COUR D’APPEL

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 03 février 2026

N° RG 24/00194 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GD5X

— ALF-

[L] [P], [I] [K] épouse [P] / [H] [E], [Y] [F]

Jugement au fond, origine Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 22 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 22/04993

Arrêt rendu le MARDI TROIS FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [L] [P]

et

Mme [I] [K] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par Maître Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M. [H] [E]

et

Mme [Y] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître David TEYSSIER de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 décembre 2025, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me FOULTIER, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 03 février 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, pour le président empêché et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte authentique reçu par Maitre [M] [Z], Notaire à [Localité 6], le 28 juin 2019, Monsieur [H] [E] et Madame [Y] [F] ont acquis auprès de Monsieur [L] [P] et Madame [I] [K] épouse [P] une maison d’habitation et son terrain, situés [Adresse 3] à [Localité 8], cadastrés section AO n°[Cadastre 2], moyennant un prix de 323.000 €.

Les consorts [N] ont constaté l’apparition de fissures sur leur bien immobilier.

Une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de la société ALLIANZ, ancien assureur multirisques habitation des époux [P], au titre de la garantie carastrophe naturelle, suite à la publication au journal officiel le 9 août 2019 d’un arrêté de sécheresse couvrant la période du 1er juillet 2018 au 30 septembre 2018 pour la commune de [Localité 7].

Les consorts faisant valoir que la société ALLIANZ ne les a pas intégralement indemnisés, par application d’une réduction proportionnelle de l’indemnité à hauteur de 27 % en raison d’une surface déclarée inférieure à la surface réelle, Monsieur [E] et Madame [F] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure leurs auteurs de leur payer la somme de 19.224,96 €, correspondant à cette décôte, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 3 novembre 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022, Monsieur [E] et Madame [F] ont assigné les époux [P] aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Suivant jugement n°RG-22/4993 rendu le 22 janvier 2024, le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a :

— Condamné solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [I] [K] épouse [P] à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [Y] [F] la somme de 21.805,20 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

— Condamné in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [I] [K] épouse [P] aux dépens de l’instance ;

— Condamné in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [I] [K] épouse [P] à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [Y] [F] la somme de 2.400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 05 février 2024, le Conseil de Monsieur [L] [P] et de Madame [I] [K] Epouse [P] a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés :

'Appel du jugement en ce qu’il a :

— Condamné solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [I] [K] épouse [P] à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [Y] [F] la somme de 21.805,20 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

— Condamné in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [I] [K] épouse [P] à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [Y] [F] la somme de 2.400,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [I] [K] épouse [P] aux dépens de l’instance ;

— Débouté Monsieur [L] [P] et Madame [I] [K] épouse [P] de leur demande tendant à voir condamner solidairement les consorts [E] [F] à leur payer et porter une indemnité de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Débouté Monsieur [L] [P] et Madame [I] [K] épouse [P] de leur demande tendant à voir condamner solidairement les consorts [E] [F] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS sur son affirmation de droit.'

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 30 avril 2024, Monsieur [L] [P] et Madame [I] [K] Epouse [P] ont demandé de :

au visa des articles 1103 et suivants du code civil,

— Infirmer le jugement en ce qu’il les a :

*Condamnés solidairement à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [Y] [F] la somme de 21.805,20 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier,

*Condamnés in solidum à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [Y] [F] la somme de 2.400,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

*Condamnés in solidum aux dépens de l’instance ;

et en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

En conséquence,

— Condamner solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [Y] [F] à leur payer et porter la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et d’appel ;

— Débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes fins moyens et conclusions dirigées à leur encontre et les condamner solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS sur son affirmation de droit.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [P] contestent avoir effectué une quelconque déclaration de sinistre auprès de leur assureur. Ils rappellent que le bien a été vendu le 28 juin 2019 et qu’aucune déclaration de sinistre n’avait été faite à ce moment là, comme en atteste l’acte authentique de vente. Ils soulignent que la déclaration a nécessairement été faite après parution du décret de catastrophe naturelle, soit après le 16 juillet 2019, et donc après acquisition du bien par les consorts [N]. Ils précisent qu’un rapport amiable a été réalisé par le cabinet ELEX, en octobre 2019, soit après la vente.

Ils font valoir que les consorts [N] n’apportent aucun élément de preuve quant à un réglement quelconque d’une indemnité par la société ALLIANZ.

Ils ajoutent que l’expert note une aggravation des désordres préexistants, ainsi que de nouveaux désordres apparus postérieurement à la vente, devant donc être pris en charge au moins pour partie par l’assureur des intimés, dont l’identité n’est pas connue.

Ils ajoutent que les conditions générales et particulières du contrat d’assurance, permettant de vérifier la pertinence de l’opposabilité par l’assureur de la règle proportionnelle, ne sont pas produites.

Ils soulignent que les premiers juges n’ont pas répondu aux moyens tenant aux clauses exclusives de tout recours contre le vendeur, contenu dans l’acte de vente, en cas de vices cachés, en cas de sinistre lié à une catastrophe naturelle et en cas de sinistre en lien avec les phénomènes de retrait-gonflement. Ils soutiennent que les acquéreurs étaient informés des risques de sinistre catastrophe naturelle, ainsi que du phénomène de retrait gonflement des argiles caractéristique des phénomènes de sécheresse, et ont renoncé à tout recours contre les vendeurs. Ils ajoutent que la clause d’exclusion de responsabilité ne se limite pas aux vices cachés, mais à toute cause de responsabilité.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 29 juillet 2025, Monsieur [H] [E] et Madame [Y] [F] ont demandé de :

au visa des articles L113-9 du code des assurances, 1231 et 1240 et suivants du code civil,

— Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— Débouter Monsieur [L] [P] et Madame [I] [S] épouse [P], de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— Condamner Monsieur [L] [P] et Madame [I] [S] épouse [P] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Sophie LACQUIT avocat sur son affirmation de droit.

Ils contestent l’apparence des désordres au moment de la vente et rappellent que l’acte de vente exclut tout sinistre antérieur. Ils expliquent, qu’après avoir pris possession des lieux, ils ont été confrontés à l’apparition de fissures significatives sur le bien, de sorte qu’ils ont régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur ALLIANZ, assureur multirisques habitation des vendeurs, concerné par la période visée par l’arrêté de catastrophe naturelle publié le 9 août 2019.

Ils précisent ne pas fonder leurs demandes sur les vices cachés ou apparents mais sur la responsabilité délictuelle des époux [P]. Ils soutiennent que ces derniers ont commis une faute, résultant d’un manquement à leur obligation de déclarer les risques auprès de leur assureur, à savoir le fait d’avoir déclaré une surface habitable moindre. Ils exposent qu’en conséquence, l’assureur des époux [P] leur a opposé la non-confirmité du risque, entraînant l’application de la règle proportionnelle et donc d’une décote à l’indemnisation proposée. Ils font valoir que la question du partage de garantie entre les différents assureurs ne se pose pas dès lors que la société ALLIANZ a accepté de mobiliser sa garantie pour l’entier sinistre. Ils rappellent que le découvert de garantie ne résulte que de la mauvaise déclaration faite par les époux [P] à leur assureur. Ils indiquent que la clause d’exonération contenue dans l’acte n’a pas vocation à protéger le vendeur de mauvaise foi et à l’exonérer de sa responsabilité délictuelle.

Par ordonnance rendue le 16 octobre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 4 décembre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 3 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Au regard de la déclaration d’appel, le débat devant la cour d’appel de céans est le même que le débat initial.

Les consorts [N] invoquent la responsabilité délictuelle des époux [P].

A titre liminaire, les époux [P] entendent opposer la clause exclusive de responsabilité contenue dans l’acte de vente, à savoir : 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.'

Si cette clause ne concerne effectivement pas exclusivement les vices cachés ou les vices apparents spécifiquement visés, elle ne concerne toutefois que la responsabilité des époux [P] en lien avec l’exécution du contrat de vente.

Or, les intimés invoquent en réalité une responsabilité délictuelle des appelants, fondée sur une faute totalement extérieure à l’exécution du contrat de vente. En ce sens, cette clause ne saurait leur être opposée dans le cadre du présent litige.

En outre, il importe peu que les vices (en l’occurence les fissures) aient été apparents lors de la vente et que les acquéreurs aient été informés des risques en lien avec le phénomène de retrait gonflement, puisque ce n’est pas à ce titre que les intimés recherchent la responsabilité des appelants.

Cependant, il appartient aux consorts [N] de démontrer, conformément à l’article 1240 du code civil, l’existence d’une faute délictuelle de la part des époux [P], leur ayant causé un préjudice.

En l’occurence, les consorts [N] soutiennent que les époux [P] n’auraient pas déclaré l’intégralité de la surface de leur maison à leur assureur, de sorte que celui-ci leur a opposé une non-conformité du risque en application de l’article L133-9 alinéa 3 du code des assurances.

A ce titre, ils produisent un rapport d’expertise du cabinet ELEX, mandaté par la société ALLIANZ, ancien assureur multirisques habitation des époux [P] dans le cadre d’un sinistre catastrophe naturelle.

Il est vrai que le premier juge a commis une erreur en indiquant que la déclaration de sinistre a été faite le 30 septembre 2018 par les époux [P]. En effet, les intimés indiquent avoir eux-mêmes procédé à cette déclaration, nécessairement après la vente du bien et de la parution de l’arrêté de catastrophe naturelle le 6 août 2019. Cette déclaration a été faite à l’ancien assureur des époux [P] dès lors que la période de sécheresse concernée par l’arrêté publié le 6 août 2019 (1er juillet au 30 septembre 2018) est antérieure à la date de vente du bien. Néanmoins, cet élément n’a pas d’importance quand à une éventuelle faute des appelants.

Aux termes de son rapport, l’expert propose la prise en charge du sinistre par l’assureur et le versement d’une indemnité de 58.954,80 €, tenant compte d’une réduction proportionnelle de l’indemnité de 27 %, d’un montant global de 21.805,20 €. Cette réduction s’explique par le fait que l’expert expose dans le paragraphe 'vérification du risque’ que le risque est non conforme en raison d’un écart de deux pièces principales.

Cependant, si l’expertise amiable peut constituer un élément de preuve, elle doit être corroborée par d’autres éléments.

Or, la réalité de la mauvaise déclaration du risque par les époux [P] n’est corroborée par aucun autre élément.

En effet, les intimés versent aux débats un document intitulé, semble-t-il par eux-mêmes : 'Mails entre M. [E] et allianz'. Toutefois, aucun élément d’identification des auteurs des mails n’apparaît sur ce document. En outre, le seul mail qui émane effectivement de la compagnie Allianz ne mentionne pas cette mauvaise déclaration du risque.

S’il est indéniable que les consorts [N] ne sont pas en possession du contrat d’assurance souscrit par les appelants auprès de la société ALLIANZ, dès lors qu’ils n’y sont pas parties, rien ne les empêchaient de solliciter la société ALLIANZ pour obtenir une copie dudit contrat et des conditions applicables, et à défaut de solliciter le magistrat chargé de la mise en l’état pour ordonner la production de tels éléments. Cet élément aurait pu permettre d’apprécier l’existence d’une mauvaise déclaration.

Ainsi, en l’état des éléments versés aux débats, la faute des époux [P] n’est pas caractérisée.

De surcroît, les intimés n’apportent aucun élément permettant d’établir qu’ils ont finalement accepté la proposition de la société ALLIANZ et qu’ils ont perçu la somme ainsi proposée. Ainsi, leur préjudice, consistant en la réduction de l’indemnité, n’est pas certain.

Faute d’établir une faute et un préjudice certain, leur demande ne saurait aboutir.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement de première instance et de débouter les consorts [N] de leur demande de dommages et intérêts à l’égard des époux [P].

Succombant, les consorts [N] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, ils seront condamnés in solidum à verser aux époux [P] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte des frais irrépétibles de première instance et d’appel. Les demandes des intimés à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement n°RG-22/4993 rendu le 22 janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur [H] [E] et Madame [Y] [F] de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [L] [P] et de Madame [I] [K] Epouse [P],

CONDAMNE Monsieur [H] [E] et Madame [Y] [F], in solidum, à verser à Monsieur [L] [P] et de Madame [I] [K] Epouse [P] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [H] [E] et Madame [Y] [F], in solidum, aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS, Avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND.

Le greffier Le conseiller, pour le président empêché