RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00941 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7C2Y

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 novembre 2018 – Tribunal d’Instance de MELUN – RG n° 11-18-000545

APPELANTS

Madame B C X

née le […] à CHOISY-LE-ROI (94)

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Claire MENUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1878

Ayant pour avocat plaidant M^e Jerôme DAMIENS-CERF de la SELARL ADVENTIS, avocat au barreau de TOURS, toque : 103

Substitué à l’audience par M^e François VIEILLEMARINGE de la SELARL ADVENTIS, avocat au barreau de TOURS, toque : 103

Monsieur E Z A

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Claire MENUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1878

Ayant pour avocat plaidant M^e Jerôme DAMIENS-CERF de la SELARL ADVENTIS, avocat au barreau de TOURS, toque : 103

Substitué à l’audience par M^e François VIEILLEMARINGE de la SELARL ADVENTIS, avocat au barreau de TOURS, toque : 103

INTIMÉE

La SAS MAISONS PIERRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 487 514 267 00029

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e David BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ – SERRA – AYALA – BONLIEU, avocat au barreau de MELUN, toque : M5

Substitué à l’audience par M^e Jenny HAYOUN de la SCP BOUAZIZ – SERRA – AYALA – BONLIEU, avocat au barreau de MELUN, toque : M5

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 6 octobre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre

M^me Fabienne TROUILLER, Conseillère

M^me Laurence ARBELLOT, Conseillère, chargée du rapport

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : M^me Camille LEPAGE

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente et par M^me Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 9 juin 2017, M^me B C X et M. E Z A ont conclu avec la société Maisons Pierre un contrat de construction de maison individuelle, le coût des travaux étant financé au moyen d’un prêt d’un montant de 114 662 euros. Un acompte de 6 869 euros a été versé le 17 juillet 2017.

M^me X et M. Z A se sont vus opposer des refus de crédits tant de la part de la Banque Populaire que de la Caisse d’Épargne, c’est pourquoi ils ont sollicité du tribunal d’instance de Melun à titre principal, de voir condamner la société Maisons Pierre à leur restituer l’acompte versé.

Le tribunal d’instance de Melun, par un jugement contradictoire rendu le 23 novembre 2018 auquel il convient de se reporter, a débouté M^me X et M. Z A de leurs demandes.

Le tribunal a retenu notamment que les demandeurs ne justifiaient pas avoir informé le constructeur de leur demande de prêt dans le délai de 60 jours conformément aux prévisions contractuelles, de sorte que la condition suspensive d’obtention du prêt n’était plus opposable au constructeur et que les maîtres de l’ouvrage ne pouvaient plus se prévaloir du refus de prêt pour considérer le contrat de construction comme caduc.

Par déclaration du 11 janvier 2019, M^me X et M. Z A ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de conclusions remises le 9 octobre 2020, ils demandent notamment à la cour :

— de réformer le jugement rendu,

— statuant à nouveau, de condamner la société Maisons Pierre à leur payer la somme de 6 869 euros à titre de restitution de l’acompte du fait de la caducité du contrat, avec intérêts au taux légal, avec anatocisme à compter du 22 novembre 2017, date de la mise en demeure outre la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— de condamner la société Maisons Pierre à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants font valoir que la stipulation de l’article 7 des conditions particulières du contrat est incompréhensible et incohérente en ce qu’elle prévoit que le maître de l’ouvrage s’oblige à déposer sa demande de prêt dans un délai de 60 jours à compter de la signature du contrat, et à en justifier auprès du constructeur par courrier recommandé avec accusé de réception dans les 8 jours de l’expiration du délai de 60 jours précité. Ils estiment que nul ne sait de quel délai il s’agit et que cela ne peut pas justifier le refus d’appliquer les dispositions protectrices de l’article L. 313-41 du code de la consommation.

Ils estiment que l’ajout réalisé au contrat par rapport aux dispositions légales permet d’assimiler l’absence de notification à l’obtention du prêt et à la perfection du contrat, ce qui est strictement prohibé et ne permet ni d’obtenir une clause pénale, ni de résister au remboursement de l’acompte. Ils ajoutent que la Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises que les parties ne peuvent imposer des stipulations contractuelles de nature à accroître les exigences d’ordre public de l’article L. 313-41 du même code.

Ils soutiennent avoir respecté leurs obligations contractuelles et que c’est un représentant de la société Maisons Pierre qui a déposé une demande de prêt auprès de la Banque Populaire sans la leur notifier, les empêchant ainsi de respecter la stipulation contractuelle.

Ils estiment que la mauvais foi de la société Maisons Pierre est manifeste en ce que celle-ci savait parfaitement par l’intermédiaire de son commercial que la demande de prêt avait été déposée dans les temps et que cette attitude constitutive d’une faute leur cause un préjudice psychologique pour lequel ils demandent réparation.

Par des conclusions remises le 24 septembre 2019, la société Maisons Pierre demande notamment à la cour :

— de confirmer le jugement dont appel en l’intégralité de ses dispositions,

— de débouter M^me X et M. Z A, de l’intégralité de leurs demandes fins et prétentions,

— à titre subsidiaire, de dire et juger que M^me X et M. Z A, n’ont pas justifié auprès du constructeur, d’offres de financement conformes aux stipulations contractuelles,

— de dire qu’en conséquence la condition suspensive a défailli du fait du comportement fautif des maîtres de l’ouvrage et la dire ainsi réputée accomplie,

— de la dire recevable et bien fondée à se prévaloir de l’application de la clause de résiliation stipulée au sein de l’article 17.2 des conditions générales du contrat et de l’indemnité contractuelle correspondant à 10 % du prix convenu dont paiement par M^me X et M. Z A,

— d’ordonner en tant que de besoin, compensation entre les créances respectives des parties, en constatant qu’elle renonce au surplus du montant de l’indemnité de résiliation supérieur à celui de l’acompte de 6 869 euros qui lui a été versé par ses clients,

— d’ordonner la conservation de l’acompte d’un montant de 6 869 euros par la société Maisons Pierre,

— de condamner solidairement M^me X et M. Z A au paiement de la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Maisons Pierre soutient que les dispositions de l’article 7 du contrat sont parfaitement claires et conformes aux règles d’ordre public des articles L. 231-3 du code de la construction et de l’habitation et L. 312-16 du code de la consommation, en ce que la durée de validité de la condition suspensive de 68 jours est supérieure à celle prévue par la réglementation. Elle juge que les maîtres de l’ouvrage n’ont pas respecté leur obligation justifiant ainsi la conservation de l’acompte.

Subsidiairement, si la conditions relative au refus de prêt était réputée accomplie, elle se prévaut des articles 17.1 et 17.2 des conditions générales du contrat ainsi que de l’article 1794 du code civil, arguant de ce que les demandes de financement présentées n’étaient pas conformes aux stipulations contractuelles et à l’origine d’une faute de la part des maîtres de l’ouvrage justifiant la conservation de la somme versée à titre d’acompte.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 juin 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil.

Aux termes de l’article L. 313-41 du code de la consommation en sa version applicable en la cause et concernant le crédit immobilier, lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 mentionne que le prix est payé directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections I à V et de la section VII du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte. Lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Par application de l’article 1304-3 du code civil, il incombe à l’acquéreur d’un bien sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de prouver qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies au contrat.

En l’espèce les conditions particulières du contrat signé entre les parties le 9 juin 2017 prévoient que le coût de la construction d’un montant de 137 381 euros TTC est financé au moyen d’un prêt bancaire pour 114 662 euros sur 340 mois et d’un prêt à taux zéro pour 78 214 euros sur 240 mois. Le montant de l’acompte versé à la signature est fixé à 6 869 euros.

La clause relative au financement renvoie à l’article 7 des conditions générales du contrat qui prévoit : « Les articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation portant protection de l’emprunteur immobilier s’appliquent au présent contrat. Conformément à l’article L. 312-15 du code de la consommation, le maître de l’ouvre déclare que le prix convenu sera payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts. Les conditions particulières précisent le ou les prêts prévus, leur(s) montant(s) et leur(s) caractéristique(s). (…)Le constructeur fournit avec les éléments remis par le maître de l’ouvrage les éléments techniques nécessaires à la demande de prêt. Le maître de l’ouvrage fait son affaire personnelle de l’obtention des prêts, la participation et la responsabilité du constructeur étant limitées aux documents techniques qu’il serait amené à lui fournir en vue de l’obtention du ou des prêts. Le maître de l’ouvrage s’oblige à déposer le(s) dossier(s) de demande de prêt dans un délai de 60 jours à compter de la signature du présent contrat, et à en justifier au constructeur par courrier recommandé avec A/R dans les 8 jours de l’expiration du délai de 60 jours précité. A défaut de respect de ce délai, la condition suspensive d’obtention de prêt ne sera plus opposable au constructeur et le maître de l’ouvrage ne pourra plus se prévaloir de refus de prêt pour considérer le contrat de construction comme caduc ».

L’article 16 des mêmes conditions générales précise que les parties conviennent que la condition suspensive d’obtention d’un prêt devra être réalisée dans un délai de 24 mois après la signature du contrat faute de quoi le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître de l’ouvrage lui seront remboursées. Il est ajouté que « la condition d’obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l’ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques de financement décrites aux conditions particulières ».

Les dispositions de l’article 7 des conditions générales du contrat aménagent la réalisation de la condition suspensive en prévoyant d’une part une obligation personnelle pour le maître de l’ouvrage de justifier auprès du constructeur du dépôt de sa demande de prêt en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 60 jours à compter de la signature du contrat, et d’autre part une déchéance du bénéfice de la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour défaut de justification du dépôt de la demande de prêt à l’expiration d’un délai de 8 jours suivant l’expiration du premier délai de 60 jours avec impossibilité pour les acquéreurs de se prévaloir du refus de prêt pour considérer le contrat comme caduc.

Il se déduit de cet article rédigé en des termes suffisamment clairs, que les acquéreurs disposaient d’un délai de 68 jours de la signature de l’acte pour justifier de leurs démarches auprès du constructeur, et ce dans le respect des exigences d’ordre public de l’article L. 313-41 du code de la consommation qui prévoit une durée de validité de la condition suspensive d’une durée minimale de un mois à compter de la date de la signature de l’acte. Il n’est ainsi pas démontré en quoi les clauses contractuelles auraient imposé des exigences dépassant les prévisions légales au détriment des acquéreurs.

M^me X et M. Z A se sont vus notifier des refus de prêts le 17 novembre 2017 par la Banque Populaire de Val de France concernant une demande de crédit d’un montant de 200 853 euros remboursable en 300 mois et le 18 novembre 2017 par la Caisse d’Épargne de Loire-Centre concernant une demande de crédit de 135 065,79 euros remboursable sur 300 mois.

M^me X et M. Z A justifient de l’envoi au constructeur d’un courrier daté du 22 novembre 2017 sollicitant la résiliation du contrat pour refus de prêt bancaire ainsi que la restitution de l’acompte versé. Ils ne démontrent pas en revanche avoir tenu informé le constructeur des démarches effectuées en vue de l’obtention d’un prêt dans le respect des prévisions de l’article 7 du

contrat qui prévoient l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception adressée au plus tard dans un délai de 68 jours de la signature du contrat soit avant le 16 août 2017.

L’attestation versée aux débats par laquelle M. Y, se présentant comme commercial au sein de la société Maisons Pierre, indique s’être occupé du dossier de vente X et qu’un dossier de financement a été déposé auprès de la Banque Populaire le 23 juin 2017, légitime le fait que M^me X et M. Z A ont pu croire que le constructeur avait connaissance de leur demande de prêt dans le délai contractuel de 60 jours, pour ce qui concerne la demande déposée auprès de la Banque Populaire.

En revanche, les demandes de prêt formulées par M^me X et M. Z A visent pour la Banque Populaire un crédit d’un montant de 200 853 euros remboursable en 300 mois et pour la Caisse d’Épargne un crédit de 135 065,79 euros remboursable sur 300 mois. Il n’est pas justifié que ces demandes correspondent aux prévisions contractuelles qui prévoyaient un financement au moyen d’un crédit de 137 381 euros TTC et financé au moyen d’un prêt bancaire pour 114 662 euros sur 340 mois et d’un prêt à taux zéro pour 78 214 euros sur 240 mois.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté M^me X et M. Z A de l’intégralité de leurs demandes.

Il s’ensuit que le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

— Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

— Déboute M^me B C X et M. E Z A du surplus de leurs demandes,

— Condamne M^me B C X et M. E Z A in solidum aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître David Bouaziz,

— Condamne M^me B C X et M. E Z A in solidum à payer à la société Maisons Pierre la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente