnie AREAS s’oppose à tout règlement à ce titre, au motif que les travaux réalisés par la SCI [Adresse 12] n’étaient pas en lien avec le sinistre garanti, et qu’il n’est pas démontré que ce dégât a rendu l’appartement inlouable ou inhabitable. Il convient ici de valider l’appréciation de l’assureur. On ne peut en effet raisonnablement considérer que l’unique sinistre garanti, c’est-à-dire la fuite de l’évacuation de la baignoire, a pu à lui seul rendre l’appartement inhabitable et provoquer le départ du locataire, alors que les dommages consécutifs à cette fuite affectent uniquement le plafond d’un garage dont seule la SCI avait l’usage. En outre, dans son rapport du 18 mai 2021 le cabinet ALPHA EXPERTISES note que le logement était occupé lors du sinistre, mais que « les locataires étaient sur le point de déménager » ; ce n’est donc pas la fuite de l’évacuation de la baignoire qui les a contraints à partir. Les désordres considérables allégués par l’appelante proviennent en réalité, comme il a été exposé ci-dessus, d’une autre cause qui n’est pas en relation avec cette fuite. En conséquence, il ne peut pas être jugé que la SCI [Adresse 11] [Adresse 10] a subi une perte de loyers en raison uniquement de la fuite de l’évacuation de la baignoire de l’appartement.

Il y a donc lieu à infirmation du jugement concernant la somme allouée à la SCI [Adresse 11] [Adresse 10] au titre des réparations, soit 615 EUR au lieu de 306,18 EUR, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

5000 EUR sont justes pour l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de la SCI [Adresse 12], au titre de la première instance et de l’appel.

Il n’est pas inéquitable que la compagnie AREAS supporte ses frais irrépétibles en appel, étant rappelé qu’elle ne formait aucune réclamation à ce titre devant le premier juge (cf. motifs du jugement page 7).

La compagnie AREAS supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau :

Condamne la compagnie AREAS à payer à la SCI [Adresse 12] la somme de 615 EUR au titre des réparations matérielles ;

Condamne la compagnie AREAS à payer à la SCI [Adresse 12] la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile (première instance et appel) ;

Déboute la compagnie AREAS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la compagnie AREAS aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président