COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 2 juin 2026

N° RG 25/00769 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GLOE

— VC-

S.A.R.L. IMMO CONSULTING / [T] [O], [K] [Q]

Ordonnance au fond, origine Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de MOULINS, décision attaquée n° 25/13 en date du 08 Avril 2025, enregistrée sous le n° 23/00575

Arrêt rendu le MARDI DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et M^me Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. IMMO CONSULTING

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Anne-Sophie HERAULT-MANNONI, avocat au barreau de MOULINS

et par Maître Patrick MENEGHETTI de la SELEURL MENEGHETTI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

Mme [T] [O]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-63113-20263002991 accordée le 30/04/2026 par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]-FD sur une demande présentée le 25/03/2026)

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Elodie FALCO, avocat au barreau de MOULINS

M. [K] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Stéphane MESONES, avocat au barreau de MOULINS

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 23 mars 2026

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 2 juin 2026, après prorogé du délibéré initialement prévu le 12 mai 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique en date du 12 janvier 2016, Madame [T] [O] a acquis de Monsieur [K] [Q] une maison d’habitation située à [Localité 6] (03) moyennant le prix de 83'000 €. La société IMMO CONSULTING est intervenue en qualité d’agent immobilier dans le cadre de cette vente.

Se plaignant de désordres, Madame [O] a fait intervenir un commissaire de justice qui a dressé un procès-verbal le 24 février 2018. Par acte du 6 avril 2018 Madame [O] a fait assigner Monsieur [Q] en référé aux fins de voir désigner un expert judiciaire. Par ordonnance du 6 juin 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de CUSSET a désigné Monsieur [V] [Z] en qualité d’expert judiciaire auquel s’est substitué Monsieur [B] [E]. L’expert a déposé son rapport le 24 juin 2021.

Par acte des 8 et 15 novembre 2023, Madame [O] a saisi le tribunal judiciaire de Moulins aux fins notamment de voir prononcer l’annulation de la vente intervenue le 12 janvier 2016, condamné le vendeur au remboursement du prix de vente et des frais liés à l’acquisition et condamner la société IMMO CONSULTING à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Par conclusions d’incident du 6 juin 2024, Monsieur [K] [Q] a soulevé l’irrecevabilité des prétentions de Madame [O].

Par ordonnance réputée contradictoire du 8 avril 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Moulins a rendu la décision suivante :

« Rejetons l’exception d’incompétence relative à la prescription du délai de cinq années,

Recevons l’exception d’incompétence relative à la prescription de deux années,

Constatons que l’action est prescrite,

Rejetons les autres et plus amples demandes des parties,

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 3 juin 2025,

Disons que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond. »

Pour statuer comme il l’a fait le juge de la mise en état a considéré que Madame [O] ne pouvait avoir connaissance de la nature des désordres avant le 24 janvier 2021, date du dépôt du rapport d’expertise définitif, cette date constituant la date à laquelle elle a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer une action et donc le point de départ du délai de prescription. Il retient également que la désignation d’un expert a pour effet d’interrompre le délai de prescription pour toutes les actions portant sur un même contrat.

Madame [O] devait donc exercer son action avant le 25 juin 2023 ou avant le 25 juin 2026 selon l’application du délai de prescription biennale ou quinquennale. En ayant introduit l’action par acte des 8 et 15 novembre 2023 Madame [O], et donc prescrite pour l’action relevant du délai biennal de prescription mais non pour le surplus.

La société IMMO CONSULTING a fait appel de l’ordonnance le 2 mai 2025.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 juillet 2025, la société IMMO CONSULTING demande à la cour :

A TITRE LIMINAIRE,

— RECEVOIR la société IMMO CONSULTING en son appel et ses conclusions, la déclarer bien fondée, et y faisant droit,

— INFIRMER l’ordonnance du juge de la mise en état près le Tribunal Judiciaire de Moulins en date du 8 avril 2025 en ce qu’il a :

Rejeté l’exception d’incompétence relative à la prescription du délai de cinq années ;

Rejeté les autres et plus amples demandes des parties, et notamment en ce qu’il a débouté la société IMMO CONSULTING de sa demande relative à l’article 700 du Code de procédure civile.

Et, statuant à nouveau,

— CONSTATER que Madame [O] a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son droit le 24 février 2018, soit au jour de l’établissement du constat d’huissier ;

— CONSTATER que l’assignation en référé expertise délivrée le 6 avril 2018 à la requête de Madame [O] ne tendait pas aux mêmes fins que l’assignation au fond du 15 novembre 2023 ;

— CONSTATER dès lors que Madame [O] disposait d’un délai expirant le 24 février 2023 pour agir à l’encontre de la Société IMMO CONSULTING ;

— CONSTATER en tout état de cause que Madame [O] a formé une demande à l’encontre de la Société IMMO CONSULTING pour la première fois en date du 15 novembre 2023 ;

Par conséquent,

— RECEVOIR la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action quinquennale de Madame [O] ;

— DECLARER IRRECEVABLE comme prescrite l’action de Madame [O] tendant à la condamnation de la Société IMMO CONSULTING à la somme de 50.000 €, correspondant à son préjudice lié à la perte de chance de ne pas contracter.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONFIRMER l’ordonnance du juge de la mise en état près le Tribunal Judiciaire de MOULINS en date du 8 avril 2025 sur le surplus ;

— CONDAMNER Madame [O] à verser la somme de 3.000 € à la Société IMMO CONSULTING au titre de l’article 700 et des dépens ;

— CONDAMNER Madame [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières écritures signifiées le 27 septembre 2025 Madame [T] [O] demande à la cour de :

— CONFIRMER l’ordonnance du Juge de la Mise en état en ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence relative à la prescription de 5 années,

En conséquence,

— RELEVER que la désignation d’un expert en référé a eu pour effet d’interrompre le délai de prescription de TOUTES les actions portant sur un même contrat,

— RELEVER que l’action au fond et l’action en référé poursuivaient le même but,

— CONSTATER que la décision se bornant à ordonner une expertise en déterminant le cadre juridique de la mission de l’expert n’a pas pour effet de limiter les débats après cet expertise au dit cadre,

— RELEVER qu’aucune prescription n’est acquise du fait des causes d’interruption et de suspension du fait de la procédure de référé antérieure et du dépôt de demandes d’aide juridictionnelle,

— CONSTATER que l’action au fond n’était pas prescrite lors de l’appel en cause de la société IMMO CONSULTING fait le 18 mars 2019 et, lors de l’assignation au fond qui lui a été signifiée le 15 novembre 2023,

— CONSTATER que ce n’est qu’à la date du 24 juin 2021, date du dépôt du rapport, que Mme [O] a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer son action,

— RELEVER que Mme [O] a fait un exposé des moyens en fait et en droit dans son assignation au fond délivrée les 8 et 15 novembre 2023,

— REJETER l’argumentaire adverse sur la nécessité d’invoquer dans le dispositif le fondement juridique des demandes faute de disposition légales en ce sens,

— RELEVER l’absence de motivation en droit dans les conclusions de M. [Q] déposée à la Cour tant dans la discussion que dans le dispositif,

— REJETER la fin de non-recevoir tirée de la prétendue acquisition de la prescription de l’action quinquennale,

— DEBOUTER tant la société IMMO CONSULTING que M. [Q] de l’intégralité de leurs demandes,

— INFIRMER l’ordonnance du juge de la mise en état près le Tribunal Judiciaire de Moulins en date du 8 avril 2025 en ce qu’il a rejeté les autres et plus amples demandes des parties, et notamment en ce qu’il a débouté Mme [O] de sa demande relative à l’article 700 du Code de procédure civile.

En conséquence,

— CONDAMNER M. [Q] à payer à Madame [O] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 pour la procédure d’incident et les dépens ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement la Société IMMO CONSULTING et M. [Q] à payer à Madame [O] la somme de 3.000 € à au titre de l’article 700 pour la procédure d’appel et des dépens ;

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières écritures signifiées le 14 novembre 2025 Monsieur [K] [Q] demande à la cour de :

— CONFIRMER la décision attaquée en ce qu’elle fait droit au moyen de prescription de deux ans.

— REFORMER pour le surplus.

REFORMANT

— Constater que Mme [O] [T] n’a invoqué dans son assignation en référé du 6 avril 2018, ni le fondement du vice caché, ni le fondement du dol, ni le fondement de l’erreur sur les qualités substantielles.

— RETENIR comme point de départ de prescription la date du 9 septembre 2015 (signature compromis de vente).

— A DEFAUT RETENIR comme point de départ de prescription la date du 16 janvier 2016 (date emménagement dans maison.)

— A DEFAUT encore RETENIR comme point de départ de prescription la date du 24 février 2018 (date de l’établissement du PV de constat d’huissier)

— JUGER que l’assignation en référé délivrée le 6 avril 2018 n’a suspendu QUE la prescription de l’action fondée sur la responsabilité des constructeurs.

— RETENIR que NI l’assignation au fond NI les conclusions au fond d’avril 2024 de Mme [O] n’ont eu pour effet de suspendre ou d’interrompre les délais de prescriptions.

— DECLARER PRESCRITES les demandes et actions engagées sur le fondement de la Garantie des vices cachés, du dol et de l’erreur sur les qualités substantielles.

— DECLARER PRESCRITS les autres fondements non précisés au dispositif des conclusions

— DECLARER encore que Mme [O] [T] a abandonné les fondements non repris au dispositifs de son assignation au fond et ses conclusions au fond le 31 mars 2024.

— DEBOUTER Mme [O] [T] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— EN CONSEQUENCE DECLARER irrecevable Mme [O] [T] en ses demandes de garantie des vices cachés, DOL et erreur sur les qualités substantielles comme PRESCRITES.

— CONDAMNER Mme [O] [T] à porter et payer à M. [Q] [K] une somme de 2 000 € titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence à l’ordonnance susvisée ainsi que dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026, et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre préalable, la cour constate que l’ordonnance contestée comporte manifestement une erreur dans les termes juridiques employés dès lors que l’incident soulevé ne concerne pas une exception d’incompétence, mais une fin de non recevoir.

Cette rectification apportée, il convient en premier lieu d’analyser les actions engagées par Madame [O] tant à l’encontre de Monsieur [Q] que de la SARL IMMO CONSULTING :

— Madame [O] agit en premier lieu à l’encontre de Monsieur [Q] en annulation de la vente sur le fondement de l’article 1130 en raison des vices du consentement, dol et erreur sur la substance : sur ce point, elle indique que l’expert a constaté sur la propriété acquise la présence de plaques de fibrociment contenant de l’amiante enterrées à la suite d’une démolition qui avait eu lieu du temps où Monsieur [Q] était propriétaire ;

Elle estime en outre avoir été trompée quant à l’habitabilité prétendue du bien vendu, l’expert ayant conclu à l’existence d’un danger existant au moment de la vente rendant le bien impropre à l’habitation ;

— Elle agit en second lieu à l’encontre de la SARL IMMO CONSULTING au titre d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil : elle estime que l’agent immobilier n’a pas attiré son attention sur l’état de la charpente et des menuiseries, sur l’obstruction de la VMC.

— Elle agit enfin à l’encontre de Monsieur [Q] au titre de la responsabilité décennale de ce dernier sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Cette dernière action n’est pas concernée par la présente procédure d’appel, aucune fin de non recevoir n’étant soulevée sur ce point.

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Sont donc concernées par le délai quinquennal de prescription l’action en annulation sur le fondement des vices du consentement, et l’action en responsabilité à l’encontre de l’agent immobilier.

La cour remarque que l’action de Madame [O] n’est pas fondée sur la garantie des vices cachés (action en résolution de la vente ou en réfection du prix) laquelle doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Monsieur [Q] demande qu’elle soit déclarée prescrite tout comme les autres fondements non précisés au dispositif des dernières conclusions. Cette demande est sans objet, il n’y a pas lieu de déclarer prescrite à titre préventif une action qui n’est pas engagée.

Le premier juge a retenu comme point de départ du délai de prescription la date du 24 janvier 2021 qui correspond au dépôt du rapport d’expertise, date à laquelle Madame [O] aurait eu connaissance des faits lui permettant d’exercer ses différentes actions.

Monsieur [Q] soutient que le point de départ du délai de prescription peut être fixé au 9 septembre 2015 date de la signature du compromis de vente : dans cette hypothèse, il indique que l’action en garantie des vices cachés est donc expirée depuis le 9 septembre 2017 et les actions en annulation sur le fondement de l’erreur et du dol sont expirées depuis le 9 septembre 2020 faute d’un acte interruptif de prescription. Subsidiairement, il estime que la date du 16 janvier 2016 date à laquelle Madame [O] a habité la maison peut être retenue ou encore la date du 24 février 2018 date du constat de huissier. Dans ce dernier cas, il estime toutefois que l’action en référé expertise n’a pas eu d’effet interruptif de prescription.

La SARL IMMO CONSULTING soutient que Madame [O] a fait établir un constat d’huissier le 24 février 2018 et avait donc connaissance des désordres affectant son bien à partir de cette date. En outre, elle estime que l’assignation en référé expertise du 6 avril 2018 n’a pas pu interrompre le délai de prescription de l’action en responsabilité à l’encontre de l’agent immobilier au titre d’un manquement à son obligation d’information et de conseil.

Pour fixer le point de départ de la prescription, il convient de reprendre la chronologie à partir de la synthèse effectuée par l’expert judiciaire :

— Madame [O] a fait l’acquisition du bien litigieux en janvier 2016, et l’a habité dès cette date,

— au cours de l’hiver 2017-2018, elle s’est rendue compte que de la moisissure apparaissait sur certaines parties des murs intérieurs et que des fissures se manifestaient sur les murs,

— au début de l’année 2018, elle a fait intervenir un maçon qui lui a indiqué que les fissures avaient pour origine un problème de charpente,

— Madame [O] a fait intervenir un huissier de justice pour constater les désordres ainsi que la présence de plaques de fibrociment recouvertes de fumier. Le procès verbal de constat est daté du 24 février 2018.

L’expert précise dans son rapport que si la vétusté de la toiture et les fissures extérieures étaient visibles avant l’achat de la propriété par Mme [O], cette dernière, qui n’avait aucune connaissance en matière de bâtiment, n’avait pas imaginé les conséquences qu’elles pouvaient entraîner. L’expert considère que Madame [O] a fait preuve d’une certaine imprudence en ne se montrant pas plus curieuse et en n’ayant pas fait intervenir un professionnel avant de conclure son achat.

Il résulte de ces éléments que Madame [O], profane en matière de construction, n’a eu connaissance des faits lui permettant d’engager une action, à savoir principalement les désordres sur la charpente, la présence de plaques de fibrociment sur la propriété objet du litige, qu’au début de l’année 2018, moment où elle a constaté la présence de moisissures et où elle a sollicité l’intervention de tiers pour constater les désordres. La cour retiendra donc comme point de départ de la prescription la date du procès-verbal de constat d’huissier du 24 février 2018.

Par acte d’huissier du 6 avril 2018, Madame [O] a fait assigner Monsieur [Q] devant le président du tribunal judiciaire de CUSSET aux fins de voir désigner un expert pour connaître l’origine et l’étendue des désordres allégués, leur conséquence sur l’occupation du bien, les moyens d’y remédier. Par ordonnance du 6 juin 2018, il a été fait droit à la demande, et il est constant que par ordonnance du 15 mai 2019, les opérations d’expertises ont été étendues à la SARL IMMO CONSULTING.

Or, une assignation en référé expertise qui tend à établir la nature et l’origine des désordres ainsi que les responsabilités encourues constitue une demande en justice qui interrompt la prescription des actions fondées sur ces mêmes désordres. En conséquence le délai de prescription des actions en nullité de la vente sur le fondement du dol et de l’erreur sur la substance ou en responsabilité de l’agent immobilier au titre de ces mêmes désordres, se trouve interrompu. Il n’est en effet pas nécessaire que l’assignation en référé expertise précise le fondement juridique de l’action au fond envisagée par la suite, sauf à vider de sens les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, dont le but est justement d’établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Dans le cas d’espèce, les faits à savoir les désordres à l’origine de l’action en nullité de la vente et en responsabilité, sont les mêmes que ceux visés dans l’acte de saisine du juge des référés. La cour considère donc que l’assignation en référé a interrompu le délai de prescription, qui a commencé à courir de nouveau à compter du dépôt du rapport d’expertise conformément à l’article 2239 du code civil, soit le 24 juin 2021.

Les actions en nullité de la vente et en responsabilité de l’agent immobilier introduites par acte des 8 et 15 novembre 2023 ne sont donc pas prescrites.

L’ordonnance du juge de la mise en état sera toutefois infirmée en toute ses dispositions en raison des erreurs contenues dans son dispositif.

Les dépens de la procédure d’incident tant en première instance qu’en cause d’appel seront mis à la charge de la partie perdante à savoir Monsieur [K] [Q] et la SARL IMMO CONSULTING.

Ces derniers seront condamnés à verser à Madame [O] la somme de 1000,00 €, conforme à l’équité à ce stade de la procédure, non encore achevée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance du juge de la mise en état du 8 avril 2025,

Déclare recevable les demandes en annulation de la vente et en responsabilité formées par Madame [T] [O] à l’encontre de Monsieur [K] [Q] et de la SARL IMMO CONSULTING ;

Rejette le surplus des demandes de Monsieur [Q] tendant notamment à voir déclarer prescrite les actions engagées sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur les autres fondements non précisés ;

Renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Moulins ;

Condamne Monsieur [K] [Q] et la SARL IMMO CONSULTING à verser à Madame [T] [O] une somme de 1000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [K] [Q] et la SARL IMMO CONSULTING aux dépens de l’incident en première instance et en cause d’appel.

Le greffier Le président