COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 31 mars 2026

N° RG 25/00827 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GLSI

— VC-

[W] [N] / OPHIS DU PUY-DE-DOME

Ordonnance de Référé, origine Tribunal de proximité de THIERS, décision attaquée en date du 03 Avril 2025, enregistrée sous le n° 12-24-00002

Arrêt rendu le MARDI TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [W] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Estelle MAYET, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C63113-2025-004711 du 03/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]- FERRAND)

APPELANT

ET :

OPHIS DU PUY-DE-DOME

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Anne-sophie JUILLES de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 février 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. CHEVRIER, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 31 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing-privé du 2 mai 2006, à effet à compter de cette date, l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (ci-après : OPHIS) du Puy-de-Dôme a donné à bail à M. [W] [T] (devenu M. [W] [N] suite à un changement de nom intervenu le 8 mars 2023) un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 212,61 euros, provision sur charges comprise.

Après avoir constaté des problèmes de refoulement d’eau dans sa salle de bain dans le courant de l’année 2018, M. [W] [N] a alerté l’OPHIS de ces difficultés.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, M. [W] [N] a assigné l’OPHIS du Puy-de-Dôme devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Thiers statuant en référé aux fins de :

— commettre un expert,

— le dispenser de procéder à la consignation compte-tenu du fait qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle,

— l’autoriser à consigner les loyers mensuels dus à l’OPHIS auprès du bâtonnier séquestre,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Suivant une ordonnance contradictoire n° RG-12-24/000002 rendue le 5 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Thiers, statuant en référé, a :

— débouté M. [W] [N] de sa demande d’expertise judiciaire,

— débouté M. [W] [N] de sa demande tendant à ordonner la consignation des loyers dus à l’Ophis auprès du bâtonnier-séquestre,

— condamné M. [W] [N] à payer à l’Ophis la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] [N] aux dépens,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par acte du 13 mai 2025, le conseil de M. [W] [N] a interjeté appel de l’ordonnance susmentionnée en toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025, et l’affaire fixée pour être plaidée le 12 février 2026.

***

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er août 2025, l’appelant demande à la cour, au visa des articles 145 et 834 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 5 avril 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire, confiée à tel expert qu’il plaira au tribunal, avec mission d’usage et, notamment, celles de :

* vérifier si les désordres allégués existent et, dans l’affirmative, les décrire et en indiquer la nature ;

* opérer un métrage de l’appartement,

* indiquer si le logement répond aux conditions de décence et d’habitabilité imposées par la loi, s’il présente des manquements au Règlement sanitaire départemental,

* indiquer si le logement est en bon état d’usage et de réparation ; à défaut, préciser si les désordres relevés sont imputables au bailleur,

* dire les travaux à réaliser pour y remédier, les chiffrer,

* dire et chiffrer les préjudices subis par le locataire,

* donner tout élément technique ou de fait et plus généralement toutes indications utiles au tribunal pour permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités, d’évaluer les préjudices subis et pour permettre de solutionner le litige,

* dire que l’expert devra établir un pré-rapport avec délai d’au moins 15 jours aux parties pour transmettre des dires avant dépôt du rapport définitif,

— dispenser M. [W] [N] de procéder à la consignation nécessaire, étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle,

— autoriser M. [W] [N] à consigner les loyers dus mensuellement à l’OPHIS auprès du Bâtonnier-séquestre,

— débouter l’OPHIS de ses demandes, fins et conclusions contraires,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’appelant fait valoir que des désordres perdurent dans le logement qu’il loue à l’OPHIS, à savoir que des refoulements persistent dans la salle de bains, engendrant la dégradation de plinthes et du plancher, mais également que la chaudière ainsi que l’interphone dysfonctionnent. Il ajoute qu’un problème électrique perdure au niveau de certaines prises dans la cuisine. Il expose encore qu’il y a également un problème de métrage de l’appartement qu’il loue. Il a produit de nouvelles pièces devant la cour d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 26 septembre 2025, l’intimé demande à la cour, au visa des articles 9 et 32-1 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 5 avril 2024 en toutes ses dispositions,

Ce faisant,

— rejeter les moyens, fins et conclusions de M. [W] [N],

Y ajoutant,

— condamner M. [W] [N] à verser à l’Ophis du Puy-de-Dôme la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [W] [N] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’intimé fait valoir qu’il n’est pas contesté que M. [W] [N] a eu un problème de refoulement des eaux usées en 2018. Il précise pourtant qu’il a, en qualité de bailleur, mandaté deux sociétés afin qu’elles puissent intervenir pour solutionner le problème. L’OPHIS fait valoir que l’assurance de M. [W] [N] a pris le sinistre à sa charge et que ce dernier n’a pas subi de dommage. Il indique que le locataire ne justifie pas, à ce jour, que de nouveaux désordres affectent le logement. L’Ophis expose encore que l’indécence du logement n’est pas établie.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

M. [W] [N] fait valoir que depuis le courant de l’année 2018, le logement qui lui a été donné à bail par l’OPHIS présente de nombreux désordres. Dans ses dernières conclusions, M. [W] [N] allègue que des désordres persistent, à savoir :

— dans la salle de bain, avec des refoulements d’eaux usées et des plinthes sont en mauvais état ou absentes de même que le plancher s’affaisse dans la salle de bains, du couloir et à la jonction du salon,

— la chaudière dysfonctionne, entraînant l’impossible d’obtenir une température suffisante en hiver, ou des risques pour la santé ou la sécurité (intoxication au monoxyde de carbone),

— dans la cuisine, il y a un problème électrique,

— l’interphone de M. [W] [N] ne fonctionne pas,

— il y a un différentiel de métrage.

Il convient de reprendre ces allégations pour apprécier si le locataire est légitime à voir organiser une mesure d’expertise.

* Sur les désordres dans la salle de bain :

Il n’est contesté par aucune des deux parties que M. [W] [N] a subi un dégât des eaux le 13 février 2018 pour lequel son assurance a pris à sa charge les dommages, notamment s’agissant de ses vêtements. Un problème de refoulement des eaux usées est à l’origine de ce dégât des eaux, ce qui est corroboré par un courrier du 19 octobre 2018 adressé par la société Polyexpert à l’attention de l’OPHIS. A la suite de cela, le bailleur a sollicité plusieurs entreprises pour remédier au problème et notamment la SARL Dubost Assainissement, laquelle a procédé au débouchage du siphon de cuisine ainsi qu’au contrôle du bon fonctionnement des évacuations de l’appartement comme en fait état la facture du 31 octobre 2018.

M. [W] [N] fait valoir que les désordres persistent au sein de sa salle de bains, avec des refoulements d’eau mais également un affaissement du plancher et un mauvais état général des plinthes. Sur ce point, il produit un rapport de visite de la communauté de commune [Localité 6] établi à la suite d’une visite du 23 août 2021 et relevant les éléments suivants :

— les plinthes dans la salle d’eau sont dans un mauvais état et par endroit absentes,

— le plancher situé devant cette salle d’eau présente un affaissement lorsqu’on marche.

En cause d’appel, le locataire produit un nouveau rapport de la communauté de commune duquel il ressort une présence d’humidité dans la salle d’eau avec présence de moisissure au droit du bac de douche, des plinthes du logement détériorées ou absence et un plancher à l’entrée de la salle d’eau présentant un affaissement, le rapport suggérant une ancienne accumulation d’eau comme étant à l’origine des désordres. Les photographies jointes à ce rapport confirme l’état très dégradé des plinthes dans la salle de bain ainsi que du revêtement de sol. Le bac à douche et l’évier sont également très sale et affectés de moisissures.

*Sur les désordres au niveau de la chaudière :

Les rapports de la communauté de commune [Localité 7] et [Localité 8] de 2021 et de 2025 ne décrivent aucun désordre sur ce point, mais reprennent les doléances du locataire relatifs à l’insuffisance de la température de l’eau chaude sanitaire et du chauffage ainsi que l’absence d’entretien régulier de la chaudière.

Or, il est établi que l’entreprise Proxiserve est intervenue à la demande de l’OPHIS pour procéder à l’entretien de la chaudière à plusieurs reprises, ceci étant corroboré par trois certificats d’intervention datés des 16 novembre 2021, 3 juin 2022 et 9 août 2023. Il convient également de relever qu’il ressort d’un certificat d’intervention de la société Proxiserve, intervenue le 16 janvier 2023, que M. [W] [N] a agressé verbalement l’agent chargé de la maintenance de la chaudière et s’est plaint du dysfonctionnement de son chauffage, l’agent précisant qu’il avait réglé l’appareil deux fois en trois semaines et que celui-ci était bloqué sur le mode de réglage de l’heure. L’agent a conclu qu’il ne souhaitait plus se déplacer chez M. [W] [N].

Un courrier de l’OPHIS daté du 25 septembre 2024 mentionne que l’entreprise Proxiserve avait proposé un rendez-vous à M. [W] [N] pour l’entretien de sa chaudière individuelle au cours des années 2022 et 2023 mais que ce dernier n’avait pas pu être présent.

* Sur les désordres dans la cuisine :

M. [W] [N] allègue un « problème électrique dans la cuisine, certains prises grillent les appareils branchés » sans verser d’éléments précis sur ce point. Le rapport de la communauté de commune de 2025 mentionne que la « sécurisation des équipements électriques (présence de fils apparents sur les luminaires) » est à prévoir.

* Sur les désordres relatifs à l’interphone :

M. [W] [N] fait encore valoir que son interphone ne fonctionne pas ce qui résulte du rapport de la communauté de commune [Localité 6] établi postérieurement à la visite du 23 août 2021.

* Sur le différentiel de métrage :

Concernant la discordance entre la surface habitable convenue au bail et celle mentionnée dans le rapport, il convient de préciser que dans le rapport de la communauté de commune [Localité 6] établi suite à la visite du 4 juillet 2025, il est indiqué entre parenthèses que la surface, estimée à 55m2, n’avait pas été relevée.

Par ailleurs, Monsieur [N] verse aux débats des photographies et des attestations de M. [C] [F], Mme [L] [T] et M. [X] [P], lesquels font état d’infiltrations d’eau dans la cuisine au niveau du-dessous de l’évier, de défectuosité du plancher et de la chaudière ainsi que dans la salle de bains et les toilettes. Tous deux concluent à l’insalubrité du logement, constat partagé par le cabinet infirmier [R] qui relève l’inaction du bailleur et qualifie le logement d’insalubre.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le logement est effectivement affecté de certains désordres notamment au niveau de la salle de bains, avec des traces d’humidité importantes et parfaitement visibles sur les photographies des lieux, ainsi que la dégradations des plinthes, des murs, de certains meubles. Le dernier rapport de la communauté de commune fait en outre état de plusieurs non conformités, même s’il ne reprend pas l’ensemble des doléances de Monsieur [N], lesquelles ne sont ainsi que de simples allégations. Pour autant, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire ne s’avère pas utile, aucune analyse technique n’étant nécessaire pour effectuer un constat de l’état du logement et de ses équipements, ni établir les éventuelles responsabilités.

L’ordonnance du juge des contentieux de la protection sera donc confirmée sur ce point.

Sur la demande en consignation des loyers

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, M. [W] [N] fonde sa demande en invoquant que le logement loué par l’Ophis est insalubre et atteint de nombreux désordres auxquels le bailleur ne remédie pas. Or, il est au contraire établi que l’OPHIS a fait intervenir diverses entreprises, notamment à la suite du dégât des eaux en 2018. L’état actuel du logement tel qu’il apparaît dans les pièces versées aux débats, mais également le comportement de Monsieur [N] à l’égard des entreprises intervenantes, justifie de ne pas faire droit à la demande de consignation des loyers.

L’ordonnance de référé sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant à l’instance, M. [W] [N] en supportera les entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 5 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Thiers statuant en référé,

Déboute l’OPHIS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [W] [N] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président