ARRET N°

du 5 novembre 2024

R.G : 23/01498

N° Portalis DBVQ-V-B7H-FMM6

1) [T] [H]

2) SARL ATHENUM

c/

Syndicat Synergie Ardennes Meuse

Formule exécutoire le :

à :

SELARL JURILAW

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 5 NOVEMBRE 2024

APPELANTS :

M. [T] [H], né le 3 septembre 1971, à [Localité 14] (ARDENNES), de nationalité française, gérant de société, demeurant :

[Adresse 10]

[Localité 2],

SARL ATHENUM, société à responsabilité limitée, au capital de 3 000 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de SEDAN sous le numéro 799.284.740, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié de droit au siège :

Représentés par M^e Jennifer LEVEQUE, avocat au barreau des ARDENNES (SELARL JURILAW Avocats Conseils),

INTIMEE :

SYNDICAT SYNERGIE ARDENNES MEUSE, pris en la personne de son président en exercice dûment habilité, domicilié de droit au siège :

[Adresse 13]

[Adresse 13],

[Localité 1],

Représenté par M^e Pierre-Yves MIGNE, avocat au barreau des ARDENNES,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de la chambre,

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,

Madame Sandrine PILON, conseillère,

GREFFIER LORS DES DEBATS ET DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier,

DEBATS :

A l’audience publique du 23 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

M. [T] [H] est gérant de plusieurs sociétés dont la SARL Athenum, spécialisée dans l’installation et la réparation de matériels électroniques et optiques industriels.

Le Syndicat Synergie Ardennes Meuse, ci-après dénommé le Syndicat, est un établissement public regroupant plusieurs communautés de communes et dont l’objectif est de répondre aux besoins des entreprises en matière de locaux industriels ou tertiaires.

Il est notamment propriétaire de parcelles situées à [Localité 11] sur lesquelles une zone industrielle, dénommée « Village PME », était en construction.

Par deux actes authentiques du 3 septembre 2015 autorisés par délibérations de l’établissement public, les parties ont signé :

— une promesse de vente, du Syndicat Synergie Ardennes Meuse à M. [H] pouvant se substituer une SCI Athenum, portant sur des locaux industriels situés sur la parcelle [Cadastre 16], avec une date de réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 1er mars 2021 ;

— un bail commercial avec avenants à effet au 1er septembre 2015, aux termes duquel le Syndicat Synergie Ardennes Meuse donnait à bail à la société Athenum lesdits locaux industriels.

Constatant que la vente n’avait pas fait l’objet de la réitération prévue à la promesse de vente au terme convenu, M. [H] et la SARL Athenum ont, par exploit du 19 avril 2022, assigné le Syndicat Synergie Ardennes Meuse devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins notamment de :

. réalisation forcée de la vente avec diminution du prix de vente en raison du « retrait des parcelles ZB [Cadastre 7] et ZB [Cadastre 5] diminuant l’objet de la vente »,

. remboursement des loyers versés par la SARL Athenum depuis le 1er mars 2021, date prévue pour la réitération de la promesse,

. versement de dommages et intérêts pour inexécution de la promesse du 3 septembre 2015.

La vente a été signée par acte authentique le 15 mars 2023.

Par jugement du 27 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a :

— constaté que les demandes de réitération et de réalisation forcée de la vente sont devenues sans objet, en raison de la vente intervenue le 15 mars 2023 ;

— débouté M. [T] [H] et la SARL Athenum de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté le Syndicat Synergie Ardennes Meuse de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamné M. [T] [H] et la SARL Athenum à payer au Syndicat Synergie Ardennes Meuse la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M.[T] [H] et la SARL Athenum de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu qu’il s’évinçait des éléments du dossier que s’agissant de l’acte de vente, les deux parties avaient contribué au retard pris dans la signature, chacune modifiant les conditions de la promesse de vente initiale, de sorte que M. [H] devait être débouté de sa demande de dommages et intérêts pour inexécution de la promesse de vente.

Il a relevé que les dysfonctionnements et désordres invoqués par M. [H] dans les locaux n’étaient étayés et corroborés par aucune pièce, que le Syndicat Synergie Ardennes Meuse justifiait avoir fait le nécessaire pour faire intervenir des professionnels suite aux demandes de M. [H], et a par conséquent débouté M. [H] de ses demandes à ce titre.

Il a considéré que les loyers étaient dus en contrepartie de la jouissance des locaux et que M. [H] ne démontrait pas qu’il n’avait pas pu jouir des locaux loués.

M. [T] [H] et la SARL Athenum ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 12 septembre 2023.

Le Syndicat Synergie Ardennes Meuse a formé appel incident par conclusions du 11 mars 2024.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 3 septembre 2024, M. [H] et la SARL Athenum demandent à la cour de :

— dire et juger M. [T] [H] et la SARL Athenum, représentée par M. [H], recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

. débouté M. [T] [H] et la SARL Athenum de l’ensemble de leurs demandes, . condamné M. [T] [H] et la SARL Athenum à payer au Syndicat Synergie Ardennes Meuse la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouté M. [T] [H] et la SARL Athenum de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné M. [T] [H] et la SARL Athenum aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Hervé Dupuis,

Et statuant à nouveau,

— condamner le Syndicat Synergie Ardennes Meuse à rembourser les loyers mensuels de 5 886,80 euros versés par la SARL Athenum représentée par M. [H] depuis le 1er mars 2021, date à laquelle la réitération de la promesse aurait dû avoir lieu et ce jusqu’à la signature de l’acte de la vente au 15 mars 2023 soit la somme totale de 140 525,27 euros,

— condamner le Syndicat Synergie Ardennes Meuse à verser à M. [T] [H] la somme de 55 000 euros au titre des dommages et intérêts pour inexécution de la promesse signée le 3 septembre 2015,

— condamner le Syndicat Synergie Ardennes Meuse à verser à la SARL Athenum représentée par M. [H] la somme de 20 000 euros au titre des dommages et intérêts pour exécution tardive dans la réalisation des travaux,

— condamner le Syndicat Synergie Ardennes Meuse à verser la somme de 2 500 euros à chacun des requérants en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Syndicat Synergie Ardennes Meuse aux dépens.

Ils soutiennent préalablement que l’exception d’incompétence de la juridiction judiciaire au profit de la juridiction administrative, qui n’a pas été soulevée en première instance par le Syndicat Synergie Ardennes Meuse, est irrecevable.

Ils font valoir que le terme de la promesse au 1er mars 2021 n’a pas été respecté, la réitération de la vente étant intervenue avec un retard de 2 ans et 14 jours en raison notamment de l’indétermination du bien vendu du fait de la division de la parcelle [Cadastre 16] en plusieurs parcelles, de l’ajout de conditions nouvelles par le Syndicat, de son refus de prendre en charge les travaux, de la modification de la consistance du bien vendu sans diminution du prix.

Ils estiment que la diminution de la chose vendue justifie une réduction du prix plus importante que celle accordée par le Syndicat de 6 384,80 euros HT.

Ils reprochent au Syndicat Synergie Ardennes Meuse d’avoir tardé à vendre tout en encaissant les loyers mensuellement alors que l’obligation de délivrance s’imposait au terme de la promesse de vente. Ils soutiennent que le bail commercial allait de pair avec la promesse de vente et devait prendre fin à la réitération de cette dernière, que le refus abusif de signer la vente a causé un préjudice financier à M. [H] et la SARL Athenum estimé à 140 525,27 euros.

Ils font état des dysfonctionnements apparus dès le mois de septembre 2015, concernant des problèmes de chauffage, des fuites d’eau, et auxquels le Syndicat n’a pas remédié dans les temps générant un préjudice d’agrément et économique.

Par conclusions récapitulatives du 10 septembre 2024, le Syndicat Synergie Ardennes Meuse demande à la cour de :

In limine litis,

— dire que la cour de céans est incompétente pour connaître des demandes formulées par les appelants au bénéfice du tribunal administratif de Chalons-en-Champagne,

À titre subsidiaire :

— dire et juger que les conclusions d’appel de M. [H] et de la SARL Athenum sont infondées en droit et en fait,

— dire et juger que l’appel incident formulé par le Syndicat synergie Ardenne Meuse est recevable et fondé ;

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 27 juillet 2023 en tous ses éléments, excepté en ce qu’il a débouté le Syndicat Synergie Ardennes Meuse de sa demande reconventionnelle de voir condamner pour résistance abusive M. [H] et la SARL Athenum à des dommages et intérêts, à hauteur de 20 000 euros ;

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, comme non fondées en droit et en fait,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 27 juillet 2023 uniquement en ce qu’il a débouté le Syndicat Synergie Ardennes Meuse de sa demande reconventionnelle de voir condamner pour résistance abusive M. [H] et la SARL Athenum à des dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros ;

Et statuant à nouveau :

— condamner M. [H] et la SARL Athenum à payer in solidum au Syndicat Synergie Ardennes Meuse la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à réitérer la promesse de vente,

— condamner in solidum M. [H] et la SARL Athenum à payer au Syndicat Synergie Ardennes Meuse la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] et la SARL Athenum aux entiers dépens de l’instance, qui seront distraits au profit de Maître Pierre-Yves Migne sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Syndicat Synergie Ardennes Meuse soulève in limine litis l’incompétence de la juridiction judiciaire.

Il nie s’être opposé à la réitération de la vente telle que visée dans la promesse et invoque les demandes répétées et nouvelles de M. [H] tout au long du processus de vente.

Il indique que M. [H] a été invité à réitérer dans les mêmes conditions que celles visées dans la promesse selon un projet d’acte transmis par courrier du 6 septembre 2022, que, suite à un différend sur l’appréciation de la surface visée par la promesse de vente, le Syndicat a consenti à retenir l’interprétation de M. [H] et de son notaire, et que pourtant M. [H] a continué à s’opposer à la vente.

Il démontre avoir pris les devants dès septembre 2020 mais que M. [H] a lui-même souhaité modifier la contenance des biens visés dans la promesse par l’adjonction d’une parcelle, la privatisation d’un accès, et modifier le prix convenu pour prendre en compte une prétendue « perte de jouissance ».

Le Syndicat fait état de réunions, d’échanges, de courriels, manifestant sa bonne volonté, à laquelle M. [H] a opposé des refus, des demandes nouvelles concernant notamment le remboursement des loyers, la contestation d’une clause de réserve de propriété jusqu’à complet paiement du prix.

Il soutient que la chose vendue est identique à celle qui a fait l’objet de la promesse de vente, la promesse visant les immeubles bâtis sur la parcelle cadastrée ZB [Cadastre 16], tels que décrits dans la désignation, et non la parcelle dans son entier, laquelle constitue un terrain d’assiette commun à toutes les entreprises installées sur la zone.

Il en déduit que, contrairement à ce qu’affirme M. [H], la chose vendue est bien restée identique alors que le prix de vente, lui, a diminué à la demande de l’acquéreur.

Il affirme que M. [H] n’a subi aucun préjudice puisque la parcelle ZB [Cadastre 5] vendue par la suite ne lui était dans tous les cas pas accessible. Il estime que la somme de 55 000 euros sollicitée à titre de dommages et intérêts pour une prétendue perte de jouissance n’est pas justifiée.

Sur la demande en remboursement des loyers versés au-delà du terme prévu pour la réitération de la vente, le Syndicat estime qu’aucune corrélation n’est établie entre la durée du bail commercial et la réitération de la vente, et que la durée stipulée du bail était de 9 années. Il fait valoir que la société Athenum a continué à occuper les locaux pendant toute la durée des négociations et que les loyers sont régulièrement dus au titre de l’occupation.

Concernant la réalisation des travaux, le Syndicat précise qu’il s’agissait de travaux de convenance, les locaux étant neufs et en parfait état comme cela résulte de l’état des lieux contenu au bail, et que les appelants n’indiquent ni quels travaux auraient été réalisés tardivement ni en quoi cette réalisation tardive leur aurait causé un préjudice.

Par la voie de l’appel incident, le Syndicat Synergie Ardennes Meuse sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros pour résistance abusive de M. [H] et de la SARL Athenum en affirmant que le retard pris dans l’exécution de la promesse ne résulte que de la seule mauvaise volonté et mauvaise foi de M. [H], et non d’une responsabilité partagée entre les parties.

MOTIFS :

Sur la compétence de la juridiction judiciaire :

Le syndicat soutient que la question de l’engagement de sa responsabilité quasi délictuelle qui est en débat ne peut être portée que devant la juridiction administrative.

Mais M. [T] [H] et la SARL Athenum lui opposent à juste titre l’irrecevabilité de ces prétentions qui n’ont pas été soulevées en première instance.

En effet lorsqu’une exception de procédure est soulevée pour la première fois en appel elle est, par principe, irrecevable, sur le fondement de l’article 73 du code de procédure civile dans la mesure où, par hypothèse, des défenses au fond ont été présentées en première instance.

Et il est faux de soutenir que le litige a évolué depuis la procédure de première instance puisque la vente a été conclue le 15 mars 2023 soit avant que ne soit rendu le jugement du 27 juillet 2023 du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières qui a déjà constaté que les demandes de réitération et de réalisation forcée de la vente sont devenues sans objet, en raison de la vente intervenue le 15 mars 2023 et a débouté M. [T] [H] et la SARL Athenum de l’ensemble de leurs demandes.

La condition tenant à l’invocation à titre in limine litis des exceptions de procédure n’est donc pas remplie.

Cette solution s’applique quand bien même c’est la compétence d’une juridiction étrangère ou administrative qui serait revendiquée.

En conséquence l’exception d’incompétence est rejetée.

Sur le remboursement des loyers :

Le syndicat a réalisé sur la commune de [Localité 11] un village PME composé de bâtiments et dans ce cadre, par délibération du conseil syndical du 23 mars 2015, considérant la demande de M. [T] [H], gérant d’une SARL Athenum, il a décidé la vente, pour un prix de 669 943 euros TTC, d’un bâtiment à usage industriel d’une superficie d’environ 1100,28 m2 en cours d’édification, à l’issue du paiement de l’échéance d’emprunt et de l’ensemble des loyers de l’exercice 2020 à échéance au plus tard au 2 octobre 2020, au profit d’une société civile immobilière qui devra spécialement être constituée par M. [T] [H] et la SARL Athenum avec pour objet unique cette acquisition et l’exploitation par la location des biens et droits immobiliers faisant l’objet de la vente.

Ce bâtiment devait comprendre en son état futur d’achèvement un local 1 (cellule 3) et un local 2 (cellule 2) décrits précisément et des parkings.

Un compromis de vente authentique aux conditions ci dessus a été conclu le 3 septembre 2015 entre le syndicat et M. [T] [H] avec la faculté pour celui-ci de se substituer une société civile immobilière dans les conditions autorisées par la délibération précitée.

Le compromis de vente pose que si la vente se réalise elle aura lieu moyennant le prix principal de 669 943,20 euros TTC qui sera payable à concurrence du montant de la taxe sur la valeur ajoutée soit au taux actuel de 20 % la somme de 111 652,20 euros, comptant le jour de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, et le solde soit la somme de 558 286 euros représentant le montant du prix de vente hors-taxes au moyen de 120 termes mensuels constants de 5 188,21 € en capital et intérêts au taux fixe de 3 % l’an payable le premier de chaque mois.

Lorsque les parties prévoient que la vente doit être réitérée au plus tard à une date donnée, il faut considérer que cette date est le point de départ à partir duquel la partie à l’origine de l’inexécution encourt des sanctions.

Selon l’article 1231 '1 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter au suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution de contrats,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution, toute sanction n’étend pas incompatible pouvant être cumulée et des dommages intérêts pouvant toujours assez rajouter.

En l’espèce M.[H] et la SARL Athenum ont, sur ce fondement, assigné le Syndicat Synergie Ardennes Meuse en justice le 19 avril 2022 aux fins de le forcer à la vente et celle-ci a été réalisée le 15 mars 2023.

Cette exécution n’est pas incompatible avec leurs demandes de dommages-intérêts.

Ainsi Monsieur [T] [H] et la SARL Athenum soutiennent que le retard dans l’exécution est imputable au seul syndicat et leur a occasionné un préjudice d’un montant total de 140 525,27 euros correspondant à celui des loyers mensuels de 5 886,80 euros versés depuis le 1er mars 2021, date à laquelle la réitération de la promesse aurait dû avoir lieu et ce jusqu’à la signature de l’acte de la vente au 15 mars 2023.

Néanmoins, il n’apparaît pas de lien de causalité entre le paiement des loyers par la Sarl Athenum au Syndicat et le retard pris dans la vente des locaux par celui-ci à une SCI Athenum spécialement constituée.

En effet, il s’agit de deux entités juridiques distinctes ayant chacune leur patrimoine propre et leur objet, de sorte que la Sarl Athenum aurait été tenue de la même manière au paiement des loyers contrepartie des locaux si ce n’est qu’ils auraient été dus à la SCI, nouveau propriétaire et bailleur des locaux. Et il n’apparaît pas que ce loyer aurait été moindre et ne correspond pas au prix du marché.

En conséquence, le préjudice qu’aurait subi la Sarl Athenum en raison du retard pris dans la transmission des locaux n’est pas démontré.

Par ailleurs, dans le dispositif de ses conclusions, M. [T] [H] ne réclame pas réparation de ce préjudice à titre personnel.

Dans tous les cas, il n’apparaît qu’indirect en ce que les locaux ne devaient pas lui être vendus mais à la SCI dont la date de constitution ne remonte d’ailleurs selon le syndicat qu’à seulement quelques jours avant la vente définitive.

Or un associé ne peut obtenir la réparation d’un préjudice subi par la société de laquelle il est associé qu’à la charge de démontrer l’existence d’un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle même.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il déboute M. [T] [H] et la SARL Athenum de leur demande visant à voir condamner le Syndicat à rembourser à la SARL Athenum le montant des loyers versés.

Sur le préjudice du syndicat lié au retard pris dans la vente.

La cour observe que la promesse porte sur un bâtiment à usage industriel d’une superficie d’environ 1100,2 en cours d’édification cadastré ZB [Cadastre 6] dépendants de l’immeuble cadastré ZB [Cadastre 16] [Adresse 12], d’une contenance de 2ha 50a dans la [Adresse 15] comprenant six parcelles cadastrées ZB de [Cadastre 5] à [Cadastre 8] ; que dans le projet d’acte de vente du 6 septembre 2022 proposé à la signature des appelants par le Syndicat, un document modificatif parcellaire cadastral selon un plan de division et d’arpentage établi par un bureau d’étude de géomètre le 17 août 2022, attribue à la société la parcelle ZB [Cadastre 6] (a) d’une contenance de 74a74 ca outre une servitude réelle et perpétuelle de passage en qualité de fonds dominant sur le fond servant [Cadastre 8] ( la parcelle ZB [Cadastre 6](b) restant la propriété de l’ancien propriétaire, pour un prix de 558 901,20 euros HT.

Dans l’acte de vente définitif du mars 2023 l’immeuble constituant l’un des lots de la ZAC est cadastré ZB [Cadastre 9] [Adresse 12], a une contenance totale de 74a74ca sur la base du plan de division et d’arpentage précité et bénéficie toujours d’une servitude de passage sur la fonds ZB306 et est vendu 551 901,20 euros.

Il faut rajouter que, dès le mois de juillet 2019, le syndicat a informé la SARL Athenum de l’occupation par la carrosserie [P] de la parcelle ZB [Cadastre 7] d’une surface de 889 m² en indiquant qu’il lui était accessible initialement à la signature du contrat de bail et que le vendeur avait décidé en conséquence une déduction sur le prix de vente initial de 558 901 euros HT d’un montant de 6 384 80 euros HT en contrepartie de la non jouissance de cet espace.

Cette proposition, faite bien en amont de la date du terme de la promesse et qui est reprise dans l’acte de vente pour le prix de 551 901 euros précité, n’a pas appelé de réponse de l’acquéreur qui, par courrier du 2 mars 2021 adressé par son notaire au notaire du vendeur, prenait l’initiative de vouloir signer rapidement la vente.

Le retard de 2 ans pris sur l’échéance contractuelle du 1 er mars 2021 pour signer la vente est dès lors sans rapport avec cette modification qui a été annoncée et acceptée avant le terme.

En revanche, la date du document modificatif parcellaire du 17 août 2022 tout comme le courrier de l’intimé du 5 mars 2021 montre que, au mois de mars 2021, le syndicat n’était pas prêt pour la signature et qu’il restait plusieurs modalités à définir quant à la détermination des biens vendus.

Or, il appartenait au vendeur propriétaire d’un vaste ensemble ZB240 qui entendait le diviser en plusieurs lots pour le céder, le louer, l’aménager, le cas échéant par l’instauration de servitudes entre eux, et qui n’apporte pas la preuve de ses allégations selon lesquelles l’acquéreur n’aurait pas donné suite à plusieurs demandes de réunion au cours de l’année 2020, de prendre toutes dispositions pour que ces opérations soient achevées et qu’il soit prêt à la vente à la date du terme des promesses consenties.

Et alors même qu’il démontrait son retard sur ce point le syndicat a par ailleurs et de surcroît, par courriels des 21 avril et 4 juin 2021 de son notaire, relayé à M. [T] [H] et la SARL Athenum, posé de nouvelles conditions à la vente non prévues au compromis soit outre une modification de la consistance des biens vendus :

— la volonté de lui imposer une clause de réserve de propriété jusqu’à complet paiement du prix de vente par l’acquéreur,

— un apurement de la dette locative avant la vente et l’acquittement du montant des travaux effectués par le syndicat dans les locaux.

Or même si le gérant de ces entités est le même en la personne de M.[H], la SCI Athenum et la Sarl Athenum respectivement acquéreur et locataire du syndicat, sont deux personnes juridiques distinctes qui, dans tous les cas, sont unies au syndicat, par deux contrats distincts de sorte que le promettant à l’acte de vente ne pouvait imposer au candidat acquéreur l’exécution d’obligation nées du contrat de location.

Le 4 juin 2021 le syndicat subordonne encore la conclusion de la vente aux conditions sus visées du 21 avril qui sont finalement acceptées par M.[H], le 17 juin si ce n’est un refus légitime de répondre aux pressions du vendeur de faire payer à la Sarl Athenum, des travaux de peinture et d’aménagement des locaux loués et lui faire renoncer à son droit de réclamer réparation du préjudice lié au retard pris dans la signature.

Et par courriers des 8 octobre 2021 et 28 octobre 2021 M. [T] [H] et la SARL Athenum ont encore vainement relancé le syndicat pour voir réitérer la vente ; la demande de précision à laquelle le gérant répond par courriel du 1er décembre 2021 ne fait que confirmer une position qu’il tient depuis des mois à savoir qu’il accepte les conditions de la promesse de vente du 3 septembre 2015 si ce n’est de profiter de la diminution du prix compte tenu de la perte de jouissance de la parcelle acquise par la société [P].

A cette date et dès le 21 avril 2021 le syndicat avait informé l’acquéreur qu’il n’entendait pas faire droit à la demande d’acquisition privative d’un accès existant sur la parcelle actuellement cadastrée section ZB [Cadastre 8], le long de sa limite nord avec la parcelle cadastrée ZB [Cadastre 6] en conséquence d’une modification opérée préalablement par le syndicat ayant des répercussions sur l’accès à ses bâtiments.

Et si le syndicat entendait préciser que s’agissant de la consistance des biens la promesse de vente du 3 septembre 2015, ne portait que sur les bâtiments tels que désignés, que dans l’acte n’était pas déterminée l’assiette foncière qui était à l’époque formée par la parcelle cadastrée section ZB [Cadastre 16] commune avec les autres bâtiments de la ZAC, il n’en était pas moins pour autant tenu de s’assurer que les choix qu’il entendait faire et les décisions prendre, n’allaient pas entraîner un retard dans la signature de l’acte préjudiciable aux appelantes.

Il apparaît ainsi qu’au terme convenu le promettant n’était pas prêt à tenir ses engagements contenus dans la promesse au contraire de l’acquéreur qui avait anticipé ce terme et pris ses dispositions financières ainsi qu’il résulte du mail adressé par son notaire à celui du syndicat le 2 mars 2021 l’informant qu’il avait procédé à la libération des fonds déboursé la TVA et qu’il attendait un rendez-vous pour que ce dossier aboutisse dans les meilleurs délais.

Ensuite, M. [T] [H] a refusé de signer le projet de réitération qui lui est proposé en septembre 2022 qui lui propose une division du lot ZB [Cadastre 8] en (a) et (b) et un prix de 558 286 euros qui ne tient pas compte de la réduction qui lui avait été accordé à titre transactionnelle et qui sera reprise dans le contrat de vente final.

S’en suit une période de 6 mois au cours de laquelle ne lui est pas proposée de signature d’un autre projet.

En conséquence, le syndicat ne démontre pas une résistance abusive de M. [H] à réitérer la vente et le jugement est confirmé en ce qu’il le déboute de ses prétentions à réparation à ce titre.

Sur la demande de M.[H] en réduction du prix.

M. [T] [H] avait fait appuyer la demande d’une réduction du prix à 500 000 euros HT soldant tout contentieux par un courrier du 4 avril 2022 du député de la circonscription.

L’acte de vente au prix de 551 901 euros HT montre qu’il n’a pas été fait droit à sa demande.

Il sollicite ce jour une diminution du prix de vente de 69 376 euros en conséquence de la cession par le syndicat de deux parcelles.

Le syndicat lui a opposé dès le 14 janvier 2022 que cette diminution n’était pas justifiée dès lors qu’il cédait une parcelle privative sans que cela ne soit prévu dans la promesse initiale.

Or, en effet, si la promesse porte sur des locaux cadastré ZB [Cadastre 16] d’une contenance totale de 2ha 50ca elle indique également que ZB [Cadastre 16] comprend d’autres parcelles cadastrées sans préciser la contenance de ces parcelles ou de celle proposée à la vente à la SARL Athenum .

A défaut de précision sur ce point et alors que la précédente diminution du prix proposée par le syndicat pour la parcelle cédée à la société [P] n’emporte aucun droit acquis en la matière, M.[H] ne démontre pas que la vente de la parcelle ZB [Cadastre 5] devenue ZB [Cadastre 3] comprise dans l’ensemble ZB [Cadastre 4] à aménager en décembre 2019, devait nécessairement également conduire à une diminution du prix au regard de l’offre qui lui était de faite de disposer à titre privatif en pleine propriété d’un lot ZD306 de 74a74ca outre servitude de passage sur un fonds servant ZD [Cadastre 8] au prix initial convenu.

La preuve que le vendeur ne lui délivrait pas ainsi la quantité indiquée au contrat et devait consentir une diminution du prix n’est donc pas apportée.

Ainsi en est il des conséquences d’une location à la société Derichebourg, évoquée dans un mail du 1er décembre 2021 qui a ouvert des discussions sur l’assise de la parcelle ZB303 au regard de la nécessité de prévoir une bande de terrain de 134m2 à reprendre dans cette parcelle pour conserver l’issue de secours du bâtiment loué à cette société.

Aussi M.[H] sera débouté de ses prétentions visant à voir condamner le Syndicat Synergie Ardenne Meuse à lui payer la somme de 55 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du refus du syndicat de ne pas diminuer le prix, au delà de la somme de 6 380,84 euros HT, compte tenu de la diminution de la chose vendue et donc ne pas respecter les obligations de la promesse de vente.

Sur la demande de dommages et intérêts pour exécution tardive des travaux

La Sarl estime que le retard pris par le syndicat pour mettre à sa disposition des locaux conformes aux stipulations contractuelles et à leur destination lui a occasionné au regard des désagréments constatés dans les pièces produites un préjudice économique de 20 000 euros.

Mais le contrat de bail commercial précise que le bail sera consenti sous les charges et conditions habituelles et notamment que les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil seront intégralement supportées et à la charge exclusive du preneur qui s’y oblige expressément, y compris celles dues à la vétusté et/ou à la force majeure, qu’en règle générale le preneur prendra à sa charge ou le cas échéant remboursera au bailleur, tous travaux et frais d’exploitation du site, le tout de façon que le loyer soit pour le bailleur net de charges.

Il rajoute que les parties déclarent que les biens loués sont à l’état neuf et en parfait état d’entretien de réparation qu’il bénéficie des garanties décennales attachées à la construction d’immeubles neufs et qu’en conséquence le bailleur n’envisage pas l’exécution de travaux complémentaires dans les trois années à venir ; que le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réfection remise en état par le bailleur ; que s’agissant des transformations le preneur pourra effectuer librement les travaux d’équipements et d’installations qui seront nécessaires à l’exercice de son activité, qui souffrira l’exécution de toutes les constructions réparation reconstruction que le propriétaire estimerait nécessaire et utile et qui ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer d’interruption de paiement du loyer quelque soit l’importance de la durée de ces travaux mêmes si elle devait excéder 21 jours.

Par ailleurs une réduction du loyer pour entrer en jouissance progressive lui a été accordée outre une exonération du montant du loyer de janvier 2016.

Encore les courriers en réponse du syndicat montrent qu’il a agi avec diligence dans le cadre de la mise en 'uvre des garanties offertes pour la construction d’un bâtiment neuf au maître d’ouvrage.

Et les seuls courriers qui émanent de la Sarl souvent informatifs quant aux défauts dans la construction constatée ne peuvent dans tous les cas suffire à démontrer le défaut de conformité des locaux à leur destination pas plus que la gravité des faits reprochés, la durée de la gêne occasionnée ou l’impact sur le fonctionnement de la société dans une mesure supérieure aux réductions de loyers contractuellement obtenues.

En conséquence le jugement est confirmé en ce qu’il déboute la Sarl de sa demande en réparation du préjudice résultant d’une exécution tardive dans la réalisation des travaux par le bailleur.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement

Déclare l’exception d’incompétence soulevée par le Syndicat Synergie Ardenne Meuse à hauteur d’appel irrecevable ,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire en toutes ses dispositions contestées

Ajoutant,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.

Le greffier, La présidente de chambre,