N° RG 20/1850 – N° Portalis DBV2-V-B7E-IPOZ

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 25 JUIN 2020

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Arrêt de la Cour d’appel de ROUEN du 11 JUIN 2020

APPELANTS :

Madame D A

[…]

[…]

Ayant pour avocat constitué M^e Jean-christophe GARIDOU de la SCP MGH AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de l’EURE

Monsieur F Z

[…]

[…]

Ayant pour avocat constitué M^e Jean-christophe GARIDOU de la SCP MGH AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de l’EURE

INTIMES :

Monsieur H X

né le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat constitué M^e Thibaut BEAUHAIRE de la SCP BOYER BEAUHAIRE BERGERON-DURAN, avocat au barreau de l’EURE, postulant de M^e BROUT-DELBART, avocate au barreau de VERSAILLES,

Madame I J épouse X

née le […] à MUIDS

[…]

[…]

Ayant pour avocat constitué M^e Thibaut BEAUHAIRE de la SCP BOYER BEAUHAIRE BERGERON-DURAN, avocat au barreau de l’EURE, postulant de M^e BROUT-DELBART, avocate au barreau de VERSAILLES,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile, il est statué sans audience les parties ayant été invitées à présenter leurs observations

Le magistrat rapporteur, en a rendu compte pour délibéré par la Cour composée de :

Madame LEPELTIER-DUREL, Présidente

Monsieur MELLET, Conseiller

Madame GERMAIN, Conseillère

SANS DEBATS

Les parties ayant été avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 25 Juin 2020

ARRÊT :

Contradictoire

Mis à disposition du public le 25 Juin 2020 au greffe de la Cour, et signé par Madame LEPELTIER-DUREL, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.

***

Par suite d’une erreur de manipulation de l’outil informatique, le contenu de l’arrêt rendu le 11 juin 2020 dans l’affaire enregistrée sous le n° RG 18/03376, ne correspond pas à l’entête mais est la copie du contenu d’un arrêt rendu dans une autre affaire.

Par courrier via le RPVA du 17 juin 2020 adressé aux parties, la présidente de la chambre de la proximité a indiqué qu’elle saisissait d’office la cour d’une rectification de l’erreur matérielle affectant l’arrêt afin que l’exposé du litige, les motifs et le dispositif soient remplacés par l’arrêt effectivement rédigé dans l’affaire et demandé aux parties de faire valoir leurs observations éventuelles au plus tard le 25 juin 2020.

MOTIFS

C’est à la suite d’une erreur matérielle que le contenu de l’arrêt suivant l’entête est la copie du contenu d’un arrêt rendu dans une autre affaire.

L’article 462 du code de procédure civile dispose que les erreurs matérielles qui affectent une décision peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendue selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. Il est encore précisé que le juge peut statuer d’office et sans audience, après avoir permis aux parties de faire valoir leurs observations.

En l’espèce, l’erreur matérielle est avérée de sorte qu’il convient d’en ordonner la rectification.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant d’office,

Ordonne la rectification de l’erreur matérielle contenue dans l’arrêt rendu le 11 juin 2020 dans l’affaire enregistrée sous le n° RG 18/03376,

Dit qu’aux lieu et place des pages 2 à 5 de l’arrêt rendu, à compter des mots 'faits, procédure et prétentions des parties’ jusqu’à la signature de l’arrêt par les présidente et greffière, il convient de lire:

'FAITS, PROCEDURE et PRETENTIONS des PARTIES

Par acte du 28 novembre 2014, M. H X et M^me I J épouse X ont donné à bail à M^me D A et à M. F Z, une maison à usage d’habitation située […] à Grainville, moyennant un loyer mensuel de 610.00 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 28 novembre 2014.

Souhaitant obtenir réparation des préjudices résultant des dégradations occasionnées par les locataires et des frais en découlant, M. et M^me X ont fait citer M. Z et M^me A devant le tribunal d’instance des Andelys par acte du 14 février 2018, pour qu’ils soient condamnés solidairement à leur verser sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la somme de 8 702,18 euros au titre des réparations locatives et frais de remise en état outre celle de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 12 juillet 2018, le tribunal d’instance des Andelys a :

— condamné solidairement M^me A et M. Z à payer à M. et M^me X la somme de 7.022,18 euros au titre des réparations locatives,

— condamné solidairement M^me A et M. Z à payer à M. et M^me X la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement M^me A et M. Z aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration au greffe du 9 août 2018, M^me A et M. Z ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Par conclusions enregistrées au greffe le 8 novembre 2018, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d’appel, M^me A et M. Z demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement du tribunal d’instance des Andelys en toutes ses dispositions,

— de débouter les époux X de leurs demandes,

— de condamner les époux X à leur verser la somme de 1.500 euros en application de

l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir :

— que la rupture du bail intervenue le 12 avril 2016 s’est faite à l’initiative des bailleurs, avant le terme de la période triennale fixée au 28 novembre 2017,

— qu’en ayant méconnu les dispositions légales protectrices de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’une restitution des lieux en mauvais état compte tenu du fait que la durée minimale n’ayant pas été respectée, ils ont été privés de la possibilité de remettre par leurs propres soins, les lieux en bon état,

— que si la cour estimait que le délai a été respecté, le congé est en tout état de cause nul, faute pour le bailleur de justifier par un des motifs énumérés par la loi, de sa volonté de reprendre le logement,

— que dés lors le congé ne peut produire effet au 12 avril 2016 et que l’état des lieux ne pouvait pas être dressé, ni le départ des occupants exigé,

— qu’en conséquence les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’une quelconque réparation locative faute de justifier de la légitimité du congé et qu’ils doivent être déboutés de leurs demandes,

— qu’en tout état de cause, à la suite de la rupture du lien contractuel, et conscients de ne pas avoir restitué les lieux dans un parfait état, ils ont versé la somme de 4.500 euros aux bailleurs afin de s’acquitter des montants afférents aux réparations locatives, de sorte qu’ils ne seraient redevables que de la somme de 2.522,18 euros.

Par conclusions en réplique du 6 février 2019, M.et M^me X demandent à la cour de :

— dire M. Z et M^me A mal fondés en leur appel,

— rejeter les demandes formulées par M. Z et M^me A,

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’ils les a déboutés de leur demande au titre de la facture émise par M. B,

— les recevoir en leur demande au titre de la facture émise par M. B le 11 juillet 2016,

— condamner solidairement M. Z et M^me A à leur verser la somme de 1.680 € TTC au titre de la facture de M. B,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, et dire qu’ils seront recouvrés par la SCP Boyer Beauhaire Berger-Durand

Ils font valoir que les appelants ne relatent pas du tout la réalité de la situation, ne faisant pas mention du jugement rendu par le tribunal d’instance des Andelys du 18 décembre 2015 ayant condamné les locataires à leur régler un arriéré de loyers et charges à hauteur de 2.610 euros outre une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, puis ordonné la libération des lieux par les preneurs.

Ils indiquent que les preneurs n’ont pas relevé appel de cette décision et se sont exécutés en quittant les lieux au mois de décembre 2015, à la suite de quoi un état des lieux de sortie a

été dressé contradictoirement le 12 avril 2016 sans que les preneurs ne le contestent, qu’ils n’ont donc jamais délivré de congé de sorte que le moyen tiré de l’irrégularité d’un congé est inopérant.

Ils soutiennent que c’est donc à bon droit que le tribunal des Andelys a fait droit à leur demande de dommages et intérêts au titre des travaux de rénovation et de nettoyage du bien.

Ils font valoir qu’ils ont déduit du montant total des factures, la caution de 610 euros versée par les preneurs et que la somme de 4.500 euros versée par M. C et M^me A correspond aux condamnations liées aux arriérés locatifs et indemnités d’occupation.

Ils précisent que l’état des lieux de sortie relève la présence d’excréments d’animaux, d’odeurs nauséabondes, la maison se trouvant dans un état insalubre, la facture d’enlèvement d’encombrants étant en conséquence parfaitement justifiée.

MOTIFS

Sur l’irrégularité du congé

Lors de l’audience du 10 février 2020, M^me A et M. Z ont indiqué oralement qu’ils ne maintenaient plus le moyen relatif à la nullité du congé, compte tenu du jugement du 18 décembre 2015 ayant constaté la résiliation du bail et ordonné leur expulsion. Toutefois s’agissant d’une procédure écrite, la cour doit examiner ce moyen.

Il résulte des pièces versées aux débats, que suivant jugement contradictoire du 18 décembre 2015, le tribunal d’instance des Andelys a:

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail souscrit le 28 novembre 2014 entre M. et M^me X d’une part et M. Z et M^me A d’autre part à la date du 1^er juin 2015, pour le logement situé […] à Grainville,

— dit que M^me A et M. Z devaient libérer les lieux loués de leur personne, leurs biens et tous occupants de leur chef dans les deux mois suivant commandement d’avoir à quitter les lieux, après avoir satisfait à leurs obligations de locataires sortants,

— dit qu’à défaut ils y seraient contraints par toutes les voies et moyens de droit, notamment par expulsion avec l’aide de la force publique.

Cette décision dont il n’est pas contesté qu’elle a bien été signifiée à M^me A et M. Z suivant acte du 15 janvier 2016, n’a pas été frappée d’appel et est désormais définitive.

C’est donc par l’effet d’un jugement définitif ayant constaté la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer, conformément à la clause résolutoire qui y était insérée et ayant prononcé leur expulsion, que les locataires ont quitté le logement et non comme ils le prétendent, à la suite de la délivrance d’un congé par les bailleurs.

M^me A et M. Z ne peuvent donc invoquer la nullité d’un congé et par conséquent leur évincement illicite des lieux, pour se prévaloir de l’absence de droit à réparation des bailleurs au titre des dégradations constatées dans le logement donné à bail.

Ce moyen est donc rejeté.

Sur le montant des réparations locatives

Pour condamner M^me A et M. Z au paiement de la

somme de 7 022,18 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 610 euros, le premier juge a comparé l’état des lieux d’entrée et de sortie et s’est fondé sur les factures versées par les bailleurs et plus précisément :

— la facture des établissements Truy Daniel du 19 mai 2016 d’un montant de 4.470 euros relative à l’enlèvement des encombrants et le nettoyage de la maison effectuée par cette société les 11, 12, 13 et 18 mai 2016,

— la facture de la société Leroy Merlin du 16 juin 2016 d’un montant de 722,18 euros mentionnant l’achat de sol,

— deux factures émises par la société Mah Renov des 31 mai et 6 juin 2016 relatives pour l’une à la mise en peinture des murs et plafonds de la maison d’un montant de 1.825 euros et pour l’autre à la pose de parquet pour 550 euros,

— la facture du 20 juillet 2016 de la société Ramonage. Entr. Golle Joël de 65 euros.

En cause d’appel, M^me A et M. Z ne contestent pas le montant des réparations locatives auquel ils ont été condamnés au titre des dégradations causées au logement, confirmant dans leurs écritures ne pas avoir restitué les lieux en parfait état. Toutefois ils soutiennent d’une part avoir versé la somme de 4.500 euros qui n’a pas été déduite des sommes auxquelles ils ont été condamnés et d’autre part que la facture intitulée 'encombrants’ établie par les établissements Truy Daniel d’un montant de 4.470 euros ne correspond nullement à l’enlèvement d’encombrants mais à celui de leurs meubles meublants et effets personnels. Ils prétendent en effet que les bailleurs se seraient débarrassés de leurs meubles sans les avertir préalablement et sans leur permettre de les récupérer, leur interdisant l’accès au logement contrairement à ce qui avait été convenu entre les parties le jour de l’état des lieux de sortie du 12 avril 2016.

Cependant il résulte de l’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 12 avril 2016 en présence de M. Z, que la maison restituée en février 2016, nécessitait un nettoyage complet, qu’il régnait à l’intérieur du logement une odeur nauséabonde, que le carrelage de la pièce principale était recouvert de papiers, excréments, litière à chat et litière de cages pour oiseaux, que les murs et leur revêtement ainsi que les radiateurs électriques étaient maculés de crasse, les vitres et le vernis des fenêtres étaient sales, le dessous de l’escalier couvert de toiles d’araignées, le sol de la cuisine recouvert d’un carrelage à nettoyer entièrement, avec des dépôts d’excréments, des tas d’ordures. Le même constat a été repris dans la salle de bains et notamment dans le bac à douche, les sols du palier et de la chambre en pignon décrits comme recouverts d’ordures, d’excréments.

La présence de prétendus meubles meublants ne résulte ni des constatations littérales de l’huissier, ni des photographies annexées au procès-verbal. Ne résulte de l’examen des photographies que la présence de quelques objets manifestement abandonnés, dégradés et sans aucune valeur.

De plus il n’y est pas fait mention d’un accord entre les parties au terme duquel les locataires auraient été autorisés à venir reprendre leurs meubles après l’établissement de l’état des lieux de sortie. M. Z et M^me A qui invoquent un tel accord, n’en rapportent nullement la preuve par quelque autre moyen.

Lors de leur entrée dans les lieux, le logement donné en location à M. Z et M^me A était en bon état, propre, les peintures avaient été refaites, le papier peint était neuf

ainsi que cela ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement.

A leur départ, les locataires ont laissé un logement dégradé, sale et ont abandonné des objets qui peuvent effectivement être qualifiés d’encombrants et non de meubles meublants.

Dés lors la facture des établissements Truy Daniel du 19 mai 2016 d’un montant de 4.470 euros relative à l’enlèvement des encombrants et au nettoyage de la maison doit bien être mise à la charge de M^me A et M. Z en application des articles 7c) et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions ont été rappelées par le premier juge.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M^me A et M. Z au paiement de cette facture.

S’agissant du montant global des réparations, M^me A et M. Z prétendent avoir versé la somme de 4.500 euros au titre des réparations locatives non déduite du total des sommes réclamées et dont les bailleurs auraient omis de faire mention au premier juge, à dessein.

Toutefois il résulte du jugement du 18 décembre 2015 du tribunal d’instance des Andelys, que M. Z et M^me A ont été condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.610 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 novembre 2015 ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter du 3 novembre 2015 jusqu’à leur départ effectif des lieux. Cette somme de 4.500 euros, que M. et M^me X confirment avoir reçue, a en conséquence été affectée au paiement d’une dette antérieure à savoir celle relative aux loyers, charges et indemnités d’occupation, dus par les locataires en vertu de ce jugement. Cette somme ne peut donc être de nouveau déduite de celle due au titre des réparations locatives.

Seul le dépôt de garantie de 610 euros doit venir en déduction de la somme due, ainsi que l’a décidé le premier juge.

S’agissant de la facture de M. B, le premier juge en a débouté les époux X au motif qu’elle ne mentionnait pas le détail des opérations effectuées, de sorte qu’il lui était impossible de déterminer ce qui avait été fait par cette personne et si cela était rendu nécessaire par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Toutefois, il résulte de la facture de M. B, que celui-ci intervient dans le cadre de travaux d’élagage, abattage, débroussaillage, plantations, tailles de haies, aménagement et entretien de parcs et jardin. C’est donc dans ce domaine qu’il est intervenu au titre de la facture du 11 juillet 2016, celle-ci précisant que les travaux consistaient en ' différents travaux de remise en état de la propriété :

—  remise en état de l’ensemble de la propriété suite à des travaux d’entretien jamais effectués depuis un certain temps,

- évacuation de l’ensemble des déchets ', ce qui correspond aux constatations de l’huissier qui indique que dans 'le jardin il reste de nombreux détritus sur l’ensemble des pelouses, à l’arrière de la maison il y a des traces de crépis sous les fenêtres ; il reste un hangar rudimentaire', constatations confortées par les photographies annexées au constat.

Or par comparaison, l’état des lieux d’entrée indique s’agissant du jardin, que 'la pelouse est tondue, les haies taillées sauf les grands sapins côté route et une partie gauche'.

M^me A et M. Z ont donc pris possession d’un jardin en bon état, propre et l’ont

restitué sale et encombré de nombreux détritus, justifiant l’intervention d’un artisan dont les travaux s’élèvent à la somme de 1.680 euros selon facture jointe et auxquels il convient de les condamner solidairement.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande en paiement au titre de cette facture.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale, en cause d’appel M^me A et M. Z supporteront les dépens et devront verser à M et M^me X une indemnité de procédure que l’équité commande de fixer à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement,

Infirme le jugement rendu le 12 juillet 2018 par le tribunal d’instance des Andelys en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande en paiement au titre de la facture de M. B,

Statuant à nouveau du chef de cette disposition,

Condamne solidairement M^me D A et M. F Z à payer à M. H X et M^me I J épouse X la somme de 1.680 euros au titre de la facture de M. B,

Confirme pour le surplus le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M^me D A et M. F Z à payer à M. H X et M^me I J épouse X la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum M^me D A et M. F Z aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés directement par la SCP Boyer Beauhaire Berger-Durand, avocats, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile'.

* *

Dit que la présente décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de l’arrêt et qu’elle sera notifiée comme l’arrêt,

Laisse les dépens à la charge du Trésor Public.

La Greffière La Présidente