Cour d'appel de Riom, 1re chambre, 9 juin 2026, n° 25/00119

TGI Cusset 25 novembre 2024

CA Riom
Confirmation 9 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 9 juin 2026, n° 25/00119
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	25/00119
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Cusset, 25 novembre 2024, N° 141/24;22/00629
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Carole GRELLETEmmanuelle PRESLE
Cabinet(s) :	VGRCAP AVOCATS
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 1

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 09 juin 2026

N° RG 25/00119 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GJSL

— VC-

[H] [R] / Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

Jugement au fond, Tribunal Judiciaire de CUSSET, décision attaquée n° 141/24 en date du 25 Novembre 2024, enregistrée sous le n° 22/00629

Arrêt rendu le MARDI NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et M^me Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé

ENTRE :

Mme [H] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Carole GRELLET de la SCP VGR, avocat au barreau de MOULINS

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Emmanuelle PRESLE de la SELARL CAP AVOCATS, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS : A l’audience publique du 20 avril 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 09 juin 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [H] [R] est propriétaire d’un appartement et d’un grenier composant les lots n° 242 et 330, situés dans un immeuble en copropriété dénommé '[Adresse 4], à [Localité 3] (03). Le syndic de l’immeuble est la SAS AGENCE LAGRUE.

Par délibération du 8 avril 2022, l’assemblée générale des copropriétaire a décidé notamment la réalisation de travaux d’ampleur relatifs à la refonte de la chaufferie.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2022, Mme [H] [R] a saisi le tribunal judiciaire de Cusset aux fins de voir notamment prononcer l’annulation des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 5] le 8 avril 2022.

Par décision du 9 décembre 2022, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires a cependant décidé d’annuler les résolutions 2, 2a et 5 de l’assemblée générale du 8 avril 2022.

Par jugement contradictoire n° RG 22/00629 rendu le 25 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Cusset a rendu la décision suivante :

— déboute Mme [H] [R] de sa demande principale d’annulation des décisions prises le 8 avril 2022 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ;

— déboute Mme [H] [R] de sa demande subsidiaire d’annulation des décisions n° 6 et 7 prises le 8 avril 2022 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ;

— déboute Mme [H] [R] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à lui rembourser la somme de 85,60 euros au titre des diagnostics/expertises ;

— condamne Mme [H] [R] aux dépens ;

— déboute Mme [H] [R] de sa demande relative aux dépens ;

— condamne Mme [H] [R] à payer et porter au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1];

— déboute Mme [H] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions est de droit.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a considéré que les diverses irrégularités constatées (feuille de présence incomplète, délai de réception du vote par correspondance, divergences entre procès verbal et feuille de présence, absence de signature ou de paraphe, erreurs d’identification) n’avaient pas affecté le résultat des votes. Le tribunal a rejeté la demande de remboursement de la dépense d’ingénierie, estimant que la dépense avait été engagée par le syndic dans le cadre de ses prérogatives et n’était pas liée à la résolution annulée.

Par acte du 15 janvier 2025, Mme [H] [R] a fait appel de la décision en toutes ses dispositions.

***

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 février 2026, Mme [H] [R], appelante, demande à la cour :

— de la déclarer recevable et bien fondée en son appel, et en conséquence :

— d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Cusset du 25 novembre 2024 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— à titre principal, prononcer l’annulation des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] le 8 avril 2022 ;

— à titre subsidiaire, prononcer l’annulation des décisions n° 6 et 7 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 3] le 8 avril 2022 ;

— en tout état de cause, condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à lui porter et payer les sommes suivantes :

* 85,60 € au titre des Diagnostics/Expertises engagés pour 1.920 €,

* 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que la feuille de présence de l’assemblée du 8 avril 2022 est entachée d’irrégularités en ce qu’elle ne mentionne pas les dates de réception des votes par correspondance, comporte des divergences entre le nombre de voix indiqué et les votes réellement comptabilisés et ne reflète pas correctement la présence ou l’absence de certains copropriétaires, rendant impossible toute vérification fiable du résultat. Elle indique que le procès verbal ne comporte ni les signatures ni les paraphes requis, qu’il ne précise pas la distribution des mandats de représentation et présente une confusion quant à l’élection du président de séance, deux personnes étant désignées à ce titre. De plus, elle fait valoir que la feuille de présence n’a pas été jointe au procès verbal alors que la réglementation l’exige, privant les copropriétaires d’un contrôle effectif des scrutés. Sur le plan de l’information, elle expose que les devis présentés pour les travaux de la chaufferie n’ont pas été accompagnés des diagnostics, audits ou détails techniques nécessaires pour justifier l’urgence et le coût des travaux et que les conditions essentielles du contrat n’ont pas été communiquées aux copropriétaires. Elle explique que le vote a été réalisé avec une majorité inappropriée : le devis principal a été retenu sans que les autres devis n’aient été soumis aux majorités prévues, ce qui contrevient aux règles de majorité applicables aux assemblées de copropriété. Selon elle, l’information des copropriétaires a été insuffisante. Enfin, elle fait valoir que le syndic a engagé des frais de diagnostics et d’expertises sans mandat préalable du syndicat, rendant ces dépenses illégitimes et justifiant la demande de remboursement.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 juillet 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Les Ambassadeurs, intimé, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— débouter Mme [H] [R] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner Mme [H] [R] à la somme de 3.500 € sur le fondement de

l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’intimé fait valoir que les irrégularités invoquées par Mme [H] [R] sont sans incidence sur la validité de l’assemblée du 8 avril 2022 et qu’en conséquence, les irrégularités alléguées n’affectent ni la légalité ni le résultat des votes, justifiant le rejet des demandes d’annulation et de remise en cause des résolutions. S’agissant de la demande de remboursement, il indique que le conseil syndical a uniquement rendu un avis et que la dépense d’ingénierie pour la rénovation de la chaufferie a été engagée par le syndic, qui dispose des prérogatives nécessaires pour ce type de décision. Ainsi, il considère qu’aucune faute du conseil syndical n’est en cause et que la dépense n’est pas imputable à Mme [H] [R] de sorte qu’elle doit être déboutée de toute demande de remboursement.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2026, et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 20 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur l’annulation des délibérations du 8 avril 2022.

Il convient au préalable de rappeler qu’en application de l’article 17-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967, l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

— Madame [R] soutient en premier lieu que la feuille de présence ne mentionne pas pour les copropriétaires votants par correspondance la date de réception du formulaire par le syndic.

Au terme de l’article 14 du décret décret 67-223 du 17 mars 1967, la feuille de présence doit indiquer les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé:

[…]

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Cette mention a son importance, puisqu’au terme de l’article 9-1 du même décret, pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

Il n’est pas contesté que la feuille de présence ne comporte pas la date de réception des votes par correspondance, et il ressort des pièces versées que la réception des formulaires de vote est tardive pour Monsieur [W] (7 avril), de Madame [M] (7 avril) et de Madame [O] (5 avril) ne figure pas sur la feuille de présence. Le formulaire de vote par correspondance de Monsieur [U] est produit par l’intimé en cause d’appel.

Toutefois, comme l’a relevé le premier juge, même en retranchant des votes le cumul des tantièmes des copropriétaires concernés (soit 289 tantièmes), le sens des votes ne se trouve pas modifié.

— Madame [R] indique que la feuille de présence ne mentionne pas le nombre de voix de chaque propriétaire en cas de tantième spécifiques à certaines charges ou dépenses ; elle indique en outre qu’il existe des discordances entre la feuille de présence et la procès-verbal quant à la présence d’au moins un des copropriétaires.

Sur ce dernier point, le syndicat de copropriétaires explique cette discordance par l’arrivée tardive de l’une des participantes et par les différences de tantièmes spécifiques entre les copropriétaires, certains n’ayant pas à voter pour telle ou telle résolution ne les concernant pas.

La cour considère toutefois que ces divergences ne permettent pas d’affirmer que certains copropriétaires ont été exclus sans motifs du vote de certaines résolutions, madame [R] se contentant de constater des divergences, sans en tirer de conséquences en terme de majorité et de vote. Par ailleurs, l’absence de mention des tantièmes spécifiques prévue par l’article 14 du décret susvisé n’est pas de nature à entacher d’irrégularité du procès verbal d’assemblée générale, sauf à démontrer une erreur sur le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire.

— Madame [R] indique que le procès verbal ne précise pas le nom des copropriétaires qui n’ont pas pris part au vote.

Comme l’a relevé le premier juge, le procès verbal précise bien le nom des copropriétaires ayant voté pour, contre ou s’étant abstenu, outre la mention au début des copropriétaires absents conformément à l’article 17 du décret susvisé, il n’y a donc aucune irrégularité susceptible d’être relevée sur ce point.

— Madame [R] critique le procès verbal en ce qu’il ne mentionne pas si des mandats de vote ont été distribués par le président de séance.

L’article 17 du même décret prévoit que le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Or, cette dernière disposition ne concerne que l’hypothèse où le syndic reçoit, en application du troisième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire. Or, il n’est pas démontré que le syndic avait reçu des mandats avec faculté de délégation.

Ce moyen n’est donc pas fondé, pas plus que celui selon lequel le total des voix des copropriétaires détenant plusieurs mandats de représentation n’est pas indiqué, en l’absence de violation manifeste des dispositions légales et règlementaires applicables.

— Madame [R] reproche l’absence de signature et de paraphe du procès verbal d’assemblée générale.

L’article 17 du décret susvisé dispose qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Aucune disposition n’impose que le procès-verbal soit paraphé à chaque page.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 avril 2022 versé par le syndicat de copropriétaire comporte les signatures requises. Ce moyen n’est manifestement pas fondé, Madame [R] ne produisant pas le procès-verbal en intégralité.

— Madame [R] soutient que la feuille de présence n’est pas annexée au procès verbal d’assemblée générale en violation de l’article 17 du décret susvisé.

En l’espèce, la feuille de présence n’est effectivement pas annexée au procès-verbal. Pour autant, les exigences de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas prescrites à peine de nullité du procès-verbal de l’assemblée générale. En outre, Madame [R] a pu en obtenir une copie à sa demande. Elle n’est donc pas fondée à solliciter la nullité du procès-verbal pour ce seul motif.

— Madame [R] prétend que le président de séance aurait changé au cours de l’assemblée générale puisque il est tantôt indiqué Monsieur [A] ou Madame [A] alors que seul le premier a été élu.

La cour constate qu’en effet en page 2 du procès verbal la mention 'Président : Mme [A] [Q]' au lieu de Monsieur [A] [Q]. Il ne peut toutefois être sérieusement soutenu qu’il s’agit là d’une erreur grave entachant d’irrégularité la réunion de l’assemblée générale, alors que manifestement il ne s’agit que d’une erreur matérielle.

Aucun des moyens soulevés par Madame [R] ne sont de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale du 8 avril 2022. La cour confirmera la décision du premier juge qui a rejeté cette demande.

Sur la demande subsidiaire d’annulation des délibérations n° 6 et 7 de l’assemblée générale.

Comme le relève le premier juge, Madame [R] avait abandonné en première instance la demande d’annulation de la résolution n°2 adoptée le 8 avril 2022, dès lors qu’en cours de procédure, par décision du 9 décembre 2022, l’assemblée générale des copropriétaire avait annulé cette résolution n°2.

Elle reproche aujourd’hui au premier juge ne n’avoir pas annulé les résolutions n°6 et n°7 lesquelles portaient sur la souscription d’un emprunt collectif aux fins de réaliser les travaux adoptés par la résolution n°2 et sur la délégation de pouvoirs à la banque dans le cadre de cet emprunt.

C’est toutefois par de justes motifs que le tribunal a estimé que ces deux résolutions étaient caduques et sans objet en raison du lien de connexité les unissant à la résolution n°2.

Madame [R] ne justifie d’aucun moyen sérieux pour voir réformer la décision du premier juge.

Sur la demande de remboursement de 85,60 € au titre de frais de diagnostic.

Madame [R] sollicite le remboursement d’une somme correspondant à des frais de bureau d’étude pour la rénovation de la chaudière au motif que l’assemblée générale des copropriétaires n’a jamais délégué ni au syndic ni au conseil syndical le pouvoir d’engager des travaux ou étude pour un tel montant.

Le syndicat de copropriétaires soutient que la dépense a été engagée par le syndic dans le cadre de ses pouvoirs.

Le premier juge a retenu que la dépense a été engagée non par le conseil syndical qui a seulement donné son avis, mais par le syndic dans le cadre de ses prérogatives textuellement reconnues.

Il sera rappelé que le syndic a un pouvoir général d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il sera jugé que la réalisation d’une étude technique avant d’envisager des travaux d’ampleur sur la chaufferie, rendus nécessaires compte tenu des défaillances de celle-ci, entrent dans le pouvoir général d’administrer l’immeuble et d’en assurer la conservation.

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires.

Madame [R], partie perdante sera condamnée aux dépens d’appel.

Il sera fait droit à la demande du syndicat de copropriétaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du 25 novembre 2024 en toutes ses dispositions,

Déboute Madame [H] [R] de l’intégralité de ses prétentions,

Condamne Madame [H] [R] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble Les Ambassadeurs, pris en la personne de son syndic la SAS Agence LAGRUE, la somme de 3500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [H] [R] aux dépens.

Le greffier Le président