Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 5 SEPTEMBRE 2018

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/23432

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Octobre 2016 – Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de PARIS – RG n° 15/01190

APPELANTE :

SARL unipersonnelle O P Q prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 562 045 484

[…]

92210 SAINT-CLOUD

Représentée par M^e Emmanuel BOUTTIER de la SCP DEPREZ, GUIGNOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0221, avocat substitué par M^e Paul-Marie GAURY de la SCP DEPREZ, GUIGNOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur I A DE B

Né le […]

[…]

[…]

Monsieur J A DE B

Né le […]

[…]

[…]

Monsieur V A DE B

Né le […]

11 rue Monte-Cristo

[…]

Madame F A DE B épouse X

Née le […]

[…]

[…]

Monsieur K A DE B

Né le […]

[…]

79940 ANNECY-LE-VIEUX

Madame G A DE B épouse Y

Née le […]

[…]

[…]

Madame H A DE B veuve Z

Née le […]

[…]

[…]

Monsieur L A DE B

Né le […]

[…]

[…]

13090 AIX-EN-PROVENCE

Monsieur M A DE B

Né le […]

[…]

[…]

Monsieur N A DE B

Né le […]

[…]

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Représentés par M^e Charles-Édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat substitué par M^e Anissa MEKKAS de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FRÉMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame D E

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Cyrielle BURBAN, Greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Les consorts A de B ont donné à bail commercial par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2001 à la société LES CREATIONS SEGARD un local commercial situé à Paris 16^e, […] moyennant un loyer annuel de 60 000 francs (9 146,94 euros) à effet du 1^er octobre 2001.

L a d e s t i n a t i o n c o n t r a c t u e l l e e s t c e l l e d e s e r v i c e d e ' G A R D I E N N A G E – PRÉPARATION-ENTRETIEN DE LINGE-VÊTEMENTS- FOURRURES ET TISSUS D’AMEUBLEMENT EN VUE DE LEUR BLANCHISSAGE, R S T'.

Par avenant en date du 29 mars 2002, la société O P Q est devenue

preneuse dudit bail.

Par acte d’huissier en date du 9 avril 2014, les consorts A de B ont fait délivrer à la société O un congé à effet au 1^er janvier 2015, avec offre de renouvellement pour un loyer annuel de 22 000 euros.

Par jugement avant dire droit en date du 7 mai 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a désigné en qualité d’expert M. C avec la mission usuelle pour parvenir à la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2015 pour les locaux sis à Paris 16^e, […] et a fixé le loyer provisionnel au montant du dernier loyer en cours.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 décembre 2015 au terme duquel il préconise une valeur locative annuelle arrondie en principal à 24.000 € au 1^er janvier 2015.

Par jugement en date du 20 octobre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— fixé à la somme de 24.368 euros (vingt quatre mille trois cent soixante huit euros) par an et en principal à compter du 1^er janvier 2015, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre les membres de l’indivision A de B, propriétaires et la SARL O P Q, preneuse, pour les locaux sis à Paris 16^e, […],

— dit que les éventuels compléments de loyers consécutifs à cette fixation produiront intérêt au taux légal depuis le 15 janvier 2015, date de l’action en justice et à compter de chaque échéance nouvelle et capitalisation,

— débouté la SARL O P Q de la demande de lissage,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

Par déclaration en date du 23 novembre 2016, la société O P Q a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions signifiées par le RPVA le 22 février 2017 la société O P Q, SARL, demande à la cour, au visa de l’article 1343-5 du code civil et des articles L.145-33 et suivants du code de commerce, de :

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 20 octobre 2016 ;

Et statuant à nouveau :

— dire et juger que la surface pondérée des locaux sis […] Paris 16^e, doit être estimée à 44,16 m² ;

— débouter les consorts A de B, propriétaires en indivision, de leur demande de fixation d’un loyer du bail renouvelé à la valeur locative au 1^er janvier 2015, à la somme annuelle de 26.000 euros ;

— débouter les consorts A de B de l’intégralité de leurs demandes

En tout état de cause

— ordonner le lissage de l’augmentation éventuelle du loyer à hauteur de 10 % par an en application de l’article l.145-34 du code de commerce ;

— allouer à la société HALLUMAITRE Q un échéancier étalé sur vingt-quatre (24) mensualités pour s’acquitter, le cas échéant, de l’arriéré de loyer en application de l’article 1343-5 du code civil ;

— condamner solidairement les consorts A de B au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement les consorts A de B aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris l’ensemble des frais d’expertise.

Par dernières conclusions signifiées par le RPVA le 20 avril 2017, M^mes F A de B, G A de B, H A de B et MM. I A de B, J A de B, V A de B, K A de B, L A de B, M A de B, N A de B demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce ;

Vu les dispositions des articles R 145-7 et R 145-23 du Code de commerce ;

Vu le rapport d’expertise de M. L C et l’ensemble des pièces versées au débat ;

— déclarer la société O P Q mal fondée en son appel et l’en débouter ;

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a retenu une pondération des locaux de 54,15 m² b ;

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a jugé que les dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce relatives au lissage du loyer en renouvellement étaient inapplicables à l’espèce et en conséquence dire que le montant du nouveau loyer sera immédiatement et intégralement exigible dès la date d’effet du renouvellement ;

— recevoir les consorts de B en leur appel incident, y faisant droit, et statuant à nouveau :

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu un prix unitaire de 450 euros /m² et fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2015 à la somme annuelle en principal de 24.368 euros ;

— En conséquence, retenir pour la fixation le loyer du bail renouvelé un prix unitaire de 480 euros/m² et consécutivement fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2015 à la valeur locative, soit à la somme annuelle en principal de 26.000 € (vingt six mille euros) toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie ;

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a ordonné le partage des dépens de première instance en ce inclus les frais d’expertise ;

— en conséquence, condamner la société O P Q aux entiers dépens de première instance, ainsi qu’aux frais d’expertise lesquels seront supportés uniquement par cette dernière ;

En tout état de cause :

— débouter la société O P Q P Q de sa demande d’octroi de délais de paiement qui n’est corroborée par aucun élément justificatif ;

— débouter purement et simplement la société O P Q de ses demandes fins et conclusions ;

— condamner la société O P Q à payer aux consorts de B une somme de 5.000 € (CINQ MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société O P Q aux dépens d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 15 mars 2018.

MOTIFS

A titre liminaire la cour constate que les parties ne discutent pas que le loyer renouvelé à compter du 1^er janvier 2015 doit être fixé à la valeur locative.

Sur la valeur locative

Aux termes de l’article L 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés S révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

- sur les caractéristiques du local, la commercialité, la surface et les obligations des parties

Du rapport d’expertise judiciaire, il ressort que les locaux donnés à bail se situent rue de la Pompe à Paris 16^e, voie secondaire à circulation automobile en double sens, sans places de stationnement sur le tronçon expertisé, qui relie l'[…] à l'[…], à proximité de la rue de Passy. Si le commerce est effectivement situé sur le tronçon le moins commerçant de la rue de la Pompe comme le souligne l’appelante, le local commercial est implanté au sein d’un quartier résidentiel recherché et commerçant avec une population à pouvoir d’achat élevé sans que la locataire, qui critique ces éléments issus du rapport d’expertise judiciaire, n’en rapporte de preuve contraire. Il s’agit par conséquent d’un bon emplacement pour l’activité exercée s’agissant d’un pressing.

Les locaux sont implantés au rez-de-chaussée d’un immeuble ancien élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un 5^e étage en léger retrait et d’un 6^e étage mansardé, la façade est en pierre de taille et le ravalement a été fait.

La boutique est à droite de l’immeuble avec un linéaire de 6,15 m sur la rue de la Pompe, elle est

surélevée d’une très légère marche par rapport à la rue. L’expert a relevé la présence de deux piliers à l’intérieur de la boutique, une arrière boutique avec un puit de lumière et un WC et un sous-sol accessible depuis la boutique par un escalier d’une largeur de 0,73 m environ donnant sur une grande pièce dont l’électricité est à refaire, lavabo en faïence et sol cimenté, hauteur sous plafond de 2,33 m et une cave ventilée à usage de réserve en contrebas d’une légère marche d’une hauteur sous plafond de 2,40 m.

L’expert judiciaire a noté que la boutique était à rénover.

Ces constatations sont corroborées par les photographies figurant au rapport d’expertise judiciaire.

Il en résulte que si la configuration des lieux est globalement adaptée à l’activité exercée, il doit être tenu compte de l’inconvénient que présente les deux piliers dans l’aire de vente. Le local commercial bénéficie d’une bonne visibilité grâce à son linéaire de façade mais sur un tronçon de faible commercialité de la rue de la Pompe.

L’expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 54,15 m²B pour les locaux donnés à bail dont 44,16 m²B pour le rez-de-chaussée et 9,99 m²B pour le sous-sol.

Si les parties ne discutent pas la pondération proposée par l’expert judiciaire pour le rez-de-chaussée, la société O P Q considère que le coefficient de pondération de 0,20 retenu par l’expert judiciaire tient insuffisamment compte de la médiocrité de l’accès et du mauvais état du sous-sol, ce qui justifie, selon elle, l’application d’un coefficient de 0,10.

Il ne ressort pas du descriptif précité du sous-sol que le défaut d’entretien de celui-ci le rende inexploitable, notamment à usage de réserve, et il dispose d’une bonne hauteur sous plafond. Toutefois le critère de pondération proposé par l’expert tient insuffisamment compte de l’accès au sous -sol par un escalier de 0,73 m et par une trappe, ce qui le rend peu pratique. Il s’ensuit que le coefficient de pondération doit être fixé à 0,15.

Dans ces conditions, il convient de retenir la surface pondérée suivante :

— rez-de-chaussée : 44,16 m²B

— sous-sol : 49,94 m² x 0,15 = 7,49m²B

soit 51,65 m²B.

Enfin la cour relève que le bail ne comprend pas de clause exorbitante de droit commun et que l’activité exercée est conforme à la destination du bail s’agissant d’un pressing.

—  sur les éléments de comparaison

L’appelante considère que le prix proposé par l’expert judiciaire et entériné par le jugement de première instance est excessif eu égard à l’activité de pressing pour laquelle les valeurs locatives sont de l’ordre de 297 à 335 euros/m²B et à sa localisation sur le tronçon le moins commerçant de la rue de la Pompe ; que cela aboutit à une augmentation du loyer de 268% et à un taux d’effort de 17% par rapport à son chiffre d’affaires ; que la valeur locative doit s’établir à 300 euros/m²B. Elle ajoute que le mandataire du bailleur avait proposé un loyer de 18 000 euros reconnaissant ainsi que le loyer ne pouvait être supérieur.

Les intimés répliquent que les références visées dans l’expertise pour des activités différentes sont des éléments de recoupement conformes à l’article R 145-7 du code de commerce qui doivent être prises en compte ; que la proposition formulée par leur mandataire l’a été avant l’engagement de la

procédure, n’a pas été acceptée par la locataire et ne vaut pas reconnaissance de leur part de ce que la valeur locative devrait être fixée à une valeur moindre que celle retenue par le juge. Ils ajoutent que l’expert a tenu compte de la faible commercialité du tronçon de la rue de la Pompe S se situent les locaux et que la valeur locative qu’il propose est inférieure aux références relevées ; que celle-ci devrait être de 480 euros/m².

L’expert judiciaire a retenu une valeur locative de 450 euros/m².

La cour observe qu’il a tenu compte dans son évaluation du fait que le commerce se situait dans le tronçon de la rue de la Pompe comprenant le moins de commerces.

Il a également relevé que l’état du marché locatif s’inscrivait à la baisse en janvier 2015, sauf dans les emplacements très recherchés commercialement, ce qui n’est pas le cas d’espèce.

Le ratio de loyer/chiffre d’affaires invoqué par la locataire ne figure pas au nombre des critères déterminant la valeur locative énumérés par l’article L 145-33 précité, et si celui-ci pourrait, le cas échéant, constituer un élément de recoupement, la locataire ne démontre pas quel serait le taux d’effort usuellement admis dans la branche d’activité 'pressing', ni ne communique le chiffre d’affaires à la date de renouvellement, le chiffre d’affaire pour les années 2015 et 2016 étant postérieurs. Il ne peut donc en être tenu compte.

Pareillement, le fait que le mandataire des bailleurs a proposé un loyer de 18 000 euros avant l’instance en fixation du loyer ne vaut pas reconnaissance par ceux-ci que le loyer ne devrait pas excéder cette valeur.

L’expert judiciaire a examiné de très nombreuses références dont il convient d’écarter celles intégrant un droit d’entrée S droit au bail qui ne sont pas un élément de la valeur locative.

Par application des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, il n’y a pas lieu en revanche d’écarter les références relatives à d’autres activités rue de la Pompe, et celles relevées dans un rayon de 400 m (hors rue de Passy) qui constituent des éléments de recoupement.

II en ressort des loyers s’établissant entre 1 225 m²B (magasin Picard Surgelés rue de la Pompe) à 435 euros/m²B étant relevé que la référence 'Picard’ concerne un commerce situé sur une partie plus commerçante de la rue de la Pompe et exploité par une enseigne nationale.

L’expert judiciaire a également cité des loyers de pressing :

—  715 euros/m²B à 923 euros/m²B (locations nouvelles 2010 à 2014 -15è, 17^e et 1^er arrondissements)

—  324 euros/m²B, 331 euros/m²B, 345 euros/m²B et 935 euros/m²B pour des renouvellements (le loyer de 324 euros/m² B concerne un pressing de 34 m²[…] à Paris 16^e mais pour un bail plus ancien de 2009)

— des loyers de laverie automatique allant de 222 euros/m²B à 731 euros/m²B.

L’appelante a produit une fixation judiciaire de loyer renouvelé à compter du 1^er octobre 2008 pour un pressing sis […], Paris 16^e, à 360 euros/m²B pour un local de 45,21 m²B.

En procédant à une analyse comparative des loyers unitaires précités, au regard de l’ensemble des facteurs de la valeur locative précédemment décrits, en prenant notamment en considération la bonne situation des locaux au sein d’un quartier résidentiel et commerçant adéquate pour une activité de pressing et la bonne visibilité des locaux grâce au linaire de façade, mais en tenant compte qu’ils sont situés sur le tronçon le mois commerçant de la rue de la Pompe, les caractéristiques physiques des

locaux (notamment l’inconvénient lié à la présence des deux piliers dans la boutique), la surface moyenne des locaux, la valeur locative unitaire s’établit, comme retenu par le jugement entrepris, à 450€/m², soit : 450 € x 51,65 m²B = 23 242,50 euros, arrondie à 23 243 euros.

Le jugement entrepris qui a fixé à la somme de 24 368 euros le loyer sera donc infirmé.

Le loyer renouvelé à compter du 1^er janvier 2015 s’établit donc à la somme de 23 243 euros par an, hors charges et hors taxes.

Sur le lissage du loyer

L’appelante fait valoir que le lissage n’est pas exclu pour les baux de 12 ans et qu’il s’applique lorsqu’il y a modification notable de l’un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ; qu’en l’espèce une augmentation de 268% du loyer démontre une modification des obligations des parties et des facteurs locaux de commercialité.

La cour rappelle que la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, a ajouté au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, les dispositions suivantes:

'En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 S s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente".

Il s’ensuit que ces nouvelles dispositions s’appliquent :

— en cas de déplafonnement du loyer, c’est-à-dire en cas d’une modification notable

des quatre premiers éléments composant la valeur locative,

— lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à 9 ans.

La cour rappelle que les facteurs de déplafonnement doivent intervenir au cours du bail expiré.

L’appelante ne verse aux débats aucun élément démontrant qu’il y aurait eu, pendant la durée du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable à son activité. Par ailleurs, l’augmentation du loyer résultant, le cas échéant de sa fixation à la valeur locative à la date de renouvellement ne constitue pas une modification notable des obligations respectives des parties au sens de l’article L 145-33 du code de commerce et en tout état de cause n’est pas intervenue pendant la durée du bail expiré. Il s’ensuit que ces moyens sont inopérants.

Dans le cas d’espèce, la durée contractuelle du bail est de 9 ans et il n’y a pas eu de modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative, le loyer n’a pas fait l’objet d’un déplafonnement de ces chefs . Ce n’est que par l’effet de la tacite reconduction que la durée du bail a excédé 12 ans et que le loyer du bail renouvelé se trouve ainsi fixé à la valeur locative.

Par conséquent, il ne peut y avoir 'lissage’ du loyer, les dispositions précitées ne s’appliquant pas au cas d’espèce.

Le jugement de première instance sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande de délais

Le juge des loyers commerciaux n’ayant le pouvoir que de fixer le montant du loyer renouvelé, c’est à juste titre qu’il n’a pas accueilli la demande d’échéancier sur 24 mois formée par la locataire pour régler l’arriéré de loyer résultant de la fixation à la valeur locative.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, il convient de confirmer la décision de première instance qui a partagé les dépens comprenant les frais d’expertise.

Les consorts A de B qui succombent seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant du loyer renouvelé,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à la somme de 23 243 euros par an et en principal à compter du 1^er janvier 2015, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre les consorts A de B, propriétaires, et la société O P Q, preneuse, pour les locaux sis à Paris 16^e, […],

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les consorts A de B aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE