RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 277/2024, 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/04795 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFM6J

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 janvier 2022- Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) – RG n° 19/03807

APPELANTE

S.C.I. DECORAMA

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 784 880 726

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0010

Assistée de M^e Renate GROTSCHNIG-AUDIT, avocat au barreau de Paris, toque : C1281

INTIMÉE

CAISSE D’EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE-DE-FRANCE – CEIDF, société coopérative de banque à forme anonyme à capital fixe

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 382 900 942

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Assistée de M^e Gwenaëlle TRAUTMANN substituant M^e Christophe DENIZOT du cabinet NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES AARPI, avocat au barreau de Paris, toque : B119

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 18 janvier 1994, la société Decorama a donné à bail à la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France [Localité 9], actuellement la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France, des locaux composés « au rez-de-chaussée, d’un local commercial et au sous-sol, d’un local à usage de réserve, relié au rez-de-chaussée par un escalier intérieur », pour y exercer une activité d’agence de caisse d’épargne et de prévoyance, d’exploitation de tous établissements bancaires, organismes financiers, de change et de crédit ainsi que l’activité de conseil et de vente de produits d’assurance, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 7] pour une durée de onze ans et onze mois à compter du 1er juillet 1994, pour se terminer le 31 mai 2006, moyennant un loyer annuel de 1.650.000 francs hors taxes et hors charges.

Par acte du 3 août 2007, le bail liant les parties a été renouvelé à compter du 1er juin 2006 pour se terminer le 31 mai 2018 moyennant un loyer annuel de 342.000 euros hors taxe et hors charge.

Par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2017, la société Decorama a délivré congé à la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France [Localité 9], en application des dispositions des articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce, à compter du 31 mai 2018 et lui a offert le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 479.300 euros en principal.

Par lettre recommandée avec avis de réception, la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France a accepté le principe du renouvellement du bail mais, contestant le montant du loyer proposé par la bailleresse, a sollicité la fixation du prix du bail à la somme annuelle en principal de 270.000 euros.

Par mémoire en demande du 16 janvier 2019, la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France a sollicité la fixation du prix du bail à la somme annuelle de 222.600 euros en principal à compter du 1er juin 2018 avec intérêts au taux légal et anatocisme sur le trop-perçu de loyers et subsidiairement voir désigner un expert pour fixer la valeur locative des lieux loués.

Par acte d’huissier de justice du 22 mars 2019 se référant à son mémoire préalable, la caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, la société Decorama aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juin 2018 à la somme annuelle de 222.600 euros, hors taxes et hors charges.

Par jugement du 5 septembre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juin 2018 ;

— dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la nature de l’activité de bureau pratiquée dans les locaux loués ;

— ordonné une expertise judiciaire ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— réservé les dépens ainsi que les autres demandes des parties.

Madame [N], experte désignée, a déposé son rapport le 21 juillet 2021.

Par jugement du 24 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

— fixé à 270.000 euros en principal par an à compter du 1er juin 2018 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre la société Decorama et la Caisse d’épargne et de Prévoyance Ile de France [Localité 9], pour les locaux situés [Adresse 7] ;

— condamné la société Decorama à payer à la Caisse d’épargne et de Prévoyance Ile de France [Localité 9] les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation ;

— dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1342-4 du code civil ;

— partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 1er mars 2022, la société Decorama a interjeté appel de ce jugement en en critiquant tous les chefs sauf le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conclusions déposées le 23 août 2022, la société caisse d’epargne et de prévoyance Ile-de-France a interjeté appel incident du jugement.

La clôture a été prononcée le 3 juillet 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 juillet 2024, la société Decorama appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour d’appel de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel de la SCI Decorama ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la SCI Decorama à payer à la Caisse d’Épargne et de Prévoyance Ile de France les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation ;

— dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1342-4 du code civil ;

— partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judicaire ;

— débouté la SCI Decorama du surplus de ses demandes.

Et statuant à nouveau :

— juger, conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-36 du code de commerce, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative ;

— juger, conformément aux dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce, que cette valeur locative correspond aux loyers de marché pratiqués pour des locaux équivalents, sous réserve de correctifs en fonction des différences constatées ;

— juger, dès lors que le loyer de renouvellement doit être fixé à un montant se rapprochant du prix de marché et non pas au seul montant de la valeur locative relevant du code de commerce en application de l’article R. 145-7 du code de commerce ;

En conséquence :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juin 2018 à la valeur locative, soit à la somme annuelle en principal de 438.500 euros HT/HC toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements et modifications découlant de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application ;

— dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

A titre subsidiaire et si, par extraordinaire, la cour d’appel de céans estimait ne pas pouvoir retenir le loyer annuel tel que fixé par l’expert amiable de la SCI Decorama,

— fixer le montant du loyer annuel soit à la somme de 353.022 euros + 15 % = 405.976 euros HT/HC à partir du 1er juin 2018 ou bien au montant du loyer contractuellement prévu ou bien de retenir le loyer contractuellement prévu et révisé annuellement (index ICC), qui serait de 446.901 euros HT/HC du 1er juin 2018 au 31 mai 2019, de 463.760 euros HT/HC du 1er juin 2019 au 31 mai 2020, de 467.239 euros HT/HC du 1er juin 2020 au 31 mai 2021, de 472.324 euros HT/HC du 1er juin 2021 au 31 mai 2022, de 504.704 euros HT/HC du 1er juin 2022 au 31 mai 2023 et de 545.113 euros HT/HC du 1er juin 2023 au 31 mai 2024, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements et modifications découlant de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application ;

— dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause,

— déclarer tant irrecevable que mal fondée la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;

— débouter la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;

— condamner la caisse d’épargne au paiement de la somme totale de 119.708, 60 euros (sauf à parfaire) à titre de loyers impayés et d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— condamner la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France au paiement de la somme de 18.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France au paiement des dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

La société Decorama fait valoir :

— que la valeur locative retenue par l’expert correspond à une baisse de 40 % par rapport au loyer atteint en fin de bail et de 21 % par rapport au loyer d’origine lors du précédent renouvellement ;

— que Mme [Z] [N], expert judiciaire, a minimisé l’impact de l’excellent emplacement des locaux qui sont situés dans le 2ème tronçon de la [Adresse 10] et bénéficient d’un bon emplacement commercial pour une agence bancaire ;

— que la surface réelle de 233,35 m² retenue par l’expert et entérinée par le juge est critiquable aux motifs que :

— l’expert a opéré une moyenne des surfaces indiquées sur deux plans établis pour l’un le 4 mai 2009 et pour l’autre le 18 juillet 2011,

— cette surface ne tient pas compte d’une mezzanine supprimée par le preneur alors que le premier juge a dit que compte-tenu de la clause d’accession du bail, il y avait lieu de retenir la configuration des lieux avant travaux, que l’existence de cette mezzanine est établie et que la surface utile de 10,80 m² retenue dans le rapport de l’expert amiable M.[U] est justifiée dès lors que la surface du bureau dans lequel se trouvait la mezzanine était d’environ 13 m² et que selon le plan la surface de la mezzanine était d’environ 12,67 m² ;

— qu’il convient de retenir une surface totale utile (rez-de-chaussée + sous-sol) d’au moins 270 m²;

— que la pondération retenue par l’expert judiciaire est contestable aux motifs que :

— elle est excessivement minorée par rapport aux pondérations effectuées tant par l’expert amiable du preneur que par l’expert amiable du bailleur,

— le découpage de la zone 3 opéré par l’expert judiciaire est incohérent avec la situation des lieux,

— la pondération des surfaces a été faite sur la base de la configuration actuelle des locaux loués après travaux des preneurs, en contradiction avec la clause d’accession en fin de jouissance,

— la pondération doit être faite en tenant compte des locaux avant les travaux du preneur de sorte qu’il ne doit pas être tenu compte d’une surface dite 'annexes’ , d’une surface dite 'surplus', de locaux techniques qui ne sont pas nécessaires à l’activité de banque et d’une zone sans jour au fond du magasin alors que cette zone disposait initialement de verrières en pavés de verre et de fenêtres verticales hautes, étant rappelé que les locaux loués sont désignés dans le bail au rez-de-chaussée comme un 'local commercial’ ;

— que la surface pondérée qui doit être retenue est celle de 159,45 m² qui figure dans le rapport de M. [U] ;

— que dès lors qu’il existe une discussion sur la surface pondérée des locaux, un géomètre expert aurait dû être désigné pour établir la surface pondérée ;

— qu’il n’y a pas lieu à un abattement sur la valeur locative au titre de la clause d’accession en fin de jouissance aux motifs que :

— il n’est pas démontré que les travaux du preneur valorisent les lieux et/ou sont constitutifs d’améliorations dans la mesure où ces travaux ont uniquement permis au locataire d’exercer son activité selon ses propres desiderata et ont déprécié les locaux loués ;

— le preneur ne justifie pas du coût des travaux et a profité des travaux pour louer les façades des locaux à titre d’emplacement publicitaire ;

— que le prix du bail renouvelé aurait dû être fixé par référence aux prix pratiqués pour les agences bancaires ou, du moins, pour des locaux équivalents, c’est à dire des locaux en nature de boutique mais dans lesquels est exercée une activité de bureaux, le loyer de renouvellement devant se rapprocher de la valeur locative de marché ;

— que le premier juge a passé sous silence les dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce et a opéré un glissement de l’exercice de « l’activité de bureau » vers la pratique « dans une boutique » d’une activité « assimilable à une activité de bureau » ce qui lui a permis d’adopter la méthode de fixation de loyer employée par l’expert judicaire, qui a pris comme références locatives 12 boutiques et seulement 2 agences bancaires ;

— que l’expert n’a pas tenu compte, à tort, d’une référence produite par le bailleur relative au renouvellement amiable du bail des locaux situés [Adresse 5] et exploités par la BRED, à effet du 1er janvier 2017 (2.200€ /m² pondéré – surface pondérée de 121 m²) ;

— qu’en ne retenant que les références d’autres agences bancaires, le prix obtenu est de 2.214 €/m²,

— qu’il doit être retenu une valeur locative de 2750 €/m² ;

— que la clause d’accession en fin de jouissance, d’une part, est dérogatoire au droit commun puisque dans le silence de la loi, le principe applicable est celui du jeu de l’accession en fin de bail, et d’autre part, constitue un avantage dans la mesure où le bailleur perd la possibilité d’invoquer les travaux du preneur comme motif de déplafonnement et pour l’évaluation de la valeur locative ; qu’elle doit nécessairement être prise en compte dans l’évaluation de la valeur locative des locaux, ce qui devrait donner lieu à un coefficient de majoration de 15 % ;

— que l’absence d’assujettissement à la TVA du bailleur constitue un avantage certain et immédiat pour le preneur dont il doit être tenu compte ;

— que le transfert de la taxe foncière au preneur ne peut conduire ni à un abattement de la valeur locative ni à la fixation d’un prix unitaire modéré dès lors qu’il est d’usage pour les baux d’agence bancaire et de boutique qu’il soit transféré le remboursement de la taxe foncière sur le locataire, sauf à démontrer que les éléments de comparaison pris en considération ne retenaient pas le transfert de la taxe foncière ;

— que l’article 19 du bail qui stipule que le preneur doit se conformer aux injonctions de l’inspection du travail, des commissions d’hygiène et de sécurité et plus généralement de tous les services administratifs concernés ne constitue pas une clause exorbitante de droit commun en ce que la mise en conformité concerne l’activité du preneur et non les locaux eux-mêmes et qu’il est d’usage dans les baux que ces travaux de mise en conformité soient à la charge du locataire ; que l’expert judiciaire n’a pas vérifié dans les références dont elle a fait usage la présence ou non de cette clause;

— que la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France refuse d’appliquer la clause d’indexation annuelle du loyer prévu dans le bail de sorte qu’il existe un arriéré de loyer de 119.708, 60 euros.

Dans dernières conclusions déposées et notifiées le 13 juin 2024, la société caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour d’appel de :

— rejeter l’appel formé par la société Decorama.

— déclarer la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France recevable et bien fondée en ses demandes.

— confirmer le jugement rendu le 24 janvier 2022 par le juge des loyers commerciaux de Paris en ce que le premier juge a :

— Retenu une surface pondérée de 142 m2 p,

— Retenu le prix unitaire de 1900 € correspondant au prix de l’expert judiciaire,

— Rejeté les demandes de majoration de la société Decorama,

— Jugé que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil devenu 1343-2.

— infirmer le jugement en ce que le premier juge dans son jugement du 24 janvier 2022 n’a pas appliqué un abattement en raison de la clause d’accession en fin de jouissance.

En conséquence, statuant à nouveau :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juin 2018 à un montant annuel de 256.500 € en principal, hors charges.

A titre subsidiaire :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juin 2018 à un montant annuel de 270.000 € en principal, hors charges correspondant au montant de l’expert judiciaire.

En toute hypothèse

— débouter la société Decorama de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— condamner la société Decorama au paiement d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance dont les frais d’expertise judiciaire et d’appel.

La société caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France fait valoir :

Sur la surface utile,

— que le plan de masse communiquée par la société Decorama, outre le fait qu’il est partiellement illisible, ne rend pas compte, au regard de son objet, de la surface utile utilisée pour déterminer la valeur locative des locaux,

— que l’expert de la bailleresse, M. [U] a utilisé les plans de 2009 qui contiennent une erreur d’addition des surfaces que l’expert judiciaire a corrigée mais pas M. [U],

— que la surface de la mezzanine détruite ne figure sur aucun des plans et ne peut donc pas être retenue dans la surface utile du rez de chaussée faute de preuve de sa surface,

— que le moyen de la bailleresse selon lequel il devrait être tenu compte des locaux dans leur configuration avant les travaux de la locataire est inopérant en ce qu’il ne permettrait pas non plus de prendre en compte les plans de 2009 utilisés par l’expert de la bailleresse dans son rapport et sur lequel cette dernières se fonde pour solliciter que soit retenue une surface utile de 272,25 m2,

— que la société Decorama est de mauvaise foi en reprochant à l’expert judiciaire de ne pas avoir désigné de géomètre-expert alors qu’elle aurait pu elle-même mandater un géomètre pour faire la preuve de la surface des locaux dont elle est la propriétaire ;

— que la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France [Localité 9] ne conteste pas la surface utile retenue par l’expert judiciaire ;

Sur la surface pondérée,

— qu’elle est d’accord avec la surface pondérée retenue par l’expert et entérinée par le premier juge ;

— que l’expert judiciaire a retenu un zonage cohérent pour l’ensemble des locaux ;

— que l’argumentation adverse selon laquelle il ne devrait pas être tenu compte d’une zone de locaux annexe et d’une zone 'surplus’ est incohérente en ce qu’il résulte du procès-verbal d’huissier du 30 juin 1994 produit aux débats par la société Decorama qu’il y avait des locaux annexes avant les travaux de la locataire (une arrière-boutique, des sanitaires, un petit bureau pour un local commercial qui était à usage de vente de cadeaux, listes de mariage) ;

— qu’au regard de la profondeur du local, et compte-tenu de la charte de l’expertise, il était cohérent de la part de l’expert judiciaire de retenir une zone 'surplus’ qui correspond à une zone 4 de la charte ;

— que le zonage de l’expert judiciaire dépend de la profondeur des locaux et non des travaux réalisés par le preneur ;

— que le zonage de M. [U] dont se prévaut la société Decorama n’est pas accompagné d’un croquis dans son rapport pour l’expliquer de sorte que ce zonage est contestable ;

— que la zone 3 retenue par M.[U] de 107 m² comprend des espaces au délà des 10 m suivant la zone 2 ;

— que M. [U] n’a pas isolé les locaux annexes du rez-de-chaussée comme le préconise la charte ;

— que la configuration des locaux à la date du renouvellement découle de travaux d’aménagement nécessaires réalisés par la locataire à son entrée dans les lieux pour adapter les locaux à leur destination contractuelle ;

— que le coefficient de 0,4 attribué par M. [U] à la zone 4 est excessif par rapport à la charte de l’expertise ;

Sur le prix unitaire,

— qu’elle est d’accord avec le prix de 1900€/m² pondéré, avant correctifs, proposé par l’expert judiciaire et retenu par le premier juge ;

— que si les éléments de comparaison significatifs sont des locaux de même nature, il est parfaitement fondé de retenir des références de boutique du secteur comme références, en les corrigeant à raison des différences constatées, lorsque les références de banque sont limitées ;

— que la jurisprudence retient qu’il convient de tenir compte de l’ensemble des valeurs du marché locatif, tant des locations nouvelles que des renouvellements amiables et des fixations judiciaires, et pas seulement des prix du marché ;

— que la référence concernant le renouvellement du bail de la BRED [Adresse 10] que produit aux débats la société Decorama en indiquant que le prix de ce bail renouvelé est de 2200 €/m² pondéré est contestable aux motifs que :

— le rapport d’expertise produit par la société Decorama est incomplet ;

— le bail produit aux débats ne reprend pas le détail du montant du loyer alors qu’il semble que l’expertise ait porté sur deux locaux ;

— le loyer hors parking de 307.500 euros réduit à la surface pondérée de 180 m² est de 1708 €/m² pondéré ;

Sur les correctifs,

— que le transfert de la taxe foncière sur le preneur, qui constitue une clause exorbitante de droit commun, justifie un prix unitaire modéré comme l’indique l’expert judiciaire dans son rapport ;

— que la société Decorama mentionne un arrêt de la Cour de cassation du 20 décembre 2018 aux termes duquel il était reproché à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si les baux retenus à titre de référence ne comportaient pas le transfert de la taxe foncière sur les preneurs et en déduit qu’il n’y a pas lieu de déduire la taxe foncière si elle est supportée par les locataires des baux de référence ; que néanmoins, il n’est pas prouvé en l’espèce que les valeurs de référence reposent sur des baux prévoyant le transfert de la charge de la taxe foncière au preneur ;

— que le transfert des mises aux normes est une clause exorbitante du droit commun qui justifie elle-aussi un prix unitaire modéré comme l’indique l’expert judiciaire dans son rapport ;

— qu’en ce qui concerne l’absence de TVA sur le loyer, s’il n’est pas contesté que les banques ne récupèrent pas la totalité de la TVA, il ne s’agit pas d’un avantage consenti par le bailleur impliquant une majoration en ce que le loyer n’est pas automatiquement assujetti à la TVA et que le bénéfice pour le locataire est difficilement mesurable ;

— qu’en ce qui concerne les effets de la clause d’accession, la cour d’appel devrait appliquer non pas une majoration comme sollicitée par la société Decorama mais un abattement de 5 % de la valeur locative aux motifs que :

— les références de locaux portent sur des locaux aménagés alors qu’en l’espèce, il convient d’évaluer la valeur locative des locaux sans les aménagements de la banque, ce qui implique pour une comparaison pertinente d’appliquer un abattement sur la valeur locative ;

— que les travaux du locataire ont valorisé le local puisque lors de la prise de bail les locaux étaient en état d’usage ;

— que les travaux du preneur n’ayant pas fait accession au bailleur, ils ne peuvent pas être pris en considération dans le calcul de la valeur locative de sorte qu’un abattement forfaitaire de 5 %, habituellement pratiqué, est justifié ;

— contrairement à ce que soutient la société Decorama, il n’est pas établi que la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France ait financé ces travaux par la location d’espace publicitaire sur les locaux en travaux

— que la clause d’accession en fin de jouissance ne justifie pas une majoration de la valeur locative en ce que :

— elle n’est pas dérogatoire au droit commun et procède de la volonté de parties,

— elle ne constitue pas un avantage pour le preneur en l’espèce, le plafonnement ne s’appliquant pas aux loyers des banques,

— la société Decorama soutient en même temps que les travaux ont déprécié la valeur locative, ce qui est contesté par la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France ;

Sur les demandes subsidiaires de la société Decorama

— que le loyer de 405.976€ HT/HC ne peut pas être retenu en ce qu’il a été établi en faisant la moyenne arithmétique de 3 références de banque ce qui ne permet pas de dégager un prix unitaire conforme aux dispositions du code de commerce ;

— qu’aucun fondement juridique ne permet de maintenir le loyer en cours révisé.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

La cour a relevé d’office l’irrecevabilité de la demande de la société Decorama tendant au paiement de la société caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France d’un arriéré locatif tirée d’une part du défaut de pouvoir de la cour d’appel pour statuer sur un telle demande lorsqu’elle est saisie d’un appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux et d’autre part de la prohibition des prétentions nouvelles en cause d’appel.

La société Decorama a fait part de ses observations sur ces fins de non-recevoir par note du 8 novembre 2024.

Elle expose sur le premier point que le juge des loyers commerciaux a prononcé la condamnation de la bailleresse au paiement d’intérêts aux taux légal sur les trop-perçus de loyer de sorte que l’appel n’était pas strictement limité à la fixation du loyer mais portait également sur la bonne application du contrat de bail dans son ensemble.

Elle expose sur le second point que la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif, faute pour la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France est une demande qui s’analyse comme l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande de fixation du loyer.

La société caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France a fait part de ses observations par note du 12 novembre 2024.

Elle indique que la Cour de cassation, sur le fondement de l’article L. 145-23 du code de commerce, a rappelé dans un arrêt du 11 mai 2022 (Cass. 3e civ, 11 mai 2022 n° 20-21.651) que la condamnation de la bailleresse au paiement d’une certaine somme excédait les pouvoirs de la cour d’appel.

Elle indique également que la société Decorama n’a pas demandé en première instance la condamnation de la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France au paiement d’un arriéré locatif correspondant à l’indexation des loyers depuis le 1er juin 2018.

SUR CE,

Il est acquis qu’en vertu du jugement du 5 septembre 2019 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, non frappé d’appel, le prix du bail renouvelé entre la société Decorama et la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France doit être fixé, à compter du 1er juin 2018, à la valeur locative en raison de la nature de l’activité de bureau pratiquée dans les locaux loués.

L’article R. 145-11 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 du code de commerce sont en ce cas applicables.

1- Sur la surface utile

D’après le bail, les locaux loués comprennent :

— au rez-de-chaussée, un local commercial,

— au sous-sol, un local à usage de réserve, relié au rez-de-chaussée par un escalier intérieur.

Le bail ne comporte aucune indication de surface.

Les parties s’accordent sur la surface utile du sous-sol qui est de 25,70 m².

Elles divergent sur la surface utile du rez-de-chaussée.

Pour retenir la surface utile de 233,35 m² au rez-de-chaussée, qui est admise par la locataire et contestée par la bailleresse, l’expert judiciaire a pris en compte deux plans, tous deux établis par la société adaptabank ingenierie, l’un en 2009 produit par l’avocat de la bailleresse et l’autre en 2011 annexé à un courrier de l’avocat de la locataire.

Après avoir corrigé l’erreur d’addition figurant sur le plan de 2009, l’expert judiciaire a fait la moyenne des surfaces des deux plans pour retenir une surface de 231 m² à laquelle il a ajouté l’emprise du porche de 2,35 m².

Dès lors que chacune des parties lui a remis un plan des locaux, l’expert judiciaire a pu valablement considérer qu’il disposait des éléments suffisants pour apprécier la surface utile des locaux, sans avoir besoin de recourir au service d’un géomètre-expert dont le concours n’a été sollicité ni devant lui ni devant le juge chargé du contrôle de l’expertise par la société Decorama.

Comme l’a rappelé le premier juge, il n’appartenait pas à l’expert judiciaire d’administrer la preuve des faits nécessaires au succés des prétentions des parties. Il appartenait à la société Decorama de fournir les plans d’un géomètre si elle estimait que la surface retenue par l’expert judiciaire, inférieure d'1,75 m² par rapport à la surface figurant sur le plan de 2009 qu’elle lui avait fourni, était contestable.

La société Decorama reproche également à l’expert et au premier juge d’avoir omis de prendre en considération la surface d’une mezzanine qui a été supprimée par la locataire.

L’existence de cette mezzanine est établie par plusieurs pièces : un procès-verbal de constat d’huissier du 30 juin 1994, étant rappelé que le bail initial a pris effet le 1er juillet 1994, une photo de cette mezzanine annexée à ce procès-verbal et un plan de masse des locaux.

Néanmoins, comme l’a souligné le premier juge, la surface de cette mezzanine n’est établie par aucune pièce produite aux débats. En effet, le procès-verbal de constat d’huissier, la photo de la mezzanine annexée à ce procès-verbal et le plan de masse ne comportent aucune indication chiffrée de la surface de cette mezzanine. La surface de 10,80 m² revendiquée par la société Decorama ne figure que dans le rapport de M. [U], expert amiable de la bailleresse, sans que celui-ci indique la méthode retenue pour parvenir à ce chiffre.

Faute de preuve de la surface de cette mezzanine, cette surface ne peut pas être intégrée dans la surface utile du rez-de-chaussée.

Au demeurant, il est observé que le bail ne contient aucune indication de l’utilisation des surfaces des locaux et de cette mezzanine qui se situait au dessus d’un bureau, se bornant à désigner les locaux au rez-de-chaussée comme un 'local commercial'. Il est également observé que la mezzanine a été supprimée par le preneur à l’occasion des travaux d’aménagement rendus nécessaires pour adapter les locaux à la destination contractuelle prévue au bail (agence de caisse d’épargne et de prévoyance, exploitation de tous établissements bancaires, organismes financiers, de change et de crédit, activité de conseil et de vente de produits d’assurance), étant précisé qu’auparavant les locaux étaient exploités à usage de boutique de cadeaux/liste de mariage.

En conséquence, c’est à raison que le premier juge a retenu une surface utile de 259,05 m², soit 25,70 m² pour le sous-sol et 233,35 m² pour le rez-de-chaussée.

2- Sur la pondération

C’est par des motifs pertinents et non altérés en cause d’appel, auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, que le premier juge, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire, a retenu une surface pondérée de 142 m², admise par la locataire et contestée par la bailleresse.

La différence entre les pondérations effectuées par l’expert judiciaire, l’expert amiable de la locataire et l’expert amiable de la bailleresse n’implique pas nécessairement une erreur de l’expert judiciaire.

Il résulte de l’examen du rapport d’expertise judiciaire que le zonage de l’expert judiciaire est conforme à la charte de l’expertise en évaluation immobilière. Il a été effectué en fonction de la profondeur des locaux depuis la vitrine située [Adresse 10] et en isolant la zone d’angle incluant le porche.

Contrairement à ce que soutient la société Decorama, le découpage de la zone 3 n’est pas incohérent, il a été fait en prenant en compte la profondeur depuis la vitrine située [Adresse 10] ainsi que l’éclairage depuis le hall de l’immeuble. Le coefficient de pondération retenu par l’expert judiciaire pour cette zone est de 0,60, soit le haut de la fourchette prévue par la charte de l’expertise, et tient compte de la situation de cette zone dans les locaux et de son éclairage par le hall de l’immeuble.

L’expert a ensuite retenu deux autres zones appelées surplus et annexes. La zone surplus a été pondérée en appliquant un coefficient de 0,35 et la zone annexes en appliquant un coefficient de 0,30. Ces coefficients sont dans la fourchette d’une 4ème zone de vente de 10 m de profondeur (au-delà de 20 m) selon la charte de l’expertise en évaluation immobilière (5ème édition de mars 2017), ce qui correspond à la profondeur des zones considérées. Dans ces conditions, le fait que ces zones aient été appelées par l’expert judiciaire surplus et annexes à la suite des travaux du preneur ne modifie pas la pondération qui aurait été appliquée à une 4ème zone de vente en l’absence de travaux du preneur. Les coefficients de pondération retenues par l’expert pour ces deux zones sont justifiées par leur situation dans les locaux et la profondeur depuis la vitrine située [Adresse 10].

La société Decorama fait valoir que le fond du magasin n’était pas une zone sans jour mais une zone éclairée par des verrières en pavés de verre et des fenêtres verticales hautes. Mais l’expert a déjà retenu pour le fond des locaux un coefficient dans le haut de la fourchette de la 4ème zone de vente selon la charte de l’expertise et la qualité de l’éclairage avant les travaux du preneur, provenant de verrières en pavés de verre et de fenêtres hautes, n’était pas de nature à majorer le coeffcient de pondération retenu par l’expert. Par ailleurs, il est rappelé que les travaux du preneur ont été réalisés pour lui permettre d’adapter les locaux à la destination prévue au bail en créant des espaces de bureaux et des espaces techniques et que le bail ne contient aucun accord des parties sur la surface pondérée ou l’utilisation des surfaces de sorte qu’il n’y a pas lieu de ne pas prendre en considération la configuration des locaux après les travaux du preneur pour la pondération des surfaces.

La surface pondérée de 159,45 m² que revendique la société Decorama intègre la mezzanine qui n’a pas été retenue dans la surface utile, ne prend pas en considération l’erreur de calcul repérée par l’expert judiciaire dans l’addition des surfaces sur le plan de 2009 et relève d’un zonage qui n’est pas explicitée dans le rapport de M. [U].

3- Sur le prix unitaire

Le premier juge, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire, a retenu un prix unitaire de 1900€/m² p, qui tient compte du transfert de la charge de la taxe foncière et des travaux de mise aux normes au preneur.

La cour renvoie à la motivation du jugement entrepris s’agissant de la description de l’emplacement et de la configuration des locaux.

Sur les références à prendre en considération :

En application de l’article R. 145-11 du code de commerce, la valeur locative doit être recherchée d’abord par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, c’est-à-dire pour des locaux en nature de boutique dans lesquels est exercée une activité de bureaux, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Néanmoins, par renvoi aux 2ème et 3ème alinéas de l’article R. 145-7 du code de commerce, en l’absence de références suffisantes pour des locaux équivalents, peuvent être utilisés, à titre indicatif, les loyers des boutiques du voisinage, sauf à être corrigés en considération des différences contstatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu deux références bancaires :

agence crédit agricole

[Adresse 8]

128m²p

bail à effet du 21/07/2017

2864 €/m²p

agence BNP Paribas

[Adresse 2]

111 m²p

renouvellement amiable à effet du 01/01/2017

1577 €/m²p

Il peut être retenu une 3ème référence bancaire en ce qu’elle figure à la fois dans le rapport de l’expert de la locataire et dans le rapport de l’expert de la bailleresse :

rapport de la locataire

agence crédit agricole

[Adresse 6]

86,94m²p

renouvellement au 01/08/2013

1024 €/m²p

rapport de la bailleresse

79 m²p

1127 €/m²p

La société Decorama propose une 4ème référence bancaire qu’elle reproche à l’expert judiciaire d’avoir écartée. Il s’agit du renouvellement du bail de l’agence de la BRED, à effet du 1er janvier 2017, concernant des locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 1] dans le [Localité 9]. La société Decorama soutient que le prix de ces locaux est de 2200 €/m²p. Mais, l’expert judiciaire fait observer, à juste titre, que le bail est conclu au prix de 336.300 €, soit 307.500€ hors parkings, pour une surface totale pondérée de 180 m², soit un prix au m² pondéré de 1.708 € et non de 2.200 € comme soutenu par la société Decorama. Il s’avère que l’expert désigné judiciairement pour apprécier la valeur locative de ces locaux a retenu des prix unitaires distincts, 2.200 €/m² pondéré pour 121 m² et 700 €/m² pondéré pour 59 m², selon que les locaux étaient exploités ou non par la BRED. Faute de production de l’intégralité du rapport pour comprendre cette distinction, il ne peut être retenu le prix unitaire de 2.200 €/m² pondéré comme référence pour ces locaux, ce prix ne correspondant qu’à une partie des locaux.

Compte-tenu du peu de références bancaires au regard de l’importance du nombre de boutiques dans le voisinage et de l’absence de référence de boutiques à usage de bureau autres que des agences bancaire, c’est à juste titre que l’expert judicaire a retenu les loyers des boutiques du voisinage, tant les valeurs des locations nouvelles que celles des renouvellements amiables ou des fixations judiciaires, en les corrigeant des différences constatées.

La cour d’appel renvoie à la motivation du jugement entreprise s’agissant des loyers des boutiques du voisinage pris en considération par l’expert judiciaire.

Il est en outre observé que la société Decorama, qui reproche à l’expert judiciaire d’avoir pris en considération les loyers des boutiques du voisinage, se fonde sur le rapport de M. [U] pour demander la fixation du loyer au prix de 2.750 €/m2 pondéré alors que ce dernier a procédé selon la même méthode que l’expert judiciaire en ne retenant que deux références d’agence bancaire et en retenant 14 références de boutiques.

Sur le transfert de la charge de la taxe foncière et des travaux de mise en conformité des locaux au preneur

Sans stipulation contraire du bail, la taxe foncière incombe au bailleur en sa qualité de propriétaire des locaux et les travaux de mise en conformité des locaux avec la destination prévue au bail lui incombe en vertu de son obligation de délivrance de la chose louée.

En l’espèce, le bail transfère ces charges au preneur. En effet, l’article 16-2 du bail stipule que le preneur devra rembourser au bailleur la taxe foncière et l’article 10-9 qu’il devra 'se conformer à toutes recommandations et injonctions émanant de l’inspection du travail, des commissions d’hygiène et de sécurité, et plus généralement de tous les services administratifs concernés’ et faire en sorte 'que le bailleur ne puisse être inquiété ni recherché à ce sujet'.

Ces clauses constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

En conséquence, sans preuve en l’espèce de ce que les prix de référence retenus par l’expert judiciaire intègrent un abattement pour le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière et de la charge des travaux de mise en conformité des locaux, le premier juge doit être confirmé en ce qu’il a fixé un prix unitaire modéré qui tient compte du transfert de ces charges au preneur.

Sur l’absence d’asujettissement du bailleur à la TVA

Si le fait que le loyer n’est pas soumis à la TVA constitue un avantage pour le preneur, étant rappelé en l’espèce que le preneur est une banque qui ne récupère la TVA qu’entre 13 et 18 %, il ne s’agit pas d’un avantage concédé au preneur par le bailleur dans le cadre de négociations contractuelles mais d’un choix comptable et fiscal du bailleur.

L’absence d’assujettissement du bailleur à la TVA ne justifie pas une majoration de la valeur locative au profit du bailleur.

Sur la clause d’accession en fin de jouissance

Il est acquis que la clause d’accession des travaux faits par le preneur qui figure au bail s’analyse en une clause d’accession en fin de jouissance.

C’est à juste titre que la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France soutient qu’en application de cette clause, les travaux qu’elle a effectués ne doivent pas être pris en considération dans l’appréciation de la valeur locative lors du renouvellement du bail.

Toutefois, faute de preuve de la date, de la nature, du coût et de l’ampleur des travaux qu’elle a effectués, la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France ne met pas en mesure la cour d’appel d’apprécier le montant de la minoration de la valeur locative auquel il devrait être procédé.

Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande d’abattement de la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France sur la valeur locative à hauteur de 5 %.

La société Decorama estime quant à elle que cette clause devrait donner lieu à une majoration de la valeur locative à son profit au motif qu’elle constitue un avantage pour le preneur en faisant perdre au bailleur la possibilité d’invoquer les travaux du preneur comme motif de déplafonnement et pour l’évaluation de la valeur locative.

Cette clause, qui a librement été négociée entre les parties et qui présente pour les parties tant des inconvénients que des avantages, n’excède pas les usages les plus commodément admis en matière de bail commercial et ne constitue pas un avantage pour le preneur justifiant une majoration de la valeur locative au profit du bailleur. Il est en outre observé, comme l’a justement indiqué le premier juge, qu’en l’espèce le prix du bail renouvelé n’est pas soumis à la règle du plafonnement s’agissant de locaux à usage de bureau et que le bailleur se prévaut non pas d’une amélioration des locaux qu’il ne pourrait pas invoquer dans l’appréciation de la valeur locative par l’effet de la clause d’accession en fin de jouissance mais d’une dépréciation des locaux pour justifier une augmentation de la surface utile par intégration de la mezzanine supprimée par les travaux du preneur et une pondération plus avantageuse des locaux.

Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de la société Decorama de majoration de la valeur locative au titre de la clause d’accession des travaux du preneur en fin de jouissance.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a fixé le montant du bail renouvelé à 269.800 euros (1900 € x 142 m² pondéré) arrondis à 270.000 euros à compter du 1er juin 2018.

Il est également confirmé en ce que :

— la société Decorama a été condamnée à payer à la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France les intérêts aux taux légal sur les trop-perçus de loyer à compter de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation,

— la capitalisation des intérêts a été ordonnée.

4- Sur le paiement de l’arriété locatif

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2024, la veille de la clôture, la société Decorama demande la condamnation de la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France au paiement d’un arriéré locatif.

Saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, la cour d’appel, en vertu de l’article 561 du code de procédure civile, ne dispose pas de plus de pouvoirs que le juge des loyers commerciaux.

Or, en vertu de l’article R. 145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux est seulement compétent pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé à l’exclusion du prononcé d’une condamnation au paiement d’un arriéré locatif.

En l’espèce, il apparait que la demande de la société Decorama tendant à la condamnation de la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France au paiement d’un arriéré locatif excède les pouvoirs du juge des loyers commerciaux et en conséquence ceux de la cour d’appel statuant sur appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux.

Cette demande est donc irrecevable (3e Civ., 11 mai 2022, n° 20-21.689, 20-21.651, 20-21.652)

6- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement entreprise sera confirmé en ce qu’il a partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, et en ce qu’il a débouté les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

La société Decorama qui succombe en appel est condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Il ne parait pas inéquitable de mettre à sa charge la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles que la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France a dû exposer en appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris du 24 janvier 2022 (RG n° 19-3807) en toutes ses dispositions soumises à la cour d’appel,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de la société Decorama tendant à la condamnation de la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France au paiement d’un arriéré locatif,

Condamne la société Decorama au paiement des dépens de la procédure d’appel,

Condamne la société Decorama à payer à la caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés à l’occasion de la procédure d’appel.

La greffière, La présidente,