N° RG 23/01426 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JLDK

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/00174

Tribunal judiciaire d’Evreux du 13 septembre 2022

APPELANTE :

Madame [Y] [J]

née le 05 Janvier 1959 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée et assistée par M^e Marina CHAUVEL, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

S.A.R.L. BAR DE L’HOTEL DE VILLE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sileymane SOW, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 11 septembre 2024 sans opposition des avocats devant M. URBANO, conseiller, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre,

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 11 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 14 novembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 4 février 2020, Mme [E] [M] a conclu avec la SARL Bar de l’Hôtel de Ville, devenue depuis lors la société civile Vincent Investissements, un compromis de vente d’immeuble à usage mixte d’habitation et commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour un prix en principal de 200 000 euros, outre 16 000 euros de frais d’acquisition, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire de 166 000 euros, au taux maximum de 2% hors assurance sur une durée maximale de 25 ans.

Mme [Y] [E] [M] a versé entre les mains du notaire désigné en qualité de séquestre, la somme de 10 000 euros à titre d’acompte sur le prix de vente.

Le même jour, Mme [Y] [E] [M] et la SARL Bar de l’Hôtel de Ville ont signé une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce, portant sur le fonds de commerce objet du compromis, pour un prix de 110 000 euros sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 100 000 euros au minimum, au taux maximum de 2% hors assurance sur une durée maximale de 7 ans.

Ces deux cessions ont été contractuellement liées de sorte qu’à défaut de réalisation de la vente d’immeuble, la cession du fonds de commerce aurait été réputée nulle.

Dans le cadre de cette promesse, Madame [Y] [E] [M] a versé la somme de 11 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation entre les mains du conseil du cédant.

Un avenant n°1 a été signé entre les parties prorogeant la date butoir pour la réalisation de la condition suspensive de financement au vendredi 15 mai 2020 et modifiant la durée de la promesse expirant dorénavant le 29 mai 2020.

Madame [Y] [E] [M] déclare s’être heurtée à un refus de prêt et a sollicité la restitution tant de l’acompte sur le prix de vente de l’immeuble que de l’indemnité d’immobilisation versée au titre de la promesse de cession de fonds de commerce ce que le vendeur a refusé.

Par deux lettres du 31 août 2020, adressées aux séquestres de chacune des sommes dont la restitution est sollicitée, Madame [Y] [E] [M] a réclamé la restitution des sommes précédemment versées, en vain.

Par acte d’huissier de justice du 21 janvier 2021, Madame [Y] [E] [M] a fait assigner la SARL Bar de l’Hôtel de Ville en restitution laquelle s’y est opposée en soutenant que Madame [Y] [E] [M] n’avait pas déposé des demandes de prêt conformes aux contrats et qu’elle ne justifiait pas des refus allégués.

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire d’Evreux a :

— condamné [Y] [E] [M] à payer à la SARL Bar De l’Hôtel De Ville, la somme de 21 000 euros,

— condamné [Y] [E] [M] à payer à la SARL Bar De l’Hôtel De Ville la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté [Y] [E] [M] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné [Y] [E] [M] aux dépens de l’instance,

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Madame [Y] [E] [M] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 avril 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 4 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Madame [Y] [E] [M] qui demande à la cour de :

Infirmer le jugement déféré, en ce qu’il a :

— condamné [Y] [E] [M] à payer à la Bar De l’Hôtel De Ville, la somme de 21 000 euros,

— condamné [Y] [E] [M] à payer à la SARL Bar De l’Hôtel De Ville la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté [Y] [E] [M] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, Madame [E] [M] demandant de condamner la SARL Bar De l’Hôtel De Ville à ce titre au paiement de 3.000 euros,

— condamné [Y] [E] [M] aux dépens de l’instance,

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties, alors que Madame [E] [M] demandait de constater que le compromis de vente d’immeuble conclu le 4 février 2020 est nul et non avenu, de constater que la promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce conclue le 4 février 2020 est nulle et non avenue, et en conséquence, de débouter la SARL Bar De l’Hôtel De Ville de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions, de condamner la SARL Bar De l’Hôtel De Ville à lui payer la somme de 21 000 euros, d’ordonner l’exécution provisoire du jugement, de condamner la SARL Bar De l’Hôtel De Ville à supporter les entiers dépends, dont distraction au profit de M^e Marc Benoit,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Et, statuant à nouveau :

— constater que le compromis de vente d’immeuble conclu le 4 février 2020 est nul et non avenu,

— constater que la promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce conclue le 4 février 2020 est nulle et non avenue,

En conséquence :

— condamner la société Bar De l’Hôtel De Ville prise en la personne de la Société Civile Vincent Investissements à régler à Madame [Y] [E] [M] la somme globale de 21.000 euros à titre de remboursement de l’acompte et de l’indemnité d’immobilisation indûment perçus dans le cadre tant du compromis de vente d’immeuble que de la promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce,

— débouter la société Vincent Investissements de son appel incident,

— condamner la société Bar De l’Hôtel De Ville prise en la personne de la Société Civile Vincent Investissements à payer à Madame [Y] [E] [M] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Bar De l’Hôtel De Ville prise en la personne de la Société Civile Vincent Investissements aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Marina Chauvel, Avocat au Barreau de Rouen, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 5 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Vincent Investissements (Ex Bar De l’Hôtel De Ville) qui demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement du 13 septembre 2022, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné [Y] [E] [M] à payer à la société Bar De l’Hôtel De Ville, la somme de 21.000 euros,

— infirmer le jugement du 13 septembre 2022, en ce qu’il a condamné [Y] [E] [M] à payer à la société Bar De l’Hôtel De Ville, la somme de 21.000 euros,

Et Statuant de nouveau sur ce point,

— condamner [Y] [E] [M] à payer à la société Vincent Investissements (Ex Bar De l’Hôtel De Ville) :

*20.000 euros conformément à la clause pénale insérée page 16, du compromis de vente d’immeuble signé le 4 février 2020, chez Maître [R], Notaire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil,

*11.000 euros conformément à l’indemnité d’immobilisation, prévue en page 13, de la promesse de cession de fonds de commerce signée le 4 février 2020, séquestrée auprès de Maître Chinchilla, avocat au Barreau de Reims,

*soit un total de 31.000 euros,

En tout état de cause,

— débouter [Y] [E] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner [Y] [E] [M] à payer à la société Vincent Investissements (Ex Bar De l’Hôtel De Ville) une somme de 3.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— condamner [Y] [E] [M] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître [V], en application de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel principal de Mme [E] [M] :

Mme [E] [M] soutient que :

— le compromis de vente d’immeuble est nul en ce que la condition suspensive d’obtention de prêt n’a pas été accomplie ;

— elle s’est heurtée à deux refus de financement alors qu’elle avait sollicité six banques ;

— la demande de financement portait sur 166 000 euros outre 16 000 euros soit

182 000 euros et était conforme aux stipulations contractuelles ;

— la vente de l’immeuble étant liée à la cession du fonds de commerce, il s’agissait d’une opération globale portant sur 326 000 euros qui pouvait être financée par un ou plusieurs prêts de 266 000 euros ;

— le notaire a été informé du refus du prêt par lettre recommandée avec avis de réception du 25 mai 2020 et il importe peu que la notification ait été faite dix jours après la date contractuellement convenue ;

— la nullité de la vente d’immeuble entraîne celle de la cession du fonds de commerce ;

— à supposer qu’elle n’ait pas déposé de demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, elle ne peut être considérée comme défaillante s’il est démontré qu’elle aurait été dans l’impossibilité financière de l’obtenir ; à l’époque, elle percevait un salaire mensuel en qualité de serveuse de 1 526 euros, de 1 862 euros en 2018 et de 2 037 euros en 2019 et elle devait faire face à son propre prêt immobilier ;

— n’étant pas responsable de l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, les sommes doivent lui être restituées.

La SARL Bar de l’Hôtel de Ville soutient que :

— Mme [E] [M] a sollicité un prêt pour l’acquisition de l’immeuble de 182 000 euros mais également pour 195 000 euros alors que le compromis de vente visait une somme de 166 000 euros ;

— Mme [E] [M] a sollicité un prêt pour l’acquisition du fonds de commerce de

90 000 euros, somme à laquelle s’est ajoutée une demande de prêt de 22 100 euros et de 6 229 euros alors que la promesse visait une somme de 100 000 euros ;

— en sollicitant des prêts non conformes aux stipulations contractuelles, Mme [E] [M] a été défaillante ;

— par ailleurs, elle n’a pas avisé le notaire des refus dans le délai contractuel stipulé ;

— il appartient à Mme [E] [M] de démontrer qu’avec une demande de financement conforme, les banques auraient refusé le crédit sollicité, ce qu’elle n’a jamais fait ;

— elle disposait de revenus fonciers à l’époque et de ceux de ses associés étant précisé que l’opération de cession de l’immeuble devait finalement être opérée en faveur d’une société constituée par Mme [E] [M] et ses deux enfants qui étaient, selon ses déclarations, conseiller bancaire et inspecteur d’assurance ;

— les mensualités de remboursement du prêt relatif à l’immeuble correspondaient, à 51 euros près, au montant du loyer déjà assumé par elle ;

— il aurait dû être tenu compte du chiffre d’affaires généré par le commerce de Mme [E] [M].

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Par acte du 4 février 2020, Mme [E] [M] a conclu avec la SARL Bar de l’Hôtel de Ville un compromis de vente d’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour un prix en principal de 200 000 euros outre 16 000 euros de frais d’acquisition, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire de 166 000 euros, au taux maximum de 2% hors assurance sur une durée maximale de 25 ans.

La signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 avril 2020.

Il est prévu au titre des conditions particulières : « La réitération des présentes par acte authentique aura lieu concomitamment à la signature de l’acte de cession du fonds de commerce Bar de l’Hôtel de Ville par la société Bar de l’Hôtel de Ville au profit de Madame [Y] [E]. »

Mme [Y] [E] a versé entre les mains du notaire désigné en qualité de séquestre, la somme de 10 000 euros à titre d’acompte sur le prix de vente.

Le même jour, Mme [Y] [E] et la SARL Bar de l’Hôtel de Ville ont signé une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce pour un prix de 110 000 euros sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 100 000 euros au minimum, au taux maximum de 2% hors assurance sur une durée maximale de 7 ans.

Il est prévu, la stipulation suivante :

« La présente promesse s’inscrit dans une négociation globale entre les parties qui comprend le rachat par Madame [Y] [E] de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4] appartenant à la société Bar de l’Hôtel de Ville et ce moyennant le prix de 200.000 euros étant précisé que le Vendeur acquittera les honoraires de l’agence.

A défaut de réalisation concomitante de la cession de l’immeuble susmentionnée, la présente promesse de cession du fonds de commerce sera réputée nulle et non avenue de la commune volonté des parties. »

Dans le cadre de cette promesse, Madame [Y] [E] a versé la somme de 11 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation entre les mains du conseil du cédant.

La promesse mentionnait que « Néanmoins, et pour le cas où les conditions suspensives ci-dessus exprimées ne seraient pas réalisées, cette indemnité d’immobilisation sera restituée, purement et simplement, au Bénéficiaire, sans retenue d’aucune sorte. »

Un avenant n°1 a été signé entre les parties prorogeant la date butoir pour la réalisation de la condition suspensive de financement au vendredi 15 mai 2020 et modifiant la durée de la promesse expirant dorénavant le 29 mai 2020 et ce pour tenir compte de la période de confinement.

Dès lors que Madame [Y] [E] déclare s’être heurtée à un refus de prêt et alors qu’elle est soumise à une exigence de loyauté, il lui appartient de démontrer qu’elle a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. A défaut, faute d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil.

Il résulte de la pièce n° 3 produite par Mme [E] [M] que celle-ci a sollicité de la Société Générale qu’elle lui consente un prêt destiné à financer l’acquisition de l’immeuble d’un montant de 182 000 euros et qu’elle s’est heurtée au refus de la banque notifié par courrier du 17 février 2020.

La pièce n° 4 produite par Mme [E] [M] est la notification d’un refus de financement opposé par CIB Finance, organisme ayant été démarché par le mandataire de Mme [E] [M] qui lui a indiqué à cette occasion que Mme [E] [M] devait obtenir les financements pour faire face :

— au titre de l’achat de l’immeuble, à un prix de 200 000 euros et à des frais de notaire de 16 000 euros, le prêt sollicité étant sur 25 ans ;

— au titre de l’achat du fonds de commerce, à un prix de 110 000 euros, 7 900 euros de frais d’avocat et de taxations et des travaux de 22 100 euros outre l’achat de matériel pour 6 229 euros.

Par ailleurs, le mandataire de Mme [E] [M] a également précisé que tant pour l’acquisition de l’immeuble que pour celle du fonds de commerce, Mme [E] [M] se ferait substituer par une société civile immobilière et par une société par actions simplifiée constituées avec ses deux enfants exerçant l’activité de conseiller bancaire et d’inspecteur d’assurance (pièce n° 6, 13ème feuillet).

Il résulte de la simple comparaison entre les caractéristiques définies dans les deux actes signés par Mme [E] [M] et qui lui sont opposés par la société Vincent Investissements et les demandes chiffrées présentées aux divers organismes financiers démarchés, que Mme [E] [M] n’a pas sollicité des prêts conformes aux stipulations contractuelles mais a sollicité des financements pour des montants supérieurs.

Mme [E] [M] se fonde sur un arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2007 (n° 06-15.640) pour affirmer qu’elle se trouvait dans l’impossibilité générale d’obtenir les prêts convenus en raison de ses capacités financières et que c’est dès lors sans faute de sa part que les conditions suspensives n’ont pu être accomplies.

Cependant la cour constate que le mandataire de Mme [E] [M] a indiqué aux divers organismes financiers démarchés (pièce n° 6, 13ème feuillet) que celle-ci était actuellement salariée, qu’elle possédait une SAS [E] qui avait vendu tous ses biens immobiliers en décembre 2018, que cette société ne détenait plus aucun bien mais seulement des liquidités et était vouée à être fermée, qu’elle souhaitait constituer une société civile et une société commerciale avec ses deux enfants et qu’elle souhaitait mettre un apport de 35 000 euros mais qu’elle pouvait l’augmenter si besoin.

Mme [E] [M] s’étant bornée à produire deux bulletins de salaire ainsi que les avis d’impôts de 2019 et de 2020, étant observé que l’avis d’impôt pour 2019 mentionne l’existence de revenus fonciers, et ne versant aux débats aucun autre document relatif à sa situation de fortune, à son patrimoine immobilier ou à ses comptes et placements bancaires, alors que les indications données par son mandataire sont de nature à établir qu’elle disposait à l’époque de liquidités, elle ne démontre pas qu’elle se trouvait dans l’impossibilité générale d’obtenir les prêts convenus en raison de ses capacités financières et ne démontre pas qu’elle n’aurait pas bénéficié des prêts tels qu’ils étaient caractérisés dans les deux actes qui lui sont opposés par l’intimée.

Il s’ensuit que Mme [E] [M] ne peut se prévaloir de la non-réalisation des deux conditions suspensives et ne peut considérer que les deux actes qui lui sont opposés sont caducs ou nuls.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en restitution de la somme de 21 000 euros formée par Mme [E] [M].

Sur l’appel incident de la SARL Bar de l’Hôtel de Ville et les sommes dues par Mme [E] [M] :

La SARL Bar de l’Hôtel de Ville soutient que :

— le premier juge a alloué les sommes de 20 000 euros et de 11 000 euros mais s’est trompé en indiquant dans son dispositif que Mme [E] [M] était condamnée au paiement de 21 000 euros ; cette erreur doit être corrigée ;

— la SARL Bar de l’Hôtel de Ville n’a pu céder ses actifs à bref délai et elle s’est trouvée paralysée par la période de confinement qui ont eu des conséquences sur son chiffre d’affaires.

Mme [E] [M] soutient que :

— la SARL Bar de l’Hôtel de Ville ne justifie pas des conditions dans lesquelles elle a finalement cédé l’immeuble et le fonds de commerce ;

— la condition suspensive devant être réalisée pour le 30 avril 2020 au plus tard, le confinement aurait en toute hypothèse paralysé l’opération envisagée.

Réponse de la cour :

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le compromis de vente de l’immeuble prévoit en page 16 une clause pénale de

20 000 euros en cas d’absence de régularisation de l’acte authentique et en cas de défaillance s’agissant des obligations alors exigibles.

L’article 12 de la promesse de cession du fonds de commerce prévoit une indemnité d’immobilisation de 11 000 euros devant être remise à la SARL Bar de l’Hôtel de Ville en l’absence de réalisation de la vente.

Mme [E] [M] a versé un acompte de 10 000 euros à valoir sur le prix de vente de l’immeuble et une indemnité d’immobilisation de 11 000 euros au titre de la cession du fonds de commerce.

Il est exact que le premier juge a indiqué en page 5 du jugement entrepris, dans les motifs de la décision « En conséquence, elle [Mme [E] [M]] sera condamnée à verser à la SARL Bar de l’Hôtel de Ville les sommes de 20 000 euros et de 11 000 euros, soit un total de 21 000 euros à la SARL Bar de l’Hôtel de Ville » et le dispositif de la décision condamne Mme [E] [M] au paiement de 21 000 euros.

Si l’erreur matérielle est patente, la SARL Bar de l’Hôtel de Ville n’en sollicite pas la rectification mais l’infirmation sur ce point.

La condition mentionnée dans l’acte de cession du fonds de commerce n’étant pas survenue du fait de Mme [E] [M] en faveur de laquelle elle était stipulée, Mme [E] [M] doit la somme de 11 000 euros à la société civile Vincent Investissements.

S’agissant de la clause pénale stipulée dans l’acte visant la vente de l’immeuble, il appartient à Mme [E] [M] de démontrer que la somme de 20 000 euros est manifestement excessive au regard du préjudice subi par le créancier afin d’obtenir la réduction de son montant. La cour constate que sur ce point, Mme [E] [M] se borne à procéder par allégations générales en rappelant que la cession devait intervenir durant la période de confinement mais ne produit aucune pièce justifiant de la date à laquelle le fonds de commerce aurait été vendu alors qu’une telle opération est soumise à publication dans un journal d’annonces légales ainsi qu’au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciale et qu’elle avait dès lors les moyens de connaître cette date.

La somme stipulée étant due, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [Y] [E] [M] à payer à la SARL Bar De l’Hôtel De Ville, la somme de 21 000 euros, et Mme [E] [M] sera condamnée à payer à la société civile Vincent Investissements devant aux droits de la SARL Bar de l’Hôtel de Ville la somme de 31 000 euros.

Il convient de préciser que la somme de 10 000 euros déjà séquestrée par Mme [E] [M] et celle de 11 000 euros déjà versée par Mme [E] [M] à titre d’indemnité d’immobilisation devront s’imputer sur la somme de 31 000 euros due par Mme [E] [M].

Pour le surplus , le jugement entrepris sera confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement du 13 septembre 2022 du tribunal judiciaire d’Evreux sauf en ce qu’il a condamné Mme [Y] [E] [M] à payer à la SARL Bar De l’Hôtel De Ville, la somme de 21 000 euros ;

Statuant à nouveau :

Condamne Mme [Y] [E] [M] à payer à la société civile Vincent Investissements venant aux droits de la SARL Bar De l’Hôtel De Ville, la somme de 31 000 euros.

Dit que les sommes de 10 000 € et 11 000 € séquestrées s’imputeront sur le paiement de la somme de 31 000 €.

Y ajoutant :

Condamne Mme [Y] [E] [M] aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle (décision du bureau d’aide juridictionnelle du 20 mars 2023 n° 2022/010126) avec droit de recouvrement direct accordé à Me [V] ;

Condamne Mme [Y] [E] [M] à payer à la société civile Vincent Investissements la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

La greffière, La présidente,